Тенденции развития рынка арендного жилья за рубежом

Введение

Обращение к зарубежному опыту использования различных инструментов обеспечения жильем населения Российской Федерации в условиях экономических санкций и усиления миграционных процессов вызвано изменениями в социально-экономической политике государства, которая направлена на обеспечение доступным жильем максимального числа российских семей. Одним из центральных звеньев социально-экономической политики государства является «реализация права на жилище всеми категориями граждан вне зависимости от доходов путем стимулирования развития рыночных отношений в жилищной сфере…» [1,183]. К перспективным направлениям развития жилищного строительства, по мнению Лукашенок Т. Р. и Ефимовой Е. Г. можно отнести, повышение доступности жилья, рост качества предоставляемых коммунальных услуг, улучшение уровня комфортности городской среды и т. д. [2, 5908] (Lukashenok, Efimova, 2023).

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года в целях улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан предусмотрено «…строительство жилищного фонда социального использования и арендного жилья;» [3, 33]. К общемировым тенденциям, обозначенным в Стратегии развития строительной отрасли, можно отнести внедрение в практику «зеленого» строительства и «зеленых» решений, направленных на снижение уровня негативного воздействия на окружающую среду [3, 8-10], внедрение смарт-технологий в управление жилищным комплексом, в том числе предназначенным для социального использования и арендного жилья, учет сформировавшегося за пандемийный период формата удаленной работы и создания соответствующих рабочих и рекреационных территорий в жилых домах, построенных по новой технологии. В целях оптимизации расходов на коммунальные услуги в зарубежной практике внедрен подход, стимулирующий использование энергосберегающих технологий, который также предусматривается к внедрению в российской практике соответствующей Стратегией.

Среди задач государственной жилищной политики можно отметить создание специального сектора наемного жилья и развитие механизма страхования в жилищной сфере [1,183] (Abdrakhmet, Bochkov, 2023). При этом в Национальном плане развития предусматривается стабилизация числа семей, пользующихся договорами социального найма (до 30 тыс. семей к 2030 г.) и рост числе семей, арендующих жилье на длительный срок (до 15 тыс. семей к 2030 г.) [4, 107-108]. Особое значение придается таким характеристикам использования жилого фонда, как комфорт и безопасность. В отличие от зарубежных стандартов, которые ориентированы на соблюдение принципов ESG как основы оценки качества и безопасности жилого фонда, в российских программах акценты сделаны на отдельные элементы устойчивого развития рынка жилья, таких как активизация энергосберегающих технологий и технологий контроля и экологического благополучия за счет внедрения цифровизации, а также повышения качества питьевой воды. При этом не проводится параллели между индикатором доступности жилья и его качеством с учетом соответствия принципам экологичности, социальности и управляемости.

Российская методология расчета рейтинга доступности жилья построена на базе использования международных подходов и ориентирована на показатели накопления «условным домохозяйством из 3-х человек со среднедушевыми доходами средств для приобретения стандартной квартиры площадью в 54 кв. м», т.е. соотношения на фундаментальном уровне цены на жилье и дохода домохозяйства [5, 4]. Например, по международным стандартам, жилье считается крайне недоступным, если коэффициент доступности жилья превышает 5 лет [5, 5]. По данным Росстата, в целом по стране доступность жилья составляет около 4 лет, что по международной классификации можно считать серьезно недоступной. Безусловно, в РФ, также как и за рубежом, коэффициент доступности жилья различается по территориям, городским и сельским агломерациям. При этом следует отметить, что немногим менее 50% населения Российской Федерации не имеет возможности купить собственное жилье в рамках установленного стандарта жилой площади [5, 6].

С 2023 года международные стандарты определения рейтинга доступности жилья были пересмотрены (таб. 1) в связи с возникновением крайних трудностей, с которыми сталкиваются домохозяйства со средним доходом при необходимости приобретения жилья [6, 16 ].

Таблица 1

Демографические рейтинги доступности жилья

Рейтинг доступности жилья	Медианный множитель
Доступный	3 года и ниже
Умеренно недоступный	от 3,1 до 4 лет
Значительно недоступный	от 4,1 до 5 лет
Крайне недоступный	От 5,1 до 8,9 лет
Невероятно недоступный	От 9 и выше лет

Источник: Cox W. Demographia international housing affordability // Center for Demographics and Policy, Chapman University. – 2024. P. 7. URL: http://www.demographia.com/dhi.pdf (дата обращения 14.07.2024)

Домохозяйства со средним доходом сталкиваются с быстро растущими расходами на жилье, что является основной причиной нынешнего кризиса стоимости жизни. На протяжении десятилетий цены на жилье обычно росли примерно такими же темпами, как и доходы, и домовладение становилось более распространенным. Но доступность жилья снижается даже в странах с высоким уровнем дохода, поскольку рост стоимости жилья опережает рост доходов, что связывают обычно с политикой землепользования, которая искусственно ограничивает предложение жилья [ 6, 8].

Подобная ситуация в России может быть разрешена за счет развития рынка социального жилья и значительной легализации рынка арендного жилья [7, 5]. Согласно результатам последних исследований на рынке арендного жилья в Российской Федерации преобладает краткосрочная аренда, при этом 65% арендаторов не заключают договор аренды [7, 6]. Спрос на аренду жилья вызван, прежде всего, снижением уровня реальных доходов населения и экономической нестабильностью, а также использованием цифровых технологий для заселения и недостаточным регулированием рынка нелегальной аренды жилья. Кроме того, также как и за рубежом, наибольший спрос на арендное жилье в РФ наблюдается в крупным городах, куда устремляются люди в поисках работы [8, 98] (Nozdrina, Schneiderman, 2016). По данным статистики на начало 2022 г. в Российской Федерации насчитывалось 15 городов-миллионников, в которых отмечается повышенный спрос на рынке труда, что оказывает влияние на рост спроса на рынке покупки и аренды жилья [9, 9 – 11] (Nozdrina, Schneiderman, 2022).

Зарубежный опыт организации, управления и развития рынка социального и арендного жилья, особенно в части некоммерческого сектора, представляет интерес, с учетом изменений, произошедших за последние 10 лет, касающихся распространения на сферу аренды жилья принципов устойчивого развития [10, 78] (Rogozhina, 2013). Жилье, как одна из основных потребностей человека, является ключевым компонентом устойчивого развития сообществ [11] (Dumreicher, Kolb, 2008). Однако представленные ниже данные об уровне доступности жилья в англоязычных странах (Китай представлен Гонконгом) свидетельствуют о значительном ухудшении рейтинга доступности жилья, особенно в Австралии и Китае (таб. 2) [6, 14].

Таблица 2

Рейтинги доступности жилья по странам в 2023 г.: в целом по рынку

Страны	3 года	От 3,1 до 4 лет	От 4,1 до 5 лет	От5,1 до 8,9 лет	От 9 и выше лет	Всего	В среднем по рынку
Австралия	0	0	0	2	3	5	9,7
Канада	0	1	1	2	2	6	5,6
Китай ( Гонконг)	0	0	0	0	1	1	16,7
Ирландия	0	0	1	0	0	1	4,8
Новая Зеландия	0	0	0	1	0	1	8,2
Сингапур	0	1	0	0	0	1	3,8
Великобритания	0	2	12	9	0	23	5,0
США	0	11	23	17	5	56	4,8
Всего	0	15	37	31	11	94	5,0

Источник: Cox W. Demographia international housing affordability // Center for Demographics and Policy, Chapman University. – 2024. P. 16. URL: http://www.demographia.com/dhi.pdf (дата обращения 14.07.2024)

Строительство социального жилья можно было бы считать решением этой проблемы, однако нередко строительство социального жилья не является устойчивым из-за низкой стоимости и доступности, что проявляется в низкой долговечности, приводящей к деградации окружающей среды [12,119] (Gan, Zuo, Chang, 2016), созданию высокой социальной сегрегации и стигматизации социального жилья [13, 351] (Ha, 2008).

Целью настоящего исследования является рассмотрение вопросов: актуальности развития рынка социального и арендного жилья и его влияния на экономику как развитых, так и развивающихся стран; оценки опыта планирования и реализации принципов устойчивого развития рынка социального и арендного жилья.

Научная новизна заключается в предложении использовать зарубежный опыт для внедрения различных индикаторов для оценки уровня развития рынка социального и арендного жилья и его доступности, а также применения показателя устойчивого развития рынка социального и арендного жилья как совокупности экономической, социальной и экологической устойчивости

Направления развития рынка арендного жилья в отдельных странах.

Важнейшим направлением развития рынка арендного жилья в Австралии является оценка уровня его доступности на базе применения рейтинга устойчивого развития. Сектор арендного жилья Австралии растет достаточно быстро – на долю сдаваемого в аренду жилья приходится 30,9% жилого фонда страны [14, 5] ( Heffernan, Heffernan, 2020). По данным бюллетеня «Экономика Австралии» в 2023 году около 30% всех домохозяйств Австралии арендовали жилье на частном рынке аренды [15, 2] (Hanmer, Marquardt, 2023). При этом именно этот сегмент отличает низкое качество и ограниченность функций по борьбе с изменением климата. Исторически сложилось так, что арендаторами в Австралии были люди с низкими доходами, такие как родители-одиночки, молодые люди, мигранты, пенсионеры. Несмотря на изменение демографической ситуации и снижения уровня доступности жилья на рынке арендного жилья появились семьи, арендующие жилье на долгий срок. В Австралии около 3 млн. чел. ( в том числе более 730 тыс. детей) живут за чертой бедности. Их уровень жизни на 70% ниже, чем у домовладельцев [14, 6] (Heffernan, Heffernan, 2020). При этом жилье, используемое арендаторами с низкими доходами не энергоэффективно и не экологично, хотя расходы на коммунальные услуги и электроэнергию растут ежегодно на 8% [14, 6] (Heffernan, Heffernan, 2020).

Проблема модернизации арендуемого жилья наталкивается на нежелание арендодателей принимать на себя такие затраты, поскольку инвестиционный портфель арендодателей в большей части состоит из владения одним или двумя объектами недвижимости, что составляет их профиль прибыльности. Чтобы максимизировать свои инвестиции за счет снижения затрат, арендодатели обычно принимают решения, ориентируясь на цену, а не на энергоэффективность. Разделенные стимулы, при которых затраты и выгоды от инвестиций не могут быть поделены поровну между арендатором и арендодателем, усложняют поиск решений по повышению экологичности и энергоэффективности объектов недвижимости. Теоретическое разделение стимулов возникает из концепции экономики рационального выбора, основанной на проблеме принципала и агента: поскольку арендаторы оплачивают обычно счета за электроэнергию в соответствии с установками системы частной ренты в Австралии, арендодатели не видят прямой финансовой выгоды от повышения экологической устойчивости своей собственности.

Правительство Австралии в последние 5 лет повышает требования к экологической устойчивости жилого фонда и его энергоэффективности (например, к числу таких мер можно отнести повышение стандартов энергосбережения за счет использования изоляции, двойного остекления, эффективных электроприборов, солнечных батарей и др.). Проблемой активного внедрения новых стандартов является отсутствие полноценной информации об уровне экологической устойчивости объектов недвижимости, сдаваемых в аренду. Результаты исследования, проведенного в 2020 году, свидетельствуют о том, что только 26% объектов жилья, сдаваемого в аренду , имели рейтинг энергоэффективности, который стал известен арендатору в момент подписания договора аренды [14, 7] (Heffernan, Heffernan, 2020). Из сдаваемых в аренду домов, имеющих официальное подтверждение рейтинга энергоэффективности (EER), 43% получили самый низкий показатель по установленной шкале рейтинга [14, 7] (Heffernan, Heffernan, 2020).

Для определения барьеров и стимулов решения проблемы повышения экологической устойчивости и энергоэффективности жилья, сдаваемого в аренды, был проведен опрос 34 экспертов в области арендного жилья. Результаты выявленных барьеров представлены в таблице 3.

Таблица 3

Барьеры по реализации экологически устойчивой модернизации арендуемого жилья в Австралии

Барьеры	Примеры	Мнения экспертов
Первоначальные финансовые барьеры (необходимо стимулирование)	Потеря арендной платы во время выполнения работ; Расходы на модернизацию; Фокус только на финансовых выгодах; Недооценка других выгод от модернизации;	Требуются довольно крупные инвестиции и без ощутимой отдачи это ограничивает участие собственников жилья в модернизации
Недостаток осведомленности	Отсутствие информации о проведении модернизации; Ощущение отсутствия преимуществ для арендодателя; Отсутствие достоверной информации о преимуществах;	Потребители неверно оценивают результаты модернизации ( например, двойное остекление) отчасти потому, что они необразованны, и во-вторых, им сложно оценить комфорт
Отсутствие утвержденного регламента	Нет минимальных стандартов по энергетической эффективности и экологичности;	Не существует социально признанного стандарта минимальной энергетической эффективности; Нет ожиданий того, что хорошо или приемлемо
Трудности реализации	Потенциальные иски по причинению вреда жизни и здоровью (асбест); Проблемы наслоений Физические/технические барьеры	Организационные проблемы: доступ, индентификация и управление проектом обновлений сложно организовать совместно с управляющим недвижимостью и арендатором
Текущие условия рынка аренды жилья	Чрезмерная инфляция; Отсутствие спроса со стороны арендаторов; Неопределенность сроков аренды	Текущая рыночная динамика (напряженный рынок, проблемы с доступностью, высокие цены) ограничивают арендаторов и возможности влиять на рынок арендуемого жилья, особенно на рынках для лиц с низким доходом;
Возврат инвестиций	Длительные сроки окупаемости; Отсутствие налоговых скидок на устойчивую модернизацию; Трудности с оценкой комфорта; Разделение стимулов;	Раздельное стимулирование: арендодатель не получает выгод от модернизации, но несет расходы по ее проведению

Источник: Heffernan T., Heffernan E., Lee W. other Towards an environmentally sustainable rental housing sector. / Research Online University of Wollongong, 2020. - P. 16. URL: https://ro.uow.edu.au/cgi/viewcontent.cgi?article=2682&context=buspapers (дата обращения 30.03.2024)

По результатам оценки экспертами барьеров экологической модернизации были выявлены 2 ключевых препятствия, к первому из которых можно отнести финансовые, поскольку для начала и завершения модернизации требуются инвестиционные вложения. Вторым барьером является рентабельность инвестиций, т. к. цель арендодателей – получение прибыли. Отсюда преодоление этих двух барьеров возможно за счет введения экономических стимулов, направленных либо на сокращение срока возврата инвестиций, либо на снижение первоначальных затрат. Аргументами повышения доходности являлись, по мнению экспертов, увеличение заполняемости/удержания арендаторов за счет результатов модернизации, снижение затрат на техническое обслуживание, снижение риска эксплуатационных проблем за счет повышения уровня осведомленности арендаторов и повышения уровня коммуникации за счет расширения информационного наполнения веб-сайтов.

Что касается стимулов, способствующих реализации проектов модернизации арендуемого жилья с т. з. экологической устойчивости, то они представлены ниже (таб. 4).

Таблица 4

Стимулы, способствующие проведению экологически устойчивой модернизации арендуемого жилья в Австралии

Стимулы	Примеры	Мнения экспертов
Содействие Окупаемости инвестиций	Льготные тарифы для арендодателя Упрощение включения коммунальных услуг в арендную плату Снижение эксплуатационных расходов Налоговые льготы, связанные с повышением устойчивости Скидки по ставкам	Окупаемость модернизации должна обеспечить баланс: в течение разумного периода времени арендодатель может получить обоснованные возможности выхода на безубыточность, сравнивая затраты с экономией, имея схему стимулирования экологически безопасной модернизации
Первоначальное снижение затрат (стимулирование)	Получение грантов/субсидий	Экономические факторы будут либо стимулировать либо препятствовать арендодателям модернизировать сдаваемые в аренду площади. Среди стимулов: государственные скидки, налоговые льготы или предоставление государственных субсидий на общую стоимость
Простота внедрения	Проведение модернизации самостоятельно, используя подходы «решения под ключ»; низкие эксплуатационные расходы	Преимущества такого подхода для арендодателя: передача арендодателями всего процесса на аутсорсинг (диагностика потребностей, расценки, выбор, установка, оплата)
Ужесточение законодательства (регулирование)	Установление минимальных стандартов энергоэффективности; Обязательное раскрытие информации; Обязательная замена неэффективных технологий; Стабильность политики	Несмотря на положительный прогноз поощрения работодателей и аргументирование важности общественных интересов, в конечном итоге необходимость требовать проведения модернизации будет превалировать над поощрением
Обучение (коммуникации)	Информация о преимуществах модернизации; Повышение осведомленности о преимуществах модернизации/возобновляемых источниках энергии; Информация о коммунальных услугах для арендаторов;	Обучение арендаторов приемам оценки ориентации на эффективность жилых помещений; например, наличие климат-контроля, благоустройства территории, энергосберегающей бытовой техники, плодородных садов
Условия на рынке аренды жилья	Содействие долгосрочной аренде; Изменение стандартных условий договора аренды; Создание конкуренции между арендодателями; Изменение правил в социальной группе	Сдувание пузыря рынка недвижимости – переориентация арендодателей на использование здания, а не на увеличение стоимости активов; Поощрение добросовестных арендаторов; Стимулирование арендодателей на поддержку объекта в хорошем состоянии с целью получения максимально возможной арендной платы, не рассчитывая на прирост капитала

Источник: Heffernan T., Heffernan E., Lee W. other Towards an environmentally sustainable rental housing sector. / Research Online University of Wollongong, 2020. - P. 16. URL: https://ro.uow.edu.au/cgi/viewcontent.cgi?article=2682&context=buspapers (дата обращения 30.03.2024)

Анализ стимулов, способствующих проведению экологической модернизации, были выстроены по степени важности, а именно: 1. Коммуникация; 2. Содействие; 3. Стимулирование; 4. Регулирование. Таким образом, концептуальная модель предполагает, что нормативные и рыночные инициативы, направленные на повышение экологической устойчивости арендуемых помещений, должны активизировать множество стимулирующих инструментов, чтобы убедить арендодателей и содействовать признанию с их стороны перспективы реализации экологически устойчивой модернизации. По мнению экспертов успешный переход к сектору устойчивого арендного жилья будет выгоден арендодателям, арендатором и проводникам программ защиты окружающей среды. Например, если выдвинуть инициативу по повышению изоляции сдаваемой в аренду недвижимости при условии правильного информирования участников, соответствующего сопровождения и стимулирования, то арендодатели сочли бы это выгодным, поскольку это увеличивает стоимость их актива и делает его более привлекательным для сдачи в аренду. Для арендаторов вариант качественной изоляции жилья рассматривается как более выгодный, поскольку повышается уровень комфортности и снижаются расходы на электроэнергию. Кроме того, достигается уменьшение вредного влияния на окружающую среду за счет снижения выбросов СО2. Немаловажным фактором, влияющим на использование современных технологий для повышения экологичности и энергоэкономичности жилого фонда, является сам рынок арендного жилья, который включает в себя участников и рыночные условия. К числу участников можно отнести: владельцев недвижимости, риэлторов, арендаторов, управляющие компании, строительную отрасль, представителей государственного сектора и т.д.. Объективно для продвижения экологически устойчивых инициатив необходимо состояние избыточного предложения когда владельцам недвижимости придется прилагать дополнительные усилия для привлечения арендаторов, что может повлиять на реализацию экологически устойчивой модернизации. Наибольший эффект, по мнению экспертов, может иметь эксперимент, например, на отдельной территории (например, на территории штата) по моделированию выбора, результаты которого могут выявить и подтвердить различные политические/рыночные варианты на разных уровнях коммуникаций, содействия, стимулирования и регулирования для ключевых групп заинтересованных сторон при условии разработки и утверждения стандартов жилья, соответствующих требованиям экологичности и энергоэффективности, а также перечень возможных налоговых льгот, стимулирующих проведение экологически устойчивой модернизации.

Иная политика проводится Правительством Китайской народной республики с 2016 г. Задачей государственной политики является оптимизация структуры рынка недвижимости за счет культивирования и развития рынка аренды жилья с использованием методов балансирования запасов и прироста жилой недвижимости на базе соотношения спроса и предложения. Программа развития рынка аренды жилья включает в себя 3 компонента:

1. Усиление финансовой поддержки путем предоставления налоговых льгот и субсидий в части выбора земельных участков для строительства жилья в целях последующей аренды;

2. Продвижение инновационных финансовых продуктов по аренде, способствующих росту фонда накопления по жилью с целью компенсации затрат на аренду жилья;

3. Усиление надзора за рынком жилья путем внедрения цифровых инструментов (создание собственной платформы надзора за услугами по аренде жилья) с целью повышения качества управления за участниками рынка (под которым понимается оказание информационной поддержки в части проверки достоверности информации об источнике жилья, квалификации субъекта выпуска информации об источнике жилья и др.)

Основной проблемой Китая является разрыв между интересами централизованной власти и политикой региональных властей. В частности, в крупных промышленных центрах и развитых экономически территориях, таких как Пекин, Шанхай, Гуанчжоу стремятся привлечь больше людей из сельских территорий, что на фоне высоких цен на жилье приводит к выбору варианта аренды жилья. Учитывая это обстоятельство в рамках стратегии интеграции развития промышленности и территории, местные власти планируют самостоятельно строить жилье, предназначенное для аренды в целях удовлетворения жилищных потребностей притока населения. В отличие от развитых рынков Европы и США, которые строили свою социальную политику на основе отрицательной корреляции уровня благосостояния и уровня обеспечения собственным жильем, «КНР проводит политику стимулирования рынка недвижимости за счет развития рынка аренды жилья и подавления рисков рынка недвижимости». [16, 3] ( Zhang, 2021).

Анализ развития и изменения арендного жилья в Китае выявил факторы, влияющие на динамику жилья, сдаваемого в аренду. К ним можно отнести: соотношение постоянно проживающего населения и мигрантов на конкретной территории, индекс вакантных площадей на рынке арендного жилья, общая численность населения и темпы ее прироста, общая площадь жилья и площадь жилья на душу населения, источники финансирования в целом и по направлениям и др. При проведении оценки эффективности инвестирования рыночного источника капитала с учетом баланса доходов и расходов период возврата инвестиций в строительство жилья для целей аренды оказался очень длительным, что потребовало в рамках распределения рисков ГЧП проведение секьюритизации недвижимости, создания целевого фонда инвестиций, эмиссию ценных бумаг, покрывающих государственный долг по объектам жилищного строительства.

Особое внимание в политике правительства Китая придавалось проектам коллективного земельного строительства арендного жилья с учетом совершенствования механизма передачи коллективной земли на рынок и строительство вспомогательных объектов, что имело поддерживающее значение для развития рынка аренды жилья. Однако для формирования крупномасштабного строительства необходимы государственные ресурсы помимо социального капитала и рыночных источников. В настоящее время продолжается реализация пилотного проекта, запущенного в 2019 году по финансовому субсидированию центральным правительством КНР строительства арендного жилья в 24 городах Китая. [16, 8] ( Zhang, 2021). В качестве образца успешного решения проблем активного развития рынка арендного жилья приводятся инициативы провинции Фуцзянь на юго-востоке Китая (пл. 121400 кв. км и населением в 41,54 млн. чел., ВВП за 2020 г. – 605,314 млрд. юаней), где местные власти активно внедряют финансовые инновации в сфере аренды жилья, поддерживая его развитие посредством залогового бизнеса по аренде жилья, секьютиризации активов, предоставления субсидий на процентные расходы, создания специального фонда поддержки кредитов для предприятий, которые сдают жилье в аренду, оказания льготной налоговой поддержки предприятиям и гражданам, занимающимся арендой жилья и др. [19] (Won, Lee, 2020).

Китайские исследователи уделяет особое внимание рынку арендного жилья исходя из посыла, что развитие рынка аренды жилья имеет стимулирующее влияние на такой макроэкономический показатель, как потребление граждан.

Вместе с тем, китайские исследователи, как впрочем и исследователи рынка социального и арендного жилья из других стран, активно продвигают идею экологической устойчивости объектов недвижимости в этом сегменте рынка. К числу факторов, влияющих на развитие рынка арендного жилья, в том числе и социального, можно отнести инклюзивность и устойчивость, в том числе экологическую. В настоящее время процесс перехода на экологическую и энергоэффективную устойчивость коснулся и этапа проектирования жилой недвижимости. Однако акцентирование на экологичности и энергосбережении не отменяет проведение экономического анализа и социальных оценок, которые должны быть взаимоувязаны с решением проблем экологии. Общепринято характеризовать устойчивое жилищное строительство, как деятельность, связанную с защитой окружающей среды, экономическими выгодами, социальной интеграцией, а также культурной адекватностью [18] (Jiang, Qiu, 2023). В отношении социального жилья определение включает в себя жилье, предоставляемое правительством и/или некоммерческими организациями через различные программы жилищной помощи, в рамках которых жилищные проекты реализуются из экологически чистых и устойчивых материалов, которые имеют долгосрочные экономические, экологические и социальные выгоды [19 ] (Won, Lee, 2020). Сочетание экологической совместимости, социальной приемлемости и экономической целесообразности являются главными признаками устойчивости социального жилья. Кроме того, социальное жилье должно соответствовать двум условиям: 1. оно предназначено для семей с ограниченными финансовыми ресурсами; 2. арендная плата или цены на социальное жилье должны быть ниже рыночной стоимости [20,7] (Hansson, Lundgren, 2018) (социальное жилье не является экономически самоокупаемым и требует определенных форм государственных и/или частных субсидий).

По мнению экспертов, устойчивость социального жилья можно оценить в трех измерениях: окружающей среды, общества и экономики [18] (Jiang, Qiu , 2023). Экономические основы устойчивости базируются на снижении затрат на строительство и эксплуатацию. Что касается социальной устойчивости, то важным является обеспечение безопасности, индивидуального и коллективного благополучия, поддержка культурных традиций. Интеграция в окружающую среду, использование современных энергосберегающих технологий и материалов может содействовать экологической устойчивости. Возможные варианты экономической, социальной и экологической устойчивости социального и арендного жилья представлены в таблице 5.

Таблица 5

Предполагаемые критерии оценки устойчивости социального жилья

Критерии	Описание
1.Экономическая устойчивость
1.1 Гарантия получения ренты и/или найма	Доступная арендная плата, например, арендная плата ниже рыночной и гарантированные условия найма
1.2 Применение модели рационального развития	Проектирование и строительство через государственный заказ, наличие безбарьерной среды, совместное строительство подсобных помещений и/или обустройство придомовой территории, формирование фондов для поддержки эксплуатации и технического обслуживания
1.3 Планирование и дизайн пространства	Условия расположения в сочетании с соответствующей планировкой и дизайном пространства обеспечивают необходимое разнообразие типов помещений, свободное соединение различных пространств для деятельности, а также значительные открытые пространства и зеленые зоны для повышения эффективности
1.4 Механизм операционного управления	Внедрение эффективного механизма управления на этапе строительства и эксплуатации для минимизации затрат на управление, обслуживание и последующее улучшение в течение всего жизненного цикла.
2.Социальная устойчивость
2.1 Обеспечение удобств проживания и необходимого сервиса	Помимо обеспечения соответствующей бытовой инфраструктуры, такой как дороги, дренажные сооружения и энергетические объекты, необходимо обеспечить поездки жителей за пределы города к социальным объектам, таким как объекты здравоохранения и образования
2.2 Возможность приобретения рабочих навыков и трудоустройства	Предоставление жителям сообщества возможности приобретения новых трудовых навыков или возможностей трудоустройства
2.3 Продвижение социальной сплоченности	Содействие участию домохозяйств в управленческих делах и различных социальных мероприятиях между жильцами; повышение уровня сотрудничества жителей с разным социально-экономическим и культурным происхождением; усиление связи и взаимодействия с соседними жителями для минимизации социальной изоляции
2.4 Создание комфортной и безопасной окружающей среды	Создание безопасной среды обитания жителей и обеспечение безопасности жизни и имущества жителей
2.5 Культурная идентичность	Сохранение существующих местных культурных особенностей и поощрение жителей к совместному формированию своей культурной самобытности. Например, совместное участие в паблик-арте или живописи, создание уникальных культурных образов и духа и поощрение чувства культурной принадлежности
3.Экологическая устойчивость
3.1 Адаптация к экологически чистой технологии и оборудованию	Использование экологически чистых строительных материалов и различных экологически чистых технологий
3.2 Максимальная зеленая среда(окружение)	Создание «зеленых» открытых пространств, таких как крыши и открытые пространства, а также использование местных насаждений для уменьшения потери биоразнообразия
3.3 Гармонизация визуального ландшафта	Ориентация на соответствие визуального ландшафта окружающей среде

Источник: Jiang W., Qiu W., Lin S., other A new hybrid decision-making model promoting sustainable social rental housing. / Sustainability, 2023,15, 6420. DOI:10.3390/su150866420

Экономическая устойчивость может быть измерена уровнем доступности жилья, которая, в свою очередь, зависит от арендных ставок, возможности долгосрочной аренды и гарантированной защиты от неправомерных выселений. По мнению международных экспертов, достаточность жилого пространства, использование безбарьерной среды, которая «превратилась в неотъемлемый атрибут доступного жилья» [21,130] (Вавилова, 2024), качество и безопасность строительства, дизайн зданий и жилых помещений влияет на уровень спроса на социальное жилье, что улучшает показатель экономической устойчивости за счет, в том числе, снижения индекса вакантных арендных площадей. К этому следует добавить необходимость внедрения эффективных механизмов обслуживания и управления, в том числе за счет использования мер по энергосбережению с целью повышения энергоэффективности [22,114] (Chan, Adabre, 2019).

Уровень социальной устойчивости может быть измерен как с помощью физических и нефизических характеристик [23, 297] (Dempsey, Bramley, Power, 2011). К физическим показателям можно отнести фактическое состояние социального жилья, качество окружающей среды, наличие свободных пространств и удобств и т.д. К нефизическим факторам относятся: качество жизни и благосостояния, социальная толерантность, социальный капитал, уровень безопасности, доступ к государственным услугам, возможность участия в принятии решений сообществом и т.д. Для Китая по-прежнему характерна социальная стратификация по принципу территории происхождения, влияющая на уровень жилищного неравенства (например, блокировка прав на льготы и жилищные субсидии по недвижимости вне места происхождения) [24, 8] (Qiong, 2020). Дополнительно, в рамках поддержки социальной устойчивости важно учитывать возможность получения дополнительных трудовых навыков с целью трудоустройства для групп молодых людей с низкими доходами [25] (Giannetti, Demétrio, Agostinho, 2018).

Экологическая устойчивость тесно связана с климатическими программами. С макроэкономической точки зрения внедрение различных «зеленых» технологий, устойчивых материалов и возобновляемых источников энергии и ресурсов может способствовать долгосрочной энергоэффективности, экономии воды и эффективному управлению отходами, что, в свою очередь удлиняет жизненный цикл здания и способствует снижению расходов на коммунальные услуги [18] (Jiang, Qiu, 2023). Здесь прослеживается взаимосвязь между экономической и экологической устойчивостью.

Ранжирование значимости экономической, социальной и экологической устойчивости свидетельствует по мнению китайских экспертов, о приоритете экономической устойчивости, как ядра устойчивого развития, которая в совокупности с экологической и социальной устойчивостью влияют на этапы реализации государственной политики по развитию рынка социального и арендного жилья.

Выводы

Российский рынок социального и арендного жилья находится в стадии активного развития, предполагающего не только увеличение площади жилья для социального найма и аренды, но и повышение качества, комфортности и безопасности жилого фонда на основе реализация принципов экологичности, энергосбережения, внедрения цифровых технологий управления и контроля. Для успешной реализации заявленных принципов необходимо учитывать опыт различных стран как в деле экологической модернизации существующего жилого фонда, так и в строительстве и последующей эксплуатации планируемых жилых площадей.

Общемировые тенденции развития рынка арендного жилья свидетельствуют о значительном опережении роста стоимости жилья над доходами домохозяйств, что повлияло на пересмотр международных стандартов рейтинга доступности жилья, поскольку фактические показатели доступности, например, в англоязычных странах резко ухудшились за последние три года – с 2019 по 2022 гг. Как правило, проблемы доступности жилья могут решаться с помощью развития рынка социального и арендного жилья на основе государственной поддержки. Однако нередко строительство и эксплуатация социального жилья не соответствуют принципам устойчивости. Во многих странах рынок социального и нередко арендного жилья характеризуется низкой долговечностью, высокой социальной сегрегацией, невозможностью применения энергосберегающих технологий и др.

Несмотря на то, что правительства многих стран принимают решения о повышении экологической устойчивости жилого фонда, препятствием внедрения новых стандартов является отсутствие полноценной информации об уровне экологической устойчивости объектов жилого фонда. Опыт Австралии в решении проблемы преодоления барьеров и реализации стимулов для арендодателей в части софинансирования расходов по проведению экологически устойчивой модернизации свидетельствует о том, что механизм активизации нормативных и рыночных начинаний должен включать в себя различные стимулирующие методы и качественную коммуникацию с участниками рынка арендного жилья.

Проблемы развития рынка социального и арендного жилья в Китае связаны, с одной стороны, с различием интересов централизованной власти и региональных властей, недостатком ресурсов для реализации проектов коллективного земельного строительства арендного жилья; с другой стороны – с необходимостью обеспечения экологической устойчивости объектов недвижимости в сегменте социального и арендного жилья.

Понятие устойчивости социального жилья является многокомпонентным, т.к. социальное жилье предназначено, прежде всего, для семей с низким уровнем дохода и предполагает использование пониженных цен на аренду. Для оценки устойчивости социального жилья китайскими экспертами предлагается использовать совокупность показателей экономической, экологической и социальной устойчивости, при этом ядром совокупной устойчивости является экономическая устойчивость. Индикаторами экономической устойчивости могут являться, например, рейтинг доступности жилья, индекс вакантных арендных площадей, который зависит от уровня спроса на социальное жилье (спрос, в свою очередь формируется на основе таких характеристик, как достаточность жилого пространства, безопасность строительства, эффективность механизма эксплуатационного обслуживания и управления и др.). Уровень социальной устойчивости определяется комфортностью и безопасностью окружающей среды, обеспечением индивидуального и коллективного благополучия, возможностью поддержки культурной самобытности, возможностью трудоустройства и др. Характеристикой экологической устойчивости можно считать активное использование энергосберегающих технологий, максимизацию «зеленого» пространства и т.д.

Таким образом, использование международного опыта развития рынка социального и арендного жилья позволит конкретизировать политику Российского государства в сфере обеспечения жильем всех категорий граждан страны и оптимизировать результаты реализации Стратегии развития строительной отрасли.