Особенности законодательства, формирующего условия для реализации корпоративной социальной ответственности в области управления правом на многоквартирные дома

Введение

Настоящая статья посвящена влиянию правового регулирования корпоративного управления правом на многоквартирные дома (далее – МКД) на повышение корпоративной социальной ответственности организаций, осуществляющих как управление правом на МКД, так и управление МКД с целью повышения уровня капитализации МКД и степени безопасности проживания в МКД.

Актуальность вопроса заключается в отсутствии правового регулирования корпоративного управления многоквартирными домами.

Корпоративное управление правом на МКД, являясь подотраслью жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ) [1], представляет собой корпорацию управляющих МКД, основанную на долевой собственности и раздельной функции собственника МКД и управления МКД [2].

Влияние правового регулирования управления многоквартирными домами на корпоративную социальную ответственность корпорации управления многоквартирными домами

Структура корпорации управления многоквартирными домами состоит из собственников МКД, обладающих долевой собственностью на объект недвижимости в виде МКД и осуществляющих функцию управления МКД, доверительных управляющих МКД, осуществляющих управление правом на МКД, и организаций, осуществляющих работы и оказывающих услуги по содержанию МКД.

Корпорация управления МКД построена на четком разделении функции собственника в лице собственника МКД, функции управления правом МКД в лице доверительного управляющего МКД и функции исполнения работ и услуг, направленных на достижение целей управления правом МКД.

В силу того, что корпорация управления МКД оказывает влияние как на корпоративное управление ЖКХ, так и на экономику страны в целом, на все заинтересованные стороны общественной сферы [3] (Buryshkin, 2013), правовое регулирование управления МКД призвано четко регламентировать круг потенциальных участников правоотношений по управлению МКД, определить их признаки в специальных нормах, установить обстоятельства, с которыми связывается действие юри­дических норм в отношении управления МКД, определить конкретные варианты возможной или требуемой деятельности, назвать объекты интереса участников жилищных отношений и принять требования к объектам правовой дея­тельности по управлению МКД.

В 1995 году удельный вес приватизированных жилых помещений в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации, по России уже составлял 36% [4].

В настоящее время объект корпоративного управления МКД включает 3 847 млн м² жилых помещений [5].

Корпоративная социальная ответственность (далее – КСО) управления правом на МКД – это социальная ответственность перед собственником МКД и членами его семьи за капитализацию МКД и безопасное проживание в МКД, перед государством – не только соблюдать законодательство, но и за соразмерное ценообразование жилищно-коммунальных услуг (далее – ЖКУ), сочетающее цену и качество ЖКУ. При этом это обязательство, выходящее за рамки установленного законом просто соблюдать законодательство [6] (Akopov, 2019). Именно дополнительное обязательство корпорации управления МКД перед собственником МКД и государством обязывает государство добровольно принимать дополнительные меры для повышения качества жизни собственника МКД и членов его семьи [7] (Zapletina, 2014) в виде правового регулирования управления правом МКД и ценообразования всех видов услуг и работ, исполняемых в рамках управления МКД.

Необходимость дополнительного правового регулирования управления правом МКД со стороны государства подтверждается ростом аварийного жилья на 33,88% за период 2010–2018 г., что составило 7,07 млн м² [8].

Причиной возникновения необходимости правового регулирования управления МКД стала корпоративная социальная ответственность корпорации управления МКД, появившаяся в результате перехода обязанности нести бремя содержания МКД от государства к собственнику МКД. Уровень возмещения населением величины затрат по предоставлению ЖКУ в целом только за период 1995 г. по 2003 г. увеличился на 25% и уже к 2003 г. составил 73% [9].

Особенности корпоративной социальной ответственности корпоративного управления МКД

Отличительная особенность корпоративной социальной ответственности корпорации управления МКД заключается, прежде всего, в ее цели повысить уровень капитализации МКД за счет снижения группы капитальности МКД и увеличения объема извлечения дохода от сдачи элементов МКД в аренду.

В настоящее время КСО корпорации управления МКД отсутствует, так как корпорация демонстрирует свою заинтересованность в наращивании своего капитала в ущерб собственника МКД.

Отрасль ЖКХ является второй по количеству правонарушений закона после преступлений экономического характера, что показано на рисунке 1.

Рисунок 1. Количество нарушений законов в сфере ЖКХ за 2014 г.

Источник: [10] (Prokofev, Moiseev, 2015)

Определение преступлений, относящихся к сфере ЖКХ, происходит в соответствии с ведомственными приказами и сложившейся судебной практикой [11] (Kelm, 2021).

Участие государства в составе заинтересованных лиц наряду с КСО ЖКХ отличает КСО корпорации управления МКД от всех иных видов КСО [12] (Zapletina, 2014).

Задача государства заключается в правовом регулировании деятельности всех участников жилищных отношений: собственника МКД, доверительного управляющего МКД, организаций, поставляющих в МКД коммунальные ресурсы, и организаций, осуществляющих содержание МКД [13].

Для несения КСО корпорацией управления МКД в полном объеме государство должно осуществить правовое регулирование корпоративного управления МКД на базе действующего законодательства по следующим направлениям:

1. Правовое регулирование регистрации МКД в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в качестве объекта права управления.

2. Правовое регулирование регистрации в едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) собственников МКД в качестве субъектов права управления.

3. Правовое регулирование технического и кадастрового учета МКД.

4. Правовое регулирование ценообразования услуг по доверительному управлению МКД.

5. Правовое регулирование ценообразования работ по текущему ремонту МКД.

6. Правовое регулирование ценообразования работ по капитальному ремонту МКД.

7. Правовое регулирование ценообразования услуг по техническому осмотру МКД.

8. Правовое регулирование ценообразования услуг п санитарному содержанию МКД.

9. Правовое регулирование ценообразования аренды элементов МКД.

10. Правовое регулирование работ по санитарному содержанию МКД.

11. Правовое регулирование работ по текущему, капитальному и восстановительному ремонту МКД.

12. Правовое регулирование работ по текущему осмотру МКД.

13. Правовое регулирование поставки в МКД коммунальных ресурсов.

14. Правовое регулирование договорных отношений по поставке коммунальных ресурсов в МКД.

15. Правовое регулирование договорных отношений по санитарному содержанию МКД.

16. Правовое регулирование сдачи в аренду элементов МКД.

Основные признаки корпоративной социальной ответственности корпорации управления многоквартирными домами, влияющие на правовое регулирование управления многоквартирными домами

Поскольку КСО корпорации управления МКД является фактором устойчивого развития общества, то в качестве отличительных признаков, влияющих на правовое регулирование управления МКД, выступают социальное реагирование, корпоративная социальная ответственность, корпоративное социальное обязательство. Подобный подход крайне востребован, поскольку на сегодняшний день правоохранительные органы фиксируют рост преступлений в сфере ЖКХ.

Корпоративное социальное реагирование КСО управления МКД – это способность корпорации управления МКД адаптироваться к изменяющимся общественным условиям, используя социальные нормы, служащие ориентирами в процессе принятия управленческих решений собственниками МКД и доверительными управляющими по отношению к МКД.

Корпоративная социальная ответственность корпорации управления МКД представляет собой обязательство всех организаций, входящих в корпорацию управления МКД, выстраивать с собственником МКД долгосрочные обязательства, и цели, принятые ею сверх требуемого от нее в соответствии с законодательством и экономическими условиями за счет своей прибыли. Корпорация управления МКД является социально ответственной при обеспечении поставки коммунальных ресурсов в МКД, соответствующих нормам санитарных правил, что гарантирует сохранение здоровья собственника МКД и членов его семьи, осуществит работы, качество которых будет лучше, чем нормативно установленное, и тем самым гарантирует сохранение жизни собственнику МКД и членам его семьи [14] (Matuzov, Malko, 2004).

Корпоративное социальное обязательство управления МКД заключается в том, что собственник МКД и доверительный управляющий выполняют свои экономические и юридические обязанности перед обществом, выражающиеся в обеспечении нормативной капитализации и безопасности проживания в МКД.

Деятельность корпорации управления МКД увязана с деятельностью по выполнению определенных социальных обязательств перед собственником МКД, в связи с чем она преследует цели только в той мере, в какой последние способствуют достижению ее экономических целей: извлечение прибыли, сохранение бюджетов всех уровней, установление цены за ЖКУ, соответствующей их качеству.

Объект правового регулирования корпоративного управления многоквартирными домами

Поскольку субъектом управления МКД может быть только собственник объекта, то право управления объектом недвижимости в виде МКД представляет собой узаконенную возможность осуществлять непрерывный и целенаправленный процесс воздействия собственника МКД на объект управления в виде МКД для обеспечения функционирования МКД, то есть безопасности проживания в нем и извлечения дохода от распоряжения собственностью.

Объектом правового регулирования корпоративного управления МКД является совокупность взаимозависимых экономических отношений между собственниками МКД [15].

К видам объектов правового регулирования корпоративного управления МКД относятся следующие объекты:

1. Объектом правового регулирования регистрации МКД в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в качестве объекта права управления являются взаимоотношения собственников МКД по поводу формирования объекта недвижимости в виде МКД, установления технических характеристик конструктивных элементов МКД и внутридомовых сетей.

2. Объектом правового регулирования регистрации в едином государственном реестре прав собственников МКД в качестве субъектов права управления МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления доли каждого в праве собственности на МКД, а также на каждый конструктивный элемент МКД и внутридомовые сети.

3. Объектом правового регулирования технического и кадастрового учета МКД являются взаимоотношения собственников МКД с органами технической инвентаризации по постановке МКД на технический учет и с регистрирующим органом по поводу постановки МКД на кадастровый учет.

4. Объектом правового регулирования ценообразования услуг по доверительному управлению МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка расчета платы за услуги по доверительному управлению МКД и доли в ней для каждого собственника МКД.

5. Объектом правового регулирования ценообразования работ по текущему ремонту МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка расчета стоимости услуги по текущему ремонту МКД и доли в ней для каждого собственника МКД.

6. Объектом правового регулирования ценообразования работ по капитальному ремонту МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка расчета стоимости услуги по капитальному ремонту МКД и доли в ней для каждого собственника МКД;

7. Объектом правового регулирования ценообразования услуг по техническому осмотру МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка расчета стоимости услуги по техническому осмотру МКД и доли в ней для каждого собственника МКД.

8. Объектом правового регулирования ценообразования услуг п санитарному содержанию МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка расчета стоимости услуг по санитарному содержанию МКД и доли в ней для каждого собственника МКД.

9. Объектом правового регулирования ценообразования аренды элементов МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка расчета стоимости аренды элементов МКД и доли в ней для каждого собственника МКД.

10. Объектом правового регулирования работ по санитарному содержанию МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка оказания услуг, установления объема услуг, определения показателей качества.

11. Объектом правового регулирования работ по текущему, капитальному и восстановительному ремонту МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка исполнения работ, определения показателей качества, установления объема работ.

12. Объектом правового регулирования работ по текущему осмотру МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка исполнения работ, определения показателей качества, установления объема работ.

13. Объектом правового регулирования поставки в МКД коммунальных ресурсов являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления порядка поставки ресурсов, определения показателей качества ресурсов.

14. Объектом правового регулирования договорных отношений по поставке коммунальных ресурсов в МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления наименования коммунальных ресурсов, порядка поставки ресурсов, установления объема поставки, определения показателей качества, определения размера платы.

15. Объектом правового регулирования договорных отношений по санитарному содержанию МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу установления наименования услуг, порядка оказания услуг, установления объема услуг, определения показателей качества, определения размера платы.

16. Объектом правового регулирования сдачи в аренду элементов МКД являются взаимоотношения собственников МКД по поводу принятия решения о сдаче элементов в аренду, определения цены договора.

Правовое регулирование деятельности по доверительному управлению МКД

Цель правового регулирования доверительного управления МКД совпадает с предметом корпоративной социальной ответственности корпорации управления МКД и заключается в обеспечении капитализации МКД и безопасных условий проживания в МКД путем поддержания нормативного уровня физического износа и группы капитальности МКД, а также в обеспечении собственника МКД доходом от своего имущества путем сдачи элементов МКД в аренду.

Особенность правового регулирования доверительного управления МКД заключается в том, что предметом регулирования являются нерыночные отношений, когда ме­ха­низм со­гла­со­ва­ния спро­са и предложения и фор­ми­ро­ва­ния рав­но­вес­ной це­ны под воз­дей­ст­ви­ем конкурен­ции отсутствует [16].

Субъектом правового регулирования доверительного управления МКД является собственник МКД, интересы которого правовое регулирование должно защитить, что значительно увеличивает корпоративную социальную ответственность корпорации управления МКД.

Правовое регулирование доверительного управления МКД должно влиять через доверительного управляющего МКД на отношения между собственниками МКД и органами власти, собственниками МКД и ТСЖ, ЖСК и управляющими организациями, собственниками МКД и надзорными органами в лице государственной жилищной инспекции, прокуратуры, являющиеся предметом регулирования.

Объектом правого регулирования управления МКД является многоквартирный дом с его конструктивными элементами, внутридомовыми сетями и земельным участком [13].

В качестве действий, обеспечивающих повышение корпоративной социальной ответственности корпорации управления МКД перед собственником МКД, являются юридические и фактические действия, которые доверительный управляющий МКД имеет право совершать от имени и в интересах собственника МКД.

В целях реализации корпоративной социальной ответственности корпорации управления МКД перед собственником МКД договор доверительного управления содержит следующие элементы:

- размер доли каждого собственника МКД в имущественном комплексе в виде МКД, подтвержденный решением суда или выпиской из ЕГРП на МКД;

- реквизиты акта приема-передачи доли каждым собственником МКД в имущественном комплексе в виде МКД доверительному управляющему МКД;

- график планово-предупредительного ремонта МКД сроком не менее 15 лет;

- условия зимней уборки придомовой территории, содержащие расчет ежемесячной платы, нормативный перечень работ, нормативную периодичность работ;

- условия летней уборки придомовой территории, содержащие расчет ежемесячной платы, нормативный перечень работ, нормативную периодичность работ;

- условия весенне-осенней уборки придомовой территории, содержащие расчет ежемесячной платы, нормативный перечень работ, нормативную периодичность работ;

- условия договора уборки мусоропровода, содержащие расчет ежемесячной платы, нормативный перечень работ, нормативную периодичность работ;

- условия договора уборки лестничных клеток, содержащие расчет ежемесячной платы, нормативный перечень работ, нормативную периодичность работ;

-условия договора вывоза ТБО, содержащие расчет ежемесячной платы, нормативный перечень работ, нормативную периодичность работ.

Правовое регулирование управления МКД и КСО управления МКД имеют цифровое выражение.

Для определения размера дохода собственника МКД в договоре доверительного управления МКД на дату заключения должны быть указаны стоимость жилищно-коммунальных услуг за один метр квадратный жилой площади и порядок оплаты.

Для оценки эффективности управления МКД и ответственности в договоре доверительного управления МКД должен быть указан процент износа и группа капитальности МКД на дату заключения договора.

Оценка эффективности управления осуществляется на основании следующих показателей на дату заключения договора, отраженных в нем:

- величина арендной платы за элементы МКД;

- рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади.

Заключение

Правовое регулирование корпоративного управления многоквартирными домами и особенно доверительного управления домами на базе компаний с государственным участием, системы ценообразования жилищно-коммунальных услуг является основным инструментов повышения корпоративной социальной ответственности корпорации управления многоквартирными домами.