Вопросы развития наемного жилья в современных условиях

Решение жилищного вопроса за последние годы стало общенациональной задачей. С целью ускорения ее решения Правительством Российской Федерации разработаны и запущены соответствующие целевые программы. Для определения приоритетов и координации действий действует Национальный проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России».

В соответствии с программными мероприятиями в настоящее время акцент в решении жилищной проблемы отдан развитию рыночных отношений. Реализуемые мероприятия направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность. А если учесть, что даже с помощью ипотечного кредита доля населения, способного самостоятельно улучшить свои жилищные условия, не превышает 15–20%, то можно вполне обстоятельно утверждать об отсутствии действенных механизмов улучшения жилищных условий для большей части населения. Таким образом, актуален пересмотр существующей стратегии обеспечения населения жильём, с обязательным развитием сектора наемного жилья, в том числе и социального найма.

Для определения приоритетов и обеспечения их финансированием периодически на федеральном и региональном уровнях утверждают соответствующие программы. Вместе с этим необходимо отметить, что развитие сегментов наёмного жилья является достаточно трудной задачей, так как выработка эффективных организационно-правовых форм запуска данной схемы находится на стыке вопросов коммерческой эффективности и социальной справедливости. Добавим только, что ранее нами уже поднимался вопрос развития сегмента наёмного жилья и были предложены некоторые ответы на многочисленные вопросы теории и практики данного сектора [3].

В настоящее время Министерством регионального развития Российской Федерации поставлена задача возрождения полноценного института арендного жилья в стране. Предполагается, что развитие сегмента наёмного жилья придаст существенный толчок к более гибкой и мобильной трудовой миграции населения, являющихся одним из наиболее эффективных механизмов поддержки и развития промышленных кластеров. Также это обеспечит привлечение в регионы инвесторов, готовых вкладывать средства в развитие территорий, строительство новых производств [1]. В целом, строительство доходных домов рассматривается властями как один из наиболее доступных способов решения жилищного вопроса. Новая государственная стратегия массового жилищного строительства предполагает активизацию строительства жилых зданий, квартиры в которых предназначены исключительно для сдачи в аренду. Новый жилой фонд государство собирается использовать для сокращения числа очередников, для предоставления жилья трудовым мигрантам, а также для использования на свободном рынке.

В соответствии с поставленными задачами до осени 2011 г. перед региональными органами власти определена необходимость выбора земельных участков, пригодных для строительства арендного жилья. Исходя из запланированной цели, уже к 2020 г. до 20% от всего возводимого жилья будет составлять арендное жильё.

В результате в Республике Татарстан в настоящее время основным инструментом, определяющим развитие жилищного строительства и рынка жилой недвижимости, является республиканская целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011–2015 гг.» [4]. Проанализируем перспективные механизмы программы, предусмотренные для реализации с 2011 г.

Впервые на государственном уровне среди основных задач в решении жилищного вопроса важное место отводится созданию фонда жилья социального найма, а также строительству доходных домов.

Наиболее авторитетные эксперты в исследуемой нами предметной области на протяжении всех жилищных реформ утверждали о необходимости обязательного решения задач в области создания сегмента наёмного жилья. В обоснование такого подхода ставились практика решения жилищного вопроса в зарубежной жилищной политике, а также понимание того, что предоставление жилья в собственность мало соответствует текущим доходам населения страны. Однако необходимость развития ипотечного кредитования (другая, и более приоритетная задача) обусловили тенденции развития государственной жилищной политики в 2000-2010 гг.

Научно-практическая деятельность автора данной статьи на протяжении последних десяти лет состоит в поиске вариантов решения жилищного вопроса. Постоянная обратная связь с населением о жилищной проблеме, а также оценка действий государства в этой сфере, позволяют заключить, что главная причина в нерешённости жилищного вопроса — отсутствие консенсуса между интересами населения с одной стороны, и профессиональными участниками рынка недвижимости, а также государства (!) с другой стороны. Ни для кого не является секретом формат реализуемой политики в жилищной сфере (как собственно и в любой другой области) — протекционистские действия крупного бизнеса, влияние которого распространяется во все уровни государственной власти.

Несмотря на то, что модели частно-государственного партнерства приобрели наибольшую популярность в последние 5–6 лет, необходимость софинансирования — привлечение средств населения и финансовых учреждений — было обязательным условием с более ранних периодов. В итоге, направления государственной жилищной политики формулировались исходя из реальных финансовых возможностей, а на практике — исходя из заинтересованности коммерческих структур в освоении целевых бюджетных средств.

В настоящее время определение приоритетов развития жилищной сферы осуществляется исходя из этих же принципов. Более того, в условиях снижения доходности от традиционных видов деятельности на рынке жилой (строительство и продажа готового жилья) и коммерческой недвижимости, внимание участников рынка приковывается к запуску сегмента наемного жилья. Также и инвестиционный интерес финансовых структур смещается вслед за корректировкой государственных мероприятий. В итоге, по нашим наблюдениям, к началу 2011 г. отмечается пик внимания всех структур к развитию арендного жилья.

Государство в рамках федеральных целевых программ предлагает субъектам Российской Федерации развивать наёмное жилье, а готовность софинансировать указанные мероприятия высказывают институты развития, созданные и курируемые государством. При этом одной из главных задач государства на сегодняшний день является создание условий, привлекательных для коммерческих застройщиков. Возможным вариантом привлечения инвесторов является обеспечение управляющих компаний (собственников арендного жилья) длинными и дешевыми кредитными ресурсами. Предполагается, что застройщик получит кредит от коммерческого банка на строительство доходного дома. После завершения строительства дом выкупается управляющей компанией на кредит, выданный ОАО «АИЖК» на срок до 20 лет под 10% годовых. Предусматривается, что застройщики смогут получить ряд налоговых льгот. Также возможны будут введены схемы, когда на региональном уровне разработают и запустят целевые программы, компенсирующие часть процентов по арендной ставке для льготных категорий населения.

В целом, по итогам оценки государственной жилищной политики за последнее десятилетие можем отметить, что готовность активизировать свою деятельность по финансированию жилищного строительства высказывают только при наличии соответствующей государственной поддержки.

Несмотря на ипотечный акцент в регулировании жилищной сферы, понимание обязательности развития наёмного сегмента жилья, а также социально-экономические перспективы данной деятельности, постоянно держали эту задачу «на подхвате». В настоящее время, когда конъюнктура рынка жилой недвижимости, а также благосостояние населения, уровень развития промышленности и социальной политики существенно выросли, постановка вопроса о развитии социального и доходного жилья, нашли понимание, а главное — необходимую поддержку для успешного старта.

Развитие сектора наёмного жилья, с нашей точки зрения, должно осуществляться в двух направлениях. Во-первых, арендуемое жилье должно активно использоваться для обеспечения (прежде всего) трудовой мобильности. В данном случае речь идет о коммерческом найме жилых помещений. Во-вторых, должно осуществляться строительство жилья, предоставляемого по социальному найму для отдельных категорий граждан.

Рассмотрим планы развития указанных направлений, предусмотренных республиканской программой развития жилищного строительства.

Главным вопросом, возникающим при масштабном жилищном строительстве, является необходимость развития территорий. Ключевым фактором в этом вопросе является размещение производственных мощностей. В свою очередь, инвестиции в создание современных производств определяются не только потребностями экономического развития, но и требуют размещения в местах массовой жилищной застройки.

В соответствии с программой развития жилищного строительства на 2011–2015 гг. одним из направлений развития рынка жилой недвижимости в Республике Татарстан является создание института наёмного жилья. Отметим, что в качестве пилотных проектов арендного жилья предполагается строительство многоквартирных домов в районах активного развития промышленных производств. Это приведет к синергическому эффекту и позволит решить ряд серьёзных социально-экономических задач: повысит обеспеченность населения жильём, обеспечит занятость населения и мобильность трудовых ресурсов, скорректирует цены на жильё [4].

В настоящее время в Татарстане осуществляется экономическая трансформация ряда районов, связанная, прежде всего, с развитием промышленных и особых экономических зон. Например, вблизи г. Нижнекамска осуществляется крупнейшая в России промышленная застройка под комплекс нефтехимических производств. Из регионов с меньшей интенсивностью экономического развития осуществляется приток трудовых ресурсов. В итоге, застройка комплекса нефтехимических производств потребовала актуализации вопросов массового жилищного обеспечения трудовых ресурсов, что может быть рассмотрено как площадка для реализации пилотного проекта по обеспечению населения массовым арендным жильём. Масштабное формирование фондов наёмного жилья, обеспеченное возможностью трудовой мобильности, является одним из действенных стабилизирующих факторов в сложившихся условиях. А в ближайшей перспективе оно послужит скорейшему выходу страны из экономического кризиса и дальнейшему снижению зависимости от колебаний мировой финансовой системы.

Ранее нами уже поднимался вопрос о существующей стратегии обеспечения населения жильём. В частности, ставился вопрос — почему первое жильё у семьи должно быть в собственности? Приобретение жилого помещения — покупка на длительное время, которая в случае использования ипотечного кредита «привязывает» семью к конкретной квартире на долгие годы. А если учесть, что первое жильё семьей выбирается исходя из доступности по цене и, соответственно, самое маленькое по площади, то семья будет вынуждена проживать в стеснённых условиях, что ограничит её в рождении детей [2].

Следовательно, в рамках программно-целевого метода решение жилищной проблемы должно строиться в несколько этапов. Принципиальным положением, на базе которого должна основываться современная модель улучшения жилищных условий, мы выдвигаем уровень благосостояния (доходов) семей. В настоящее время, данный показатель ни в коей мере не учитывается как критерий, определяющий конкретный механизм улучшения жилищных условий граждан. Собственно, иноё и не возможно в силу присутствия лишь единственного способа улучшения жилищных условий — приобретение в собственность. Более того, именно доходы семей являются тем фактором, недостаток которого непосредственно влияет на отказ в предоставлении государственной поддержки и служит лишь для определения кредитоспособности. Это подтверждает ущербность действующих в настоящее время принципов предоставления государственной поддержки на улучшение жилищных условий.

Развивая ранее сформулированный тезис, современная жилищная политика, с нашей точки зрения, должна основываться на обратном — невысокие доходы семьи должны обеспечиваться максимальной государственной поддержкой при решении жилищной проблемы, и наоборот.

В обоснование этапов улучшения жилищных условий мы определяем, что все они соответствуют логике развития благосостояния населения. Так, при наименьшем уровне доходов семьи ей необходимо предоставлять жильё на условиях социального найма. Установление доступной арендной платы позволит семье, во-первых, проживать в отдельном жилье, во-вторых, накопить достаточные средства для самостоятельного решения жилищной проблемы. Последнее обстоятельство крайне актуально, так как отсутствие в настоящее время класса социального жилья и высокие арендные ставки не позволяют семье аккумулировать свободные средства. В то же время, проживание молодой семьи в отдельном жилье является одним из ключевых условий для снятия ряда стратегических социальных вопросов — снижение уровня разводов и повышение рождаемости.

При этом чтобы избежать неоправданных спекуляций с проживанием в социальном жилье, необходимо внедрить стимулирующие ограничения, например, временные рамки, когда проживание в социальном жилье будет возможным не более установленного времени.

В дальнейшем, улучшение жилищных условий семьи может осуществляться путем предоставления более комфортного жилья, но на условиях коммерческого найма.

Реализация предложенных механизмов требует разработки и реализации на законодательном уровне института наёмного жилья. Это в свою очередь потребует институционального обновления рынка жилой недвижимости — появления некоммерческих поставщиков рынка жилья, профессиональных управляющих и инвесторов.

На следующем этапе улучшение жилищных условий осуществляется посредством приобретения жилого помещения в собственность. Для этого существующие механизмы улучшения жилищных условий необходимо дополнить новыми принципами государственной поддержки, дифференцированные в зависимости от количества детей, профессиональной принадлежности, уровня доходов и т.д.

В случаях, когда семья будет придерживаться данной «жилищной лестницы», государственная поддержка в улучшении жилищных условий семье будет оказываться неоднократно, что также является новацией в предлагаемой молодёжной жилищной политике. К примеру, одним из основных принципов федеральной программы в настоящее время является возможность для молодых семей реализации своего права на получение поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов при улучшении жилищных условий в рамках подпрограммы только один раз. Другими словами, данным положением отвергается дальнейшая, например, за счет региональных жилищных программ, поддержка семьи в улучшении жилищных условий [2].

Таким образом, в области развития наёмного жилья главными задачами, требующими пристального внимания, являются: