Методические подходы к расчету аренды земель сельскохозяйственного назначения

Ребяткина Н.Е.1
1 Нижегородский государственный инженерно-экономический университет, Россия, Нижний Новгород

Статья в журнале

Продовольственная политика и безопасность
Том 9, Номер 2 (Апрель-июнь 2022)

Цитировать:
Ребяткина Н.Е. Методические подходы к расчету аренды земель сельскохозяйственного назначения // Продовольственная политика и безопасность. – 2022. – Том 9. – № 2. – С. 197-208. – doi: 10.18334/ppib.9.2.114970.

Аннотация:
Рассмотрены подходы к определению цены земли сельскохозяйственного назначения и усовершенствована методика ее расчета, в части использования понижающего коэффициента и коэффициента корректировки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, что позволит более объективно подойти к определению земельного налога при продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, методика, оценка, коэффициент, цена, арендная плата, кадастровая стоимость

JEL-классификация: Q13, Q15, Q18



Введение

Наиболее распространенными видами сделок на земельном рынке сельскохозяйственного назначения можно выделить аренду и куплю-продажу сельскохозяйственных земель.

Особенность купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с федеральным законодательством [1] заключается в том, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов [2, с. 275; 6] (Chichkin, 2008, р. 275).

Ошибки в определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения приводят к возникновению споров относительно завышения или занижения цен на землю [3, с. 396] (Lambrinaki, 2019, р. 396). Расхождения в стоимости земельных участков могут привести к ошибкам исчисления земельного налога, пользователям приходится оспаривать стоимость земли.

Утверждение стоимости земельных участков происходит в настоящее время необъективно, так как в ней не учитывается реальная рыночная стоимость. Некорректное определение кадастровой стоимости на практике приводит к ощутимым финансовым потерям его владельцев [4, с. 183] (Gengerskiy, Matveeva, 2019, р. 183). В связи с этим появляется необходимость совершенствовать методики определения стоимости земли.

Существует несколько методик определения арендной платы за предоставляемые земельные участки. Они основаны на трех общих подходах, имеющих различную основу, и утверждены на уровне Правительства Российской Федерации. Основные методики представлены в таблице 1.

Таблица 1

Методики определения арендной платы


Краткое содержание методики
1
Сущность методики заключается в установлении четких фиксированных ставок в рублях за один квадратный метр, которые имеют связь с рыночной стоимостью арендной платы. Это означает, что для определения размера арендного платежа необходимо установить фиксированную ставку арендной платы.
Расчет проводится по следующей формуле:
АП = S * СА,
где АП – арендная плата за земельный участок, руб.;
S – площадь земельного участка, м2, га;
СА – фиксированная ставка арендной платы за единицу площади, обычно устанавливаемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка
2
Данная методика очень схожа с первой методикой. Она основана на установленные ранее ставки земельного налога за предоставляемые земли в аренду. Отметим, что земельный налог является местным налогом, и ставки устанавливаются на уровне муниципального образования, но не выше пределов, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации. Размер налога на территории муниципальных образований Нижегородской области преимущественно соответствует предельным ставкам, установленным законодательством Российской Федерации.
По данной методике устанавливается одна или несколько ставок земельного налога (ст. 394 НК РФ):
- 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
- 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Следовательно, арендная плата будет составлять одну или несколько указанных ставок в соответствии с целевым использованием или видом разрешенного использования земельного участка.
Арендная плата на земельные участки будет рассчитываться следующим образом:
АП = N * ЗН * S,
где N – коэффициент, который устанавливается в зависимости от вида разрешенного использования, преимущественно имеет целочисленное значение;
ЗН – ставка земельного налога для арендуемого земельного участка, руб.;
S – площадь земельного участка, м2, га [5]
3
Эта методика предусматривает определение или выбор арендооблагаемой базы и корректирующих коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от факторов, характеризующих объект недвижимости, и порядка их определения.
Для определения арендооблагаемой базы на предлагаемые земельные участки рассчитывается система коэффициентов, с помощью которых арендооблагаемая база земельного участка варьируется в сторону, как повышения, так и понижения арендной платы. Эта модель имеют следующий вид:
АП = АБ * К * S,
где АБ – арендооблагаемая база для земельного участка, руб.;
К – коэффициенты, устанавливаемые в зависимости от условий, в которых находится объект недвижимости, а именно, земельный участок;
S – площадь земельного участка, м2, га
Источник: составлено автором.

Основным недостатком представленных методик и подходов к расчету арендной платы за земельные участки в муниципальных образованиях Нижегородской области является отсутствие экономического обоснования составляющих арендного платежа. Оно бы позволило обосновать необходимость введения нормативного правового акта исходя из положительного воздействия на состояние бюджетов всех уровней, субъектов экономики.

При этом следует отметить, что муниципальные образования Нижегородской области определяют одним из следующих способов [7]:

а) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

б) в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида разрешенного использования земель.

Размер арендной платы за пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения в течение года определяется по следующей формуле:

АПг = КСзу * Ккор * Кд, (1)

где АПг – арендная плата за год, руб.;

КСзу – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Ккор – корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка;

Кд – коэффициент-дефлятор, ежегодно утверждаемый Министерством экономического развития Российской Федерации.

В случае наличия удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения арендная плата за пользование им в течение года рассчитывается по формуле:

АПг = УПкс * S * Ккор * Кд, (2)

где УПкс – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./м2;

S – площадь земельного участка, м2, га;

Ккор – корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка;

Кд – коэффициент-дефлятор, ежегодно утверждаемый Министерством экономического развития Российской Федерации.

Отметим, что приведенные формулы абсолютно идентичны по своему содержанию, поскольку, умножив удельный показатель на площади сельскохозяйственного участка земли, получаем кадастровую стоимость. Суммой, взятой за основу или в качестве базы, является кадастровая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения (КСзу). Одна из составляющих приведенных формул – коэффициент-дефлятор (Кд), который введен в связи с недостаточной актуальностью кадастровой стоимости (переоценка земель не была проведена своевременно, что привело к устареванию информации. Срок актуальности кадастровой оценки – 3–5 лет, после чего должна проводиться процедура переоценки). Кд отражает уровень существующей в день расчета арендной платы инфляции, его величина устанавливается профильным органом исполнительной власти Российской Федерации. Величина корректирующего коэффициента (Ккор) зависит от категории и вида разрешенного использования земельного участка. Коэффициенты рассчитаны и утверждены органом исполнительной власти Нижегородской области и указаны в методике. Категории и виды разрешенного использования определены в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с категорией земель.

На наш взгляд, данный расчет недостаточно точно и объективно определяет стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Нами предлагается следующая формула расчета арендной платы:

А = КСЗ * Кви * Кд * Ки * ПК, (3)

где А – годовой размер арендной платы, руб.;

КСЗ – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кви – коэффициент вида разрешенного использования земельных участков, рассчитываемый от кадастровой стоимости земли для данного вида разрешенного использования в соответствии с принятой при проведении ГКОЗ классификацией. Величина Кви определяется исходя из среднего уровня действующей величины арендной платы для данного вида разрешенного использования земельных участков на территории Нижегородской области;

Кд – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида разрешенного использования земельного участка;

Ки – коэффициент индексации. Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области;

ПК – понижающий коэффициент для отдельных случаев, например: чем больше размер арендуемой площади, тем ниже данный коэффициент.

Размер арендной платы определяется в рублях и копейках. Значение годового размера арендной платы округляется до двух знаков после запятой и устанавливается кратным размеру арендной платы за 1 (один) период [8].

Значения коэффициентов вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения на территории Нижегородской области представлены в таблицах 2 и 3.

Таблица 2

Значения коэффициентов вида разрешенного использования земель Нижегородской области

Наименование группы
Виды разрешенного использования земельных участков в составе группы
Кви, Нижегородской области, кроме г. Н.Новгорода
Кви
г. Н.Новгорода
Земельные участки, предназначенные для садоводства и огородничества
Садовые и огородные земельные участки
0,002
0,002
Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования
Земельные участки сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями). Земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения
0,0007
0,00035
Источник: составлено автором на основании данных [7].

Отметим, что коэффициент вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения по Нижегородской области выше по сравнению с центром региона. В таблице 3 представлены коэффициенты, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения.

Таблица 3

Корректирующие коэффициенты в зависимости от вида использования сельскохозяйственного земельного участка

Вид использования земельного участка
Корректирующий коэффициент Ккор
В качестве сельскохозяйственных угодий
0,0055
Для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
0,0045
Для размещения внутрихозяйственных дорог и коммуникаций
0,0045
Для размещения водных объектов
0,0045
Для размещения иных объектов, связанных с сельскохозяйственным производством
0,0045
Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
0,0055
Для ведения личного подсобного хозяйства
0,0075
Для индивидуального садоводства и огородничества
0,0075
Для индивидуального животноводства
0,0075
Для ведения дачного хозяйства
0,0075
Для создания защитных насаждений
0,0045
Для научно-исследовательских целей
0,0045
Для сенокошения и выпаса скота
0,0045
Для иных видов разрешенного сельскохозяйственного использования
0,0055
Источник: составлено автором на основании данных [7].

Используемые в методиках вышеперечисленные коэффициенты регламентируются Методикой расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, утвержденной Постановлением Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 № 186.

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения будет использоваться по нескольким видам, то средний корректирующий коэффициент необходимо определять путем вычисления средней величины (сумма всех используемых коэффициентов, поделенная на их количество).

В таблице 4 представлены предлагаемые понижающие коэффициенты от площади арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Таблица 4

Предлагаемый понижающий коэффициент

Размер арендуемого земельного участка
Понижающий коэффициент Ккор
от 1–10 га
1,0
от 11–20 га
0,99
от 21–30 га
0,98
от 31–40 га
0,97
от 41–50 га
0,96
от 51–60 га
0,95
от 61–70 га
0,94
от 71–80 га
0,93
от 81–90 га
0,92
от 91–100 га
0,91
Свыше 101 га
0,9
Источник: составлено автором.

Таким образом, из представленных нами расчетов следует, что чем больше арендуемая площадь, тем меньше коэффициент (понижающий).

В 2020 году при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения юридическим лицам в Нижегородской области его стоимость оценивалась в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка.

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения физическим лицам без проведения торгов в Нижегородской области его стоимость оценивалась:

- в городских округах, городских поселениях, административных центрах муниципальных районов в 2020 году – 40% его кадастровой стоимости;

- в сельских поселениях, за исключением административных центров, в 2020 году – 30% его кадастровой стоимости [9].

При проведении исследования были взяты данные типичного сельского района Нижегородской области. По реестрам купли-продажи за 2020 год земельные участки сельскохозяйственного назначения проданы юридическим лицам, которые занимаются сельским хозяйством.

Применяемый метод расчетов в ходе перечисленных выше сделок, по нашему мнению, неэффективен для областного и муниципальных бюджетов, так как в настоящее время рыночная цена 1 га земли сельскохозяйственного назначения выше кадастровой. В результате бюджеты различных уровней недополучают часть экономической выгоды.

При проведении государственной кадастровой оценки предлагается ввести новый поправочный коэффициент, который необходимо рассчитывать и применять в каждом муниципальном образовании. Коэффициент будет определяться исходя из информации кадастровой стоимости объектов и рыночной стоимости объектов, рассчитанных индивидуально. Предложенный коэффициент предлагается использовать для объектов, находящихся в одном кластере (предыдущий квартал). Поправочный коэффициент позволит усреднить результаты кадастровой оценки, чтобы избежать неоправданного завышения или занижения кадастровой стоимости, то есть результаты кадастровой оценки будут максимально приближены к рыночной стоимости выбранных объектов.

В связи с этим нами предлагается следующая формула расчета кадастровой стоимости продаваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения:

КС(скор) = КС * П1, (4)

где КС(скор) – скорректированная кадастровая стоимость сельскохозяйственного земельного участка, руб.;

КС – кадастровая стоимость отдельно взятого земельного участка, руб.;

П1 – поправочный коэффициент.

Формула расчета поправочного коэффициента будет выглядеть следующим образом:

П1 = Рср / КСср, (5)

где Рср – средняя рыночная стоимость в квартале, руб.;

КСср – средняя кадастровая стоимость в квартале, руб.

Необходимо отметить, что если расчет скорректированной кадастровой стоимости окажется ниже ее среднего значения, то земельный участок сельскохозяйственного назначения оценивается не ниже его кадастровой стоимости по региону или району (в зависимости от нахождения в собственности земельного участка).

Данную формулу предлагается закрепить на федеральном уровне, так как именно там определяется и регулируется расчет стоимости сельскохозяйственного участка при продаже на различных уровнях управления.

Для апробации предложенного коэффициента нами выбраны земельные участки из одного кадастрового квартала, данные о рыночной и кадастровой стоимости которого будут взяты за основу при коррекции кадастровой стоимости. Рыночная стоимость объектов была определена исходя из имеющихся предложений о продаже земельных участков в выбранном кластере. Также были использованы сведения об уже совершенных сделках и сведения из базы Росреестра о земельных участках, стоимость которых была пересмотрена [11].

Проверкой эффективности таких результатов является расчет суммы земельного налога, отвечающий принципу справедливости (табл. 5).

Таблица 5

Расчет коэффициента корректировки кадастровой стоимости при продаже сельскохозяйственного земельного участка

(на муниципальном уровне)

Показатели
2020 г.
Предлагаемый проект
Изменение
(+, -)
Площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения
1244
1244
-
Кадастровая стоимость 1 га земли, тыс. руб.
17,94
17,94
-
Кадастровая стоимость участка, тыс. руб.
22317,6
22317,6
-
Рыночная стоимость 1 га, тыс. руб.
26,1
26,1
-
Рыночная стоимость участка, тыс. руб.
32468,4
32468,4
-
Поправочный коэффициент

1,4548339
-
Скорректированная кадастровая стоимость участка, тыс. руб.
22317,6
32468,4
10150,8
Сумма, уплачиваемая в бюджет, тыс. руб.
6695,28
9740,52
3045,24
Источник: составлено автором.

Сумма уплаченных налогов в бюджет за 2020 год составляет 6695,28 тыс. руб. Применяя предлагаемый нами поправочный коэффициент, при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения муниципальное образование могло бы получить 9740,52 тыс. руб. от уплаты земельного налога, что на 3045,24 тыс. руб. больше имеющихся поступлений в виде налоговых платежей в бюджет.

Полученные результаты в первую очередь отвечают принципам справедливого налогообложения, позволят осуществлять корректный расчет арендных платежей и выкупной стоимости. Недостатком такого способа является отсутствие достаточной информации о рыночной стоимости земельных участков в выбранном квартале. Подводя итог, необходимо отметить, что актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель, особенно земель населенных пунктов, весьма важное мероприятие, требующее существенной модернизации в части повышения качества земельно-оценочных работ и пополнения бюджетов всех уровней.

Заключение

Таким образом, на основе проведенного анализа применяемых в муниципальных образованиях подходов были сформированы предложения по совершенствованию модели подходов к расчету арендной платы и выкупной стоимости на примере муниципального образования Нижегородской области. Предлагаемые нами мероприятия позволят повысить доход бюджета района на 31,2% за счет уплаты земельного налога лицами, выкупившими земельные участки сельскохозяйственного назначения. Повышение доходов бюджета может произойти за счет применения разработанных нами: понижающего коэффициента и коэффициента корректировки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.


Источники:

1. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «ОБ обороте земель сельскохозяйственного назначения»
2. Чичкин А.В. Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. – 2008. – № 3(19). – c. 274-276.
3. Ламбринаки Л.А. К вопросу об оценке земель по кадастровой стоимости в целях налогообложения // Академия педагогических идей Новация. Серия: Студенческий научный вестник. – 2019. – № 4. – c. 394-397.
4. Генгерский И.А., Матвеева А.В. Нормативно-правовое регулирование проведения кадастровой оценки земель // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Материалы Всероссийской научно-практической конференции. Краснодар, 2019. – c. 182-190.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 146-ФЗ. Консультант Плюс. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/? (дата обращения: 23.11.2020).
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Консультант Плюс. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/? (дата обращения: 30.12.2021).
7. Постановление Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 № 186 «Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области» (действующая редакция)
8. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующая редакция)
9. Постановление от 06.07.2015 № 419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов (действующая редакция)
10. Постановление от 21.12.2007 г № 498 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Нижегородской области» (действующая редакция)
11. Публичная кадастровая карта. [Электронный ресурс]. URL: https://kartagov.com.
12. Сайт Министерства сельского хозяйства и продовольственных ресурсов Нижегородской области. [Электронный ресурс]. URL: https://mcx-nnov.ru.

Страница обновлена: 29.06.2022 в 15:54:29