Нарративы западной и российской джентрификации: общее и особенное

Горбачевская Е.Ю.1
1 Иркутский национальный исследовательский технический университет

Статья в журнале

Жилищные стратегии
Том 8, Номер 2 (Апрель-июнь 2021)

Цитировать:
Горбачевская Е.Ю. Нарративы западной и российской джентрификации: общее и особенное // Жилищные стратегии. – 2021. – Том 8. – № 2. – С. 151-170. – doi: 10.18334/zhs.8.2.112240.

Эта статья проиндексирована РИНЦ, см. https://elibrary.ru/item.asp?id=46336112

Аннотация:
Увеличивающаяся концентрация населения в городах, особенно в крупных мегаполисах приводит не только к росту ценности недвижимости, но и значительной трансформации самих городов. Трансформируются локальные рынки недвижимости, структура социальных слоев и совокупность этих двух составляющих. Весь это процесс подпадает под определение «джентрификация», который и стал предметом данного научного исследования. Вместе с тем, при обработке множества статистических отечественных и зарубежных данных подтверждается неэластичность рынка недвижимости и отсутствие регулирования цены спросом и предложением. Поэтому, целью данной статьи является компаративный анализ западной и российской джентрификации в теоретико-методологическом и практически-прикладном измерении. Исследование имеет междисциплинарный характер, поскольку в теоретический фундамент джентрификации и моделей ее реализации включены политические, экономические и социокультурные факторы. Автор акцентирует внимание на экономическом ракурсе джентрификации поскольку такой подход нивелирует социологическую эклектику данной проблематики характерную для западной методологии и фрагментарность конкретно-эмпирических выводов отечественных исследований. В статье рассмотрены теоретико-методологические концепции джентрификации и ее социально-экономические механизмы в США, Западной Европе и России. На основании проведенного анализа выявлено, что при онтологической общности процессов трансформации городского пространства и его социальной структуры имеют место различия в научных интерпретациях содержания, целеполагания и оценках социальных эффектов джентрификации. Особенности российского варианта джентрификации и его не идентичность западному определяются исторической инерционностью социально-экономических процессов советского периода, типом приватизации жилой недвижимости в постсоветский период, спецификой социальной стратификации и ментальности населения, неолиберальной экономической идеологией и дистанцированием государства от регулирования рынка жилой недвижимости. Исходя из этого сформулированы основные дискурсы джентрификации в России и их развертывание в актуальных направлениях жилищной политики государства. В последующем предполагается использовать особенности данного явления для развития методов и подходов управления институциональным рынком аренды жилой недвижимости

Ключевые слова: рынок аренды недвижимости, джентрификация, жилищная проблема, социология жилья, экономика рынка жилья, классификация видов джентрификация, жилищная политика

JEL-классификация: R21, R22, R31, R28, R38



Введение. Земля, недвижимость, жилье являются древнейшими категориями социальной и экономической эволюции общества. Вместе с тем, учитывая их естественную основу специфических свойств (например, в соотносимости с пирамидой А. Маслоу), механизм реализации экономических отношений в сфере оборота недвижимости в крайней степени инерционен и консервативен. Поэтому появление каких-либо новых феноменов в этой сфере наблюдается относительно редко.

Тем не менее во второй половине ХХ века в Западной Европе и США был зафиксирован процесс, терминологически оформленный в понятие «джентрификация» ученым-социологом Рут Гласс в 1964 году, что инициировало возникновение нового направления исследований в социологии города и ее ответвлений (урбанистика, субурбанистика, руралистика и прочее).

Социологический генезис дефиниции, как процесса, так и термина, во многом предопределил методологические подходы к анализу проблем «джентрификации», которые изначально и до настоящего времени основаны на социальной стратификации общества и традиционно связанных с ней универсальных антиномий: «справедливость – несправедливость», «богатые – бедные», «благополучные – неблагополучные», «ортодоксальные – креативные», «свои – чужие», «белые – черные» и т.п. Даже в современных работах, обращенных к джентрификации, очень часто используется не самое толерантное в своем содержании понятие «сегрегация».

По мере процессов трансформации социальных структур городских поселений, соответственно, расширяется и периметр проблематики джентрификации за счет вовлечения антропологического, социокультурного, экологического и других факторов, включая оптимальное планирование градостроительства и архитектуры, организующих городскую среду. Это приводит к междисциплинарности исследований, плюрализму и эклектичности понимания содержания джентрификации термина и джентрификации процесса, что требует более детального изучения в современном контексте.

Джентрификация, одновременно являясь физическим, экономическим, социальным и культурным феноменом, обычно включает в себя вторжение представителей среднего класса или более высокодоходных групп в ранее «непрезентабельные» и «сумеречные районы» и перемещение «старожилов» в районы, менее привлекательные для «новоселов» [21] (Hamnett, 2000).

Джентрификация – деятельность застройщиков, спекулянтов и более привилегированных классов, которые постепенно скупают недвижимость, населенную менее обеспеченными людьми различного происхождения. Предполагая устойчивый рост стоимости недвижимости, многие старые и новые жители надеются, что этот район станет «модным и дорогим» [5] (Anderson, 1990).

Джентрификация как облагораживание городских территорий – одно из распространенных определений последнего времени – process...by – кварталы в центре города восстанавливаются и модернизируются притоком частного капитала и среднего класса покупателей жилья и арендаторов [38] (Smith, 1996).

В англоязычной литературе имеют место различные толкования понятия «джентрификация», тем более в российских исследованиях, для которых понятие «джентрификация» является иноязычным. Кроме того, при общетеоретической «наднациональной» объектности джентрификация имеет национальную субъектность, в том смысле что прошлые и настоящие реалии джентрификации в США, Европе, Турции, Австралии и проч. не адекватны российским. Единого и общего определения джентрификации нет. Все зависит от специализации, целеполагания и концептуальных установок авторов.

Не касаясь этимологии и не углубляясь в «этиологию» джентрификации на Западе и в России, в научных исследованиях прослеживается общая тенденция ее дальнейшей социологизации, в то время как экономический тренд оказывается на периферии исследовательского поля. Поэтому, если социологическая «джентрификация» уже сформировала достаточно обширный глоссарий, то экономическая представлена в гораздо меньшей степени.

Речь не идет о том, чтобы противопоставлять социологическую и экономическую методологию исследования джентрификации, но дистанцирование от экономической составляющей этого процесса ограничивает возможности его теоретического и функционально-прикладного анализа.

В основание дифференциации и возможностей симбиоза социологического и экономического целесообразно поместить не стратификационную иерархию, что характерно для социологического подхода, а преобразование территориальной системы объектов недвижимой собственности по их квалификационным признакам, т.е. изменяющиеся модели размещения.

Такой подход возможно считать «зонтичным», поскольку он унифицирует частные проявления джентрификации в историческом, национальном и социокультурном отношении, сохраняя ее концептуальные признаки – перемещение и замещение неидентичных групп населения, связанных с инвестированием в объекты недвижимости или территорию.

Общепринятой проблемой джентрификации как на Западе, так и в России является соотношение уровня социальной справедливости в обеспечении населения жильем и уровень доступности жилья, хотя центральной она считается именно на Западе.

Генетически тема джентрификации на Западе исходит из процессов урбанизации, проблемы бедности и доступности жилья, которые заявили о себе на рубеже XIX–XX вв. Увеличивающаяся концентрация населения в городах приводила к росту ценности земельных участков, что стимулировало их собственников, с одной стороны, привлекать большое количество арендаторов недвижимости, с другой, увеличивать арендную плату, что многие из проживающих даже в неблагополучных (криминальных) районах и антисанитарных условиях оказались не в состоянии ее оплачивать. Это стало предметом анализа научных исследований с начала ХХ века и не теряет своей актуальности до сих пор. К наиболее значимым следует отнести работы Якоба Рииса «Как живут различные социальные слои населения» [31] (Riis, 1997), В. де Бойса «Негры Филадельфии» [13, 15] (Du Bois, 1996; Enever, 1931), в которых достаточно подробно рассматриваются положение и условия жизни бедных слоев городского населения, социальная напряженность на рынке аренды жилья, усиливающиеся проблемы классовой дискриминации и расовой сегрегации.

Шестидесятые и семидесятые годы на Западе были отмечены протестными движениями из-за роста арендной платы в низшем ценовом сегменте рынка жилья, увеличения количества бездомных, появления городских субкультур, что востребовало дискуссию по необходимости оптимизации социальной экономики городов [42, 24] (Sugrue, 2005; Lipsky, 1970). Проведенные исследования достаточно адекватно отразили причины, содержание и динамику городской пространственно-социальной структуры, но жилищный вопрос опять же рассматривался в общем контексте экономического спада, снижения доходов, роста арендной платы и т.д. Связь между ухудшением жилищных условий, ростом количества бездомных с уровнем доступности жилья не подвергалась глубокому анализу, поэтому конструктивных предложений о возможных направлениях решения жилищного вопроса представлено не было [32, 8, 22, 39, 25] (Rossi, 1990; Burt, 1992; Jencks, 1994; Snow, Anderson, 1993; Logan, Molotch, 1987).

Следует также отметить исследования эмпирического характера динамики социальной ситуации и жилищной проблемы, проводимые органами власти с привлечением политических аналитиков, результаты которых имели практическую направленность для административного управления [16] (Foley, 1980).

Если сравнивать исследования в США и Западной Европе, то очевидной становится более высокая степень актуализации жилищной проблемы и ее теоретико-методологической разработки у европейских исследователей.

Американский исследовательский прагматизм низводит жилищный вопрос к производным уровня жизни и бедности, поэтому он как бы вторичен. Его изучение имеет целью достижение фундаментального понимания онтологии социальных проблем, таких как классовое разделение общества, социальная и экономическая стратификация, иммиграция и ее этнонациональные последствия и т.п., что приводит к фрагментации жилищной проблемы, тематика которой представляет собой крайне пеструю картину. В американской науке ее структурирование до настоящего времени осуществляется по типологии Л. Вирта [44] (Wirth, 1964). В основу типологии положены три практически самодостаточные и редко пересекающиеся области исследований: 1) социальная значимость жилищной проблемы; 2) жилищная проблема в механизме социального функционирования сообществ; 3) жилищная проблема и социальная политика. По мнению Л. Вирта (что в настоящее время считается общепризнанным), это основные системообразующие компоненты социальности жилищной проблемы [44] (Wirth, 1964).

Первый аспект – «социальная значимость жилищной проблемы» – представляет социокультурные и социально-психологические подходы к исследованию жилищного вопроса, анализ которого приводит к выявлению тенденций формирования культурных и социопсихологических установок в отношении жилья или миграционного движения, с ним связанного [28, 17] (Michelson, 1971; Fried, 1963), что конкретизирует степень удовлетворенности (реализованности) или разочарования людей относительно их желаний (установок) и ожиданий по поводу статусности месторасположения жилья и уровня комфортности жилищных условий [44] (Wirth, 1964).

Второй аспект – «жилищная проблема в механизме социального функционирования сообществ» – включает разработки социальной экологии и социологии города, а также идеологические идеи градостроителей и планировщиков. Основным концептом является единство физического объекта для проживания и его социальное окружение [16] (Foley, 1980). Объектом исследований выступают городские территории с социальной девиацией: гетто, трущобы, криминогенные районы, этнические территориальные образования типа чайна-таунов и прочее [19] (Gans, 1962). Сюда же относятся исследования сегрегации по различным признакам [27] (Massey, Denton, 1993) и ее следствия для пространственного и социального окружения [34] (Sampson, 2002).

К сожалению, исследователи данных аспектов жилищной проблемы не были знакомы с понятиями «консорция» как «сообщество людей одной социально-исторической судьбы» и особенно – «конвиксия» – «территориально ограниченная социальная группа людей с гомогенным образом жизни, бытом и общим местом обитания, существующая в течение длительного времени и даже нескольких поколений» [1] (Gumilev, 1993), иначе они обязательно включили бы их содержание в свой исследовательский процесс, тем самым повысив его продуктивность.

Третий аспект типологии Л. Вирта – «жилищная проблема и социальная политика» – это та часть его триады, актуальность которой постоянно возрастает на протяжении всего ее существования в научных теориях и социально-экономической практиках. Этот вектор исследований жилищного вопроса в отличие от предыдущих двух напрямую использовался и используется в государственных и общественно-жилищных проектах, расширяя тем самым эмпирическую базу теоретического саморазвития жилищной проблемы, фокусирующейся в проблеме социального жилья.

Как предмет исследований социальное жилье активно обсуждается со второй половины ХХ века в целеполагании повышения эффективности государственной, региональной и городской жилищной политики [40, 33] (Solomon, 1974; Salins, Mildner, 1992). Всякая реформа или участие государства в социально ориентированном решении жилищной проблемы; в реструктуризации жилищного фонда; в повышении жилищной мобильности и прочие такого рода инициативы получают apriori или aposteriori теоретические обоснования [29] (Newman, 1999). Причем следуя прагматической традиции, анализу подвергаются страты населения, относящиеся к категории бедных, но улучшившие свои жилищные условия в частном секторе, или проживающие в государственном жилье (около 2% населения), в то время как большая часть недостаточно имущих (арендаторы жилья) и находящихся в риске выселения находятся на периферии исследовательского интереса. Рефлексии по этому поводу иллюстрируются самими исследователями: «Мы знаем гораздо больше о государственном жилье, чем о домовладельцах в кварталах-гетто и их издержках на жилье, которые составляют основную часть затрат для бедных семей. Мы знаем гораздо больше о программе «Переход к возможностям», по которой получили поддержку около 4600 домохозяйств, чем о имманентной опасности выселения, с которой вероятнее всего сталкиваются миллионы американцев каждый год» [11] (Desmond, Kimbro, 2015).

Резюмируя особенности американского подхода к жилищной проблеме, с неизбежностью приходится констатировать, что его главная цель – изучить не проблематику состояния жилищных условий как таковых, а факторы, влияющие на них [41] (Squires, 2008). Идентификация жилищного вопроса латентно опирается на идеологию американского индивидуализма по принципу «каждый сам за себя, один Бог за всех», поэтому жилищная проблема или жилищный вопрос входят по преимуществу в объяснительную базу социально-экономической стратификации и сегрегации вне теории и истории жилищного рынка.

Европейская же методология в результате осмысления фундаментальных основ классового и социального неравенства выделяет жилищный вопрос в отдельную сферу социологии города. Классические работы К. Маркса и Ф. Энгельса, особенно «Положение рабочего класса в Англии» [3] и «К жилищному вопросу» [4], обсуждались неомарксистами и были включены в современную проблематику жилищного вопроса [9, 26] (Castells, 1977; Lojkine, 1976); дискуссию продолжили неовеберианцы, в центре которой оказалась концепция «Классификация жилья», выдвинутая Рэксом и Мором в исследовании «Раса, сообщество и конфликты», распространяющая классовую сегментацию рынка труда на рынок жилья и недвижимости [35, 36] (Saunders, 1984; Savage, Barlow, Dickens, Fielding, 1992).

В европейской экономической проекции проблема джентрификации интерпретируется в контексте рыночных отношений по поводу объектов недвижимости и их институционального сопровождения.

Рынок и рыночные отношения присутствуют в инструментарии европейского социологического подхода, имеют свою историю и традиции в теоретико-методологическом анализе джентрификации, что может быть продуктивно экстраполировано в экономическую плоскость исследований.

Примером такой продуктивности может служить методология и анализ «жилищного вопроса» П. Бурдье, который рассматривается как часть механизма воспроизводства социальной иерархии в обществе.

Жилище по П. Бурдье – это часть экономического капитала и исходный пункт накопления социального капитала для позиционирования индивида в социуме; формирование жилищных условий отдельного домохозяйства проявляет проблемы социальных функций государства и специфических буржуазных форм.

По этим посылкам возможно делать следующие умозаключения.

1. Жилье (недвижимость) и рынок жилья имеют центральное значение в экономической, социальной и институциональной (символической) организации общества. Следовательно, жилье и жилищные условия – это отражение элемента общей социально-экономической и социокультурной государственной структуры. Исходя из этого возникают возможности исследования общих и локальных культурных кодов сообщества, формальных и неформальных институтов и институций, регулирующих самые разнообразные сферы жизнедеятельности: гендерные, экзистенционально-экологические, информационно-коммуникативные и прочие.

Территориальные, архитектурные, размерные параметры жилья и жилищных условий, дизайн интерьера и т.п. коррелируются со стилем жизни, ценностными ориентациями и с позицией, которую индивид или домохозяйство занимает в социально-классовой структуре общества. Жилье – это индикатор социальной стратификации и маркер социального статуса человека, семьи, домохозяйства. «Жилье – это…. материальный товар, который ….. на протяжении длительного периода времени подвергается всеобщему обозрению. Эта форма собственности в большинстве случаев и больше чем что либо другое, решающим образом показывает реальное или воображаемое социальное положение его владельцев …. также показывает их вкус, систему ценностей, которой они руководствуются при выборе и приобретении жилья. Это приобретение как никакое другое явно и однозначно демонстрирует объект для всеобщего оценивания» [6] (Bourdieu, 2005). Жилье представляет собой центральный элемент социокультурного порядка; рынок жилой недвижимости является центральным концептом экономического порядка; покупка жилья является самым важным капиталовложением из всех вложений семьи.

Социализация рынка жилой недвижимости предполагает, что приобретение индивидуального жилья является одновременно инвестицией экономического и социального качества.

2. В социологической концепции рынка жилья и недвижимости его онтологической квинтэссенцией принято считать «… совокупность обменных отношений между конкурирующими агентами, прямые взаимодействия, которые зависят от … социально обусловленной структуры силовых отношений, в которые вовлечены различные агенты, в сфере, способствующей в различной степени через изменения влиять на рынок недвижимости, основываясь, прежде всего, на силе власти, которую они способны контролировать и направлять» [6] (Bourdieu, 2005). Этот тезис развертывается в трех составляющих.

Во-первых, рынок – это сфера взаимодействия и конкурентной борьбы, в которой участвуют разнообразные субъекты с различными целями и возможностями, противостоящие статичным или субстанциональным «вещам» [14] (Emirbayer, 1997).

Во-вторых, рынок жилой недвижимости невозможно рассматривать, абстрагируясь от социальных условий его функционирования, поскольку он сам по себе является формой социальных отношений.

В-третьих, агентом и одновременно актором рынка жилья является государство как властная сила, определяющая институциональные условия как правила поведения прочих агентов;

- государство формирует рынок, участвуя в создании спроса и предложения;

- посредством регулирования отношений собственности;

- устанавливая форматы землепользования и строительства;

- выступая в качестве кредитора или инвестора.

Реализуя эти функции, государство занимает тем самым позицию посредника между обществом в целом и его индивидуализированными субъектами, поэтому рынок жилья не может быть ни свободным, ни регулируемым. Чтобы понять логику жилищного рынка, необходимо выявить особенности создания правил и норм, которые определяют его состояние и функционирование, определить, каким образом декларируемые цели, средства, интересы органов государственной власти ответственных за жилищный, строительный, финансовые вопросы соотносятся с частными интересами субъектов жилищного рынка.

Из чего следует сделать вывод, что «социологическая экономика» рынка жилья и недвижимости базируется на реляционности социального и экономического, однако общим признаком и общим свойством всех объектов и субъектов, обладающих способностью к рефлексии, является социальное действие, тогда как собственно экономическая деятельность является его атрибутом.

Таким образом, вынося за скобки критику социологической модели рынка жилья, возможно выделить субстрат ее позитивно содержательных и методологически производительных положений для исследования рынка жилой недвижимости и процессов джентрификации.

Акцентация на социальных (нематериализованных) факторах и условиях формирования, содержания, особенностей и развития рынка жилья позволяет интегрировать их неопределенную множественность не по основанию жестко детерминированных причинно-следственных связей, а по их ассоциативной близости и включенности в общий рыночный процесс. Этим объясняется мозаичный характер исследований как субъектов, так и объектов рынка. Субъекты могут классифицироваться по классовой и этноконфессиональной принадлежности, по гендерной и половозрастной, профессионально-квалификационной структурам, по социальному статусу, по приверженности к традиционным или модернистско-креативным ценностям и так далее до бесконечности. Аналогично и объекты, которые могут различаться не только по цене, но и по размеру, по архитектурному стилю, по местоположению, по включенности в ландшафтную среду, по экологичности, по престижности, по внутреннему дизайну и т.д. и т.п.

С некоторыми допущениями в терминах классической политэкономии возможно утверждать, что «социологическая экономика» рынка жилья исследует потребительную стоимость объектов и качественные характеристики потребителя как субъекта рынка [2] (Marks, 1978).

В связи с этим и возвращаясь к содержанию понятия и процессам джентрификации, она (джентрификация) в ее социологической сущности есть апелляция потребителя к потребительской стоимости жилья во всех ее проявлениях, включая и цену.

Потребительская стоимость вообще и особенно жилья – категория социально-индивидуализированная, поэтому в исследованиях джентрификации доминирует социологический подход и ограниченно представлен ее экономический механизм.

Среди немногочисленных работ по джентрификации экономического дискурса все же возможно выделить основные коррелятивные составляющие, одной из которых является джентрификация и уровень затрат на оплату жилья.

Длительное время в теории и социальной практике имело место суждение, что приемлемый уровень затрат на оплату жилья – это около 30% от дохода семьи, и это соответствовало действительности. Но результаты последних исследований показывают, что количество семей, которые укладываются в оптимум 30%, сокращается с начала 90-х годов, в то время количество домохозяйств, находящихся за чертой бедности и арендующих жилье, постоянно увеличивается.

В целом количественное соотношение домохозяйств и затрат на жилье соизмеряется как «fifty-fifty» – около половины (52%) семей, арендующих жилье и находящихся за чертой бедности, тратят более 50% своего дохода на арендную плату за жилье; в частности, у каждой семьи из четырех человек затраты на жилье/арендную плату и коммунальные услуги составляют более 70% дохода. В этнических группах эта пропорция еще более экспонентна [30] (Pendall, 2005). Причем даже при отсутствии универсального эквивалента соизмерения цены и затрат на недвижимость, аренду, стоимости коммунальных услуг в разных странах – это общая глобальная тенденция, проявляющаяся от Цюриха (один из самых благополучных городов мира) до Нджамены (столица Республики Чад) [20] (Gyourko, Mayer, Sinai, 2013).

Определение джентрификации даже в ее социально-стратификационном значении может быть эвфемистическим и табуированным. В первом случае это будет звучать как оптимизация расселения населения по их доходам; во втором, который по определению не озвучивается в семантических пределах, – это выдавливание (вытеснение, изгнание и проч.) людей из районов их постоянного проживания. Одним из юридически корректных определений процесса джентрификации является выселение. Глобально выселение – это обыденный факт для городских районов проживания бедных, о чем свидетельствует статистика и юридическая практика. Например, в центральных районах Нью-Йорка в судах ежегодно фиксируется более трехсот тысяч дел по поводу неуплаты арендной платы [7] (Brescia, 2009). В Милуоки (штат Висконсин) каждого из четырнадцати арендаторов ежегодно принудительно выселяют [11] (Desmond, Kimbro, 2015). Средние показатели в США по арендаторам жилья с низким уровнем дохода еще выше – каждый восьмой сталкивался с выселением или вынужденным переселением в течение двух лет [11] (Desmond, Kimbro, 2015).

Исследования констатируют критически большую долю расходов семей с низким доходом на оплату и содержание жилья. В процентном соотношении доля затрат на оплату и содержание жилья в отношении к прочим расходам за последнее десятилетие поднялась с 33% до 42% для среднестатистического проживающего. Все это объективно создает экономические предпосылки необходимости вынужденного территориально-миграционного движения и социально-экономической напряженности.

Даже в первом приближении становится очевидно, что аттрактором процессов джентрификации выступает дисбаланс между уровнем доходов населения и состоянием рынка жилья.

Стандартной причиной большинства кризисов на жилищном рынке являются более высокие темпы роста стоимости жилья, чем темпы роста доходов. Это выступает как ограничение в возможностях доступности рынка жилья, и эти ограничения в первую очередь сказываются на малоимущих и социально незащищенных слоях населения: если доходы населения сокращаются – все усилия увеличить доступность жилья будут безрезультатны [37] (Schwartz, 2010). За последние десять лет стоимость аренды с учетом инфляции по разным регионам увеличилась с 21% до 37%, а уровень доходов домашних хозяйств за этот же период с поправкой на инфляцию вырос только на 7% [11] (Desmond, Kimbro, 2015).

Причины повышения арендной платы хрестоматийно принято объяснять классической моделью динамики спроса и предложения на рынке жилья. Росту арендной платы может способствовать недостаточность предложения жилья, возникающая, например, вследствие регулятивных законодательных норм на определенных территориях, которые снижают «гибкость» рынка жилья [18] (Ganong, Shoag, 2012), или в результате напряженности ипотечного кредитования, что также сокращает предложение на жилищном рынке, в то время как спрос может увеличиваться за счет вхождения на рынок аренды жилья новых арендаторов (молодые семьи, мигранты), включая бывших домовладельцев [12] (DiPasquale, 2011). Недостаток жилья и снижение уровня его доступности всякий раз проявляются в кризисных и посткризисных состояниях экономики [41] (Squires, 2008).

Но в какой мере несостоятельность предложения на рынке жилья является причиной повышения цен арендодателями? Как показывают последние исследования, уровень предложения резко увеличивается в сегменте малоэтажного жилья и более постепенно – для многоквартирных домов. В целом уровень предложения к настоящему моменту значительно выше, чем это было два десятилетия назад, но и уровень арендной платы несоизмерим с тем, что было ранее.

Даже в городах, где население значительно сокращается, тем самым сокращая спрос и увеличивая свободный объем предложения, стоимость арендной платы продолжает расти и уровень арендных ставок составляет от 11,8 до 19,3%.

Рост арендной платы сужает сегмент доступного жилья. Малообеспеченные семьи сохраняют установки на аренду самого дешевого жилья, невольно включая механизмы конкуренции в этом сегменте, еще более уменьшая тем самым долю объектов, соответствующих их доходам. Доля объектов, стоимость аренды которых находится в низшем ценовом сегменте, от 300 до 500 долларов, сократилась с 16% в 2004 году до 2% в 2012 году.

Таким образом, анализ результатов эмпирических исследований ставит под сомнение прямолинейную зависимость между уровнем арендной платы и эластичностью рынка жилья.

Парадоксы рынка жилья возвращают к его мозаичности и необходимости исследования более широкого круга проблем в динамике усложнения социально-экономического пространства, чем предполагает классический закон спроса и предложения.

Джентрификация в данном случае может служить формой преобразования как реального физического пространства, так и, как следствие, рыночных структур и отношений.

Если принять во внимание тот факт, что кроме низового сегмента уровень предложения на рынке жилья в целом не сокращался на протяжении значительного времени, а уровень арендной платы возрастал постоянно и значимо, то это приводит к парадоксальному выводу, что сжатие рынка дешевого жилья является следствием роста уровня арендной платы, а не наоборот.

Возникнув в виде жилищной социально-имущественной дифференциации, социального неравенства и социальной несправедливости, она (джентрификация) превратилась в процесс, признаваемый основным трендом пространственного, экономического и социального городского развития. Представляется, что такая метаморфоза не может произойти без последствий для механизма функционирования рынка жилой недвижимости.

Представленный выше аналитический обзор социологии и экономики жилья и рынка жилья был произведен по материалам и реалиям США и Западной Европы.

Для России актуальность развития городских территорий в единстве с рынком жилья и джентрификацией проявилась только в 1990-е годы, хотя жилищный вопрос всегда была имманентным качеством городского бытия, особенно в советский период. С момента возникновения советского государства и практически до последнего дня существования СССР жилищная проблема находилась в центре экономических устремлений домохозяйств и социальной политики государства, которое решало ее исходя из своих политико-правовых и материально-экономических ресурсных возможностей, причем основываясь на принципах социального равенства и социальной справедливости.

Привнесенная с Запада модель рыночного капитализма ниспровергла эти социалистические принципы, провозгласив принцип «равных возможностей». Его реализация за очень короткий период дезинтегрировала сложившуюся социально-классовую структуру общества и его сегрегацию по финансово-имущественному цензу, что оказалось исходным пунктом переформатирования жилищного вопроса как темы социального обеспечения в процесс рыночного перераспределения земли и жилой недвижимости.

Это максимально приблизило проблематику джентрификации на Западе в России, но ее осуществление в России имеет большое количество специфических особенностей, одновременно вызванных как инерцией социальных институтов, так и стремительностью социально-экономических трансформаций. В России наличествуют как классические формы джентрификации, так и те, аналогов которых на Западе нет.

Но отвлеченно от издержек «потерпевших» сторон и социально-этических оценок бенефициаров необходимо признать, что джентрификация в большинстве случаев повышает качество городской среды.

Двусмыс­ленность социальной функции джентрификации связана с общей многосложностью морально-этического измерения капитализма. Джентрификация – это процесс, инициируемый более обеспеченными слоями населения, заинтересованными в проживании в том или ином районе, которые через рыночные механизмы добиваются такого роста цен на землю, недвижимость, жилье, что малообеспеченные люди вынуждены уезжать из этого района. Необходимыми условиями для этого, во-первых, являются свободные или слабо регулируемые цены на недвижимость, жилье, аренду, а во-вторых, структура собственности должна быть исключительно частной.

Джентрификация – это автоматический процесс в чисто рыночной экономике, и напротив, управляемая джентрификация возможна при регулировании цен на рынке и диверсификации структуры собственности.

Российскую джентрификацию отличает ограниченное участие государства в регуляции рынка жилья и недвижимости, поэтому социопространственная структура городов регулируется рынком, но при этом ее механизмом оказывается не «невидимая рука рынка», а авторитарные средства и методы.

Здесь уместно использовать понятия «неопосредованной» и «опосредованной» джентри­фикации. Первая – покупка отдельных объектов недвижимости с индивидуальными целями субъектов (богатые люди, бизнесмены, агентства недвижимости) – для личного использования, для инвестиций, для перестройки их в офисы и т.п.

Опосредованная джентри­фикация – это специфический договор между корпоративными девелоперами и органами городской власти, имеющей свои интересы. Бизнес получает в пользование объекты недвижимости, землю, право на строительство и прочее в обмен на передачу прав собственности части результатов его деятельности органам власти и управления. В этом случае на «старожилов» оказывают давление и де­велоперы, и власти, использующие административные рычаги, например признание объекта аварийным, необходимости его сноса или реконструкции.

Но в любом случае бизнес перестраивает, модернизирует, возводит новые объекты, максимизируя возможности получения прибыли от вложений в городское пространство, что выражается не только в росте стоимости земли и недвижимости, но и в способах их использования, предполагающих их высокую коммерческую эффективность, включая и спекулятивную деятельность. Это в совокупности отражает процессы выгодного вложения капитала инвесторов и социокультурные ценно­сти субъектов, претендующих на переоборудованную недвижимость.

Джентрификация в России имеет непродолжительную историю, которую тем не менее возможно рассматривать как редукцию аналогичных процессов на Западе с поправками на отечественное своеобразие.

Предтечей рыночной джентрификации в России следует считать практику решения жилищной проблемы в 50-60-х годах в рамках программы массового строительства типового панельного жилья, организованной Н.С. Хрущевым, проводимой в СССР в различных вариациях до его распада. В результате миллионы советских граждан получили собственные (но не в собственность) благоустроенные квартиры, что было связано с переселением из неблагоустроенного жилья в благоустроенное и внутригородскими миграциями. Жилищный вопрос в СССР всегда был вопросом политическим, т.е. решался в соответствии с социально-классовой структурой общества безотносительно финансово-экономического состояния его граждан.

Но со сменой политического строя и экономической парадигмы в начале 1990-х годов российская джентрификация нивелировалась с западной по рыночно-экономическому механизму.

Территории и объекты престижной социальной статусности и с высоким потенциалом коммерческой эффективности стали вожделенным предметом обладания для новоявленного класса богатых как знак причастности и средство вхождения в референтную группу вновь формирующейся элиты.

Недвижимость высокой ренты переходила в руки новых собственников, которые располагали для этого достаточными ресурсами – финансово-экономическими, административными, силовыми, включая криминальные. В 1990-х годах пожары в деревянной застройке центральных районов городов были постоянным и повсеместным явлением. В период первоначального накопления и «дикого капитализма» в России джентрификация и ее методы также носили «дикий» характер.

Поскольку социально-правовая атмосфера «лихих девяностых» осталась в прошлом, то появилась необходимость легитимизации джентрификации в общественном сознании. Приверженность к западной терминологии в оформлении российских социально-экономических реальностей обеспечила надлежащую фразеологию для обоснования необходимости дальнейшей капитализации городских территорий, поэтому транслировались и тиражировались такие понятия, как девелопмент и редевелопмент (развитие и смена назначения участков земли и объектов недвижимости), рециркуляция (повторное использование недвижимости в новом качестве), регенерация («возрождение» территорий через развитие общественных пространств), реновация (обновление и реконструкция недвижимости).

Все это формировало брендинг джентрификации как эффективного инструментального метода развития городской среды и установление долгосрочной гармонизированной связи с ее обитателями на основе актуальных для них ценностей и потребностей. В контексте декларируемой в то время общегосударственной политики модернизации и инновационности такое позиционирование интересов капитала на рынке недвижимости позитивно воспринималось, поощрялось и стимулировалось кредитами, в том числе и бюджетным кредитованием.

Заключение. Джентрификация имеет свой временной континуум, и продолжительность российской джентрификации во времени почти в два раза меньше, чем в западных странах, поэтому за теоретико-методологические основания российских исследований большей частью принимаются американские или западноевропейские концепции и модели. Но социально-экономические и социокультурные особенности, сложившиеся в советский и постсоветский период, формируют национальный паттерн джентрификации, который содержательно и процессуально-операционно значительно отличается от западных нарративов этого процесса. Концептуальные заимствования из западной теории и практики малоприемлемы для российской действительности, что предполагает создание и развитие собственных концепций, адекватно отражающих прошлое, настоящее и будущее российской джентрификации для эффективного использования в конструировании социально-экономических и социокультурных моделей развития общества.


Источники:

1. Гумилев Л.Н. Этносфера. История людей и история природы. - М.:, 1993. – 544 c.
2. Маркс К. Капитал т. 1. - Москва: ИПЛ, 1978. – 565 c.
3. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 18. - М.: Госполитиздат. – 223-270 c.
4. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 2. - М.: Госполитиздат. – 231-517 c.
5. Anderson E. Streetwise: Race, Class and Change in an Urban Community. - Chicago, 1990. – 276 p.
6. Bourdieu P. The social structures of the economy. Polity, Malden. - NY, 2005. – 180 p.
7. Brescia R. Sheltering counsel: towards a right to a lawyer in eviction proceedings // Touro Law Review. – 2009. – № 1. – p. 187–271.
8. Burt M. Over the edge: the growth of homelessness in the 1980s. / Russell Sage Foundation. - New York, NY, 1992. – 280 p.
9. Castells M. The urban question: a Marxist approach - MIT Press. - Cambridge, MA, 1977. – 502 p.
10. Desmond,\\ M. Evicted: poverty and profit in the American city. - Crown, New York, NY, 2016. – 418 p.
11. Desmond, M., Kimbro R.T. Eviction’s fallout: housing, hardship, and health // Social Forces. – 2015. – № 1. – p. 295–324.
12. DiPasquale D. Rental housing: current market conditions and the role of federal policy// Cityscape // A Journal of Policy Development and Research. – 2011. – № 13.2. – p. 57–70.
13. Du Bois W.E.B. The Philadelphia negro: a social study. / University of Pennsylvania Press. - Philadelphia, 1996. – 568 p.
14. Emirbayer M. Manifesto for relational sociology // American Journal of Sociology. – 1997. – № 103.2. – p. 281–317.
15. Enever F. History of the law of distress for rent and damage. / Feasant, Routledge and Sons. - London, 1931. – 325 p.
16. Foley D. The sociology of housing // Annual Review of Sociology. – 1980. – № 6. – p. 457–78.
17. Fried M. Grieving for a lost home. In L. Duhl (ed.). / The urban condition: people and policy in the metropolis. - Basic Books, New York, NY, 1963. – 19 p.
18. Ganong, D., Shoag P. Why has regional convergence in the U.S. stopped?. / Harvard Kennedy School of Government Faculty Research Working Paper Series. - Cambridge, MA, 2012. – 37 p.
19. Gans H. The urban villagers: group and class in the life of Italian-Americans. - The Free Press, New York, NY, 1962. – 367 p.
20. Gyourko, J., Mayer C., Sinai T. Superstar cities // American Economic Journal: Economic Policy. – 2013. – № 5.4. – p. 167–99.
21. Hamnett С. Gentrification, Postindustrialism, and Industrial and Occupational Restructuring in GlobalCities. / A Companion to the City. - Oxford, 2000. – 331-341 p.
22. Jencks C. The homeless. / Harvard University Press. - Cambridge, MA, 1994. – 176 p.
23. Keels M. Fifteen years later: can residential mobility programs provide a long-term escape from neighborhood segregation, crime, and poverty? // Demography. – 2005. – № 42.1. – p. 51–73.
24. Lipsky M. Protest in city politics: rent strikes, housing and the power of the poor. / Rand McNally and Company. - Chicago, IL, 1970. – 214 p.
25. Logan, J., Molotch H. Urban fortunes: the political economy of place. / University of California Press. - Berkeley and Los Angeles, CA, 1987. – 383 p.
26. Lojkine J. Contribution to a Marxist theory of capitalist urbanization. / In C.G. Pickvance (ed.), Urban sociology: critical essays. - Tavistock, London, 1976. – 280 p.
27. Massey, D., Denton N. American apartheid: segregation and the making of the underclass. / Harvard University Press. - Cambridge, MA, 1993. – 312 p.
28. Michelson W. Environmental choice, human behavior, and residential satisfaction. / Oxford University Press. - New York, NY, 1971. – 403 p.
29. Newman S. The home front: implications of welfare reform on housing policy. / The Urban Institute. - Washington, DC, 1999. – 150 p.
30. Pendall R. Connecting smart growth, housing affordability, and racial equity. In X. Briggs. / The geography of opportunity: race and housing choice in metropolitan America, Brookings Institution Press. - Washington, DC, 2005. – 70 p.
31. Riis J. How the other half lives. / Penguin Books. - New York, NY, 1997. – 256 p.
32. Rossi P. Down and out in America: the origins of homelessness. / University of Chicago Press. - Chicago, IL, 1990. – 255 p.
33. Salins P., Mildner G. Scarcity by design: the legacy of New York City’s housing policies. / Harvard University Press. - Cambridge, MA, 1992. – 192 p.
34. Sampson R. Assessing ‘neighborhood effects’: social processes and new directions in research // Annual Review of Sociology. – 2002. – № 28. – p. 443–78.
35. Saunders P. Beyond housing classes: the sociological significance of private property rights in means of consumption // International Journal of Urban and Regional Research. – 1984. – № 8.2. – p. 202–27.
36. Savage M., Barlow J., Dickens P., Fielding T. Property, bureaucracy and culture: middle-class formation in contemporary Britain - Routledge. - London, and New York, NY, 1992. – 288 p.
37. Schwartz A. Housing policy in the United States - Second edition. - Routledge, New York, NY, 2010. – 384 p.
38. Smith N. The New Urban Frontier: Gentrification and the Revanchist City. - L.; N.Y., 1996. – 262 p.
39. Snow D., Anderson L. Down on their luck: a study of homeless street people. / University of California Press. - Berkeley and Los Angeles, CA, 1993. – 405 p.
40. Solomon A. Housing the urban poor: a critical evaluation of federal housing policy. / MIT Press. - Cambridge, MA, 1974. – 226 p.
41. Squires G. Urban development and unequal access to housing finance services // New York Law School Review. – 2008. – № 53.2. – p. 255–68.
42. Sternlieb G. The tenement landlord. / Rutgers University Press. - New Brunswick, NJ, 1969. – 269 p.
43. Sugrue T. The origins of the urban crisis: race and inequality in postwar Detroit. / Princeton University Press. - Princeton, NJ, 2005. – 432 p.
44. Wirth L. On Cities and Social Life: Selected Papers. - Chicago, 1964. – 245 p.

Страница обновлена: 26.07.2021 в 10:38:18