Теневая экономика в сфере управления многоквартирными домами

Введение

В некоторых странах правительства отказываются от попыток контролировать теневую экономику и принимают ее в качестве части инфраструктуры гражданского общества [3] (Drobot, Makarov, 2021).

Целью исследования является выявление эффективных способов снижения влияния теневой экономики в сфере управления многоквартирными домами на экономику страны.

Используя теоретические положения и методологический инструментарий современных областей научного знания в исследовании теневой экономики в системе управления недвижимостью, автор ставит следующие задачи:

•оценить степень влияния теневой экономики в сфере управления многоквартирными домами на экономику страны;

•обосновать необходимость внедрения системы управления экономической безопасностью в секторе управления многоквартирными домами;

•предложить экономико-правовой механизм снижения доли теневой экономики в секторе управления многоквартирными домами в экономике в целом.

В России снижение теневой экономики, в том числе в секторе управления многоквартирными домами (далее – МКД), объявлено одной из задач обеспечения экономической безопасности Российской Федерации, защищенности национальной экономики от внутренних угроз, при которой обеспечиваются экономический суверенитет страны, единство ее экономического пространства, условия для реализации стратегических национальных приоритет Российской Федерации [2].

По своей сути экономическая безопасность является одной из форм проявления всеобщего стремления субъектов хозяйствования к стабильности и надежности на принципах свободы, определенной соответствующими законами, в которых концентрируются интересы государства [4] (Isroilov, Ibragimov, Akhmedov, 2021).

В 1960 году теневая экономика по отношению к официальному ВНП составляла 3,4%, к 1988 году этот показатель вырос до 20% [5].

Число занятых в теневой экономике СССР в начале 1960-х годов составляло 6 млн человек, а в 1974 году их число возросло до 17–20 млн человек (6–7% населения страны), в 1989 году – 30 млн человек, или 12% численности населения СССР [5].

По данным Международного валютного фонда (МВФ), представившего рейтинг теневой экономики 159 стран за период с 1991 по 2015 год, Россия находилась на 49 месте с долей теневой экономики в экономике страны в 38,42% [6] (Kapitonova, Kapitonova, 2021).

Увеличение доли теневой экономики в ВВП страны за 2015–2019 годы на 25,2% за счет увеличения скрытой и нелегальной деятельности привело к замедлению темпов социально-экономического развития государства [7] (Gadzhiev, Konovalenko, Trofimov, 2021).

В этой связи государству необходимо создать эффективный механизм воздействия на официальную систему экономики страны и на теневую ее часть с целью трансформации теневого сектора в легальную составляющую экономики [7] (Gadzhiev, Konovalenko, Trofimov, 2021).

Изменения в трактовке понятия «теневая экономика» представлены в таблице 1.

Таблица 1

Изменения в трактовке понятия «теневая экономика»

Предпосылкой к развитию теневой экономики, в том числе в секторе управления МКД, является недостаточный уровень развития экономических отношений в обществе, механизмов государственного управления и слабая система управления.

Теневая экономика в сфере управления МКД по отношению к официальной экономике страны является параллельной экономикой; по стадиям воспроизводственного цикла – относится к теневому производству; в зависимости от механизмов координации отдельных сфер – является неформальной экономикой [9] (Naumov, Latov, 2016); по объектам теневых отношений – относится к рынкам потребительских товаров и услуг [10] (Nikitina, 2007); по объектам теневой деятельности – входит в состав «подпольного предпринимательства», связанного с производством и оборотом товаров и услуг [11] (Krylov, 1990). С точки зрения наблюдаемости, легальности и регулируемости управление МКД можно отнести к серой экономической деятельности, разрешенной законодательством, но скрываемой от официальной отчетности и статистики [9] (Naumov, Latov, 2016).

Теневая экономика в сфере управления МКД представляет собой систему управления МКД, позволяющую создать неконтролируемое со стороны государства и собственников помещений МКД дополнительное финансирование содержания и ремонта МКД сверх экономически обоснованного объема затрат на содержание МКД.

Состав теневой экономики в секторе управления МКД представлен на рисунке 1.

Рисунок 1. Состав теневой экономики в секторе управления МКД Источник: составлено авторами.

Актуальность вопроса влияния теневой экономики в секторе управления МКД на экономическую безопасность страны связана с тем, что в результате передачи жилого фонда, который на 2019 г. составлял 3 780 млн кв. м общей площади жилых помещений [12], в управление ТСЖ, ЖСК и управляющим организациям [13] теневая экономика стала контролировать жилой фонд страны, его техническое состояние, уровень износа, качество жилищно-коммунальных услуг, денежные потоки за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Оценка теневой экономики в сфере управления многоквартирными домами

В качестве методов оценки теневой экономики в сфере управления многоквартирными домами может быть применен только прямой метод.

Невозможность использования косвенного, монетарного и структурного методов связано с отсутствием официальных статистических данных о товарных потоках, расходованиях основных видов производственных ресурсов, объемах сокрытых наличных денежных средств в обороте, о доли оборота в основных сферах теневой экономики, что отличает теневую экономику сектора управления МКД от теневой экономики в иных секторах [14].

В результате применения прямого метода, основанного на анализе официальной статистической информации, установлено, что официальная статистика не ведет сбор данных о том недвижимом имуществе, которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, поэтому официальный сбор данных о количестве МКД в стране не осуществляется. Официальная статистика жилого фонда ведется по данным о размере общей жилой площади МКД, в котором учитываются конструктивные элементы и внутреннее инженерное оборудование.

Однако плата за содержание и ремонт жилого помещения взимается не за жилые помещения [13], а за содержание общего имущества, находящегося за пределами помещений, к которому относятся конструктивные элементы и внутреннее инженерное оборудование МКД (далее – содержание МКД) [15].

Плата за содержание МКД, рассчитанная за 1 кв. м общей жилой площади, за период 2013–2018 гг. выросла на 11,76 руб. за 1 кв. м в месяц и составила в 2018 г. 31,1 руб., а доля расходов на одного члена домохозяйства на жилищно-коммунальные услуги выросла на 504 руб. и составила 1 939 руб. в месяц [12].

С учетом размера жилого фонда в 3 780 млн кв. м [12] управляющие организации, ТСЖ, ЖСК только в 2018 г. начислили ежемесячных платежей за ЖКУ на сумму более 117 180 млн руб., или более 1400 млрд руб. в год.

По официальным данным статистики, доля потребительских расходов домохозяйств на ЖКУ в общем объеме расходов домохозяйств за период 2013–2019 гг. не изменилась и составляет 10%, из которых доля на текущее содержание и ремонт жилого помещения составляет 1,4%, или более 19 млрд руб. в год, водоснабжение и другие коммунальные услуги – 2,9%, электроэнергию, газ и другие виды топлива – 5,5%.

За период 2013–2018 гг. средства, ежегодно получаемые для текущего содержания и ремонта МКД, – в среднем более 10 млрд руб. – использовались не по назначению, что подтверждают данные официальной статистики.

Так, удельный вес аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда за период 2013–2019 гг. не снизился, а вырос на 0,2% [12], что позволяет сделать вывод о том, что средства, предназначенные для восстановительного ремонта МКД, в полном объеме не были использованы для этих целей.

В результате использования средств, предназначенных для капитального ремонта МКД, не в полном объеме удельный вес общей площади капитально отремонтированных МКД от общей площади жилых помещений МКД не изменился и составил 1,3% [16]. Число МКД по проценту физического износа в размере 70% составило 101 065 домов, по проценту 30–70% износа – 1 574 137 домов, а число МКД, требующих капитального ремонта, выросло на 49,6% [16].

Основными лицами, подтверждающими нецелевой расход средств управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, являются собственники МКД, 46,3% которых оценили состояние своего жилого помещения как удовлетворительное, 10,7% отметили недостаток тепла, 8,2% – сырость (промерзание) стен, полов, 5,5% – наличие насекомых (грызунов), 15,5% – плохую освещенность подходов к дому или в подъезде [12].

Поскольку за период 2010–2018 гг. из 100% средств, полученных управляющими организациями, ТСЖ и ЖСК для расчетов с поставщиками, адресатам ежегодно направлялось только 25%, то возникла суммарная задолженность по обязательствам перед поставщиками, ежегодно формировавшаяся в размере в среднем 75% от всей задолженности, 80% [16] из которой была просрочена.

Таким образом, по данным официальной статистики, денежные средства собственников МКД в экономику страны в полном объеме не поступали.

На фоне ухудшения технических характеристик МКД, роста кредиторской задолженности перед поставщиками и изъятия из экономики страны средств степень износа основных фондов организаций за период 2013–2018 гг. снизилась на 5,5% и составила в 2018 г. 42,4%, что означает использование средств собственников МКД для улучшения экономики организаций [12].

В итоге только в 2016 г. сумма прибыли организаций составила 8 825 млн руб., удельный рост прибыльных организаций теневой экономики в секторе управления МКД в общем числе организаций составил 15%, снижение убыточных организаций составило 14,5% [12].

Зависимость улучшения благосостояния управляющих организаций от нецелевого использования средств собственников МКД показана в таблице 2.

Таблица 2

Зависимость улучшения благосостояния управляющих организаций от нецелевого использования средств собственников МКД

В секторе управления многоквартирными домами необходимо внедрять систему управления экономической безопасностью. Выведение денежных средств из экономики сектора привело к резкому ухудшению технического состояния МКД и, как следствие, к снижению безопасности проживания в МКД, а также к ухудшению финансового состояния поставщиков товаров и услуг для МКД.

В такой ситуации улучшение экономики сектора управления МКД возможно за счет двух источников, с одной стороны, государственного бюджета, а с другой стороны – за счет бюджета домохозяйств, что в итоге ляжет вновь финансовой нагрузкой на государственный бюджет.

Экономико-правовой механизм формирования теневой экономики в секторе управления многоквартирными домами

Существование теневой экономики в сфере управления МКД возможно только за счет факторов, указанных в таблице 3.

Таблица 3

Факторы, обуславливающие существование теневой экономики в секторе управления многоквартирными домами

Основной предпосылкой к возникновению и развитию теневой экономики в сфере управления МКД и возможности существования всех трех факторов является отсутствие обязательной регистрации МКД в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в качестве объекта управления, регистрации собственников МКД в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) в качестве субъектов управления.

Отсутствие доверительного управления МКД обеспечивает следующие источники доходов для теневой экономики в сектор управления МКД:

- экономия ресурсурсоснабжающими организациями, интернет-провайдерам, телерадиокомпаниям средств за счет того, что они не платят собственникам МКД арендную плату за пользование конструктивными элементами МКД и внутридомовым инженерным оборудованием при поставке коммунальных ресурсов, оказании интернет-услуг и услуг телерадиовещания;

- экономия управляющими организациями, ресурсурсоснабжающими организациями, интернет-провайдерами, телерадиокомпаниями за счет того, что ими не возмещается ущерб и не выплачивается упущенная выгода собственникам помещений МКД, причиненный их действиями или бездействиями;

- экономия подрядных организаций за счет того, что ими не возмещается ущерб собственникам помещений МКД за ущерб в результате осуществления некачественных работ и услуг.

Отсутствие МКД в ЕГРН не позволяет задокументировать факт передачи МКД в управление ТСЖ, ЖСК или управляющим организациям, наделить их ответственностью перед государством и собственниками МКД за сохранность МКД, за причинение ущерба имуществу, за угрозу жизни и здоровью собственникам МКД и членам их семей также не возможно.

Невыплаченный ущерб собственникам МКД ложится финансовой нагрузкой за восстановления МКД на бюджет государства, в т.ч. в виде социальных выплат, что оказывает влияние на экономическую безопасность страны.

Порядок формирования финансовых источников для теневой экономики при отсутствии договоров с собственниками МКД на техническую эксплуатацию МКД, на санитарное содержание общего имущества МКД, капитальный ремонт общего имущества МКД такой же, что и при доверительном управлении. За счет отсутствия договоров отсутствует перечень работ и услуг, отсутствуют показатели их качества, что с одной стороны, позволяет экономить на невыполнении работ и услуг за счет приписок и оформления актов выполненных работ при отсутствии их выполнения, а с другой стороны – отсутствует ответственность за причиненный ущерб перед собственниками МКД. Причиненный ущерб ложится либо дополнительной финансовой нагрузкой на собственников МКД, в результате чего денежные средства вместо, например, направления в сектор торговли, вновь направляются на оплату тех же самых работ и услуг, либо дополнительными социальными выплатами ложатся на бюджет государства, что вновь оказывает влияние на экономическую безопасность страны

Собственник МКД не может воспользоваться правом не оплачивать неоказанные услуги, несделанную работу или поставленные коммунальные ресурсы ненадлежащего качества. В результате подмены понятия «оплачивать» на понятие «вносить» законодательно закреплена обязанность собственника МКД передать деньги ТСЖ, ЖСК, управляющим организациям за ЖКУ по факту предоставления ими квитанции для оплаты, а не документа, подтверждающего факт оказания жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества. Такой механизм расчетов обеспечивает теневой сектор в сфере управления МКД ежемесячным финансированием.

Использование эскроу-счетов для осуществления оплаты за ЖКУ позволило бы собственникам МКД выполнить законодательную обязанность ежемесячно вносить деньги за ЖКУ в размере, указанном в квитанциях на оплату ЖКУ. Однако списание денег с эскроу-счетов в адрес ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций осуществлялось бы после подтверждения собственниками МКД факта оказания им ЖКУ и соответствия их качества законодательно установленным требованиям.

Экономическое обоснование цены на ЖКУ представляет собой расчет потребности в денежных средствах для приобретения материалов, трудовых ресурсов и услуг в целях оказания ЖКУ.

Расчет потребности должен осуществляться на основе утвержденных законодательством нормативов материалов и численности работников, норм времени на выполнение действий, перечня материалов, специальностей, перечня работ и действий в отношении каждого вида работ, в основе которых лежат технические показатели МКД.

Экономическое обоснование цены на ЖКУ рассчитывается по следующей упрощенной формуле 1:

Цэi = Прi + с/сi, (1)

где

Цэ – экономически обоснованная цена i-ой работы (услуги);

Прi – норма прибыли для i-ой работы (услуги), рассчитанная по формуле 2:

Прi = ≤ 15% х c/ci, (2)

где

c/ci – себестоимость i-ой работы (услуги), рассчитанная по упрощенной формуле 3:

c/ci = ∑(Vнki х Цмi х МКДу) + ∑ФОТнi, (3)

где

Vнki – объем материалов, рассчитанный исходя из нормативной потребности материала на единицу элемента МКД для i-ой работы (услуги);

Цмi – цена материала для i-ой работы (услуги);

МКДу – технические параметры конструктивного элемента i-ой работы;

ФОТнi – фонд оплаты труда специалистов, рассчитанный исходя из нормативной потребности специалистов для выполнения i-ой работы (услуги).

Исключение МКД из сферы регулирования оборота имущества в связи с отсутствием кадастрового учета МКД и его основных характеристик, позволяющих определить МКД в качестве индивидуально-определенной вещи [17], является непреодолимым препятствием для экономического обоснования платы за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Отсутствие экономического обоснования цены на ЖКУ не позволяет применить прямой метод расчета объема денежных средств, поступающих в теневую экономику сектора управления МКД по формуле 4:

Vтэd = Цжкуi – Цэi, (4)

где

Vтэd – объем средств, поступающих в теневую экономику сектора управления МКД с одного дома;

Цжку – цена жилищно-коммунальной услуги, указанная в квитанции, предоставляемой для оплаты;

Цэi – экономически обоснованная цена i-ой работы (услуги).

Уникальность теневой экономики в секторе управления МКД заключается в том, что государство сформировало для ее существования и развития условия при помощи законодательства. По данным Генеральной прокуратуры и МВД РФ, сведения об экономических преступлениях, совершенных организациями, управляющими МКД, ТСЖ, ЖСК, отсутствуют [18].

Теневая экономика в секторе управления МКД представляет собой экономическую деятельность, которая не фиксируется статистикой в отличие от строительства, сельского хозяйства, торговли, реализуется без помощи приписок, без оформления спекулятивных сделок, без применения мошенничества [19] (Ilchikov, 2005), при полном соблюдении правил и законов, полной открытости перед государственными органами управления и контроля [20] и носит контролируемый характер [21] (Kosals, 1998).

Заключение

Приоритетом в достижении цели снижения доли теневой экономики сектора управления многоквартирными домами в экономике страны должна стать постановка жилого фонда на государственной учет с последующей передачей МКД в доверительное управление управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК.

Регистрация договоров доверительного управления МКД в ЕГРН закрепит ответственность за капитализацию многоквартирных домом за управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК.

Капитализация комплекса недвижимого имущества в виде многоквартирного дома представляет собой соответствие фактического износа МКД нормативному уровню в результате осуществления работ и услуг по содержанию и ремонту МКД.