Перспективы развития системы управления многоквартирным жилищным фондом в Республике Узбекистан

Введение

Одним из основных показателей, характеризующих благополучие и уровень социально-экономического развития, является состояние жилищного фонда города. Важнейшей задачей, которая стоит перед государственными органами управления, является организация безаварийного и бесперебойного обслуживания жилищного фонда. Эффективная система управления жилищным фондом может быть создана только совместными усилиями государства, управляющих организаций и собственников жилья.

Жилищный фонд разнообразен, поскольку является неоднородным. Уникальность отдельно взятого жилого дома, основанная на различных конструктивно-планировочных характеристиках, инфраструктурном обеспечении, степени износа, зачастую требует и уникального подхода к управлению, основанному на симбиозе различных моделей управления. Зачастую наличие у объекта жилищного фонда различных собственников, многоуровневая система финансового обеспечения, а также характер участия обслуживающих организаций инфраструктуры жилищного фонда усложняют процесс управления им.

Основной упор в научных исследованиях в области управления жилищным фондом в разных странах мира делается на формирование организационных основ управления данной сферой, определение направлений деятельности предприятий в данной области и видов предоставляемых ими услуг.

Вопросам изучения теоретических и научно-методических проблем в сфере управления жилищным фондом посвящены ряд научных работ зарубежных ученых, таких как Мут Р., Малоне Т., Редферн К.Л, Питерсон М., Ритч И., Фрейзер А., Рострон Ж, Халкет Ж, Освальд Ф и др. [1–5] (Muth, 1973; Malone, Redfearn, 2022; Peterson, Ritchie, 1995; Fraser, Sertyesilisik, Rostron, 2009; Halket, Nesheim, Oswald, 2020).

Многие российские ученые, такие как Панибратов Ю.П., Асаул, А.Н., Овсянникова Т.Ю., Шеина С.Г., Грабовый П.Г., в своих трудах неоднократно упоминают о важности развития и воспроизводства жилищного фонда [6–10] (Panibratov, Korshunova, 2011; Asaul, Asylbaev, Niyazalieva, Asaul, 2021; Ovsyannikova, 2005; Sheina, 2008; Grabovyy, Samosudova, 2020).

По мнению бывшего заместителя министра регионального развития Российской Федерации С.И. Круглика, «жилищная сфера – это многогранная, сложная система, область концентрации не только особых экономических, но и особых социальных интересов, обусловленных первейшей значимостью жилья в жизни людей» [11] (Kruglik, 2008). Исходя из этого, можно сделать вывод что жилищная сфера является точкой, где соприкасаются интересы населения, бизнеса и власти, а значит, различные сегменты теории управления.

Бардулин Е.Н., Столбова О.Г., Карцева А.К. в своей научной работе упоминают управление жилищным фондом «как фактор, отражающий степень и качество социального развития страны в целом и отдельно взятого субъекта, которым также являются муниципальные образования» [12] (Bardulin, Stolbova, Kartseva, 2020). Однако вопросы, связанные с управлением жилищным фондом крупного города, остаются по-прежнему полностью не решенными, и это связано с тем, что жилищный фонд как объект управления является довольно сложным.

В числе работ узбекских ученых и экономистов изучены некоторые аспекты системы управления жилищным фондом и жилищно-коммунальным хозяйством, из них заслуживают внимания научные работы таких ученых, как Нуримбетов Р.И., Давлетов И.Х., Султанов А.С., Матякубов А.Д, Хасанов Т. и др. [13–16] (Nurimbetov, Kakhramonov, 2021; Davletov, Mamanazarov, 2020; Sultanov, 2020; Nurimbetov, Metyakubov, 2020).

Стоит отметить, что изученные научные труды зарубежных и отечественных исследователей в большей степени носят критический и дискуссионный характер, в то время как предложения относительно построения эффективного организационного механизма управления жилищным фондом зачастую отсутствуют.

Необходимость систематизации и обобщения имеющихся данных актуализировала необходимость решения задач, направленных на разработку новых моделей системного взаимодействия в выбранной предметной области, а также формирование рекомендаций методического характера.

Методика исследования

Теоретической и методологической основой научного исследования послужили фундаментальные теории организации, экономики и управления строительным производством и жилищно-коммунальным комплексом, научные труды и разработки зарубежных и отечественных ученых по вопросам управления жилищным фондом.

В научной работе использовались методы факторного анализа, метод структурно-динамического анализа, графоаналитический и экономико-математический методы, методы статистического анализа и группировок, методы структурного анализа и синтеза.

Информационной базой исследования послужили данные государственного комитета Республики Узбекистан по статистике, министерства строительства Республики Узбекистан, законодательные правовые и нормативные документы, в том числе ПП-5017 от 18 апреля 2017 года «О мерах по дальнейшему совершенствованию управления системой жилищно-коммунального обслуживания» [17], ПП-2922 от 24 апреля 2017 года «О мерах по дальнейшему совершенствованию системы содержания и эксплуатации многоквартирного жилищного фонда на период 2017–2021 гг.» [18], ПП-5152 от 19 июня 2021 года «О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирными домами» [19].

Результаты исследования

Период пандемии внес большие коррективы в экономику множества стран, наша страна не стала исключением, но несмотря на трудности, с которыми пришлось столкнуться каждой отрасли экономики, строительная индустрия Узбекистана продолжает динамично развиваться. Возводятся многоквартирные дома, проводится масштабная реконструкция административных зданий, строятся международные деловые центры.

C начала 2021 года темпы роста к соответствующему периоду прошлого года достигли 100,8%. Согласно прогнозам, эта индустрия в последующие годы вырастет в несколько раз, что в разы усилит гибкость и конкурентоспособность. По прогнозам экспертов, в ближайшие пять лет население Узбекистана может вырасти до 38 млн человек. В связи с этим власти расширяют масштаб жилищного строительства. В 2021 году в рамках ипотечной программы в регионах Узбекистана были возведены 1 075 многоэтажек (45,5 тыс. квартир) в 207 массивах. Если смотреть в разрезе статистических данных, которые показаны на рисунке 1, то за последние одиннадцать лет произошел значительный рост строительных работ в Республике Узбекистан [20].

Рисунок 1. Динамика роста строительных работ в Республике Узбекистан

Источник: составлено авторами на основе статистических данных.

Необходимо отметить, что жилищный фонд является частью сферы строительного производства как системы, включающей в себя как работы подготовительного периода строительства, так и непосредственно производственные процессы на стройплощадках, а также ремонтно-строительные работы и работы по реконструкции строительных объектов.

Жилищное строительство является сложной взаимосвязанной структурой, включающей в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования.

Авторами выполнен структурно-динамический анализ жилищного фонда Республики Узбекистан, включая все области (регионы) страны, который позволяет вывести соотношение жилищного фонда.

Анализ состояния жилищного строительства в Республике Узбекистан за последние годы свидетельствует об активизации работ в этой сфере и ежегодном увеличении ввода жилых домов. Всего за январь – март 2022 года было введено 2 812,3 тыс. кв. м жилья, что составило 111,5% к соответствующему периоду 2021 года, из них 2 738,8 тыс. кв. м, или 97,4% от их общего объема, были введены индивидуальными застройщиками, 66,0 тыс. кв. м, или 2,3% от их общего объема, – это дома, построенные по типовым проектам, и 7,5 тыс. кв. м, или 0,3% от их общего объема, – это дома, построенные другими хозяйствующими субъектами.

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов (по состоянию на январь – март 2022 г.)

Всего за январь – март 2022 года на строительство жилья было освоено 3 942,5 млрд сум инвестиций в основной капитал, из них из республиканского бюджета – 54,9 млрд сум, собственных средств предприятий и организаций – 44,0 млрд сум, средств населения – 3 271,9 млрд сум, и 571,7 млрд сум было привлечено из других источников финансирования.

Стоит отметить, что за последние годы в Узбекистане наблюдается тенденция повышения уровня обеспеченности жильем на одного человека с 15,0 кв. м (2011 г.) до 16 кв. м (2022 г.) в городах и 15,0 кв. м (2011 г.) до 15,7 кв. м (2022 г.) в сельской местности. Если смотреть в разрезе регионов Республики Узбекистан, то обеспеченность жильем на одного человека остается довольно низкой, например, в Андижанской области – 10,4 кв. м, Бухарской области – 14,8 кв. м, Джизакской области – 13,9 кв. м, Ферганской области – 13,4 кв. м и Сурхандарьинской области – 12,7 кв. м. Разрыв в уровне обеспеченности регионов (самый высокий – Хорезмская область – 24 кв. м и самый низкий – Андижанская – 10,4 кв. м) составляет более два раза [20].

Рисунок 2. Динамика развития жилищного фонда Республики Узбекистан

Источник: составлено авторами на основе статистических данных.

По состоянию на декабрь 2021 года жилой фонд Республики Узбекистан составил 548,9 млн кв. м. В период с 2010 по 2021 год этот показатель вырос на 25%, показывая среднегодовой прирост немногим более 12 млн кв. м. К частной форме собственности относятся 99,4% общей площади жилищного фонда страны [20].

Большая часть многоквартирных жилых зданий в Республике Узбекистан, а именно 89%, были введены в эксплуатацию до 1990 года, при этом 61% приходится на период 1967–1990 гг. С точки зрения распределения введенных в эксплуатацию жилых домов по материалам наружных стен большинство зданий выполнены из кирпича (42%) и железобетона (54%).

Рисунок 3. Возрастная структура жилищного фонда Республики Узбекистан

Источник: составлено авторами на основе статистических данных.

С появлением крупных городов возникает множество проблем, связанных с управлением жилищным фондом, в частности, содержание жилищного фонда, соблюдение современных стандартов городского развития в процессах развития и расширения, финансирования и т.д.

В результате для принятия оптимальных решений требуется использование современных количественных (эмпирических) методов, а также определение факторов, влияющих на содержание и расширение жилищного фонда, и оценка их воздействия [22] (Temeljotov Salaj, Gohari, Senior, Xue, Lindkvist, 2020).

Авторами сформулированы ряд методов, которые могут повысить эффективность управления жилищным фондом крупного города (табл. 2)

Таблица 2

Количественные методы в обеспечении эффективности управления жилищным фондом

Принимая во внимание ситуацию с доступностью информации, мы проведем оценку управления жилищным фондом в городе Ташкенте и системы показателей, обеспечивающих его эффективность, с помощью трендовых и причинно-следственных моделей. Поскольку формирование надежной и незаменимой базы данных напрямую связано с уровнем использования информационных технологий, что говорит о проведении работ в данном направлении, поскольку использование информационных технологий в процессах управления жилищным фондом остается современным требованием времени.

По этой причине мы изначально оценили влияние развития услуг в информационно-коммуникационной отрасли в городе на формирование показателей, связанных с управлением жилищным фондом (табл. 3).

Таблица 3

Результаты регрессионного анализа, проведенного для оценки влияния информационно-коммуникационных услуг на управление жилищным фондом города Ташкента

PMK – количество профессиональных управляющих компаний;

ICTR – реальная стоимость услуг в области информации и связи (по ценам 2010 года) млрд сумов;

APMK – количество домов, управляемых профессиональными управляющими компаниями;

UJMS – количество ТЧСЖ;

AUJMS – количество домов управляемых ТЧСЖ;

MSK – количество существующих управляющих сервисных компаний;

InMSK – количество оборудования и инструментов на балансе управляющих сервисных компаний;

TrMSK – количество автотранспорта на балансе управляющих сервисных компаний;

ShMSK – количество ТЧСЖ, которые обслуживает управляющая сервисная компания;

AdSh – Количество компаний, деятельность которых признана удовлетворительной.

Источник: авторская разработка.

По результатам регрессионного анализа было установлено, что прогнозирование услуг в сфере информации и связи имеет важное значение для обеспечения положительной динамики ряда показателей, связанных с управлением жилищным фондом.

В частности, увеличение объема услуг в области информации и связи на один процент послужит увеличению числа профессиональных управляющих компаний на 2,4 процента, количества домов, управляемых ими, на 2,1 процента. Однако, с другой стороны, было обнаружено, что коэффициент эластичности значительно ниже, несмотря на то, что услуги в области информации и связи оказывают положительное влияние на количество ТЧСЖ, а также на количество домов, управляемых ими. То есть коэффициенты эластичности составляют 0,38 и 0,12 соответственно.

Влияние информационно-коммуникационных услуг на показатели, непосредственно связанные с управлением жилищным фондом, сильно зависит от изменения количества существующих управляющих сервисных компаний, а коэффициент эластичности между двумя показателями составляет 2,37. Но с другой стороны, при количестве оборудования и инструментов, имеющихся на балансе компаний, оказывающих управленческие услуги, коэффициент эластичности относительно невелик и составляет 1,06. В результате исследования было выявлено, что самый высокий показатель составляет 3,71, который наблюдается в балансе управляющих сервисных компаний с количеством доступных транспортных средств.

Влияние объема информационно-коммуникационных услуг на развитие взаимодействия и сотрудничества между компаниями и организациями, предоставляющими управленческие услуги, довольно велико, увеличение на один процент показало, что количество обслуживающих компаний, предоставляющих управленческие услуги, увеличилось на 2,99 процента.

Таблица 4

Анализ организаций, занимающихся управлением жилищным фондом в городе Ташкенте

В последние годы особое внимание уделяется созданию и развитию профессиональных управляющих компаний многоквартирного жилищного фонда. Для оценки влияния управляющих организаций на общий жилищный фонд был проведен регрессионный анализ (табл. 5).

Результаты регрессионного анализа показали, что существует связь управляющих компаний с ростом общего жилищного фонда. То есть увеличение количества профессиональных управляющих компаний на одну единицу приведет к увеличению общего жилищного фонда до 158,1 тысячи квадратных метров, увеличение количества ТЧСЖ на одну единицу – до 4,82 тысячи квадратных метров, увеличение существующих сервисных управляющих компаний на одну единицу приведет к росту общего жилищного фонда до 181,4 тысячи квадратных метров.

Таблица 5

Результаты регрессионного анализа, проведенного для оценки влияния управляющих компаний на общий жилищный фонд города Ташкента

Согласно результатам, с одной стороны, роль информационно-коммуникационных служб в обеспечении развития и совершенствования деятельности управляющих компаний в городе Ташкенте была высокой, с другой стороны, роль управляющих компаний в увеличении общего жилищного фонда также была велика. С учетом этих данных были разработаны трендовые модели для нахождения прогнозных показателей количества управляющих компаний и площади жилищного фонда (табл. 6).

Таблица 6

Результаты прогнозных расчетов (построение трендовых моделей)

T – представляет тренд;

D – фиктивная переменная, то есть для 2020 года она равна 1, для остальных 0.

Источник: авторская разработка.

Результаты регрессионного анализа основаны на адекватности всех коэффициентов, кроме того, видно, что коэффициент детерминации больше 0,9 для всего ряда модели. С учетом адекватности моделей были разработаны прогнозные показатели на последующие годы (табл. 7).

Согласно прогнозу, в ближайшие пять лет количество профессиональных управляющих компаний вырастет в среднем на 3,8%, а к 2026 году достигнет 353 единиц. Средний темп роста числа домов, управляемых профессиональными управляющими компаниями, составляет 2,7%. Стоит отметить, что приведенные прогнозные показатели свидетельствуют о необходимости работ в данном направлении.

Таблица 7

Результаты прогнозных расчетов (построение трендовых моделей)

Темпы роста числа действующих управляющих сервисных компаний низкие по сравнению с обслуживаемыми ими ТЧСЖ, что обосновывает необходимость сосредоточить внимание на обеспечении высоких темпов роста числа управляющих сервисных компаний. Площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий имеет высокие темпы роста по отношению ко всем показателям, что также говорит о необходимости увеличения количества управляющих компаний.

Обсуждение результатов

В целях кардинального пересмотра деятельности по управлению многоквартирными домами был принят в 2019 году Закон Республики Узбекистан «Об управлении многоквартирными домами» [23], предусматривающий регулирование деятельности тремя способами управления многоквартирными домами – управление товариществом, управление непосредственно собственниками помещений, а также управляющими организациями или управляющими, который вступил в силу с 1 августа 2020 года.

В то же время анализ работ, проведенных в данной сфере, показывает, что у собственников жилья имеется ряд нерешенных вопросов, связанных с деятельностью товариществ в управленческой деятельности, содержанием, дальнейшим использованием и ремонтом многоквартирного жилого фонда.

Когда речь идет о ТСЧЖ, то на практике товарищества не в полной мере выполняют свои обязанности, работы по капитальному и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома выполняются некачественно, имеет место нецелевое использование кредитных средств, выделенных на эти цели, необоснованное повышение обязательных взносов, что приводит к недовольству со стороны собственников помещений многоквартирного дома. Более того, наблюдается тенденция, когда одни и те же лица в товариществах выступают одновременно как заказчиками, так и подрядчиками (через свои фирмы), что негативно сказывается на качестве выполняемых работ.

Вследствие непрофессионального подхода к планированию работ, к определению размера обязательных взносов, ненадлежащего содержания и эксплуатации многоквартирных домов в республике имеются 1401 аварийных и 118 ветхих домов; большое количество многоквартирных домов нуждаются в капитальном ремонте.

Не создан полноценный и конкурентоспособный рынок оказания услуг в многоквартирном секторе по причине непривлекательности обслуживания домов со стороны профессиональных управляющих организаций, из-за слабой их материально-технической базы, а также отсутствия для них льгот как для товариществ; высокая доля дебиторской задолженности собственников помещений по содержанию и эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме.

Ненадлежащим образом организовано ведение бухгалтерского учета и отчетности; не обеспечиваются реальные и конкретные подходы по планированию работ, составлению сметы доходов и расходов.

Работа большинства управляющих компаний также неудовлетворительна, так как большинство из них те же самые старые ЖЭКи и ТСЧЖ, только под новым названием. Многим жителям многоквартирных домов «навязывают» перейти на управляющую компанию, и в этой связи в Ташкенте продолжается процесс перехода многоквартирных домов от ТЧСЖ к управляющим компаниям. Не все товарищества проводят общие собрания жильцов, где люди часто бывают не в курсе дела, что дом переходит на новую систему управления. К сожалению, бывает так, что по квартирам разносят договоры с просьбой поставить подпись и согласиться на новую управляющую компанию, при этом те, кто этим занимается, не могут объяснить в полной мере, что это за документ и что за ним следует.

Для того чтобы урегулировать данные вопросы, совсем недавно было принято Постановление Кабинета Министров Республики Узбекистан от 03.01.2022 г. № 3 «Об утверждении Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» [24]. Утвержденными правилами установлен перечень лиц, которые могут управлять многоквартирным домом, к ним относятся: управляющие компании, управляющий (ИП), совет многоквартирного дома, правление товарищества собственников жилья. Данный перечень аналогичен тому, который закреплен Законом «Об управлении многоквартирными домами» (№ ЗРУ-581 от 07.11.2019 г.).

Заключение

Исходя из вышеизложенного, в целях дальнейшего совершенствования системы управления жилищным фондом в Республике Узбекистан можно считать важным систематическое проведение следующих работ:

- формирование на высоком уровне отношений между строительными и ремонтно-строительными предприятиями и управляющими организациями, будь то ТСЧЖ или УК, по эффективному использованию, ремонту и содержанию жилищного фонда с разъяснением принятых в этой сфере законов и подзаконных нормативных актов;

- создание фондов ремонта многоквартирного жилищного фонда, который будет формироваться из средств республиканского бюджета, местных бюджетов и накапливаемых средств собственников;

- дальнейшее совершенствование отношений социального и государственно-частного партнерства (широкое привлечение иностранных инвесторов преимущественно в эту сферу), которое будет направлено на эффективное использование жилищного фонда республики, в частности на его ремонт, содержание и управление, а также на повышение качества оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг и значительное снижение затрат в этой связи;

- эффективное использование энергосберегающих материалов, оборудования, техники и технологий при строительстве новых домов, ремонте существующих домов и их эксплуатации, а также изучение передового зарубежного опыта в этой области и широкое применение приемлемых аспектов на практике;

- органы местного самоуправления должны дополнительно усилить механизмы применения административных наказаний в порядке, установленном законодательством, за самовольную перепланировку, изменение объемно-планировочных решений дома, в результате которой могут быть повреждены элементы здания, а также за ограждение придомовой территории.

В заключение необходимо отметить, что системная реализация вышеперечисленных задач на практике играет важную роль в повышении эффективности управления и дальнейшего использования жилищного фонда.