Инвестиционная активность финансовых институтов на рынке недвижимости Республики Татарстан

В настоящее время в Российской Федерации осуществляется активная реализация государственной жилищной политики. В связи с этим, ключевым игроком на рынке жилой недвижимости в Российской Федерации является федеральные и региональные органы государственной власти. Вместе с тем, важным направлением государственной деятельности на рынке является создание условий для активизации жилищного строительства. Одним из главных факторов, способных обеспечить рост деловой активности в строительной сфере, выступает ипотечное жилищное кредитование. Его возможность существенно увеличить платежеспособность населения, и, соответственно, привлекательность инвестиций в недвижимость, подталкивает участников рынка к разработке разнообразных форм извлечения прибыли.

Среди участников первичного рынка жилья, в значительной степени влияющих на развитие жилищного строительства, можно отметить банковские структуры. В период низкой активности государства в сегменте ипотечного кредитования, банковские продукты были малопривлекательны для большей части населения. И только с развитием федеральной ипотечной стратегии, а вместе с ним и с существенными бюджетными вливаниями, у населения появилась возможность улучшить свои жилищные условия, а у девелоперов — увеличить объемы строительства и обороты своего бизнеса [5].

В современных условиях участие банковского капитала в развитии жилищного строительства осуществляется в двух основных направлениях. Первое направление предусматривает непосредственное участие — путем участия своих дочерних структур в строительстве жилья. Во втором случае участие банков проявляется в ипотечном кредитовании покупателей (дольщиков).

С 2002–2003 гг. в строительной отрасли наметилась тенденция создания современных девелоперских организаций. Причина объективна — для своевременного и качественного исполнения взятых обязательств перед заказчиками строительным организациям необходимо соответствующее финансирование. А эту функцию лучше других может выполнить только банк. В дальнейшем, особенно в период экономического кризиса 2008–2009 гг., банки, в случаях неисполнения заемщиками условий кредитных договоров, аккумулировали значительные по стоимости и масштабам деятельности активы застройщиков. В результате банки, не сумев эффективно реализовать большую часть залога, были вынуждены заняться непрофильным для себя строительным бизнесом. К настоящему времени часть из них трансформировалась в финансово-строительные холдинги. Как показала практика, это стало ключевым фактором успеха в сложившихся условиях. Девелоперские организации, обладая гарантированным доступом к финансовым ресурсам, стали серьезными участниками рынка и повысили качество его функционирования.

Оценивая статус фирм-застройщиков, ведущих свою инвестиционно-строительную деятельность на рынке недвижимости Республики Татарстан, отметим, что большая часть действует в традиционном узкоспециализированном формате, выполняя функции заказчика-застройщика. Для данных структур на первое место в деле повышения ликвидности строящихся объектов выступает возможность приобретения жилых помещений с привлечением ипотечного кредитования [4].

С 2005 г. с принятием закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости заметно ужесточились правила организации и ведения строительства. Застройщики, прежде чем начинать строительство жилого дома, должны были оформить надлежащим образом права на земельный участок, подготовить проектно-сметную документацию и получить на нее положительное заключение. Это позволяет получить разрешение на строительство, после чего становится возможным выполнение строительно-монтажных работ. Для начала продаж жилых помещений необходима публикация проектной декларации [3].

В целом обязанность соблюдения данных требований в настоящее время стало условием получения физическими лицами ипотечного кредита на покупку жилья в строящемся многоквартирном доме. Банки могут предоставить ипотечный кредит только в том случае, если застройщик аккредитован у него. Аккредитация застройщика в банке — одобрение банком застройщика на соответствие его деятельности действующему законодательству на возможность ипотечного кредитования физических лиц при покупке жилья в строящемся жилом доме. Процедура аккредитации индивидуальна в каждом банке. В большинстве случаев требуются учредительные документы и исходно-разрешительная документация на строящийся объект (это минимальный пакет). Часть банков для проверки финансовой состоятельности застройщика требует предоставления бухгалтерского баланса за прошедшие 4 квартала, а также отчет о прибылях и убытках. Однако в некоторых случаях технико-экономические показатели могут быть объективно не показательными — из-за цикличности строительного производства, когда получение прибыли в итоге возможно только после завершения строительства и продажи построенного жилья.

Вместе с тем, в условиях всеобщего снижения процентных ставок на ипотечные кредиты отмечается соответствующее сокращение прибыльности банков от кредитной деятельности. В результате этого кредитные учреждения стали искать новые варианты сохранения прежней доходности от работы на рынке жилой недвижимости.

Одним из вариантов повышения доходности стало участие банка в качестве инвестора жилищного строительства. Банки через создание дочерних структур или непосредственно сами стали заключать договора участия в долевом строительстве. Безусловно, для большей привлекательности ими приобретается несколько жилых помещений, что позволяет им получить дисконт от застройщика. Маржа, получаемая от разницы цен покупки и продажи, вкупе с процентами, взимаемыми с заемщиков, позволили сохранить для банков коммерческий интерес к вложениям в довольно рисковую строительную сферу. Добавим, что рассмотренная форма участия банков является еще и эффективным способом контроля за целевым использованием средств и своевременностью выполнения обязательств, взятых застройщиком перед дольщиками (инвесторами).

В результате складывается ситуация, когда на рынке появляется еще один продавец жилья. Зачастую реализация квартир осуществляется с разной ценовой политикой, так как собственники обладают разными источниками фондирования (в том числе по стоимости). С нашей точки зрения, это благоприятно влияет на цены, так как благодаря конкуренции между продавцами выигрывает только покупатель. В частности, в городе Казань можно наблюдать такую ситуацию, когда один из указанных участников устанавливает цены ниже конкурента.

Строительная сфера — это отрасль, низкое развитие конкуренции в которой приводит к самым печальным эффектам монополизма. К примеру, в соседних с Республикой Татарстан регионах отмечается более высокий уровень цен на жилую недвижимость, в то время как уровень жизни и благосостояние населения заметно ниже жителей республики.

В некоторых случаях ипотечное кредитование физических лиц возможно только при участии банка в качестве (дольщика) инвестора строительства. Данное условие в случае невысокой ликвидности объекта снижает финансовые риски для застройщика и, наоборот, в случае ликвидности объекта — снижает его доходность.

Вместе с этим, на рынке недвижимости есть прямо противоположные примеры. Так, лидер отечественного кредитного рынка Сбербанк предлагает экстремально низкую ставку (8%), вне зависимости от того, строился объект на средства банка или нет. Однако срок кредита ограничен восемью годами и первоначальный взнос должен быть не меньше 50% [1].

Одной из причин для повышения доступности ипотечных кредитов для населения являются появляющиеся на рынке собственные программы рассрочки застройщиков. До начала развития ипотеки указанные схемы являлись наиболее удачной альтернативой традиционным ипотечным программам. Однако, несмотря на активное развитие ипотечного кредитования в последние годы, разнообразные программы рассрочек от застройщиков по-прежнему актуальны.

Об увеличении желания повысить доходность на процентах по ипотечным кредитам (особенно в условиях всеобщего снижения рисков) говорит и тот факт, что банки стали активно предлагать собственные ипотечные программы (свидетельство высокой ликвидности). Данные продукты вошли в практику с появлением унифицированной системы ипотечного кредитования, когда для повышения банковской ликвидности созданное государством ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» стало разрабатывать единые стандарты ипотечного кредитования — с целью дальнейшего выкупа закладных у региональных операторов (банков). В рамках разработанных механизмов банки выступали лишь в качестве первичных кредиторов. Их доход в данном случае складывался из комиссионных сборов и процентных платежей, которые взимались в первые месяцы после выдачи кредита, пока кредит находился на балансе банка и дожидался рефинансирования. В настоящее время банки лишились права взимать комиссию за выдачу кредита, а процессы рефинансирования ускорились, что снизило доходность банков. В результате банки стали вынуждены разрабатывать собственные ипотечные программы, которые бы обеспечили более приемлемый (и прогнозируемый) уровень доходности.

Еще одним серьезным конкурирующим для банковской ипотеки механизмом являются собственные программы рассрочек от застройщиков. В настоящее время наиболее часто встречаются беспроцентные рассрочки на срок от одного до трех лет, преимущественно на этап строительства многоквартирного жилого дома. Появление данного продукта связано с тем, что в этот период часть покупателей, для того чтобы не брать ипотечный кредит, реализуют свою прежнюю жилплощадь и вносят заключительные платежи. Тем временем, с нивелированием кризисных явлений на рынке недвижимости, все большее число застройщиков отказывается предоставлять покупателям беспроцентные и одновременно растянутые во времени условия оплаты жилья. В частности, некоторые девелоперы начали предлагать процентные рассрочки на срок до 5 лет [2]. Уровень процентов меньше банковских и составляет 6% в зависимости от срока и суммы рассрочки. Однако следует упомянуть о существенном условии таких преференций — как правило, максимальная сумма предоставляемой рассрочки не превышает 50% от стоимости жилья. Другими словами, застройщики с высоким уровнем первоначального взноса обеспечивают себя денежными средствами, в значительной степени позволяющими возместить расходы на выполнение строительно-монтажных работ. В результате чего они получают прибыль от операционной деятельности и процентный доход.

В дальнейшем, по мере стабилизации ситуации на рынке недвижимости и отсутствии острой потребности застройщиков в финансировании (как это было в период экономического кризиса 2008–2009 гг. — из-за отсутствия продаж), с нашей точки зрения, будет наблюдаться тенденция как увеличения процентов за предоставление рассрочек, так и самого срока.

В настоящее время в связи со снижением ставок по ипотечному кредитованию (банковские продукты начинаются от 9% годовых) доля сделок по приобретению жилья с привлечением заемных средств значительно увеличилась. По нашим оценкам в текущем году общее количество квартир, реализованных посредством банковского кредита, может составить 30–40% от общего объема продаж.

Данное обстоятельство, с одной стороны, крайне благоприятно влияет на развитие жилищного строительства, увеличивает его объемы и стабильность финансирования. С другой стороны, застройщики, не предлагая собственные программы рассрочек, теряют возможность получения дополнительной прибыли на процентах от предоставления займов. Безусловно, девелоперы не обладают длинными источниками фондирования, а потому не могут предоставлять столь же привлекательные как в банках длительные кредиты. Однако, по сложившейся в отечественной практике кредитования статистике, средний срок кредита составляет около 7 лет. Таким образом, реальной потребности в предоставлении длительных кредитов нет. Следовательно, для девелоперов к настоящему времени разрушен самый главный стереотип о невозможности выполнения функции кредитной организации.

Дальнейшее рассмотрение содержания программ рассрочек от застройщиков привело к следующим результатам.

В коммерческом банке существенное внимание уделяется платежеспособности заемщика и его кредитной истории. Со стороны будущего заемщика это требует сбора и предоставления внушительного пакета документов. Одним из ключевых документов является справка о доходах по форме 2-НДФЛ. При этом она не всегда отражает реальную заработную плату (доход) заемщика. Застройщики в отношении данного аспекта выступают с гораздо более мягкой позицией и, к примеру, могут обходиться произвольной формой справки о доходах от работодателя заемщика. Да и в целом, застройщик никогда не требует предоставления широкого перечня подтверждающей документации от клиента. Дополнительно с клиента требуется лишь предоставление документа, удостоверяющего личность (паспорт). Отсутствует необходимость уплачивать транзакционные расходы — комиссию банка, услуги оценщиков. Важно, что упрощение процедуры оформления рассрочки сопровождается короткими сроками, тем самым снижен риск потери квартиры из-за продажи ее другому покупателю при обычных условиях.

Немаловажной для клиента является возможная схема оплаты оставшегося долга по полученному кредиту (займу). В программах рассрочки привлекательным для клиента является свобода досрочного погашения — как по сумме, так и по времени погашения. То есть, нет ни какого-либо моратория по времени, ни по минимальной сумме частичной досрочной оплаты. Также отсутствует необходимость письменного уведомления о желании внести дополнительную сумму — достаточно лишь устно согласовать данный вопрос. Подобное отношение у застройщиков и к форс-мажорным обстоятельствам, когда клиент не может своевременно оплатить очередной платеж. Таким образом, в рамках программ рассрочки взаимоотношения кредитора и заемщика более доверительные и превосходят по качеству ту систему, которая закреплена в кредитных договорах с банком.

В целом параллельное развитие банковских продуктов и программ рассрочки от застройщиков позволяют населению расширить возможности приобретения жилья.

Понимая необходимость сохранения рыночных позиций и приемлемой рентабельности, банки пошли на создание новой формы сотрудничества с застройщиками. Так, при заключении партнерского соглашения о взаимодействии, банк предоставляет покупателям квартир в доме застройщика-партнера право получить ипотечный кредит по процентным ставкам, сниженным на 0,5–1 процентный пункт. В результате, клиент объективно выбирает ипотечную программу данного банка. Возможно, такие партнерские программы являются скрытым маневром банков, ведущих к прекращению действия программ рассрочки от застройщиков.

Вывод

В заключение нашего исследования можно отметить, что инвестиционная активность банков на рынке жилищного строительства, в первую очередь, определяется желанием увеличить свою доходность. Достигается это как предоставлением ипотечных кредитов (получение процентов), так и непосредственным участием в инвестировании строительства жилого дома (с целью дальнейшей перепродажи). Вместе с этим оба направления деятельности приводят к увеличению конечной стоимости жилья. Таким образом, для населения в настоящее время по-прежнему актуальным вопросом остается поиск альтернативных форм и методов решения жилищного вопроса.