Нужны ли строительные сберегательные кассы в России?

Введение. Динамичное развитие рынка недвижимости является необходимым условием решения социально-экономических проблем любой страны. Президент России В.В. Путин в ходе совещания по стратегическому развитию и национальным проектам 13 июля 2020 года среди основных приоритетов развития страны на ближайшее десятилетие назвал решение жилищного вопроса: «У нас есть исторический шанс в обозримые сроки, абсолютно понятные, может быть, впервые за всю историю России кардинально решить жилищный вопрос. Нужно не упустить этот шанс!».

Динамика рынка недвижимости определяет не только степень удовлетворения такой базовой потребности человека, как жилье, но и способствует росту строительной и смежных отраслей, а также влияет на такие сегменты финансового рынка, как рынок банковских кредитов и фондовый рынок, за счет ипотечного кредитования и эмиссии ипотечных облигаций.

Для того чтобы развитие отечественного рынка недвижимости было успешным, необходимо создать современную институциональную инфраструктуру этого рынка. Институты рынка недвижимости могут придать ускорение этому рынку или, наоборот, стать препятствием, тормозящим развитие рынка жилья.

Одним из «спорных» институтов рынка недвижимости, дебаты о необходимости которого ведутся третий десяток лет, являются строительные сберегательные кассы.

Достаточно сказать, что проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах (о накоплении средств на улучшение жилищных условий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов)» пять раз начиная с 2002 года вносился в Государственную Думу и каждый раз отклонялся депутатами. Последний раз законопроект был внесен в парламент в 2016 году, однако в 2017 году был отклонен на основании отрицательного заключения Комитета Государственной Думы по финансовым рынкам [1].

После 20 лет безуспешных попыток легализовать стройсберкассы на отечественном рынке недвижимости вопрос о том, получит ли рынок жилья импульс после создания стройсберкасс или эти ссудо-сберегательные организации станут малоэффективным, неработающим институтом, сохраняет свою актуальность как с теоретической, так и с практической точки зрения.

Цель нашего исследования – доказать, что наиболее оптимальным направлением совершенствования институциональной инфраструктуры рынка недвижимости является развитие уже сложившейся в нашей стране модели ипотечного кредитования, основанной на кредитах универсальных банков, переуступке ими обеспеченных залогом недвижимости прав требований ипотечным агентам, размещении последними ипотечных облигаций на фондовом рынке.

Мы не разделяем оптимизма значительной части российских исследователей рынка недвижимости, предполагающих, что принятие закона о стройсберкассах будет способствовать решению жилищной проблемы и развитию строительной отрасли в России.

По нашему мнению, институт стройсберкасс, несмотря на низкие проценты по выдаваемым кредитам, не будет пользоваться популярностью у широких масс населения, в том числе низкооплачиваемых слоев. Причина такого «парадокса» заключается в том, что покупка жилья при посредничестве этих ссудо-сберегательных организаций связана с высоким риском повышения стоимости жилой недвижимости во время минимального срока накопления, что в конечном счете может привести к существенному увеличению затрат заемщика на решение своей жилищной проблемы по сравнению с использованием альтернативных институтов ипотечного кредитования.

Уменьшить характерный для стройсберкасс высокий риск повышения стоимости приобретаемого жилья можно путем сокращения минимального срока накопления. Однако минимальный срок накопления – это основной механизм, с помощью которого стройсберкассы борются с оппортунизмом заемщиков. Уменьшение этого срока неизбежно приведет к росту оппортунистического поведения заемщиков и банкротству стройсберкасс.

Научная новизна исследования заключается в том, что мы на основе неоинституциональной теории попытались сравнить два механизма борьбы с оппортунизмом заемщиков: минимальный срок накопления в стройсберкассах, с одной стороны, и минимальный размер первоначального взноса при получении ипотечного кредита в банках, с другой стороны. Проведенный анализ этих механизмов позволил обосновать тезис, согласно которому минимальный срок накопления в стройсберкассах при любых условиях должен быть продолжительнее периода накопления минимального размера первоначального взноса при получении ипотечного кредита в банках. Большая продолжительность минимального срока накопления является причиной высокого риска роста стоимости жилья, присущего стройсберкассам как институту ипотечного кредитования.

Обзор текущего состояния. Рост рынка недвижимости сдерживается высокой стоимостью его объектов: среднестатистической семье требуется несколько лет, чтобы накопить средства на покупку жилья. Преодолеть данное препятствие можно путем предоставления потенциальному покупателю кредита на покупку жилья. Но возникает вопрос, за счет каких источников можно мобилизовать необходимые средства?

Механизм ипотечного кредитования нацелен на решение проблемы несоответствия сроков выдаваемых ипотечных кредитов и привлекаемых финансовых ресурсов: ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, а финансовые ресурсы из традиционных источников привлекаются на более короткий срок.

Выделяют три модели формирования ресурсной базы для предоставления ипотечных кредитов: автономная, ограниченно-открытая и расширенная модели.

Суть автономной модели состоит в том, что финансовые ресурсы, необходимые для выдачи ипотечных кредитов, формируются за счет сбережений будущих заемщиков. Прежде чем получить ипотечный кредит, заемщик в течение определенного периода вносит денежные средства в ссудо-сберегательную организацию и только по истечении данного периода получает возможность взять недостающую сумму в виде кредита в этой же ссудо-сберегательной организации.

Автономная модель представлена двумя разновидностями, различающимися ссудо-сберегательными институтами, на которых она базируется. В основе первой, исторически наиболее ранней разновидности автономной модели лежат строительные ссудо-сберегательные кооперативы, которые в нашей стране получили название жилищных накопительных кооперативов.

Развитие строительных ссудо-сберегательных кооперативов привело к появлению второй разновидности автономной модели, основанной на ссудо-сберегательных кассах.

Строительная сберегательная касса – это специализированная банковская организация, цель деятельности которой заключается в привлечении денежных средств вкладчиков в строительные сберегательные вклады и предоставлении им в последующем кредитов для покупки жилья.

Вторая модель – это ограниченно-открытая модель ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты заемщикам выдаются универсальными банками, а ресурсную базу ипотечного кредитования составляют средства, привлекаемые банками самостоятельно за счет различных источников: депозиты, выпуск облигаций, эмиссия акций и т.д.

В рамках третьей «расширенной» модели рынок ипотечного кредитования подразделяется на 2 сегмента: первичный и вторичный. На первичном рынке коммерческие банки выдают ипотечные кредиты заемщикам на покупку жилья и обслуживают эти кредиты. На вторичном рынке банки переуступают права требования по выданным кредитам ипотечным агентам, которые выпускают ипотечные облигации и продают их инвесторам на фондовом рынке.

В современных условиях одновременно сосуществуют различные модели ипотечного кредитования, однако доминирующими являются две модели. Первая модель – это автономная модель, основанная на строительных сберегательных кассах. Вторая модель – это расширенная модель с квазигосударственными ипотечными агентами [2] (Malyshkina, 2013).

Традиционно первую модель ипотечного кредитования называют «немецкой», так как наиболее полное развитие она получила в Германии.

Старейшая стройсберкасса Германии Bausparkasse Schwäbisch Hall AG в 2018 году имела 7,3 млн вкладчиков и выдала новых ссуд на 28 млрд € [3]. В Германии через стройсберкассы финансируется 70% всего жилищного строительства [4] (Geronina, 2012). Каждый второй собственник жилья в Германии (26 миллионов человек) хоть раз в жизни заключал договор со стройсберкассой. Ежегодно 250 тысяч молодых людей в возрасте до 25 лет включаются в систему ссудосбережений [5].

Процесс жилищного кредитования в Германии, реализуемый через стройсберкассы, подразделяется на три этапа. На первом этапе гражданин заключает сберегательно-кредитное соглашение на жилищное строительство и пополняет свой сберегательный вклад путем внесения взносов, ежемесячный размер которых варьируется от 0,3% до 1% от согласованной в контракте суммы. Ставка процента, начисляемая стройсберкассой на сберегательный вклад, незначительна – 0,25%. Однако немецкое правительство субсидирует взносы вкладчиков стройсберкасс по ставке 8,8%, но не более 512 € ежегодно при условии, что годовой доход вкладчика не превышает 25 600 € [5, 6] (Sayfullina, Sultanshina, 2014).

Вторая стадия – это получение ссуды на разницу между накопленной вкладчиком суммой с учетом начисленных процентов и полученных бюджетных субсидий и стоимостью приобретаемого жилья. Вкладчик получает право на ссуду, если скопил 40–50% стоимости приобретаемого жилья в течение установленного периода. Распределение ссуд между вкладчиками осуществляется на основе стоимостного индекса, рассчитываемого для каждого вкладчика с учетом накопленных им сумм и его периода накопления. Вкладчики с максимальным значением стоимостного индекса стоят первыми в очереди на получение ссуды. Расчет стоимостных индексов вкладчиков и выдача ссуд осуществляются каждый раз, как только стройсберкасса мобилизует определенную величину финансовых ресурсов [5].

На третьем этапе выданная ссуда погашается. Бывший вкладчик, ставший заемщиком, уплачивает стройсберкассе проценты за полученную ссуду по ставке 1,95%. Низкие ставки по ссудам обеспечиваются благодаря замкнутости системы ссудосбережений, ее независимости от остального финансового рынка и низким процентам по вкладам, открытым в стройсберкассах [5].

Вторая модель ипотечного кредитования, доминирующая во многих странах, в том числе в России, – это расширенная модель с квазигосударственными организациями в роли ипотечных агентов. Данная модель возникла и наибольшего развития достигла в США, поэтому ее называют «американской».

Исходной точкой «американской» модели является создание в 1938 году в рамках «Нового курса» Т.Д. Рузвельта федерального государственного агентства «Федеральная национальная ипотечная ассоциация» (Federal National Mortgage Association – FNMA), известного под названием Фанни мэй (Fannie Mae). Первоначально Fannie Mae скупало у банков выданные ими ипотечные кредиты, по которым была получена гарантия Федерального жилищного управления (Federal Housing Administration – FHA). В 1968 году Fannie Mae было реорганизовано в коммерческую организацию – публичное акционерное общество, финансируемое за счет выпуска акций и размещения облигаций [7].

Для создания конкуренции Fannie Mae и расширения вторичного рынка ипотечного кредитования федеральные банки по жилищному кредитованию (Federal Home Loan Banks) в 1970 году выступили учредителями Федеральной ипотечной корпорации (Federal Home Loan Mortgage Corporation – FHLMC), которую обычно называют Фредди Мак (Freddie Mac). В 1989 году Freddie Mac было реорганизовано в коммерческую организацию, принадлежащую частным собственникам [7].

Fannie Mae и Freddie Mac являются ипотечными агентами, относящимися к организациям, спонсируемым правительством (Government-Sponsored Enterprises – GSEs). Государство не дает явной гарантии по ценным бумагам GSEs, но инвесторы обоснованно рассчитывают на «неявные» госгарантии, предполагая, что правительство не допустит банкротства таких организаций и дефолта по их долговым обязательствам.

Являясь ипотечными агентами, Fannie Mae и Freddie Mac покупают закладные, удостоверяющие право залога на жилую недвижимость, объединяют эти закладные в пулы, и под их обеспечение выпускают ипотечные ценные бумаги, которые размещают на фондовом рынке. Являясь Government-Sponsored Enterprises, они конвертируют высокие риски, связанные с непогашением ипотечных кредитов заемщиками – физическими лицами, в низкие риски невыплат по своим ипотечным ценным бумагам.

В результате создается широкая ресурсная база для рефинансирования ипотечных кредитов. К примеру, в 2008 году в ипотечные облигации, выпущенные Fannie Mae, Freddie Mac и Federal Home Loan Banks, была вложена почти четверть золотовалютных резервов Банка России (2,48 трлн руб., или 100,8 млрд $) [8].

Из двух альтернативных моделей ипотечного кредитования Россия выбрала «американскую» модель. Был создан ипотечный агент – ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». Данное общество – это квазигосударственная организация: единственным участником ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» является единый институт развития в жилищной сфере – акционерное общество «ДОМ.РФ», 100 процентов акций которого принадлежит государству в лице Росимущества.

Цель деятельности ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» – рефинансирование выданных банками ипотечных кредитов. Российские банки, выдавшие ипотечные кредиты («оригинаторы»), переуступают права требования по данным кредитам ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». Также ипотечный агент приобретает у банков закладные, удостоверяющие право залога на жилую недвижимость.

На основе обеспеченных ипотекой требований по кредитным договорам, в том числе удостоверенных закладными, ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» формирует ипотечное покрытие и размещает на фондовом рынке однотраншевые облигации с ипотечным покрытием. Поручителем по выпущенным облигациям выступает АО «ДОМ.РФ».

Инвестор, купивший ипотечные облигации, получает по ним доход, равный процентам по закладным за минусом расходов ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и стоимости поручительства АО «ДОМ.РФ» [9].

По состоянию на 31.12.2019 г. ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» осуществило 17 выпусков жилищных облигаций с ипотечным покрытием общей номинальной стоимостью 545 млрд рублей [10].

Для сравнения укажем, что, по данным Банка России, на 01.01.2020 г. задолженность по предоставленным физическим лицам – резидентам ипотечным жилищным кредитам составляла 7,5 трлн рублей [11].

Обратимся теперь к опыту применения в России автономной модели на основе строительных сберегательных касс. Так как соответствующий федеральный закон не принят, то об общероссийской практике говорить не приходится. Однако отдельные субъекты РФ предпринимали попытки реализовать автономную модель через механизм строительно-сберегательных ссуд, выдаваемых уполномоченными кредитными организациями. Одним из таких регионов является Республика Башкортостан.

Порядок реализации пилотного проекта в данном субъекте РФ был утвержден Постановлением Правительства Республики Башкортостан «О реализации на территории Республики Башкортостан пилотного проекта по финансированию жилищного строительства с использованием жилищно-строительных сбережений» от 18.02.2011 г. № 35 [12] (Mazina, Gafarova, Bakhitova, 2013).

Основные условия осуществления пилотного проекта:

− минимальный первоначальный взнос на этапе накопления – 5% от договорной суммы, минимальный срок накопления – три года с возможностью продления до пяти лет, минимальный размер накоплений – 50% от стоимости приобретаемого жилья;

− процент по вкладу, начисляемый уполномоченной кредитной организацией, – не менее 3% годовых с ежегодной капитализацией;

− строительно-сберегательная ссуда – на срок не более 30 лет;

− процент по строительно-сберегательной ссуде – не более 6% годовых;

− государственная поддержка – в виде премии за счет средств бюджета Республики Башкортостан в размере 10% от суммы накопления в течение года, но не более 4 МРОТ [13].

Отличие схемы ипотечного кредитования, используемой в Республике Башкортостан, от классической автономной модели заключается в том, что в республике не стали создавать стройсберкассу, а использовали накопительные вклады в универсальных банках ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и ПАО Сбербанк.

20 января 2020 года в рамках совещания «Строительный час» заместитель гендиректора Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан Евгений Декатов рассказал, что начиная 2014 года в республике жилищные условия улучшили более 2 тыс. семей, а на накопительном этапе находятся более 7,5 тыс. человек [14].

Для сравнения отметим, что только в 2019 году в Республике Башкортостан физическим лицам – резидентам было предоставлено 46 173 ипотечных рублевых кредитов, что многократно превышает количество граждан республики, улучивших жилищные условия в рамках пилотного проекта за предыдущие шесть лет [11].

Несмотря на скромные результаты, полученные в рамках пилотных проектов по реализации автономной модели, большинство отечественных авторов подчеркивают необходимость срочного принятия соответствующего федерального закона, так как «в России при распространении модели стройсберкасс значительно расширятся объемы ипотечного рынка, что повлечет и увеличение масштабов строительства» [15] (Kapelyushnyy, 2009).

При этом сформировались две позиции, отличающиеся друг от друга тем, как должны соотноситься в России «американская» и «немецкая» модели ипотечного кредитования.

Большинство авторов придерживаются умеренной позиции, согласно которой должны параллельно развиваться обе модели ипотечного кредитования.

Суть данной позиции состоит в том, что «американская» и «немецкая» модели ипотечного кредитования признаются не конкурирующими, а параллельно сосуществующими моделями [2, 4, 12, 15, 18, 19, 20] (Malyshkina, 2013; Geronina, 2012; Mazina, Gafarova, Bakhitova, 2013; Kapelyushnyy, 2009; Petrov, 2015; Sidorova, 2014; Tikhomirova, Guzhenko, 2009).

Во-первых, хотя обе модели ипотечного жилищного кредитования предназначены для решения одной и той же задачи, каждая включает в себя набор элементов, характеристики которых принципиально различаются [17] (Lopes, 2011).

Во-вторых, по мнению сторонников рассматриваемой позиции, рынок недвижимости является сегментированным рынком, сегменты которого слабо связаны друг с другом. Разные модели ипотечного кредитования оптимальны для различных сегментов рынка недвижимости. В частности, для покупателей с высоким уровнем дохода первостепенное значение имеет быстрота приобретения жилой недвижимости. За возможность быстрого приобретения собственного жилья данные покупатели готовы платить более высокие проценты по ипотечному кредиту. Для данной страты покупателей оптимальной будет являться «американская» модель ипотечного кредитования. Другая страта потенциальных покупателей жилья ориентирована на уровень процентных ставок по ипотечным кредитам. Покупатели данной страты готовы отложить приобретение жилья в собственность на определенный срок в обмен на возможность получить ипотечный кредит под более низкий процент. Для этой группы покупателей наилучшим образом подходит «немецкая» модель ипотечного кредитования [4, 11, 15, 18, 19, 20, 21] (Geronina, 2012; Kapelyushnyy, 2009; Petrov, 2015; Sidorova, 2014; Tikhomirova, Guzhenko, 2009; Taranukha, Yakushev, Taranukha, Pushkarev, 2016).

Вторая позиция является более радикальной. Суть ее заключается в том, что стройсберкассы должны стать доминирующим институтом ипотечного кредитования в России. Выбор нашей страной в начале 90-х годов XX века «американской» модели ипотечного кредитования, по мнению сторонников второй позиции, объясняется субъективными факторами и является ошибочным. В 1992 году Правительство РФ опиралось в проведении реформ на техническую помощь Агентства США по международному развитию (USAID – Agency for International Development), которое предложило модель ипотечного кредитования, основанную на кредитах универсальных коммерческих банков, вторичном рынке закладных, секьюритизации ипотечных долговых обязательств квазигосударсвенными облигациями [22] (Pilavova, 2011).

Доводы сторонников второй позиции опираются на теорию трансплантации институтов в переходные экономики, смысл которой состоит в том, что рыночные институты в развитых странах прошли длительный путь эволюции, прежде чем достичь современного уровня. Механический перенос данных институтов в их современной вариации в неадаптированную институциональную среду отсталых обществ становится причиной их низкой эффективности.

В частности, механизм ипотечного кредитования в западных странах прошел длительный путь эволюции от первых ссудо-сберегательных кооперативов до современных ипотечных агентов, эмитирующих ипотечные облигации на фондовом рынке.

По мнению сторонников рассматриваемой позиции, попытка властей перенести современную «американскую» модель ипотечного кредитования на неподготовленную российскую почву стала причиной нерешенности жилищной проблемы в нашей стране. Согласно их позиции, в наибольшей степени текущему уровню институционального развития России соответствуют стройсберкассы. Поэтому доминантой развития российского жилищного рынка должны стать не банковские ипотечные кредиты, рефинансируемые через эмиссию ипотечных облигаций, а финансирование приобретения жилья через счета в стройсберкассах [16, 23, 24] (Polterovich, Starkov, 2009; Levina, Peresypkina, 2009; Polterovich, Starkov, 2007).

Обоснование гипотезы. Как ранее отмечалось, мы считаем неоправданно оптимистичными ожидания, связанные с развитием стройсберкасс в качестве института, способного придать новый импульс российскому рынку жилья.

Основным преимуществом стройсберкасс считаются низкие процентные ставки по выданным ими ипотечным кредитам. Поэтому, по мнению их сторонников, развитие в России строительных сберегательных касс сделает ипотечные кредиты доступными для широких слоев населения, в том числе граждан с невысокими доходами.

По нашему мнению, несмотря на низкие проценты по кредитам, выдаваемым стройсберкассами, покупка жилья при посредничестве этих ссудо-сберегательных организаций будет невыгодна населению.

Стремление индивида воспользоваться тем или иным институтом ипотечного кредитования для приобретения жилья зависит не только от процентной ставки по кредиту, предоставленному данным институтом, но также от реальной или ожидаемой цены, которую заемщик должен заплатить за приобретаемое жилье. Предположим, что существуют два механизма ипотечного кредитования. В рамках первого механизма ипотечный кредит предоставляется под больший процент, однако этот кредит предоставляется немедленно, и у заемщика есть возможность приобрести жилье по текущим ценам. Используя второй механизм, заемщик получает ипотечный кредит под более низкий процент, но предоставление кредита связано с установленным периодом ожидания, в течение которого цены на недвижимость могут существенно вырасти.

При высоком уровне риска повышения цены квадратного метра жилья заемщик предпочтет первый вариант ипотечного кредитования, предполагающий более высокую ставку по кредиту, но гарантирующий низкие цены приобретения жилой недвижимости.

Отрицательной характеристикой института стройсберкасс является присущий данному институту риск повышения стоимости жилой недвижимости. Источником данного риска является наличие минимального срока накопления, т.е. периода времени, в течение которого вкладчик должен вносить строительные сберегательные взносы в стройсберкассу и по истечении которого ему выплачивается договорная выплатная сумма, включающая предоставляемый стройсберкассой кредит.

Другими словами, добросовестный вкладчик стройсберкассы принимает на себя риск удорожания квадратного метра жилья, связанный с минимальным сроком накопления.

Минимальный срок накопления в стройсберкассе определяется пятью параметрами:

- период времени, в течение которого вкладчик сумеет накопить установленный договором минимальный размер накоплений;

- минимальный период времени, в течение которого вкладчик должен осуществлять накопление строительных сберегательных вкладов;

- период времени до наступления очередности распределения распределяемой массы, установленной в соответствии с индивидуальным накопительным показателем вкладчика;

- период времени, в течение которого не выполняются условия распределения распределяемой массы, т.е. стройсберкасса не обладает достаточными объемами распределяемой массы для выплаты вкладчикам договорных выплатных сумм;

- период времени, в течение которого стройсберкасса не способна соблюдать нормативы финансовой устойчивости в случае предоставления вкладчику кредита.

Только первый из перечисленных параметров зависит от самого вкладчика, от его возможностей осуществлять накопления.

В проекте Федерального закона «О строительных сберегательных кассах (о накоплении средств на улучшение жилищных условий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов)» установлено, что кредит для улучшения жилищных условий, предоставляемый стройсберкассой, обеспечивается залогом приобретаемого за счет предоставленного кредита недвижимого имущества в размере не более 80% от его рыночной стоимости. Другими словами, вкладчик должен накопить как минимум 20% от стоимости приобретаемого жилья, а недостающие 80% стоимости жилья он может получить в виде кредита в стройсберкассе. Таким образом, минимальный срок накопления равен периоду времени, в течение которого вкладчик сможет накопить 20% стоимости приобретаемого им жилья.

Остальные четыре параметра зависят от требований действующего законодательства, политики самой стройсберкассы, притока новых вкладчиков, их оттока, погашения кредитов заемщиками и т.д.

В частности, в вышеуказанном проекте федерального закона определено, что минимальный срок накопления, в течение которого вкладчик должен осуществлять накопление строительного сберегательного вклада, не может быть менее двух лет.

Сторонники института стройсберкасс не отрицают риска повышения стоимости жилья в течение минимального срока накопления. Однако они утверждают, что любой модели ипотечного кредитования присущ риск повышения цены квадратного метра, в том числе и «американской» модели. В частности, в «американской» модели данный риск порождается таким параметром, как минимальный первоначальный взнос, который является своеобразным аналогом минимального срока накопления. Предположим, семья, имеющая нулевые сбережения, решила приобрести квартиру, используя ипотечный кредит. При «немецкой» модели ипотечного кредитования эта семья должна вносить сберегательные взносы в стройсберкассу в течение минимального срока накопления. В «американской» модели семья также вынуждена в течение определенного периода времени накапливать минимальный первоначальный взнос, являющийся необходимым условием получения ипотечного кредита в банке.

Очевидное утверждение о наличии риска повышения стоимости жилья в любой модели ипотечного кредитования сторонники строительных сберегательных касс пытаются конвертировать в ошибочный тезис, согласно которому величина этого риска одинакова в «немецкой» и «американской» моделях. Единственным «доказательством» данного тезиса является ничем не обоснованное предположение, в соответствии с которым минимальный срок накопления в стройсберкассе равен по времени сроку накопления первоначального взноса, необходимому для получения ипотечного кредита в банке [26] (Kuzovkin, 2016).

По нашему мнению, риск повышения стоимости жилья, присущий «немецкой» модели ипотечного кредитования, существенно выше. Повышенный риск обусловлен тем, что минимальный срок накопления сберегательного вклада в стройсберкассах более продолжителен по времени по сравнению с периодом накопления минимального первоначального взноса при ипотечном кредитовании в банке.

Оба рассматриваемых института нацелены на защиту прав кредиторов от недобросовестного поведения заемщиков. И минимальный срок накопления сбережений в стройсберкассе, и минимальный первоначальный взнос в случае банковского кредитования покупки жилья – это институты, ограничивающие оппортунистическое поведение заемщиков при осуществлении кредитных транзакций.

Возможность оппортунизма заемщиков порождается асимметричностью информации, которая является следствием ограниченной рациональности кредиторов. Асимметричность информации проявляется в том, что информация, касающаяся существенных сторон сделки, доступна заемщикам и кредиторам не в равной степени. Асимметричность информации принимает форму скрытой информации и форму скрытых действий. Скрытая информация порождает проблему неблагоприятного отбора, а скрытые действия – проблему морального риска и вымогательства. Соответственно, у кредиторов возникает потребность в разработке институтов, стимулирующих заемщиков к наиболее полному раскрытию значимой информации и наиболее полному выполнению контрактных обязательств [25, 26] (Kuzovkin, 2016).

При проведении кредитной транзакции кредитор передает заемщику не весь пучок прав собственности на передаваемую стоимость, а только право пользования данной стоимостью. Это право передается на временной, возвратной и возмездной основах. Асимметричность информации состоит в том, что полной информацией о финансовом состоянии заемщика обладает только он сам. Кредитор таким объемом информации не владеет, так как всесторонняя оценка финансового состояния заемщика и дальнейший тщательный мониторинг этого состояния связаны со значительными транзакционными издержками.

Асимметричность информации о кредитоспособности заемщика становится основой для его оппортунистического поведения. Оппортунизм заемщика на стадии заключения кредитного договора состоит в сокрытии от кредитора информации, которая может отрицательно повлиять на параметры заключаемой сделки. Возникает проблема неблагоприятного отбора заемщиков. Справедливо предполагая, что заемщики скрывают истинную информацию, кредитор закладывает возникающие в связи с этим риски в процентную ставку. В результате процентная ставка устанавливается на более высоком уровне. Высокая процентная ставка отпугивает добросовестных и не склонных к риску заемщиков. На рынке остаются только недобросовестные заемщики.

Оппортунизм заемщиков после заключения кредитного договора проявляется в виде морального риска и вымогательства. Моральный риск для кредитора состоит в том, что заемщик стремится не исполнять принятые им обязательства по погашению кредита. Вымогательство заключается в том, что заемщик, ссылаясь на реальные или вымышленные проблемы, принуждает кредитора изменить условия сделки в свою пользу (снизить проценты, удлинить срок кредитования, «простить» часть долга и т.д.) [27] (Tupitsyna, 2007).

Основным способом борьбы с оппортунизмом заемщиков является создание институтов, представляющих собой формальные и неформальные правила, ограничивающие их недобросовестное поведение.

Минимальный срок накопления – это важнейший для стройсберкасс механизм нейтрализации оппортунизма заемщиков. Поэтому он представлен несколькими параметрами.

Во-первых, минимальный срок накопления равен минимальному периоду, в течение которого вкладчик должен осуществлять накопление сберегательного вклада. В этом качестве минимальный срок накопления выполняет функцию механизма выявления потенциального оппортунизма заемщика на стадии, предшествующей заключению кредитного договора. Он позволяет решить проблему неблагоприятного отбора заемщиков. Стройсберкасса определяет кредитоспособность будущего заемщика, оценивая своевременность и полноту внесения им сберегательных взносов. Чем продолжительнее минимальный срок накопления, тем выше точность оценки кредитоспособности будущего заемщика.

Во-вторых, минимальный срок накопления представляет собой период, в течение которого вкладчик должен накопить установленную договором сумму. В данном случае минимальный срок накопления является механизмом нейтрализации оппортунистического поведения заемщика на постконтрактной стадии, с помощью которого минимизируются риски неисполнения заемщиком обязательств по погашению кредита.

На постконтрактной стадии оппортунизм заемщика состоит в том, что он прекращает платежи по кредиту в случае существенного падения стоимости жилой недвижимости, под залог которой ипотечный кредит получен. Если стоимость заложенной недвижимости становится меньше неуплаченной суммы ипотечного кредита и процентов, то заемщику выгоднее прекратить платежи и передать обесценившееся жилье стройсберкассе. Минимальный размер суммы накоплений является механизмом, защищающим стройсберкассу от подобного оппортунизма заемщиков. Чем больше минимальный размер суммы накоплений, тем меньше вероятность оппортунизма заемщиков стройсберкассы в постконтрактный период.

В-третьих, минимальный срок накопления является механизмом балансировки между суммарными накоплениями вкладчиков и общим объемом кредитов, выдаваемых стройсберкассой своим заемщикам. Стройсберкасса – это закрытая финансовая система: основным источником ее ресурсов являются накопления вкладчиков и средства, поступающие от заемщиков в виде уплаты процентов и погашения кредитов.

Вкладчики, выполнившие требование накопить установленный договором сберегательный вклад, вправе рассчитывать на получение кредита для покупки жилья. Однако имеющихся в распоряжении стройсберкассы ресурсов может не хватить для удовлетворения требований всех добросовестных вкладчиков. Чем больше минимальный срок накопления сбережений, тем ниже риск возникновения подобной ситуации. Увеличивая минимальные сроки накопления, строительная сберегательная касса наращивает имеющиеся в ее распоряжении ресурсы и снижает риск неисполнения своих обязательств по выдаче кредитов добросовестным вкладчикам.

Совершенно иную природу имеет такой институт борьбы с оппортунистическим поведением заемщиков, как минимальный первоначальный взнос в рамках «американской» модели ипотечного кредитования.

В «американской» модели заемщиками являются физические лица, получившие в банках ипотечные кредиты под залог приобретаемой на эти кредиты жилой недвижимости, а кредиторами – физические и юридические лица, купившие выпущенные ипотечными агентами облигации с ипотечным покрытием. Взаимодействие между заемщиками и кредиторами осуществляется при посредничестве банков и ипотечных агентов. Банки предоставляют заемщикам ипотечные кредиты и переуступают право требования по ним ипотечным агентам. Ипотечные агенты объединяют приобретенные права требования в пулы («ипотечное покрытие»), под залог этих пулов выпускают ипотечные ценные бумаги и на открытом фондовом рынке продают их кредиторам.

В «американской» модели оппортунистическое поведение заемщиков состоит в том, что заемщики прекращают платежи по ипотечным кредитам в связи со значительным снижением цены жилой недвижимости, под залог которой получен ипотечный кредит. Как только стоимость заложенного жилья становится меньше непогашенной суммы ипотечного кредита и начисленных по нему процентов, заемщику становится выгодно не платить кредит, а передать обесценившуюся недвижимость в собственность банка.

На первый взгляд, это схоже с оппортунистическим поведением заемщиков стройсберкасс, однако имеется одно принципиальное отличие: кредитор в «американской» модели, предвидя возможный оппортунизм заемщиков, может избежать финансовых потерь, своевременно продав ипотечные облигации на фондовом рынке.

Минимальный первоначальный взнос для получения ипотечного кредита определяет продолжительность времени, в течение которого кредитор, предвидя оппортунизм заемщиков, имеет возможность продать ипотечные облигации без финансовых убытков. Чем больше минимальный первоначальный взнос, тем продолжительнее данный временной период.

Однако в «американской» модели ипотечного кредитования защитить кредиторов от оппортунизма заемщиков можно без установления значительного по величине минимального первоначального взноса. Для этого нужно повысить ликвидность рынка ипотечных ценных бумаг. На высоколиквидном рынке предусмотрительный кредитор может максимально быстро и с минимальными транзакционными издержками продать принадлежащие ему ипотечные ценные бумаги.

Заключение. Значимость минимального срока накопления как института борьбы с оппортунизмом заемщиков стройсберкасс существенно выше значимости минимального первоначального взноса при банковском ипотечном кредитовании. Следовательно, минимальный срок накопления должен быть существенно продолжительнее периода, необходимого для мобилизации минимального первоначального взноса.

Выбирая стройсберкассы для решения жилищных проблем, индивид принимает дополнительный риск повышения цены квадратного метра жилья в течение минимального срока накопления. Потенциальные дополнительные расходы заемщика на покупку квартиры могут многократно превысить экономию, полученную за счет низких процентов по кредитам стройсберкассы.

Принятие соответствующего федерального закона и создание в России института стройсберкасс, по нашему мнению, не вызовет существенного притока средств населения в данные ссудо-сберегательные организации, а следовательно, не улучшит кардинальным образом ситуацию на отечественном рынке жилья.

На наш взгляд, следует развивать уже сложившуюся в нашей стране «американскую» модель ипотечного кредитования, а не создавать новые малоэффективные, неработающие институты.

Необходимо повышать ликвидность рынка ипотечных облигаций. Следует популяризировать ипотечные ценные бумаги среди населения. Для усиления конкурентной среды в дополнение к ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» возможно создание еще одного квазигосударсвенного ипотечного агента.