Роль корпоративного управления многоквартирными домами в повышении корпоративной социальной ответственности жилищно-коммунального хозяйства

Введение

Цель написания статьи заключается в обосновании возрастающей роли корпоративного управления многоквартирными домами (далее – МКД) в развитии корпоративной социальной ответственности корпорации жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ) за улучшение качества жизни и стабилизацию экономики страны в целом.

Актуальность вопроса заключается в том, что отрасль ЖКХ является самой высокосоциальной отраслью, оказывающей влияние как на качество жизни, так и на развитие экономики страны в целом.

Отрасль жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ) представляет собой корпорацию, в которой форма организации бизнеса основана на долевой собственности и раздельной функции собственника и управления [1https://bigenc.ru/].

Уникальность корпоративной социальной ответственности корпорации ЖКХ

Долевая собственность корпорации ЖКХ состоит, с одной стороны, из «открытой» долевой собственности на предприятиях жилищно-коммунального комплекса (далее – ЖКК) и «скрытой» собственности собственников многоквартирных домов на предприятиях ЖКК, с другой стороны, из долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов (далее – МКД) на многоквартирные дома.

Корпорация ЖКХ построена на четком разделении функции собственника в лице собственника МКД и функции управления в лице руководителей организаций, выбранных в качестве способа управления МКД.

Уникальность корпорации ЖКХ заключается в том, что ее деятельность оказывает влияние как на экономику страны в целом, так и на все заинтересованные стороны общественной сферы [2] (Buryshkin, 2013).

Итоги рейтинга социальной эффективности компаний в 2020 году показали, что лидером среди энергетических компаний является «ТГК-1» [3].

Корпорация ЖКХ является корпорацией, несущей корпоративную социальную ответственность (далее – КСО), выходящую за рамки установленного законом просто обязательства соблюдать законодательство [4] (Akopov, 2010) и обязывающей государство добровольно принимать дополнительные меры для повышения качества жизни в стране [5] (Zapletina, 2014).

Уникальность корпоративной социальной ответственности корпорации ЖКХ заключается, с одной стороны, в ее цели в виде экономической стабильности государства, обязанности государства регулировать деятельность ЖКХ, с другой стороны, собственники МКД обязаны в целях учета интересов общества и обеспечения качества своей жизни и каждого члена семьи быть активными законопослушными участниками корпорации ЖКХ.

Отличительная черта корпоративной социальной ответственности ЖКХ

Участие государства в составе заинтересованных лиц отличает КСО ЖКХ от всех иных видов КСО [5] (Zapletina, 2014).

Для осуществления КСО ЖКХ государство должно осуществить регулирование деятельности ЖКХ по следующим направлениям:

- правовое регулирование корпоративного управления ЖКХ, включая корпоративное управление многоквартирными домами региона;

- договорное регулирование корпоративного управления ЖКХ, включая корпоративное управление многоквартирными домами региона;

- саморегулирование деятельности ЖКХ, включая корпоративное управление многоквартирными домами региона;

- ценообразование деятельности в области корпоративного управления ЖКХ, включая корпоративное управление многоквартирными домами региона.

Основные факторы, влияющие на корпоративное управление ЖКХ

Корпоративное управление ЖКХ региона представляет собой систему договорных взаимоотношений между собственниками многоквартирных домов (далее – МКД), организациями ЖКХ и государством для обеспечения синергии их совместной деятельности по одновременному достижению следующих целей: с одной стороны, обеспечение нормативного уровня капитализации МКД с целью безопасного проживания и доходом собственников МКД от имущества в виде МКД, с другой стороны, получением нормативной прибыли организациями ЖКХ, установленной собственниками МКД на длительный период, с третьей стороны, цели государства, заключающейся в отсутствии факторов, вызывающих социальную напряженность в сфере ЖКХ.

Основные причины отсутствия корпоративного управления ЖКХ региона заключаются в отсутствии правового регулирования деятельности по управлению правом управления МКД, с одной стороны, и отсутствии объекта управления в виде МКД в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и субъекта управления МКД в лице собственника МКД в едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП).

Отсутствие правового регулирования деятельности по управлению правом управления МКД является причиной отсутствия договорного регулирования управления правом на МКД и регулирования ценообразования на жилищно-коммунальные услуги.

Отсутствие в ЕГРН объекта управления в виде МКД привело к невозможности развития института саморегулирования в области управления правом на МКД как системы обеспечения собственника МКД жилищно-коммунальными услугами с соответствующими параметрами качества, установленными законодательством.

Правовое, договорное и ценовое регулирование деятельности по управлению правом управления МКД являются основными факторами дестабилизации экономики отрасли ЖКХ в целом.

Корпоративное управление рассматривается академической литературой как имеющее отношение к проблемам, которые следуют из разделения собственности и управления [6].

В наиболее общем виде управление представляет собой непрерывный и целенаправленный процесс воздействия субъекта управления на его управляемый объект для обеспечения его функционирования и эффективного развития, а система управления – механизм, который обеспечивает этот процесс [7] (Kuzyakin, Kuzyakin, 2015).

По своей сущности право означает узаконенную возможность что-нибудь делать, осуществлять [8].

Корпоративное управление правом управления многоквартирными домами

Поскольку субъектом управления МКД может быть только собственник объекта, то право управления объектом недвижимости в виде МКД представляет собой узаконенную возможность осуществлять непрерывный и целенаправленный процесс воздействия собственника МКД на объект управления в виде МКД для обеспечения функционирования МКД, то есть безопасности проживания в нем и извлечения дохода от распоряжения собственностью.

Право управления МКД принадлежит собственнику МКД, который может осуществлять это право самостоятельно или может на законных основаниях передать это право другому лицу за вознаграждение.

Вместе с правом управлять своим имуществом собственник МКД передает сам объект в виде МКД и ответственность за его состояние или способность МКД обеспечивать безопасность проживания и извлечение дохода от распоряжения собственностью в интересах собственника МКД.

Корпоративное управление правом управления МКД представляет собой законную деятельность собственника МКД или лица, которому это право передано, по непрерывному и целенаправленному процессу воздействия на МКД с целью обеспечения нормативного уровня капитализации МКД, гарантирующего безопасность проживания в нем и извлечения дохода от распоряжения собственностью в пользу собственника МКД на основе системы договоров между собственником МКД и организациями корпорации ЖКХ.

Условия достижения корпоративным управлением жилищно-коммунального хозяйства целей корпоративной социальной ответственности ЖКХ

Регулирование обязательства по передаче собственником иному лицу на определенный срок имущества в управление в интересах собственника имущества осуществляется гражданским законодательством.

Передача имущества в доверительное управление осуществляется на основе договора доверительного управления.

Условия достижения корпоративным управлением ЖКХ цели государства по обеспечению высокой корпоративной социальной ответственности ЖКХ заключаются в появлении факторов, устраняющих социальную напряженность в сфере ЖКХ в настоящее время, к которым относятся следующие:

1. МКД должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре прав в качестве объекта недвижимости.

2. Собственники помещений МКД должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре прав в качестве субъекта права собственности и субъекта управления МКД.

3. В целях реализации интересов государства должен быть создан региональный доверительный управляющий.

4. Должен быть сформирован региональный коллективный собственник МКД региона путем передачи собственниками МКД управления правом всеми МКД региона региональному доверительному управляющему.

5. Основным правовым инструментом передачи управления правом МКД является договор доверительного управления МКД.

В результате формирования регионального собственника МКД исключаются не только рыночные механизмы, но и само понятие рынка, так как не может быть конкуренции между собственниками МКД в обеспечении нормативных показателей безопасного проживания в МКД и извлечении дохода от МКД.

Не могут быть условия проживания в МКД для одних нормативными, то есть безопасными, а для других нет, не может быть половина фундамента или газовой трубы отремонтированной, а половина нет, не может часть собственников получать доход от аренды элементов МКД, а другие нет, не может доход от аренды элементов МКД для одних собственников МКД быть больше, а для других меньше. То же касается и собственников разных домов. Не могут сособственники одного дома подучать доход от сдачи в аренду элементов МКД, а другие нет, не могут быть условия проживания в одном доме быть безопасными, а в другом нести угрозу жизни и здоровью сособственникам МКД и членам их семьи.

Собственники помещений МКД являются сособственниками МКД, а следовательно, имеют равные права как на доход, так и на уровень капитализации МКД, соответствующий нормативным показателям безопасности проживания в МКД.

Таким образом, доверительное управление МКД не является рынком и в нем отсутствуют рыночные отношения, отсутствует ме­ха­низм согласова­ния спро­са и пред­ло­же­ния и фор­ми­ро­ва­ния рав­но­вес­ной це­ны под воз­дей­ст­ви­ем кон­ку­рен­ции, отсутствует ры­нок сбы­та [1].

Правовое регулирование деятельности по доверительному управлению МКД

Правовое регулирование деятельности по доверительному управлению МКД присутствует только в гражданском законодательстве в виде регулирования обязательства по доверительному управлению имуществом, во всем остальном правовое регулирование отсутствует. Особенно это касается правового регулирования кадастрового учета МКД как основы обеспечения нормативного уровня безопасного проживания собственников МКД и членов их семей в МКД, системы планово-предупредительного ремонта МКД и единообразия в расчете арендной платы при сдаче элементов МКД в аренду.

Правовое регулирование деятельности по доверительному управлению МКД должно состоять из следующих видов регулирования:

1. Правовое регулирование регистрации МКД в ЕГРП в качестве объекта права управления.

2. Правовое регулирование регистрации в ЕГРП собственников МКД в качестве субъектов права управления.

3. Правовое регулирование кадастрового учета МКД с целью формирования показателей нормативного уровня безопасности проживания в МКД.

4. Правовое регулирование ценообразования услуг по доверительному управлению МКД, работ по санитарному содержанию МКД, работ по текущему, капитальному и восстановительному ремонту МКД, работ по текущему осмотру МКД.

5. Правовое регулирование поставки собственнику помещения МКД коммунальных ресурсов.

6. Правовое регулирование поставки коммунальных ресурсов в МКД.

7. Правовое регулирование договорных отношений по поставке собственнику помещения МКД коммунальных ресурсов.

8. Правовое регулирование договорных отношений по поставке коммунальных ресурсов в МКД.

9. Правовое регулирование договорных отношений по санитарному содержанию МКД, по текущему, капитальному и восстановительному ремонту МКД, по текущему осмотру МКД.

Отсутствие правового регулирования деятельности по доверительному управлению МКД привело к отсутствию договорного регулирования корпоративного управления ЖКХ, в состав которого должны были войти следующие виды договорного регулирования корпоративного управления ЖКХ:

- договорное регулирование приватизации МКД;

- договорное регулирование доверительного управления МКД;

- договорное регулирование возмездного оказания услуг по управлению МКД через УК, ТСЖ, ЖСК непосредственно;

- договорное регулирование подрядных работ по текущему ремонту МКД;

- договорное регулирование подрядных работ по техническому осмотру МКД и сезонному обслуживанию;

- договорное регулирование возмездного оказания услуг по уборке придомовой территории МКД;

- договорное регулирование возмездного оказания услуг по санитарному обслуживанию МКД;

- договорное регулирование возмездного оказания услуг по вывозу твердых бытовых отходов;

- договорное регулирование возмездного оказания услуг по водоотведению коммунальных ресурсов, поставленных в помещения;

- договорное регулирование возмездного оказания услуг по водоотведению коммунальных ресурсов, поставленных в МКД;

- договорное регулирование возмездного оказания телекоммуникационных услуг;

- договорное регулирование возмездного оказания услуг в области радиообеспечения;

- договорное регулирование поставки горячей воды для питьевых нужд в помещение;

- договорное регулирование поставки горячей воды для хозяйственных нужд в МКД;

- договорное регулирование поставки горячей воды для отопления в МКД;

- договорное регулирование поставки горячей воды для отопления в помещения;

- договорное регулирование поставки холодной воды для питьевых нужд в помещение;

- договорное регулирование поставки холодной воды для хозяйственных нужд в МКД;

- договорное регулирование поставки газа в помещения;

- договорное регулирование поставки электрической энергии в помещения;

- договорное регулирование поставки электрической энергии в МКД.

Система договоров между региональным доверительным управляющим и участниками жилищных отношений должна содержать функции каждой стороны сделки и ответственность за неисполнение установленных для стороны сделки функций, вырабатывать этические и профессиональные стандарты, обеспечивающие их легитимность, нормативное качество жилищно-коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, предоставляемых участниками корпорации ЖКХ собственнику МКД.

Региональный доверительный управляющий МКД (далее – МКД РДУ) представляет собой компанию с государственным или муниципальным участием, созданную на конкретной территории.

Формирование единого регионального собственника МКД происходит путем заключения договора доверительного управления МКД между РДУ МКД и каждым собственником МКД.

Предметом договора доверительного управления (далее – ДДУ) является МКД, поставленный на кадастровый учет и сведения о котором зарегистрированы в ЕГРП.

Кадастровый учет МКД представляет собой процесс формирования в ЕГРП сведений об объекте недвижимости в виде МКД, к которым относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений.

Субъектом договора управления помимо РДУ МКД является собственник МКД, сведения о котором зарегистрированы в ЕГРП.

ДДУ после заключения должен быть зарегистрирован в ЕГРП в качестве обременения объекта недвижимости в виде МКД.

Завершение процесса формирования единого регионального собственника всех МКД представляет собой установление лица, ответственного за приведение физического износа МКД к нормативному и поддержание его на этом уровне, капитализацию МКД и безопасность проживания в МКД, получение собственником МКД дохода от МКД.

В результате завершения формирования единого регионального собственника всех МКД формируется законный интерес собственника МКД, соблюдение которого должны обеспечивать правоохранительные и надзорные органы, включая государственную жилищную инспекцию или муниципальный жилищный контроль.

Формирование законного интереса организаций ЖКХ осуществляется с помощью договорного регулирования корпоративного управления МКД.

Основным инструментом вышеуказанной системы договорного регулирования является система договорных отношений между РДК МКД и собственниками МКД.

Приоритет в формировании предметов договоров и размера договорных цен в системе договорного регулирования корпоративного управления МКД принадлежит собственникам МКД в лице РДУ МКД.

Институт саморегулирования в сфере доверительного управления МКД как гарант обеспечения высокой корпоративной социальной ответственности ЖКХ

Соответствие предмета договоров корпоративного управления МКД и правильность формирования договорных цен должны гарантироваться институтом саморегулирования (далее – СРО) в сфере доверительного управления МКД.

Саморегулирование в сфере доверительного управления МКД представляет собой самостоятельную и инициативную деятельность, содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил доверительного управления МКД, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил.

Стандарты и правила предпринимательской деятельности в сфере доверительного управления МКД представляют собой локальные нормативные акты, содержащие требования к осуществлению деятельности.

Институт саморегулирования состоит не только из стандартов и правил, но и из системы контроля за их исполнением, имеющей установленную периодичность контроля.

За нарушения исполнения стандартов организация подлежит исключению из членов СРО, после чего теряет право на продолжение осуществления деятельности по доверительному управлению МКД.

Институт саморегулирования доверительного управления состоит из следующих институтов СРО:

- саморегулирование возмездного оказания услуг по управлению МКД через УК, ТСЖ, ЖСК;

- саморегулирование подрядных работ по текущему ремонту МКД;

- саморегулирование подрядных работ по техническому осмотру МКД и сезонному обслуживанию;

- саморегулирование возмездного оказания услуг по уборке придомовой территории МКД;

- саморегулирование возмездного оказания услуг по санитарному обслуживанию МКД;

- саморегулирование возмездного оказания услуг по вывозу твердых бытовых отходов;

- саморегулирование возмездного оказания услуг по водоотведению коммунальных ресурсов, поставленных в помещения;

- саморегулирование возмездного оказания услуг по водоотведению коммунальных ресурсов, поставленных в МКД;

- саморегулирование возмездного оказания телекоммуникационных услуг;

- саморегулирование возмездного оказания услуг в области радиообеспечения;

- саморегулирование поставки горячей воды для питьевых нужд в помещение;

- саморегулирование поставки горячей воды для хозяйственных нужд в МКД;

- саморегулирование поставки горячей воды для отопления в МКД;

- саморегулирование поставки горячей воды для отопления в помещения;

- саморегулирование поставки холодной воды для питьевых нужд в помещение;

- саморегулирование поставки холодной воды для хозяйственных нужд в МКД;

- саморегулирование поставки газа в помещения;

- саморегулирование поставки электрической энергии в помещения;

- саморегулирование поставки электрической энергии в МКД.

Причины отсутствия регулирования ценообразования как основы повышения корпоративной социальной ответственности ЖКХ

В настоящее время регулирование ценообразования жилищно-коммунальных услуг отсутствует.

Причиной отсутствия ценообразования жилищно-коммунальных услуг является отсутствие кадастрирования МКД и разработанных методик расчета цен на все виды жилищно-коммунальных услуг. Для ценообразования жилищно-коммунальных услуг необходимы следующие сведения:

- технические характеристики МКД и всех его элементов;

- процент физического износа МКД и его элементов, группа капитальности МКД в целом;

- сведения о нормативных сроках проведения капитального ремонта МКД и его элементов и фактических данных о его проведении;

- сведения о нормативных и фактических объемах работ, перечня работ;

- сведения о нормативной численности работников в разрезе специальностей и профессий;

- сведения о нормативном перечне работ;

- сведения о нормативном перечне материально-производственных запасов;

- график планово-предупредительного ремонта МКД и его элементов сроком на 15 лет в разрезе голов и месяцев;

- график периодичности санитарного обслуживания МКД и его элементов;

- график вывоза твердых бытовых отходов.

Заключение

Для достижения высокого уровня корпоративной социальной ответственности и осуществления корпоративного управления ЖКХ необходимо, чтобы заработали системы корпоративного и доверительного управления МКД, было осуществлено кадастрирование МКД, регистрация МКД в едином государственном реестре недвижимости и собственников МКД в едином государственном реестре прав, разработано и внедрено правовое, договорное регулирование доверительного управления многоквартирными домами на базе компаний с государственным участием, система ценообразования жилищно-коммунальных услуг, заработал институт саморегулирования доверительного управления МКД.