Роль договорного регулирования доверительного управления многоквартирными домами в укреплении экономической безопасности страны

Введение

Договорное регулирование управления МКД представляет собой правовое регулирование взаимоотношений двух и более субъектов права, основанных на автономии их воли, осуществляемое посредством правовых договоров с целью поддержания нормативного уровня капитализации недвижимого имущества в виде МКД, включая доходы от владения МКД как вещи [4] (Kazantsev, 2003).

Настоящая статья посвящена договорному регулированию управления МКД в пользу собственника МКД в качестве правового инструмента новых архитектуры, правил и принципов управления недвижимым имуществом, обеспечивающего сокращение разрыва между реальной и виртуальной экономикой в секторе управления МКД [5], как следствие, укреплению экономической безопасности.

Собственником МКД является лицо, за которым в судебном или законном порядке признано право собственности как на весь МКД, так и на долю в имущественном комплексе в виде МКД путем регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) [6].

Договорное регулирование управления МКД за счет упорядочения действий собственников МКД и организаций корпорации жилищно-коммунального хозяйства (далее – корпорация ЖКХ) с применением действующего законодательства направлено на снижение финансовой нагрузки на бюджет домохозяйств и бюджеты государства всех уровней.

Основная задача договорного регулирования управления МКД заключается в обеспечении следующих экономических интересов собственников МКД:

- извлечение дохода от аренды конструктивных элементов МКД и предоставления внутридомовых инженерных сетей для транспортировки коммунальных ресурсов до помещений МКД;

- приведение размера платы за содержание МКД к нормативному уровню;

- увеличение рыночной стоимости одного метра квадратного жилой площади за счет снижения технического состояния МКД до нормативного уровня его физического износа.

Новая архитектура [5] договорного регулирования управления МКД обеспечивает достижение основных целей финансовой архитектуры управления МКД, заключающихся в поддержании нормативного уровня капитализации МКД, которое само по себе имеет юридическое значение, т.е. охраняется законом от нарушения независимо от своей правомерности [7] (Vaskovskiy, 2003), и максимально высокого уровня рыночной стоимости одного метра квадратного жилой площади.

Финансовая архитектура управления МКД представляет собой кодекс поведения собственника МКД и доверительного управляющего, четко определяющего ответственность за состояние экономики в секторе управления МКД, формируемого за счет капитала собственников МКД, предупрежде­ние и урегулирование кризисов, связанных с нарушением экономических интересов собственника МКД [8] (Bauer, Avdiyskiy, 2010).

Капитализация недвижимого имущества в виде МКД, включая земельный участок, на котором расположен дом, – это обращение МКД в денежный капитал и исчисление его ценности по приносимому доходу, определяемому как совокупность дохода от аренды элементов МКД, от предоставления внутридомовых инженерных сетей для транспортировки коммунальных ресурсов до помещений МКД, дохода от рыночной стоимости одного квадратного метра жилой площади. При этом рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади представляет собой разницу между рыночной стоимостью одного квадратного метра жилой площади, установленной на расчетную дату, с учетом группы капитальности МКД и процента его физического износа, и стоимостью метра квадратного жилой площади, установленной на дату государственной регистрации договора доверительного управления МКД или договора купли-продажи жилой площади.

Актуальность вопроса заключается в отсутствии доверительного управления МКД, составляющими 3 847 млн м² [9], и неприменении системы договорного регулирования управления МКД.

Ретроспективный анализ договорного регулирования доверительного управления многоквартирными домами

В дореволюционной России договорное регулирование управления МКД реализовывалось через договор найма городских строений и домов, регулировавшегося Сводом законов гражданских [10].

К 1913 г. договором найма было охвачено 180 млн м² общей площади городского жилого фонда [11].

Г.Ф. Шершеневич называл договор найма договором, в силу которого одна сторона за вознаграждение обязывалась передать другой стороне временное пользование своей вещью [12] (Sheshkevich, 1995).

Поскольку с 1917 года основным направлением жилищной политики государства являлась национализация жилищного фонда страны [13], то для прекращения договорного регулирования управления МКД были приняты следующие декреты:

- Декрет СНК от 14 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» [14];

- Декрет ВЦИК об отмене частной собственности на недвижимость в городах от 20 августа 1918 г. [15].

В результате национализации право собственности на жилой фонд перешло к государству [16] (Baratov, 2013).

Принятым в 1920 г. Декретом СНК «О коммунальных отделах исполнительных комитетов» договорное регулирование управления МКД было заменено государственным регулированием в форме контроля сферы управления жилищным фондом через государственные органы по управлению национализированным жилищным фондом [17].

Управление государственным жилым фондом, включающее технический и санитарный надзор, а также наблюдение и контроль содержания и производства ремонта жилого фонда, осуществлялось местными советами, государственными учреждениями и промышленными предприятиями. Для выполнения задач создавались жилищные управления, а непосредственное управление отдельным домом (группой домов) возлагалось на управляющего домом, назначаемого жилищным управлением местного совета [18].

Договорное регулирование управления МКД вновь возникло с началом процесса приватизации жилого фонда в 1993 г., когда для преобразования отношений собственности на жилище и определения правовых, социальных и экономических основ этих преобразований жилые помещения были переданы из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан. Передача осуществлялась в соответствии с изданным в 1991 году Законом «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», целью которого являлось создание условий для осуществления права собственности на МКД [19]. Гражданским законодательством собственник недвижимого имущества, в том числе МКД, был наделен правом владения, длительного беспрепятственного проявления отношения к МКД, как к своему, пользования в виде права заключать договоры и распоряжения, права получать доход, а также права передавать МКД в доверительное управление [20].

За период 1913–1993 гг. рост жилого фона для применения договорного регулирования управления МКД составил 1312%, за период 1993–2019 гг. – 51%, за период 1913–2019 гг. – 2037% [21].

Таким образом, уже к началу 1996 г. года были сформированы объект и субъект договорного регулирования управления МКД.

К концу 1996 г. была утверждена структура договорного регулирования управления МКД, были утверждены все необходимые виды действий, которые могли быть осуществлены по отношению к МКД с целью извлечения дохода и приведения уровня расходов на содержание МКД к нормативному уровню [21].

Возобновление договорного регулирования управления МКД связано с Указом Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» [22], когда многие нормы и положения Гражданского кодекса РФ были приведены в соответствие со складывающимися новыми рыночными отношениями [23] (Bublik, Semyakin, 2020).

Основные причины неприменения договорного регулирования доверительного управления многоквартирными домами

Основная экономико-правовая причина неприменения договорного регулирования управления МКД заключается в том, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует объект управления в виде МКД и субъект управления в лице собственников МКД [24] (Shchyokin, 1996). По причине отсутствия кадастрового и технического учета МКД отсутствует и статистический учет, который продолжает учитывать жилой фонд не по количеству МКД, составу его конструктивных элементов и внутридомовому инженерному оборудованию, их техническим характеристикам и износу, а в квадратных метрах общей жилой площади [9].

Первопричина неприменения договорного регулирования управления МКД состоит в отсутствии разграничения функций собственника квартиры, собственника МКД, заказчика, исполнителя жилищно-коммунальных услуг и подрядчика, поставщика коммунальных ресурсов.

Разграничение функций является основой для начала применения договорного регулирования управления МКД, а также его обслуживания.

Отсутствие договорного регулирования управления МКД является, в свою очередь, причиной противоречий между необходимостью коренной реконструкции и модернизации жилищно-коммунального хозяйства и отсутствием должной финансовой поддержки в решении этой проблемы со стороны государства и муниципалитетов, увеличивающих технические риски, связанные с высоким уровнем морального и технического износа МКД.

Применение договорного регулирования управления МКД восстановит правила и нормы социально-экономического консенсуса между собственником МКД, властью и бизнесом относительно базовых ценностей и принципов жизнеобеспечения, будет способствовать появлению законов, гарантирующих реализацию права собственности на МКД и извлечение дохода от владения МКД, возложение на бизнес ответственности за несоответствие уровня капитализации МКД нормативному [25].

Поскольку МКД было включено ГК РФ в состав вещи, то МКД стал имуществом, на которое возникло право собственности у граждан. Правовой статус собственника МКД был определен в лице собственника помещения МКД.

Вслед за Конституцией РФ содержание права собственности на МКД гражданским законодательством было определено как право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Гражданин – собственник МКД получил возможность по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему МКД любые юридические и фактические действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, кроме отчуждения другим лицам; передавать МКД в доверительное управление МКД, предоставлять в аренду элементы МКД, внутридомовое инженерное оборудование для транспортировки коммунальных ресурсов до помещений МКД и оставаться при этом собственником МКД, обременять законными способами МКД, распоряжаться МКД иным образом [20].

Начиная с отмены Жилищного кодекса РСФСР [26] и принятия Гражданского кодекса [20] отсутствует механизм передачи государством МКД его собственнику.

Государство продолжает нести ответственность за поддержание нормативного уровня капитализации МКД, а собственник МКД – нести упущенную выгоду от невозможности получать доход от МКД в связи с отсутствием в ЕГРН факта регистрации МКД, несмотря на наличие в Законе о государственной регистрации прав на недвижимость механизма регистрации права собственности на МКД [6].

В период 1994–2020 гг. изменилась государственная политика в области договорного регулирования управления МКД [27–32], возникло и существует законодательство по следующим направлениям:

- договорное регулирование доверительного управления МКД на основе гражданского законодательства и законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;

- договорное регулирование управления МКД на основе гражданского и жилищного законодательства, а также законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;

- договорное регулирование поставки коммунальных ресурсов в МКД на основе гражданского законодательства и законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;

- договорное регулирование текущего и капитального ремонта общего имущества МКД на основе гражданского законодательства и законодательства в сфере технического регулирования, а также законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;

- договорное регулирование системы планово-предупредительного ремонта общего имущества МКД на основе гражданского законодательства и законодательства в сфере технического регулирования, а также законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования;

- договорное регулирование санитарного содержания общего имущества МКД на основе гражданского законодательства и санитарно-эпидемиологического благополучия населения, а также законодательства, регулирующего вопросы ценообразования и тарифообразования.

Правомерно сделать вывод о том, что необходимое законодательство сформировано во всех областях для реализации экономической безопасности в секторе управления МКД.

Длящееся совмещение функций собственника МКД и хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию МКД в руках лиц, выбранных в качестве способа управления МКД, ТСЖ, ЖСК и управляющих организациях сохраняет внутренний конфликт интересов, результатом которого является отсутствие возможности для применения договорного регулирования управления жилищным фондом и его эксплуатацией [33].

С момента постановки на учет в ЕГРН многоквартирных домов задачи по реализации национальных интересов в секторе управления МКД будут решены.

Отсутствие МКД в ЕГРН не позволяет применить систему планово-предупредительного ремонта МКД, установить экономически обоснованные цены на жилищные услуги, привести оплату за жилищно-коммунальные услуги к фактическим показателям их качества, воспользоваться преимуществами конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, добиться полноценных договорных отношений [33, 35].

Правовая, экономическая, организационная и техническая подсистемы системы договорного регулирования управления МКД оказались в кризисе, что привело к высокому физическому износу МКД, низкому уровню капитализации МКД, перенаправлению дохода собственника МКД в теневую экономику, снижению рыночной стоимости жилых помещений.

Роль договорного регулирования управления МКД в укреплении экономической безопасности подтверждают данные официальной статистики.

На этом фоне роста удельного веса аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда за период 1993–2021 гг. на 0,2% [36], роста числа МКД, требующих капитального ремонта, на 49,6% [9] 46,3% домохозяйств от общего числа домохозяйств оценили состояние жилого помещения как удовлетворительное, 10,7% домохозяйств отметили недостаток тепла [36].

Ухудшение экономики в секторе управления МКД до 50% сопровождалось незаконным направлением 75% средств, полученных от собственников МКД в распоряжении организаций [9].

Содержание договорного регулирования управления многоквартирными домами в области экономической безопасности

Суть новой архитектуры управления МКД на основе договорного регулирования управления МКД заключается в зависимости экономических интересов всех участников жилищных отношений от обеспечения экономических интересов собственников МКД.

Договорное регулирование управления МКД в области экономической безопасности представляет собой систему договоров, ориентированных на реализацию баланса экономических интересов ее участников [37] (Belyh et al., 2015).

Экономические интересы, экономический эффект от договорного регулирования управления МКД для государства заключаются в отсутствии риска направлять бюджеты всех уровней на возмещение домохозяйствам ущерба имуществу в виде МКД, причиненного организациями корпорации ЖКХ, а также вреда здоровью гражданам, снижением доли теневой экономики в секторе управления МКД в экономике страны.

Экономические интересы, экономический эффект от договорного регулирования управления МКД для собственников МКД лежат в области капитализации МКД и получения дохода от аренды элементов МКД и предоставления внутридомовых сетей для транспортировки коммунальных ресурсов до помещений МКД.

Экономические интересы, экономический эффект от договорного регулирования управления МКД для организаций корпорации ЖКХ заключаются в извлечении максимальной прибыли в размере, достаточном для самопроизводства [38] (Davydyants, Davydyants, 2013).

Новая архитектура системы экономической безопасности в секторе управления МКД, основанной на договорном регулировании управления МКД, представляет собой согласованное взаимодействие и функционирование следующих объектов и субъектов системы:

- объекта управления в виде МКД, зарегистрированного в ЕГРН;

- субъекта управления в лице собственников МКД, зарегистрированных в ЕГРП;

- доверительного управляющего, действующего на основании договора доверительного управления, зарегистрированного в ЕГРП в качестве обременения МКД.

Основным принципом договорного регулирования управления МКД является принцип первенства собственника МКД в получении экономического эффекта от владения МКД.

Вторым принципом является принцип зависимости размера экономического эффекта доверительного управляющего и организаций корпорации ЖКХ от размера экономического эффекта и сроков его получения собственниками МКД.

Правила договорного регулирования управления МКД – это система показателей качества для услуги доверительного управления, каждой работы и жилищной услуги, для каждого вида коммунального ресурса, устанавливаемая в договоре доверительного управления МКД, в договорах на оказание жилищно-коммунальных услуг и поставки коммунальных ресурсов.

Среди подсистем системы договорного регулирования управления МКД, организационно-функциональной, процессной, коммуникационно-технической, основную роль играет процессная подсистема.

Процессная подсистема – это система информационных процессов, обеспечивающих принятие решений доверительным управляющим о совершении им фактических и юридических действий, направленных на исключение таких рисков, как:

-неполучение собственником МКД доходов или снижение их размера;

-отклонение уровня физического износа МКД от нормативного в сторону повышения, приводящее к снижению размера стоимости 1 метра квадратного жилой площади на текущую дату и увеличению расходов на содержание МКД;

- возникновение или рост теневой экономики в секторе управления МКД.

Для применения системы договорного регулирования управления МКД необходимо научно-методическое и информационно-аналитическое сопровождение, программное, аппаратно-техническое и инженерно-техническое обеспечение, система подготовки кадров новой формации, а также нормативно-правовое обеспечение.

В системе договорного регулирования управления МКД самоорганизация представляет собой процесс установления порядка, происходящего за счет корпоративного действия в виде заключения и исполнения договоров между собственниками МКД и участниками корпорации ЖКХ, приводящего к изменению пространственной, временной или организационно-функциональной структуры управления МКД.

Как экономическая целостность система договорного регулирования управления МКД заботится только об эффективном использовании капитала собственника МКД и максимальном повышении уровня капитализации принадлежащего ему на праве собственности МКД. Внешнее окружение обязано учитывать экономические интересы собственников МКД.

Системный подход представляет собой направление методологии научного познания, в основе которого лежит рассмотрение объекта как системы: целостного комплекса взаимосвязанных элементов [39] (Blauberg, Sadovskiy, Yudin, 2010).

Системный подход определяет систему договорного регулирования управления МКД, с одной стороны, как комплекс с учетом условий, в которых она функционирует, не допускает одностороннего подхода и рассмотрения ограниченного числа влияющих на нее факторов.

С другой стороны, системный подход определяет систему договорного регулирования управления МКД как систему, которая представляет собой механизм для решения проблем, возникающих в связи с необходимостью достижения экономических целей собственниками МКД, государством и организациями ЖКХ.

С третьей стороны, система договорного регулирования управления МКД определяется как функция. Внутренняя структура системы является единой организацией, где прямо и непосредственно увязаны экономическая цель собственников МКД и цель предпринимательской деятельности по управлению МКД одновременно.

С четвертой стороны, цель деятельности системы увязана с ответственностью корпорации ЖКХ в целом перед государством и собственниками МКД.

По степени влияния на систему договорного регулирования управления МКД как самоорганизацию можно выделить факторы прямого воздействия, непосредственно деловое окружение и факторы косвенного воздействия, общее окружение.

К факторам прямого воздействия относятся собственники МКД, организации корпорации ЖКХ, законы, государственные и общественные органы, регулирующие различные стороны деятельности организаций корпорации ЖКХ.

К факторам косвенного воздействия относятся политические, экономические, социокультурные, научно-технические, природные, международные и другие факторы.

Система договорного регулирования управления МКД как организация получает от собственника МКД, являющегося внешней средой, информацию по договору доверительного управления и целевой капитал, за счет которого оплачивается исполнение трудовых договоров, договоров поставки, подряда и возмездного оказания услуг, преобразование человеческих и материальных ресурсов в услуги, работы и коммунальные ресурсы.

Основной целью в области экономической безопасности системы договорного регулирования управления МКД является капитализация МКД.

Для реализации целей договорного регулирования управления МКД необходимо, чтобы реализовалась цель «безопасность капитала», т.е размер денежных средств для содержания МКД должен быть достаточным для обеспечения нормативного уровня капитализации МКД.

Теория капитализации ориентирована на наращивание капитальной стоимости на микроуровне и долгосрочный макроэкономический рост накопления капитала, являясь производной от теорий стоимости, капитала и стоимостного управления, во многом предопределяет экономический рост, а управление капитализацией экономических агентов ориентирует на удвоение валового внутреннего продукта [40] (Dedkova, 2007).

Цель «капитализация МКД» заключается в том, чтобы, с одной стороны, собственники МКД предоставляли «безопасный капитал», а с другой стороны, получали доход от сдачи в аренду элементов МКД и предоставления внутридомовых инженерных сетей для транспортировки коммунальных ресурсов до жилых помещений МКД.

Собственники МКД через систему договорного регулирования управления МКД потенциально стремятся к максимизации уровня капитализации МКД [41] (Dedkova, 2007).

Целевой функцией системы договорного регулирования управления МКД является увеличение системного эффекта, который, будучи свойством системы, заключается в том, что при объединении элементов системы: правосубъектность, субъективные права и юридические обязанности, обеспечительные и правоприменительные, у системы появляются новые признаки, которыми не обладал ни один из элементов в отдельности, а именно возможность передать МКД в доверительное управление.

Системой является множество элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которое образует определенную целостность и единство [42, 43] (Volkova, Denisov, 2014).

Объектом системы договорного регулирования управления МКД является МКД как материальное имущество, зарегистрированное в ЕГРП и непосредственно участвующее в управлении МКД, поставке коммунальных ресурсов и оказании жилищно-коммунальных услуг.

Именно это имущество является предметом договоров на поставку коммунальных ресурсов и оказание жилищно-коммунальных услуг, которые поставляют организациям корпорации ЖКХ, и капитала как результата зарегистрированного в ЕГРП права собственности на МКД.

Управляющими связями элементов системы договорного регулирования управления МКД являются коммунитивная и традиционная функции системы для достижения целей в интересах собственников МКД.

Заключение

Целесообразность применения договорного регулирования доверительного управления многоквартирными домами продиктована необходимостью укрепить экономическую безопасность в секторе управления многоквартирными домам.

Поскольку договорное регулирование доверительного управления многоквартирными ломами является единственным способом укрепления экономической безопасности в секторе экономики управления недвижимостью, то регистрация многоквартирных домов в Едином государственном реестре права обеспечит их передачу в доверительное управление.

Реализация права собственности на многоквартирные дома является единственным механизмом для достижения национальных интересов в этом секторе экономики управления многоквартирными домами.