Особенности взаимоотношений между застройщиком и населением на первичном рынке жилой недвижимости

Развитие жилищного строительства в региональной экономике выступает одной из приоритетных задач органов государственной и муниципальной власти. В связи с этим с их стороны, а также со стороны федеральных органов в последние годы существенно увеличилось количество мероприятий, направленных на улучшение инвестиционного климата в инвестиционно-строительном комплексе. Для увеличения деловой активности, а также снижения рисков для участников большое внимание уделяется формату взаимоотношений, выстраиваемых между застройщиком и населением, выступающих инвесторами жилищного строительства.

В рамках ранее проведенного Чугуновой Ю.В. исследования рынка жилой недвижимости г. Казань были определены особенности установления таких взаимоотношений [4]. Основной упор был сделан на особенностях участия населения в долевом строительстве многоквартирных домов. Среди ключевых выводов, полученных ею, можно отметить характеристику развития первичного рынка жилой недвижимости периода 2005‒2010 гг., условно названного автором «переходным», когда застройщики в силу преимущественно объективных рыночных факторов стали переходить в созданное на федеральном уровне правовое поле — в рамки федерального закона о долевом участии в строительстве (214-ФЗ).

В рамках данной Чугуновой Ю.В. оценки функционирования рынка первичной жилой недвижимости к 2010 г. значительная часть застройщиков осуществляла реализацию проектов жилищного строительства на основе так называемых «серых» схем реализации жилья, не выполняя условий закона о долевом участии.

Проведенная нами оценка деятельности застройщиков на рынке жилищного строительства в 2011 г. позволила сделать вывод о том, что некоторые застройщики по-прежнему продолжают игнорировать положения закона о долевом участии. И это при том, что в 2010 г. в закон о долевом участии были приняты поправки, разрешающие организацию проектов жилищного строительства только в рамках действующего закона [1]. В частности, застройщик стал вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды (субаренды) такого земельного участка.

Экспертный опрос участников рынка недвижимости, прежде всего риэлторов и сотрудников отделов продаж застройщиков, позволил определить одну из причин востребованности «серых» схем продажи жилья застройщиками — сложившейся имидж компании и более низкие цены на жилье. В условиях, когда у населения правовая грамотность не находится на высоком уровне, и, соответственно, минимальный уровень риска при договорных отношениях с застройщиками не выступает ключевым условием совершения сделки, как раз опыт успешного ведения строительного бизнеса в условиях конкурентной среды и явился ключевым условием принятия решения о покупке жилья вне рамок правового поля [2].

Вместе с этим, для дальнейшего развития взаимоотношений с населением ряд ведущих застройщиков г. Казань продолжают совершенствовать организационно-правовые формы реализации квартир. С введением в закон о долевом участии поправок, запрещающих использование «серых» схем, застройщики воспользовались возможностью, которую предоставлял указанный закон – создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением граждан, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Таким образом, привлечение денежных средств дольщиков помимо заключения договора участия в долевом строительстве допускается также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований закона — запрещено [1].

В целом, организация ЖСК предусматривает объединение вкладов граждан с целью создания одного многоквартирного дома. Другими словами, если застройщик осуществляет строительство ряда объектов или застраивает жилищный комплекс, то для продажи квартир в каждом доме будет создан отдельный жилищно-строительный кооператив.

Вместе с тем, до 2011 г. на рынке новостроек г. Казань организация ЖСК, кроме указанного выше преимущества, обладала одним существенным недостатком — отсутствием возможности кредитования покупателей. Связано это было с тем, что принятие закона о долевом участии определило минимальный уровень требований в инвестиционно-строительной деятельности, прежде всего, в области снижения рисков. В результате сложившейся ситуации абсолютное большинство банков осуществляли кредитование как застройщиков, так и покупателей квартир только в том случае, если строительство велось в рамках закона о долевом участии.

Первые проекты жилищного строительства, в которых использовался формат ЖСК, в г. Казань появились в 2007 г. и до 2011 г. не позволяли воспользоваться кредитом покупателями квартир.

В 2011 г. на рынке жилой недвижимости активную роль стали играть новые участники — холдинги, высокий потенциал которых был основан на объединении опыта строительных организаций и капитала банков. В итоге, со второй половины 2011 г. отдельные банки начали предоставлять кредит на приобретение жилья в домах, строительство которых организовано в формате ЖСК. Естественно, несмотря на отсутствие договоров участия в долевом строительстве и заключение договоров инвестирования паевого взноса (или просто членство в ЖСК), непосредственно строительно-монтажные работы велись с соблюдением ключевых положений закона о долевом участии — с получением разрешения на строительство и публикации проектной декларации. То есть создание ЖСК не является абсолютным нарушением законодательства, а в данном случае применяется лишь постольку, поскольку строительство осуществляется не собственником и не арендатором земельного участка. Оформление отношений построено на основе инвестиционного контракта между собственником земельного участка и инвестиционно-строительной компанией, осуществляющей строительство и продажу жилых помещений.

В целом, несмотря на наличие альтернативных договорам долевого участия форм привлечения средств населения на рынке жилой недвижимости наблюдается повышение инвестиционно-правовой культуры участников отношений.

Следующей важной областью для развития взаимоотношений в инвестиционно-строительном комплексе является малоэтажное строительство. В настоящее время развитие данного сегмента также является приоритетным направлением государственного регулирования [3]. При этом одним из наиболее серьезных препятствий на пути массового строительства индивидуального жилья выступает ограниченная доступность ипотечного кредитования. Вариантом разрешения сложившейся проблемы, с нашей точки зрения, было бы распространение положений закона о долевом участии на строительство индивидуального жилья. Кроме того, подобные нововведения повысили бы гарантии для физических лиц покупателей жилья и повысили бы уровень ответственности компаний застройщиков.