Организация жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан

Реализация государственной жилищной политики на протяжении последних 10 лет осуществляется вокруг поддержки ипотечного кредитования — в основном, через различные формы софинансирования и субсидирования. Вместе с этим, действующее законодательство предлагает вариант обеспечения населения жильем, основанный на его непосредственном участии в данном процессе — жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Рассмотрение альтернативных форм финансирования жилищного строительства является популярным предметом наших исследований, в том числе коллег по научной школе [4, 6, 7]. Главной целью проводимых исследований является решение вопроса обеспечения населения доступным жильем.

Как отмечалось в ранее проведенных нашими коллегами исследованиях, единственным путем снижения стоимости жилья является такая организация финансирования жилищного строительства, при которой исключался бы интерес коммерческого застройщика [2]. В частности, Гареевым И.Ф. отмечалось, что в рамках совершенствования законодательной и нормативно-правовой базы в этой части наиболее важными являются методическое и организационное содействие развитию жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан. Автор предложил, что для опережающего развития кооперативного движения необходимо упрощение порядка предоставления земель под жилищное строительство и банковских кредитов под их освоение.

Главным же достижением автора является предложение о трансформации жилищно-строительных кооперативов в форму общественных объединений граждан, являющихся коллективными застройщиками жилья. Пайщики ЖСК, будучи конечными потребителями, исключают из стоимости жилого помещения прибыль.

В настоящее время упоминание ЖСК присутствует в нескольких основных документах. Во-первых, в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации возможно создание ЖСК для организации жилищного строительства. Во-вторых, в соответствии с законом о долевом участии (ФЗ-214) организация строительства многоквартирного дома может вестись в том числе через организацию ЖСК [3]. В-третьих, в соответствии с федеральными и республиканскими целевыми программами развития жилищного строительства одним из ключевых направлений решения проблемы доступного жилья является вовлечение некоммерческих жилищных объединений граждан в процесс обеспечения населения жильем.

Вместе с этим уровень детализации, проработанности предлагаемых мероприятий абсолютно не соответствует реалиям экономики, так как не позволяет на практике реализовать заложенные в основу ЖСК преимущества строительства доступного жилья.

Жилищный Кодекс Российской Федерации по определению не может содержать механизма функционирования ЖСК, так как лишь постановочно отражает принципы его деятельности.

Федеральный закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов с 2010 г. получил поправки, в соответствии с которыми организация жилищного строительства жилищно-строительным кооперативом, наряду с непосредственным соблюдением указанного закона, является единственным легитимным способом организации и финансирования жилищного строительства с привлечением средств населения. Описание механизма его применения также отсутствует.

На современном этапе развития регулирование жилищной сферы осуществляется в рамках федеральной целевой программой «Жилище» на 2011–2015 гг. В Республике Татарстан с этой целью действует республиканская целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011–2015 гг.» [8]. Данный документ также не содержит детального плана развития кооперативного движения в республике.

Как неоднократно отмечалось экспертами данной области, к настоящему времени конъюнктура рынка недвижимости наиболее благоприятна для запуска кооперативного движения. В первую очередь это касается стабильности цен на недвижимость, которые не превышают уровня инфляции.

Для обоснования наших выводов обратимся к последним научным исследованиям в данной области.

Одной из научных школ, осуществляющей активную исследовательскую деятельность в области жилищной сферы, является фонд «Институт экономики города». В рамках научно-исследовательской работы «Разработка подходов к формированию информационно-аналитической базы мониторинга и прогнозирования рынка жилья и ее апробирование на примере отдельных регионов Российской Федерации» специалистами фонда подготовлено исследование на тему «Типология регионов, отражающая сложившиеся в регионах тенденции развития рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства и доступности жилья» [5]. Авторы исследования целью кластеризации регионов России поставили выделение однородных групп регионов с точки зрения государственной жилищной политики. Результаты кластеризации позволяют определить, какой именно вид государственного вмешательства требуется в каждом типе регионов.

С целью кластеризации регионов была дана характеристика содержанию региональной экономики, оказывающей воздействие на рынок жилья и жилищное строительство. Республика Татарстан экспертами фонда была отнесена к инвестиционно привлекательным регионам, с активно развивающимся рынком жилья. Отмечается, что объемы ввода жилья на душу населения сопоставимы со средними по стране, но не в состоянии удовлетворить рыночный спрос на жилье, что сказывается на высоких темпах роста реальных цен на недвижимость. Хотя сами по себе показатели жилищного строительства не являются высокими, что подтверждается более низкими результатами деятельности строительного сектора, в сравнении с другими регионами в кластере (Москва и Санкт-Петербург, Московская область). При этом уровень доступности жилья в этих регионах выше среднего по стране (в среднем 25,4%), что связано с относительно высокими доходами населения и сравнительно развитым ипотечным кредитованием.

Таким образом, с нашей точки зрения, констатируемая в регионе достаточно высокая доступность жилья, прежде всего, благодаря активной реализации федеральных и региональных целевых программ, и является причиной отсутствия альтернативных форм обеспечения населения жильем.

В связи с этим, среди основных задач региональной жилищной политики является формирование условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан, в том числе жилищно-строительных кооперативов.

В рамках республиканской целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011–2015 гг.» предполагается, что на ближайшие годы основными векторами развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Республике Татарстан станет, в том числе, участие регионального оператора в создании кооперативов для строительства и приобретения жилья [8].

Безусловно, постоянные призывы освободить деятельность жилищно-строительных кооперативов от части налогов и наделить определенными преференциями, предоставляемыми федеральным, региональным и местным законодательством, должны быть материализованы. А в ходе реализации пилотных проектов, апробирующих механизмы ЖСК, должны быть отработаны наиболее эффективные механизмы привлечения средств населения для строительства доступного жилья.

Оценка запланированных на региональном уровне мероприятий, когда на первом этапе (2011–2012 гг.) формируется необходимая нормативно-правовая база, а на втором (2013–2015 гг.) — осуществляется практическое внедрение комплекса разработанных мероприятий, нами рассматривается как недостаточно оперативная. В связи с этим, для ускорения принятия соответствующих управленческих решений считаем необходимым предложить свой вариант скорейшего запуска кооперативного движения в Республике Татарстан.

Упоминания о ЖСК, как правило, отождествляются с некоммерческими объединениями граждан, собранных вместе для решения жилищной проблемы. Необходимо совершенно четко осознавать, что в случаях, когда речь идет об организации ЖСК, предполагается создание некоммерческой альтернативы приобретения жилого помещения. Другими словами, потенциальные члены ЖСК (а действующее законодательство (Жилищный Кодекс РФ) предусматривает содействие только членам кооператива) для решения своих вопросов должны будут не просто объединиться, а сделать это в рамках правового поля — стать пайщиками ЖСК.

Из функционирования некоммерческой структуры (ЖСК) вытекает одна из главных трудностей в деятельности кооператива — финансовая состоятельность членов кооператива. Граждане, которые могут самостоятельно или с помощью кредита приобрести жилое помещение, а самое главное, остро нуждаются в приобретении жилого помещения, с нашей точки зрения, не проявят интереса к участию в длительном процессе строительства жилого дома через организацию ЖСК. Таким образом, востребован механизм ЖСК будет у той части населения, которая в настоящее время не располагает возможностью приобретения жилья на рыночных условиях.

Однако прежде чем продолжить рассмотрение специфики работы с данной категорией населения, обозначим, что учреждение ЖСК как формы, нацеленной на обеспечение жильем большей части населения, имеет высокую значимость для государственной жилищной политики. Дело в том, что в настоящее время для граждан, не обладающих возможностью самостоятельно решить свои жилищные проблемы, реализуются целевые жилищные программы. Они предусматривают различные формы государственной поддержки — от субсидирования части стоимости жилья до предоставления рассрочки на льготных условиях. Но у них у всех есть один существенный недостаток — ограниченность масштабов реализации, что для населения проявляется в необходимости ожидания какого-либо периода времени, и только в случае отнесения к отдельным категориям граждан, определенных положениями программы. Вместе с этим, успешный запуск механизма ЖСК позволит государству уменьшить бремя задач по обеспечению жильем граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. В связи с этим у нас вызывает недоумение существующая ситуация, когда государство расходует огромные средства на не самые эффективные механизмы обеспечения населения жильем, а разработка альтернативных методов решения жилищной проблемы не выходит за рамки пустых лозунгов. Стратегически, функционирование ЖСК будет направлено на ту категорию населения, которая не может ни самостоятельно улучшить свои жилищные условия, ни принять участие в государственных жилищных программах.

Оценка реализации действующих федеральных и региональных жилищных программ позволила нам определить, что круг их целевых потребителей составляют преимущественно работники бюджетной сферы и молодые семьи. Одним из объяснений такой выборочности жилищных программ является как раз ограниченность доходов данных категорий населения. Таким образом, одним из главных вопросов, решение которого требуется для эффективного функционирования ЖСК, — трансформация незначительных доходов и накоплений граждан в достаточные для строительства жилого дома инвестиции.

С нашей точки зрения решение вопроса платежеспособности пайщиков кооператива лежит в двух плоскостях — снижение стоимости жилья и государственная поддержка на оплату части стоимости жилья.

Создание ЖСК, собственно, и имеет целью снижение стоимости жилья. Экономический смысл организационно-правовой формы жилищно-строительного кооператива состоит в том, что он, будучи некоммерческой структурой, не предполагает извлечения прибыли. Для членов кооператива главной целью является строительство жилья для собственного проживания, а потому его стоимость не будет сильно отличаться от той, которая уплачивается подрядной организации.

Для исключения источника образования прибыли необходимо исключить одно единственное звено — застройщика, как коммерческой организации преследующей цель извлечения прибыли от реализации жилого помещения по ценам более высоким, чем затраты на его возведение. Однако кооперативу для получения доступа к строительству жилья по строительной стоимости необходимо самому исполнять функции, идентичные тем, что выполнялись застройщиком. Другими словами ЖСК должен стать социальным (некоммерческим) поставщиком жилья для своих членов. Его ключевое отличие от традиционного застройщика — отсутствие коммерческой маржи в цене реализации потребителям, так как потребители и будут составлять заказчика строительства.

Для оценки реализуемости предлагаемых мероприятий важно понимать перспективы института ЖСК в сложившейся в строительной индустрии практике.

В Республике Татарстан в современных условиях застройщиками жилья выступают различного рода организации, которые можно разделить на две группы. Первая группа представлена организациями, которые выполняют все виды строительно-монтажных работ (или большую часть) самостоятельно, в том числе осуществляют реализацию построенного жилья. Подобного типа организации называют девелоперскими компаниями. Вторая группа организаций осуществляет лишь часть строительных работ, активно привлекая субподрядные компании на отдельные виды работ.

С отменой лицензирования и введения членства в СРО (саморегулируемых организациях) существенно возросли требования к профессионализму подрядной организации, без которого не получить допуска к строительным работам. В результате, если раньше фирма-застройщик земельного участка могла быть представлена фактически лишь одним человеком — руководителем фирмы, то сейчас необходим соответствующий штат профессиональных сотрудников. Однако схема с привлечением субподрядных организаций на отдельные виды работ остается распространенной практикой среди строительных фирм.

В связи с вышеописанным отметим, что при реализации предлагаемой нами схемы на ЖСК, являющегося застройщиком, будет возложена обязанность по прохождению процедуры членства в СРО. А если учесть, что ЖСК составляют будущие жильцы дома, то можно предположить, что по профессиональному составу ЖСК не будет соответствовать требованиям СРО. Таким образом, деятельность в качестве застройщика у ЖСК может состояться только при соблюдении рассмотренных требований, что практически невозможно. Это означает, что в современных условиях функционирование ЖСК как объединение граждан (и поставщик социального жилья) в качестве квалифицированного участника (то есть застройщика) строительного рынка затруднительно.

Однако в случае законодательного закрепления, например, в рамках целевых программ создания ЖСК, возможно создать такую ситуацию на строительном рынке, когда кооперативы все таки получат возможность приобретать жилье по ценам близким к строительной стоимости.

С нашей точки зрения для этого есть два пути. Первый предусматривает функционирование ЖСК в качестве застройщика, второй предполагает сохранение за кооперативом функции инвестора.

Учитывая вышеизложенные препятствия, функционировать в качестве застройщика (правообладателя земельного участка) ЖСК сможет только в случае, когда функции заказчика строительства (осуществляющего все необходимые функции надзора) будут возложены на специализированную организацию за определенное вознаграждение. Таким образом, будет использован аутсорсинг — привлечение компании — управляющей проектом, которая, как и традиционная инвестиционно-строительная компания, исполняла бы функции заказчика-застройщика строительства.

Хотелось бы отметить, что в условиях становления движения ЖСК возникнет вопрос с выбором управляющей проектом — привлечь опытного девелопера или создать новую, специализированную структуру.

В настоящее время в практике строительства жилых и коммерческих объектов увеличивается количество предложений по фи-девелопменту — когда опытные девелоперы предлагают за определенное вознаграждение выполнение любых видов работ (от отдельных видов до полного сопровождения проектов). Безусловно, для снижения инвестиционно-строительных рисков данный вариант является наиболее оптимальным, однако он увеличит стоимость жилья. А ведь по инвестиционному замыслу, создание ЖСК направлено как раз на исключение участников, преследующих коммерческие интересы.

Создание новой, специализированной организации, может несколько затянуть процесс принятия управленческих решений, однако в условиях высокого кадрового потенциала, можно думать о минимальности этого риска. Более того, при утверждении региональной программы создания ЖСК, учреждение специализированной организации (управляющей проектом), функционирование которой осуществлялось бы с минимальным (или нормативно установленным) уровнем рентабельности, позволит добиться существенного сокращения расходов на администрирование проекта.

Второй вариант функционирования ЖСК предполагает выполнение кооперативом функции инвестора, когда на средства членов кооператива будет осуществляться финансирование в жилищное строительство. Такой вариант наиболее привлекателен для существующих условий, однако масштабы такого формата будут ограничены. Главная причина — отсутствие экономических стимулов у коммерческого застройщика для передачи жилья кооперативу по низкой цене. Безусловно, в современных условиях, кроме необходимости достижения коммерческих интересов (извлечения прибыли), хозяйствующий субъект может быть обременен теми или иными социальными обязательствами (о необходимости проявления социальной ответственности бизнеса органы власти постоянно напоминают предприятиям и организациям). Однако его масштабы недостаточны, и в нашем случае застройщик, безусловно, не сможет всё возводимое жилье передавать по низкой цене.

Вместе с тем, практика развития рынка жилой недвижимости и реализации государственных жилищных программ в Республике Татарстан свидетельствует о том, что при обеспечении застройщиков необходимыми условиями, масштабы предложения социального жилья могут быть значительными. К примеру, в республике порядка 35% всего строящегося жилья передается участникам жилищных программ по доступной цене. Более того, в большей части ее уровень не только не превышает установленный Министерством регионального развития Российской Федерации для субъектов Российской Федерации к использованию в рамках жилищных программ, но даже существенно ниже (23–26,2 тыс. руб. за кв.м.). Ключевую роль в обеспечении населения Республики Татарстан доступным жильем играют некоммерческие жилищные организации [1].

Таким образом, в настоящее время развитие такой формы некоммерческого объединения граждан как ЖСК может осуществляться только в рамках частно-государственного партнерства.