Помещение под офис

Многие индивидуальные предприниматели, а также коммерческие организации приобретают или арендуют помещения под офис. Зачастую бывает так, что планировка занимаемых помещений по тем или иным причинам их не устраивает. В силу этого обстоятельства они начинают осуществлять переоборудование или достройку, не задумываясь о последствиях таких действий. А порядок переустройства помещений регулируется законом…

Несанкционированная перепланировка помещений в будущем может вызвать сложности в случае юридического отчуждения такой собственности. На перестроенное без разрешения помещение не может быть получена в надлежащей форме документация бюро технической инвентаризации (БТИ) Москвы (поэтажный план, экспликация, справка о стоимости жилого помещения с указанием отсутствия несанкционированного переустройства и обременения), необходимая для государственной регистрации договоров купли-продажи, аренды. В таких случаях поэтажный план помещения выдается в «красных линиях», а в экспликации отмечается наличие несанкционированной перепланировки помещения. Возможно, нотариус удостоверит такую сделку, но в Департаменте муниципального жилья она не будет зарегистрирована, а, следовательно, переход права собственности от одного лица к другому будет незаконным.

Переустройство помещений – это проведение в одном или нескольких (взаимосвязанных) помещениях мероприятий (работ), преследующих своей целью изменение месторасположения или размеров помещений, их состава и/или функционального назначения, а также их инженерного оборудования. Переустройство может включать в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках.

По общему правилу физическим и юридическим лицам разрешается переустраивать занимаемые помещения, если при этом улучшаются условия их использования. Для этого необходимо получить соответствующее разрешение на переустройство и согласовать проектную документацию с компетентными органами.

Например, перепланировку нежилых помещений в жилых домах разрешается производить после рассмотрения данного вопроса на заседании межведомственной комиссии (МВК) и получения письменного разрешения. МВК действует на постоянной основе (обычно собирается один раз в месяц) как на уровне района, так и на уровне административного округа. Для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения необходимо представить пакет документов на заседание МВК.

Среди документов, представляемых на рассмотрение МВК для оформления перепланировки, переоборудования, переустройства жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы, закон называет следующие:

‑ копии документов, подтверждающие права на занимаемое помещение (свидетельство о собственности и др.);

‑ заявление о намечаемом переустройстве;

‑ поэтажный план БТИ с экспликацией помещения, а также примыкающих к нему помещений;

‑ техническое заключение специализированной организации;

‑ проект, выполненный в соответствии с действующими требованиями СНиП специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию (копия которой прилагается к проекту).

‑ договор на авторский надзор с проектной организацией;

‑ справку о состоянии строения и выписку из паспорта БТИ (форма 1а и форма 5);

‑ копию финансово-лицевого счета;

‑ выписку из домовой книги;

‑ согласование с Госсанэпиднадзором;

‑ согласование с Управлением государственной противопожарной службы;

‑ согласование с архитектурно-планировочным отделом;

‑ согласование с Окружной жилищной инспекцией;

‑ согласование с институтом «МосжилНИИпроект»;

‑ согласование с балансодержателем (собственником) дома;

‑ согласование с эксплуатирующими органами;

‑ договор о страховании гражданской ответственности (на случай причинения ущерба третьим лицам в ходе осуществления переоборудования помещения);

‑ договор на вывоз мусора.

Как видно, перечень документов довольно обширный, однако не исчерпывающий.

В некоторых случаях, если затрагиваются инженерные системы, проект переустройства должен быть также согласован с МГПО «Мосгаз», МГУП «Мосводоканал», Тепловыми сетями «Мосэнерго», Управлением топливно-энергетического хозяйства, Вентиляционной службой. А если переоборудование затрагивает места общего пользования (тамбур, лестничные проходы), необходимо соответствующее решение общего собрания жилищного товарищества (ЖК, ЖКХ).

Более того, управы районов зачастую определяют перечень документов, которые необходимо представить заявителю, по своему усмотрению. Так, например, помимо договора страхования гражданско-правовой ответственности они могут потребовать также трёхсторонний акт-соглашение сторон, подписанный эксплуатирующей организацией и соседями, и гарантийное обязательство, которое должно быть нотариально удостоверено. Однако все эти три документа, по сути, дублируют друг друга и лишь усложняют и без того нелёгкий процесс получения разрешений и согласований на переоборудование помещения.

Следует заметить, что обычно подготовка и согласование документации занимает от 3-х до 6-ти месяцев, а общая сумма затрат на подготовительный этап перепланировки (с момента подачи заявления и до вынесения решения межведомственной комиссией) составляет 20 000 – 25 000 рублей. В частности, расходы на оформление проектной документации и ее согласование в государственных органах следующие:

‑ оформление технического заключения о состоянии несущих конструкций; «МосжилНИИпроект», «МНИИТЭП», «Моспроект» – 80 р./1кв. м. (1 неделя);

‑ оформление проекта перепланировки – стоимость зависит от объема работ; «МосжилНИИпроект», «МНИИТЭП», «Моспроект» (1 неделя);

‑ согласование с ЦГСЭН (Центральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор) - от 2000 р. (2 недели);

‑ согласование с УГПС (Управление государственной противопожарной службы) – 0,5% от общей сметной стоимости работ по перепланировке помещения (2 недели);

‑ согласование с АПУ (Архитектурно-планировочное управление) – от 3000 р. (2 недели);

‑ согласование с ДЕЗом (Дирекция единого заказчика) в случае нахождения переустраиваемых помещений на балансе ДЕЗа - от 2000 р. (1-2 недели);

‑ согласование с Жилищной инспекцией (для жилых помещений) – от 3000 р. (1-2 недели);

‑ подача документов на МВК (Межведомственная комиссия) управы (для жилых помещений) или префектуры (нежилые помещения) и получение разрешительной документации в виде распоряжения главы управы или префекта и выписки из протокола заседания МВК.

На практике сроки согласования проектной документации в том или ином органе, мягко говоря, не всегда соблюдаются. Бывают и такие случаи, когда проектная документация, переданная на согласование в компетентные органы, теряется, а виновных лиц найти довольно сложно. В таких случаях приходится начинать всё с начала. Однако такие случаи являются скорее исключением из правил.

В соответствии со ст. 61 Градостроительного кодекса любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений, нежилых помещений осуществляются только на основе проектной документации – графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.

На органы архитектуры и градостроительства, а также органы государственного архитектурно-строительного надзора РФ возложена обязанность осуществлять контроль за проведением работ по переустройству, и в случаях нарушения установленных законом правил они вправе привлекать виновных физических или юридических лиц к административной ответственности (накладывать штраф). Осуществлять доступ в переустраиваемое помещение должностные лица этих государственных органов могут только с согласия собственника или арендатора в оговоренные с ними сроки либо по решению суда.

Законом не допускается:

‑ переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

‑ установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

‑ перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

‑ переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника Штаба;

‑ переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;

‑ перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения МВК.

Существуют также и другие ограничения, предусмотренные в законодательном порядке. Но в случае ущерба, причиненного при переустройстве, которое выполнено в соответствии с разрешительной документацией, ответственность несет орган, выдавший разрешение.

Нормативные акты

1. Распоряжение Мэра № 166/1-РМ «Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы».

2. Закон города Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы».