Методические подходы к расчету аренды земель сельскохозяйственного назначения

Введение

Наиболее распространенными видами сделок на земельном рынке сельскохозяйственного назначения можно выделить аренду и куплю-продажу сельскохозяйственных земель.

Особенность купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с федеральным законодательством [1] заключается в том, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов [2, с. 275; 6] (Chichkin, 2008, р. 275).

Ошибки в определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения приводят к возникновению споров относительно завышения или занижения цен на землю [3, с. 396] (Lambrinaki, 2019, р. 396). Расхождения в стоимости земельных участков могут привести к ошибкам исчисления земельного налога, пользователям приходится оспаривать стоимость земли.

Утверждение стоимости земельных участков происходит в настоящее время необъективно, так как в ней не учитывается реальная рыночная стоимость. Некорректное определение кадастровой стоимости на практике приводит к ощутимым финансовым потерям его владельцев [4, с. 183] (Gengerskiy, Matveeva, 2019, р. 183). В связи с этим появляется необходимость совершенствовать методики определения стоимости земли.

Существует несколько методик определения арендной платы за предоставляемые земельные участки. Они основаны на трех общих подходах, имеющих различную основу, и утверждены на уровне Правительства Российской Федерации. Основные методики представлены в таблице 1.

Таблица 1

Методики определения арендной платы

Основным недостатком представленных методик и подходов к расчету арендной платы за земельные участки в муниципальных образованиях Нижегородской области является отсутствие экономического обоснования составляющих арендного платежа. Оно бы позволило обосновать необходимость введения нормативного правового акта исходя из положительного воздействия на состояние бюджетов всех уровней, субъектов экономики.

При этом следует отметить, что муниципальные образования Нижегородской области определяют одним из следующих способов [7]:

а) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

б) в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида разрешенного использования земель.

Размер арендной платы за пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения в течение года определяется по следующей формуле:

АП_г = КС_зу * К_кор * К_д, (1)

где АП_г – арендная плата за год, руб.;

КС_зу – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

К_кор – корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка;

К_д – коэффициент-дефлятор, ежегодно утверждаемый Министерством экономического развития Российской Федерации.

В случае наличия удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения арендная плата за пользование им в течение года рассчитывается по формуле:

АП_г = УП_кс * S * К_кор * К_д, (2)

где УП_кс – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./м²;

S – площадь земельного участка, м², га;

К_кор – корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка;

К_д – коэффициент-дефлятор, ежегодно утверждаемый Министерством экономического развития Российской Федерации.

Отметим, что приведенные формулы абсолютно идентичны по своему содержанию, поскольку, умножив удельный показатель на площади сельскохозяйственного участка земли, получаем кадастровую стоимость. Суммой, взятой за основу или в качестве базы, является кадастровая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения (КС_зу). Одна из составляющих приведенных формул – коэффициент-дефлятор (К_д), который введен в связи с недостаточной актуальностью кадастровой стоимости (переоценка земель не была проведена своевременно, что привело к устареванию информации. Срок актуальности кадастровой оценки – 3–5 лет, после чего должна проводиться процедура переоценки). К_д отражает уровень существующей в день расчета арендной платы инфляции, его величина устанавливается профильным органом исполнительной власти Российской Федерации. Величина корректирующего коэффициента (К_кор) зависит от категории и вида разрешенного использования земельного участка. Коэффициенты рассчитаны и утверждены органом исполнительной власти Нижегородской области и указаны в методике. Категории и виды разрешенного использования определены в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с категорией земель.

На наш взгляд, данный расчет недостаточно точно и объективно определяет стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Нами предлагается следующая формула расчета арендной платы:

А = КСЗ * К_ви * К_д * К_и * ПК, (3)

где А – годовой размер арендной платы, руб.;

КСЗ – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

К_ви – коэффициент вида разрешенного использования земельных участков, рассчитываемый от кадастровой стоимости земли для данного вида разрешенного использования в соответствии с принятой при проведении ГКОЗ классификацией. Величина К_ви определяется исходя из среднего уровня действующей величины арендной платы для данного вида разрешенного использования земельных участков на территории Нижегородской области;

К_д – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида разрешенного использования земельного участка;

К_и – коэффициент индексации. Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области;

ПК – понижающий коэффициент для отдельных случаев, например: чем больше размер арендуемой площади, тем ниже данный коэффициент.

Размер арендной платы определяется в рублях и копейках. Значение годового размера арендной платы округляется до двух знаков после запятой и устанавливается кратным размеру арендной платы за 1 (один) период [8].

Значения коэффициентов вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения на территории Нижегородской области представлены в таблицах 2 и 3.

Таблица 2

Значения коэффициентов вида разрешенного использования земель Нижегородской области

Отметим, что коэффициент вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения по Нижегородской области выше по сравнению с центром региона. В таблице 3 представлены коэффициенты, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения.

Таблица 3

Корректирующие коэффициенты в зависимости от вида использования сельскохозяйственного земельного участка

Используемые в методиках вышеперечисленные коэффициенты регламентируются Методикой расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, утвержденной Постановлением Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 № 186.

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения будет использоваться по нескольким видам, то средний корректирующий коэффициент необходимо определять путем вычисления средней величины (сумма всех используемых коэффициентов, поделенная на их количество).

В таблице 4 представлены предлагаемые понижающие коэффициенты от площади арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Таблица 4

Предлагаемый понижающий коэффициент

Таким образом, из представленных нами расчетов следует, что чем больше арендуемая площадь, тем меньше коэффициент (понижающий).

В 2020 году при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения юридическим лицам в Нижегородской области его стоимость оценивалась в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка.

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения физическим лицам без проведения торгов в Нижегородской области его стоимость оценивалась:

- в городских округах, городских поселениях, административных центрах муниципальных районов в 2020 году – 40% его кадастровой стоимости;

- в сельских поселениях, за исключением административных центров, в 2020 году – 30% его кадастровой стоимости [9].

При проведении исследования были взяты данные типичного сельского района Нижегородской области. По реестрам купли-продажи за 2020 год земельные участки сельскохозяйственного назначения проданы юридическим лицам, которые занимаются сельским хозяйством.

Применяемый метод расчетов в ходе перечисленных выше сделок, по нашему мнению, неэффективен для областного и муниципальных бюджетов, так как в настоящее время рыночная цена 1 га земли сельскохозяйственного назначения выше кадастровой. В результате бюджеты различных уровней недополучают часть экономической выгоды.

При проведении государственной кадастровой оценки предлагается ввести новый поправочный коэффициент, который необходимо рассчитывать и применять в каждом муниципальном образовании. Коэффициент будет определяться исходя из информации кадастровой стоимости объектов и рыночной стоимости объектов, рассчитанных индивидуально. Предложенный коэффициент предлагается использовать для объектов, находящихся в одном кластере (предыдущий квартал). Поправочный коэффициент позволит усреднить результаты кадастровой оценки, чтобы избежать неоправданного завышения или занижения кадастровой стоимости, то есть результаты кадастровой оценки будут максимально приближены к рыночной стоимости выбранных объектов.

В связи с этим нами предлагается следующая формула расчета кадастровой стоимости продаваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения:

КС_(скор) = КС * П₁, (4)

где КС_(скор) – скорректированная кадастровая стоимость сельскохозяйственного земельного участка, руб.;

КС – кадастровая стоимость отдельно взятого земельного участка, руб.;

П₁ – поправочный коэффициент.

Формула расчета поправочного коэффициента будет выглядеть следующим образом:

П₁ = Р_ср / КС_ср, (5)

где Р_ср – средняя рыночная стоимость в квартале, руб.;

КС_ср – средняя кадастровая стоимость в квартале, руб.

Необходимо отметить, что если расчет скорректированной кадастровой стоимости окажется ниже ее среднего значения, то земельный участок сельскохозяйственного назначения оценивается не ниже его кадастровой стоимости по региону или району (в зависимости от нахождения в собственности земельного участка).

Данную формулу предлагается закрепить на федеральном уровне, так как именно там определяется и регулируется расчет стоимости сельскохозяйственного участка при продаже на различных уровнях управления.

Для апробации предложенного коэффициента нами выбраны земельные участки из одного кадастрового квартала, данные о рыночной и кадастровой стоимости которого будут взяты за основу при коррекции кадастровой стоимости. Рыночная стоимость объектов была определена исходя из имеющихся предложений о продаже земельных участков в выбранном кластере. Также были использованы сведения об уже совершенных сделках и сведения из базы Росреестра о земельных участках, стоимость которых была пересмотрена [11].

Проверкой эффективности таких результатов является расчет суммы земельного налога, отвечающий принципу справедливости (табл. 5).

Таблица 5

Расчет коэффициента корректировки кадастровой стоимости при продаже сельскохозяйственного земельного участка

(на муниципальном уровне)

Сумма уплаченных налогов в бюджет за 2020 год составляет 6695,28 тыс. руб. Применяя предлагаемый нами поправочный коэффициент, при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения муниципальное образование могло бы получить 9740,52 тыс. руб. от уплаты земельного налога, что на 3045,24 тыс. руб. больше имеющихся поступлений в виде налоговых платежей в бюджет.

Полученные результаты в первую очередь отвечают принципам справедливого налогообложения, позволят осуществлять корректный расчет арендных платежей и выкупной стоимости. Недостатком такого способа является отсутствие достаточной информации о рыночной стоимости земельных участков в выбранном квартале. Подводя итог, необходимо отметить, что актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель, особенно земель населенных пунктов, весьма важное мероприятие, требующее существенной модернизации в части повышения качества земельно-оценочных работ и пополнения бюджетов всех уровней.

Заключение

Таким образом, на основе проведенного анализа применяемых в муниципальных образованиях подходов были сформированы предложения по совершенствованию модели подходов к расчету арендной платы и выкупной стоимости на примере муниципального образования Нижегородской области. Предлагаемые нами мероприятия позволят повысить доход бюджета района на 31,2% за счет уплаты земельного налога лицами, выкупившими земельные участки сельскохозяйственного назначения. Повышение доходов бюджета может произойти за счет применения разработанных нами: понижающего коэффициента и коэффициента корректировки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.