Проблемы оценки стоимости объектов культурного наследия: от вопросов совершенствования методологии до разработки алгоритма их вовлечения в гражданский оборот

Введение.

Актуальность темы исследования. За последние годы в ряде российских городов стал стабильно расти туристический трафик. В декабре 2021 года правительство России утвердило государственную программу по развитию туризма, которая предполагает моделирование туристического потока на перспективу до 2035 года. Однако, ряд городов и поселков не могут поддержать этот процесс на должном уровне в виду бедного состава достопримечательностей и отсутствия должного управления ими.

Наравне с природными богатствами нашей страны, ОКН (объекты культурного наследия) являются важной частью развития национального мировоззрения, формируют культурный вкус и образ жизни, мораль и нравы общества. Утрата культурных ценностей невосполнима, поэтому существует необходимость охраны культурно-исторического наследия, в т.ч. ОКН, и наиболее эффективного их использования как одного из важнейших ресурсов жизни людей.

По данным реестра культурного наследия, в 2020 г. количество ОКН, включенных в реестр, составило 97,4 тыс., а выявленных – 119,8 тыс. Кроме того, существует около 83 тыс. ОКН, выявленных, но не внесенных в единый государственный реестр РФ. При этом по статистике, за последние 10 лет в нашей стране погибло более 2 500 памятников. Большое количество зданий находятся в ветхом, аварийном состоянии и нуждаются в срочных реставрационно-восстановительных работах [9]. К сожалению, государство не имеет возможности в полной мере финансировать сохранение ОКН, поэтому одним из решений данной проблемы может стать реализация программы ГЧП (государственно-частного партнерства).

Существует проблема поддержания социокультурной значимости населенных пунктов, в первую очередь эта проблема касается поддержания ОКН в пригодном к эксплуатации состоянии. Физическое состояние большей части, находящихся под охраной государства памятников истории и культуры России, ухудшается и характеризуется в наше время как неудовлетворительное.

Целью статьи является совершенствование методики определения стоимости ОКН для вовлечения их в гражданский оборот.

Научная новизна заключается в разработке направлений совершенствования существующих подходов к определению рыночной стоимости ОКН, что позволит научно обосновать выбор методики определения адекватной спросу стоимости таких объектов в соответствии с изменениями рыночных условий.

Научная гипотеза: ОКН свойственно изменение стоимости в зависимости от историко-культурной ценности объекта (нематериального фактора) и от стоимости прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости с учетом специфических особенностей, относящихся к индивидуальным характеристикам ОКН. Сделан вывод о том, что при определении стоимости ОКН существует необходимость учета дополнительных специфических характеристик, свойственных ОКН.

Основная часть.

Архитектурная организация среды памятников во много определяет актуальные насущные потребности современного человека. Формирование соответствующей среды призвано создавать предпосылки для социального, экономического и экологического, нравственного совершенствования.

В работе с историческими поселениями включение в территориально-организационную модель управления населенным пунктом концепции о приоритете сохранения ОКН является комплексной задачей. Мероприятия, обеспечивающие и улучшающие комфорт и качество жизни человека при максимальном сохранении архитектурной ценности, исторической застройки, могут быть разделены на следующие блоки (табл. 1):

Таблица 1

Описание мероприятий, входящих в блоки №№ 1-4 [1]

В приоритете должны быть направления, где уже есть налаженный поток туристов. Социальный эффект будет достигнут в случае, если будет реализован вышеприведенный проект, а именно интеграция ОКН как приоритетной задачи градостроительной политики населенных пунктов будет способствовать увеличению доходов населения, включенных в проект.

Анализ пятого блока включает в себя актуальную информацию по совершенствованию методик определения стоимости ОКН по следующим направлениям:

· Проработка и приведение в систему методик расчета наилучшего и НЭИ (наиболее эффективного использования) ОКН в зависимости от типа ОКН;

· Совершенствование расчета физического износа, функционального и внешнего устареваний ОКН с целью получения наиболее точного результата их величины;

· Систематизация особенностей оценки рыночной стоимости прав на земельные участки в составе единого объекта недвижимости, а также выбор наиболее целесообразного метода оценки. К землям в границах территорий ОКН относятся земли историко-культурного назначения, их правовой режим регулируется земельным законодательством РФ и Федеральным законом РФ [2];

· Выявление архитектурной части проекта, в отношении которой может быть оценена рыночная стоимость авторского права [9];

· Классификация, совершенствование и выбор методики оценки авторского права как нематериальной составляющей стоимости ОКН в зависимости от архитектурного проекта.

Анализ шестого блока включает в себя разработку последовательности мероприятий для расчета оптимальной структуры государственно-частного капитала в зависимости от дальнейших целей по использованию объекта: перепрофилирование / реконструкция / использование согласно существующему назначению, с учетом возможного дохода от туристического потока.

Согласно Стратегии государственной культурной политики на период до 2030 г., [3] в 2014 году на содержание и ремонт 172 500 памятников, находящихся на государственной охране, было выделено 43,6 млрд.руб., в том числе из федерального бюджета – 23,4 млрд.руб. Вследствие низких темпов модернизации и развития инфраструктуры, а также недостаточной ресурсной обеспеченности сохранения ОКН основной задачей является обеспечение сохранности ОКН всех видов и категорий. Доля ОКН, находящихся в федеральной собственности, состояние которых является удовлетворительным, в общем количестве ОКН составляет 39%. Поскольку состояние ОКН регионального значения значительно хуже, то ежегодно увеличивается число именно региональных памятников в руинированном или неудовлетворительном состоянии. Необходимы меры по передаче разрушающихся памятников на условиях, обеспечивающих сохранность ОКН, проведение реставрационных работ, привлекательных для нового пользователя или собственника. Наконец, важной проблемой является установление зон охраны ОКН, что является важнейшим условием сохранения любого ОКН. Низкие темпы модернизации объектов истории и культуры в РФ, физический износ, моральное и функциональное устаревание зданий и сооружений, технического и профессионального оборудования, требуют увеличения инвестиций в развитие инфраструктуры [4].

Существующие в настоящий момент методики оценки в РФ:

· Стандарт Российского общества оценщиков (проект) СТО РОО 21-05-97 «Оценка недвижимых памятников истории и культуры»;

· Методика экономической оценки ОКН (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, созданная коллективом авторов Автономной некоммерческой организации «Центр независимой оценки», 2005 г. [12];

· Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия, одобрены к применению Советом по оценочной деятельности на заседании от 23 июня 2015 г. [5], разработанные в дополнение к Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [6]. Данные рекомендации устанавливают количество подходов и приоритетность их применения с учетом приспособления ОКН и его НЭИ.

В общем виде стоимость ОКН формируется за счет двух составляющих:

· земельного участка с расположенным на его территории объектом капитального строительства [7];

· нематериального актива, который выражен в историко-культурной ценности объекта, престижности обладания и проч. [11].

Методические рекомендации [8] для расчета нематериальных факторов, предлагают коэффициенты, характеризующие состояние объектов: коэффициенты связаны с датой постройки / создания объекта, исторической, историко-художественной и технологической ценностью, редкостью ОКН, сохранностью исторической функции на дату исследования и авторством, а также тем значением пространственно-планировочных образований (градостроительная, ансамблевая ценность), которое несет объект.

Если вышеперечисленные характеристики отсутствуют, это говорит о том, что существующие методики требуют более детальной проработки [1]. Сохранение исторической застройки, а также нематериальные характеристики каждого объекта обуславливают необходимость интеграции задач сохранения наследия.

В условиях изменений на рынке проблема оценки рыночной стоимости ОКН является не решенной и требует совершенствования подходов к оценке стоимости таких объектов с учетом их специфики. На основании вышеизложенного необходимо обоснование модифицированного подхода к определению рыночной стоимости ОКН.

При определении стоимости зданий, являющихся ОКН, необходимо выявить специфические ценообразующие характеристики, включая характеристики земельных участков, на которых они расположены. Существующие подходы к оценке ОКН, как правило, не отражается в полной мере историко-культурное значение объекта, который может позволить генерировать экономические выгоды от использования и наращивать социально-значимую привлекательность территории расположения, а также не учитывают особенности оценки прав на земельные участки, относящиеся к ОКН.

Отличительные характеристики ОКН, которыми обладают данные объекты по сравнению с «типовыми» объектами недвижимости, определяют особенности их оценки. Такими характеристиками являются:

· использование объектов не в соответствии с их НЭИ;

· физические характеристики большей части ОКН: высокая степень физического износа, а также функционального устаревания, наличие внешнего устаревания;

· высокий риск инвестиций в ОКН;

· противоречивая процедура оценки прав на земельный участок, относящийся к ОКН;

· необходимость особого учета влияния нематериальных факторов на стоимость ОКН.

В табл. 2 приведена более подробная характеристика факторов, влияющих на стоимость ОКН в зависимости от его специфических характеристик, отличающих его от «типовых» объектов недвижимости.

Исходя из приведенной таблицы видно, что существует необходимость учета влияния на стоимость ОКН нематериальных факторов: следует отметить, что нематериальные активы имеют достаточно низкую ликвидность и в силу отсутствия материальной составляющей достаточно сложны в оценке. Таким образом, их ценность в составе ОКН является величиной вероятностной, прогнозной, ожидаемой. Данная составляющая должна быть отражена корректно и учтена в расчетах в рамках каждого применяемого подхода.

Существующие методы оценки нематериальной составляющей ОКН не отражают реальной стоимости данной составляющей объектов, поэтому далее вводятся положения для модифицированного метода, способные отразить престижность ОКН и ее влияния на стоимость.

Таблица 2

Характеристика факторов, влияющих на стоимость ОКН в зависимости от его специфических характеристик,

отличающих его от «типовых» объектов недвижимости [9]

Примечание:

(1) Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ, ст. 47.6.;

(2) Под физическим износом ОКН или его элементов понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит утрата их стоимости, а также фрагментарная или полная утрата отдельных архитектурных и конструктивных элементов, декора, предметов внутреннего убранства по сравнению с состоянием на определенную дату истории существования объекта культурного наследия, требуемым к воссозданию охранным обязательством [6];

(3) Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (Одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23 июня 2015 г.), п. 8.1.11.;

(4) Справочная информация Росреестра по характеристикам объектов недвижимости в режиме online. URL: https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online (Дата обращения: 25.11.2022 г.).

Каждый ОКН имеет свое архитектурное решение, представленное авторским замыслом внешнего и внутреннего облика объекта истории и архитектуры. Постановление Президиума ВАС РФ [10] в качестве объекта авторского права определяет архитектурную часть документации, в которой выражено соответствующее архитектурное решение. Архитектурное решение может быть проявлено в двух формах: во-первых, как произведение архитектуры, градостроительства, садово-паркового искусства, во-вторых, в качестве проектов, чертежей, изображений, макетов.

Соответственно, авторским правом охраняется архитектурное решение, выполненное автором и которое отражено в вышеперечисленных формах. При этом, документация не признается частью объекта авторского права [9].

Основные допущения, касающиеся применения модифицированного подхода, к определению стоимости нематериальной составляющей, которую можно рассматривать как объект интеллектуальной собственности, в т.ч. в силу авторского права архитектора объекта недвижимости, следующие:

· сравнительный подход имеет ограниченное применение в силу того, что каждый ОКН уникален, а также в силу разнообразия условий коммерческих сделок и зачастую закрытых сведений о результатах сделки, следовательно, отсутствует возможность найти сопоставимый объект-аналог;

· сравнительный и затратный подходы могут использоваться в качестве дополнения к методам в рамках доходного подхода;

· доходный подход наиболее предпочтителен, так как он базируется на оценке потенциальных выгод от использования объекта и предполагает прогноз финансовых показателей (выручка, затраты и т. д.), приведенных к дате оценки. Существует два метода пересчета перспективного чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных денежных потоков

Метод капитализации прибыли используется на стабильно действующих рентабельных объектах, с установившимися производственными и финансовыми показателями. Для капитализации дохода принимаются во внимание ретроспективные финансово-экономические показатели. Как правило, для ОКН за такой показатель обычно принимается величина стоимости текущего права пользования на условиях аренды, которая в дальнейшем преобразуется в стоимость путем деления на ставку капитализации. Следует отметить, что в отношении ОКН можно наблюдать меняющиеся внешние условия в зависимости от этапа их жизненного цикла. При этом, как правило, доходные ОКН в своей перспективной программе предусматривают динамику развития, включая изменение концепции, индексирования ставок аренды и т. д. Таким образом, с учетом существенной волатильности применение указанного метода не всегда оправданно.

Для оценки ОКН более репрезентативный результат дает метод ДДП (дисконтирования дисконтированных денежных потоков), который предполагает построение долгосрочной модели денежных потоков, базирующихся на планах компании. Метод позволяет учитывать, как изменение показателей (загруженность, перспективную программу обновления и т. д.), так и прогнозную динамику арендных ставок. Приведение стоимости к текущему моменту времени осуществляется путем ДДП за рассматриваемый период календарного планирования. При оценке ОКН в качестве ставки дисконтирования обычно используется ставка с учетом специфических рисков, характеризующих такой объект.

В любом случае метод ДДП оценки стоимости ОКН достаточно трудоемкий, требует комплексного анализа со знанием специфики объекта оценки, однако позволяет получить наиболее объективный результат с точки зрения потенциального инвестора. Как правило, для доходоприносящих ОКН данный метод является основным, в большей степени позволяющим учесть экономический потенциал.

Как было сказано выше, еще одной специфической особенностью оценки ОКН является определение прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости: процедура оценки стоимости земельных участков, относящихся к ОКН, неоднозначна в силу следующих причин:

- необходим учет обременений, которые возникают из содержания охранного договора, охранного обязательства, договора аренды ОКН или его части. В указанных документах предусматривается порядок, сроки реставрации, консервации, ремонта ОКН и связанных с ним объектов (зданий, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройства территории, садов, парков, природных ландшафтов), а также ограничения по видам разрешенного использования;

- площадь земельных участков имеет ограничения: территория под ОКН. По охранному обязательству получается, что строить на таком участке запрещено, и, следовательно, невозможна дополнительная застройка [11]. Фактически это означает, что земельный участок может косвенно участвовать в генерировании дохода с учетом имеющихся показателей застройки. Следовательно, продажа земельных участков, являющихся территориями ОКН без расположенных на них ОКН, не возможна. Данная специфика освоения участка влияет на выбор подхода и метода оценки в рамках подхода.

При оценке земельных участков, расположенных в охранных зонах ОКН оценщик должен провести анализ данных о результатах продаж на конкурсах и аукционах прав аренды и купли-продажи (включая приватизацию) ОКН, земельных участков, расположенных в охранных зонах ОКН [12].

При оценке стоимости застроенных земельных участков, расположенных в охранных зонах ОКН, при применении сравнительного подхода рекомендуется вводить наряду со стандартными корректировками стоимости объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки, также и корректировки, учитывающие признаки исторической и культурной значимости ОКН (учет обременения, связанного с специальными требованиями правового режима). В связи с ограниченным количеством рыночных данных, содержащих в себе данный фактор, расчет данной поправки на основании анализа цен не представляется возможным. Поэтому при расчете необходимо введение дополнительного корректирующего коэффициента (не входящего в состав существующих и учитываемых ранее ценообразующих факторов), обоснование которого может базироваться на градации фактора «Наличие обременений от специального режима, связанного с отнесением объекта к ОКН». Значения возможно установить в зависимости от доли площади участка, занятой обременениями, с учетом взаимного пересечения площадей обременений. Значение корректирующего коэффициента, равное единице, означает, что у объекта отсутствуют обременения (ограничения) от отнесения объекта к ОКН.

Таким образом, для застроенных земельных участков, расположенных в охранных зонах ОКН, должна применяться понижающая корректировка к рассчитанной стоимости объекта без учета данного обременения. С этой целью должен быть рассчитан эталонный показатель, отклонение от которого в дальнейшем будет учитываться при расчете поправки. Учитывая одинаковый состав ценообразующих факторов и их влияние на стоимость для всех оценочных групп земельных участков, дальнейшее моделирование рыночных данных лучше производить с помощью регрессионного анализа;

При оценке стоимости незастроенных земельных участков (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков), расположенных в зоне охраны ОКН, использовать затратный подход к оценке (возможно применение метода моделирования затрат на создание объекта), поскольку такие участки, как правило, не могут быть эффективно использованы в силу особенностей их правового режима. В силу того, что на рынке не представлены земельные участки с аналогичными характеристиками, это не позволяет применить к ним сравнительный подход. Реализация доходного подхода также невозможна в связи с отсутствием возможности ведения на таких участках видов деятельности, приносящих прибыль.

Расходы на создание участка включают в себя затраты на его формирование и затраты на оформление прав. Расчет стоимости участков исходя из затрат на создание включает в себя данные, которые могут быть получены на основании запросов в топогеодезические компании о стоимости кадастровых работ (с учетом затрат на составление межевого плана).

Дополнительно к вышесказанному, необходимо отметить, что правами на нематериальный актив (который присущ ОКН) обладает государство, в то время как права на недвижимость, сами по себе, могут иметь рыночный оборот. Гибель здания как материального носителя зачастую не означает полной потери стоимости объекта недвижимости. И здесь возникает еще одна группа ОКН - здания в ветхом, разрушенном состоянии, реставрация которых нецелесообразна. Поскольку земельный участок остается на своем месте, его связь с нематериальным активом ведет к необходимости воссоздания, или даже создания заново материального актива, чтобы заинтересовать туристов. Данная проблема аутентичности как раз относится к недостаткам коммерциализации культурных и исторических объектов.

Для земельных участков, на которых размещены ОКН, находящиеся в разрушенном или полуразрушенном состоянии, при определении стоимости следует учитывать дополнительные критерии, имеющие понижающее влияние на цену из-за наличия требований по соблюдению сохранения таких объектов, а также рассмотрения решения о возможности воссоздания, реконструкции объекта и объема необходимых затрат на данные виды работ. Затраты, связанные с реставрацией, состоят из сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ и затрат на реставрацию деревянной фасадной резьбы, архитектурных деталей, отдельных предметов декоративно-прикладного искусства, а также регенерацию и благоустройство исторических территорий. Если указанные затраты имеют место, то стоимости прав на земельный участок увеличивается на величину общих затрат на возмещение улучшений и уменьшается на величину начислений любых форм обесценения. Такой расчет может быть осуществлен с помощью затратного подхода.

Помимо вышеперечисленных к понижающим внешним факторам также относятся запреты:

· по возведению различного рода пристроек, надстроек этажей и увеличения подвалов;

· изменению окружающего благоустройства.

Также в рамках расчета необходимо анализировать соотношения НЭИ земельного участка с текущей функцией здания, функционального устаревания.

Выводы.

Таким образом, необходимость включения всех общих ценообразующих факторов является обоснованной, однако в отношении застроенных земельных участков, расположенных в зоне охраны ОКН, необходим учет фактора «Наличие обременений от специального режима, связанного с отнесением объекта к ОКН», значение мультипликатора которого может быть определено внемодельно; в отношении незастроенных земельных участков, расположенных в зоне охраны ОКН, необходимо применение затратного подхода, анализ функционального назначения не только земельного участка, но и единого объекта в целом.

Существующие проблемы в области оценки ОКН показывают необходимость учета влияния на стоимость ОКН факторов, которые не рассматриваются как ценообразующие в рамках существующих методик, при том, что они оказывают непосредственное влияние на их стоимость в силу специфических характеристик. Определение стоимости должно проводиться с позиции учета таких характеристик, что позволит:

Ø правильно организовывать финансирование сохранения ОКН с помощью реализации программ ГЧП. При этом, разработка научно-методического алгоритма привлечения частных инвестиций в ОКН должна отличаться рассмотрением культурной составляющей как фактора устойчивого развития и экономического роста;

Ø правильно страховать такие объекты, и, как следствие, определять штрафы за нанесенный им ущерб;

Ø корректно определять не только рыночную, но и кадастровую стоимость, служащую налоговой базой для вычисления налога на имущества на здания – ОКН и земельные участки, относящиеся к ОКН.

Пошаговое совершенствование приведенного выше комплекса задач позволит разработать регламент вовлечения ОКН в гражданский оборот путем ГЧП, в частности, использования ОКН со стороны арендующих их компаний, а также подрядных организаций, занимающихся реставрацией, восстановлением, восстозданием. Как было показано выше, в существующих реалиях в силу разнообразных причин не всегда учитываются структурные, конструктивные особенности объектов в процессе пользования городским хозяйством, а также особенности влияния на стоимость ОКН нематериальных факторов.

Выдвинутая в ходе исследования гипотеза о том, что ОКН свойственно изменение стоимости в зависимости от историко-культурной ценности объекта (нематериального фактора) и от стоимости прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости, нашла свое подтверждение в силу в том, что при определении стоимости ОКН существует необходимость учета дополнительных специфических характеристик, свойственных ОКН.

[1] Составлено автором по: [1, 2, 3, 12]

[2] РФ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ.

[3] Распоряжение Правительства Российской Федерации от 29 февраля 2016 г. № 326-р «Стратегия государственной культурной политики на период до 2030 г.» URL: http://static.government.ru/media/files/AsA9RAyYVAJnoBuKgH0qEJA9IxP7f2xm.pdf (Дата обращения: 25.11.2022 г.)

[4] Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358.

[5] Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (Одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23 июня 2015 г.).

[6] Федеральный стандарт оценки №7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

[7] Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (Одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23 июня 2015 г.)

[8] Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. АНО «Центр независимой оценки», 2005.

[9] Составлено автором по: [6], [3].

[10] Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.09.2011 № 5816/11.

[11] Федеральный закон № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (ст. 5.1, п. 1, п/п 1)

[12] Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (Одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23 июня 2015 г.).