Стратегия развития жилищных рынков Крайнего Северо-Востока России: вызовы, риски, базовые принципы

Фавстрицкая О.С.1
1 Северо-Восточный комплексный научно-исследовательский институт им. Н.А. Шило ДВО РАН

Статья в журнале

Жилищные стратегии
Том 8, Номер 4 (Октябрь-декабрь 2021)

Цитировать:
Фавстрицкая О.С. Стратегия развития жилищных рынков Крайнего Северо-Востока России: вызовы, риски, базовые принципы // Жилищные стратегии. – 2021. – Том 8. – № 4. – С. 363-384. – doi: 10.18334/zhs.8.4.113898.

Эта статья проиндексирована РИНЦ, см. https://elibrary.ru/item.asp?id=48008057

Аннотация:
Особенности социально-экономического развития Магаданской области и Чукотского автономного округа обуславливают специфику ведения хозяйственной деятельности в регионах, а также характер функционирования региональных рынков. Так, успешное функционирование жилищных рынков регионов, как и в целом решение жилищной проблемы, в настоящее время требует не только дополнительных инвестиций, но и учета пространственных особенностей реализации потенциала территорий. Предметом исследования являются условия и особенности функционирования региональных жилищных рынков Крайнего Северо-Востока России. Целью – определение вызовов, рисков и базовых принципов, которые должны быть учтены в Стратегии развития жилищных рынков для данной группы регионов. В качестве методического инструментария применяются исторический, сравнительный и статистический анализ, а также табличная и графическая визуализация данных. В статье рассматривается влияние типа социально-экономического развития регионов Крайнего Северо-Востока России на развитие жилищных рынков. Показана специфика миграционных процессов и территориальной концентрации населения и их эффекты на рынке жилья. Объясняется парадокс высоких значений жилищной обеспеченности на фоне малых объемов строительства. Рассматриваются инструменты, активизирующие спрос на рынке жилья северо-восточных регионов России, и их влияние на предложение, цены и доступность жилья. Подчёркивается необходимость учёта пространственного развития территорий. Сформулированы ключевые вызовы, риски и базовые принципы Стратегии развития жилищных рынков для регионов Крайнего Северо-Востока России.

Ключевые слова: Магаданская область, Чукотский автономный округ, регионы Крайнего Северо-Востока России, Стратегия развития, жилищные рынки

JEL-классификация: R21, R31, R12, R13



Введение

Магаданская область и Чукотский автономный округ относятся к регионам Крайнего Северо-Востока России. Их развитие обусловлено как особенностями макрорегиона, в границах которого они функционируют (Дальний Восток), так и их приарктическим и арктическим статусом. Серьезное влияние на функционирование регионов оказывают суровые климатические условия, отдаленность от центра и низкая транспортная доступность, в том числе отсутствие железнодорожного сообщения, а также малоосвоенность, периферийность, монопрофильность, недостаток собственных финансовых ресурсов.

Основной специализацией регионов является добыча полезных ископаемых. Система расселения и логистики является отражением территориальной структуры освоения ресурсов регионов [1] (Pilyasov, Zamyatina, 2019). Развитие территорий в советское время тесно связано с историей горнодобывающей промышленности Северо-Востока России и моделями освоения ресурсов («дальстроевская», «совнархозная», привлечение трудовых ресурсов на основе системы государственных льгот [2, 3] (Zelyak, 2004; Zelyak, 2010)). В период плановой экономики происходило интенсивное изучение и освоение недр Магаданской области, масштабное строительство объектов производства и социальной сферы, привлекательность региона обеспечивалась высоким уровнем жизни. В результате за период с 1960 по 1990 г. население Магаданской области увеличилось в 2,1 раза, а Чукотского автономного округа – в 3,5 раза. В 80-х годах ХХ века экономические инструменты привлечения работников в регионы начали давать сбои ввиду низкой социальной комфортности территории, в том числе связанной с дефицитом жилья [4] (Pilyasov, 1996).

Переход к рыночной экономике в 90-х годах ХХ века оказал чрезвычайно негативное влияние на все сферы жизни территорий Северо-Востока России. Свертывание масштабов промышленного освоения, резкое снижение уровня жизни вызвало значительный миграционный отток населения. За период с 1990 по 2020 г. население Магаданской области уменьшилось в 2,8 раза, а Чукотского автономного округа – в 3,3 раза. Тем не менее пережив несколько экономических и социальных кризисов, получив 30-летний опыт в условиях рыночной экономики, регионы Северо-Востока России имеют все шансы на успешное развитие, обладая огромным ресурсным потенциалом, при условии сохранения и привлечения в регионы высокопроизводительных трудовых ресурсов [5] (Galtseva, Favstritskaya, Sharypova, 2020). В условиях конкуренции между регионами за трудовые ресурсы [6] (Sternik, Gareev, 2020) сделать это можно в первую очередь за счет высокого уровня жизни, в котором жилищные условия играют важную роль.

Стратегия развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года обозначает ряд общих важных нерешенных проблем (плохое качество жилищного фонда, низкая доступность жилья, минусы урбанизации), которые в регионах Крайнего Северо-Востока России стоят наиболее остро и, в свою очередь, обостряют другие серьезные проблемы, а также имеют свою специфику. Значимые цели Стратегии так или иначе касаются вопросов функционирования региональных жилищных рынков [7] (Gareev, 2015), особенности развития которых отличаются в зависимости от типа развития региона. Поэтому логично рассмотреть отдельно Стратегию развития жилищных рынков регионов Крайнего Северо-Востока России с целью более эффективного решения общих для этих регионов проблем.

Целью исследования стало определение вызовов, рисков и базовых принципов, которые должны быть учтены в Стратегии развития жилищных рынков для данной группы регионов. Практическая значимость работы состоит в том, что полученные результаты и выводы могут быть использованы при выработке рекомендаций государственным и региональным органам управления при принятии ими «стратегических решений по развитию и совершенствованию механизмов функционирования таких рынков, научного обоснования возможностей управления ими» [8] (Sternik, 2009).

Обзор литературы

Анализ теоретических исследований российских ученых в области подходов к разработке Стратегий развития жилищных рынков выполнен с использованием платформы научной электронной библиотеки elibrary.ru [1]. Период анализа – 1990–2021 [2]. Поиск исследований проводился в контексте «жилищные рынки» и «стратегии развития».

Результатом поиска в базах научной электронной библиотеки elibrary.ru стал список из 26 работ (статьи и монография). Большая часть исследований посвящены разработке стратегий развития строительного комплекса (15 работ). Это логично, поскольку жилищное строительство является элементом жилищной экономики и источником объектов на первичном рынке жилья. В данных работах рассмотрены проблемы, связанные с разработкой стратегии развития отечественной строительной отрасли [3], вопросы регулирования законодательно-нормативных основ функционирования строительного комплекса [4], влияния государственной политики [5] и государственного стимулирования на жилищное строительство [6], обеспечение строительной отрасли земельными участками, в том числе индивидуального и малоэтажного домостроения [7], проанализирован региональный аспект на примере отдельных субъектов Российской Федерации [8] или крупных городов [9], развивается инвестиционно-инновационная стратегия создания рынка нового жилья [10].

Несколько работ посвящены в целом формированию жилищной стратегии в Российской Федерации [11] и в отдельных регионах [12]. Представлены статьи, в которых изучены стратегии поведения субъектов жилищных рынков – граждан и участников рынка арендного жилья [13]. В одной из работ рассматривается стратегия развития ипотечного комплекса России в целом [14].

Стратегии развития регионального жилищного рынка посвящены пять исследований, одно из которых представлено в монографии «Региональный рынок жилья России: формирование и реализация стратегии развития» [9] (Sycheva, 2017).

Автором монографии (Сычевой И.И.) обоснованы концептуальные положения разработки и реализации стратегии развития регионального рынка жилья на примере Центрального федерального округа и Белгородской области. В работе проанализирована связь между региональным рынком жилья и социально-экономической динамикой развития региона, и его ресурсной базой, инструментальным воздействием государственных и частных структур. Осуществлена дифференциация регионов с выделением трех типов региональных рынков жилья относительно баланса потенциального спроса и предложения. Разработаны схемы организационно-экономических отношений участников рынка жилья, особенностью которых является учет параметров развития региона, а именно: агломерационных и конкурентных преимуществ, развитости рынка труда, уровня жизни населения. Разработана и апробирована авторская методика интегральной оценки специфических особенностей регионального жилищного рынка, позволяющая ранжировать регионы по уровню успешности реализации стратегии развития регионального рынка жилья.

В статьях Пожиловой И.В. анализируются стратегические приоритеты развития российского жилищного рынка и перспективы их достижения, а также основные проблемные сферы. Определены тенденции, особенности и перспективы развития рынка жилья Южного федерального округа. Обоснована логика и необходимость уточнения и оптимизации задач, инструментов и механизмов реализации стратегии развития жилищного рынка с учетом межрегиональной дифференциации социально-экономического развития, преимуществ, ограничений, а также эффективности регионального управления. По мнению автора, Стратегия развития рынка жилья и жилищного строительства определяется федеральными приоритетными целями и направлениями государственной социальной политики с учетом межрегиональной дифференциации социально-экономического развития, факторов предпринимательского и пространственного развития, ограничений и угроз, а также эффективности регионального управления, поэтому сложно достичь единства задач, инструментов и механизмов реализации государственной жилищной политики. Автор обращает внимание на длительность процессов формирования эффективных рынков жилья [10, 11] (Pozhilova, 2014; Pozhilova, 2015).

В статье Левина Ю. рассматривается стратегия финансирования жилищных рынков. Проанализировано ипотечное кредитование как инструмент развития жилищной сферы в период подъема экономики. Показано, что снижение доступности кредита в результате его удорожания при кризисных явлениях становится причиной длительного спада рынка недвижимости с одновременным ростом цен. Роль государства автор видит в разработке и реализации потенциально новых предпринимательских стратегий по финансированию рынка недвижимости в условиях роста учетной ставки [12] (Levin, 2014).

Развивать региональные рынки жилищной недвижимости на основе инновационных концепций предлагает Лапин А.С. В работе речь идет о новых формах взаимодействия агентов рынка и его способности создавать мультипликативный эффект в других отраслях, в том числе инфраструктурных [13] (Lapin, 2012).

Выполненный анализ исследований показал, что большинство авторов рассмотренных тематических исследований единодушны в том, что при формировании стратегии развития жилищных региональных рынков без учета социально-экономических характеристик регионов, их динамики и пространственного аспекта не обойтись. Однако вопросы влияния типа развития региона на тип функционирования рынка не рассматриваются. Поэтому, несмотря на значимость проведенных исследований, проблемы исследуемой предметной области рассмотрены недостаточно полно.

Методика исследования

Модель исследования включает в себя шесть этапов:

1. Учет региональной специфики развития. В рамках этого этапа сопоставляются особенности развития регионов данного типа с особенностями региональных жилищных рынков по следующим направлениям: связь с природно-климатическими условиями, с особенностями освоения и специализацией (спецификой базовой отрасли), с проблемами развития регионов Крайнего Северо-Востока, с особенностями поведения населения, обусловленными типом региона. В настоящее время мало, но есть исследования, изучающие рынки жилья, подверженные циклам использования ресурсов [14] (Konnell-Variy, Berggren, Makgof, 2021).

2. Учет закономерностей формирования населения. Рассматриваются особенности миграционных процессов, территориальной концентрации населения, урабанизационных процессов, в том числе влияние на численность населения объемов добычи природных ресурсов в регионах как базового вида деятельности.

3. Оценка потенциального спроса на рынках жилья проводится на основании следующих индикаторов: показатель Росстата «Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя», средняя обеспеченность жильем из расчета размера среднего домохозяйства и средней площади квартиры, уточненный показатель обеспеченности жильем (из расчета исключается аварийный, неблагоустроенный и бесхозяйный, невостребованный жилой фонд), результаты социально-демографических обследований домохозяйств (Росстат). На данном этапе проанализированы инструменты стимулирования спроса в регионе.

4. Анализ цен на региональном рынке жилья. Рассматриваются цены в динамике, сравниваются со среднероссийскими и дальневосточными, выявляются главные драйверы цен.

5. Учет пространственных стратегий развития регионов. Для моноструктурных – эта стратегия основана на пространственном развитии базовой отрасли и направлениях ее модернизации.

6. На основании проведенного анализа – формулировка ключевых вызовов, рисков реализации и основных принципов Стратегии развития жилищных рынков регионов Крайнего Северо-Востока России.

В качестве методического инструментария применяются исторический, сравнительный и статистический анализ, а также табличная и графическая визуализация данных.

Результаты исследования

Учет региональной специфики развития как базовое условие эффективного функционирования жилищных рынков. При формировании Стратегии необходим учет влияния типа социально-экономического развития регионов на развитие жилищной сферы регионов и на работу жилищных рынков. Регионы Крайнего Северо-Востока России по типу развития относятся к северным ресурсным, имеющим склонность к депрессивной динамике развития [15] (Favstritskaya, 2017). Сопоставим особенности регионального развития регионов данного типа с особенностями региональных жилищных рынков.

Неблагоприятные природно-климатические условия, низкая транспортная доступность и повышенные транспортные затраты обуславливают: высокую степень благоустройства жилья; высокие расходы на его содержание (стоимость ЖКХ выше в 1,9 и в 1,4 раза); высокую стоимость строительства (в 1,4–1,9 раз выше средних по стране); высокую долю городского жилья (94% и 74%) [21] (Favstritskaya, 2021).

Ориентация некоренного населения на временное проживание и активный отток населения объясняют: большую долю государственного и муниципального жилья (в 3 раза больше среднероссийского уровня в Магаданской области, в 7 раз – на Чукотке); меньший средний размер квартиры (в 1,2 раза и в 1,1 раза) [21] (Favstritskaya, 2021).

Проблемность развития (ресурсная специализация в сочетании с северностью и депрессивностью развития), дефицит собственных финансовых ресурсов, недостаточный уровень жизни влекут за собой: невостребованность жилищного фонда в потерявших перспективность населенных пунктах, псевдолидерство по жилищной обеспеченности; низкую долю жилья, возведенного после 1995 года (в 6,6 раз и в 2,3 раза меньше); низкую инвестиционную привлекательность объектов жилой недвижимости; 100%-ная убыточность организаций, осуществляющих деятельность по управлению эксплуатацией жилищного фонда; низкое качество коммунальных услуг и высокий износ объектов коммунальной инфраструктуры (по отдельным муниципальным образованиям средний износ достигает 80%, а темпы его нарастания достигают 1% в год); высокую долю ветхого и аварийного жилья (в Магаданской области – выше в 4 раза, на Чукотке – в 4,3 раза); низкие темпы нового строительства (ввод жилья – 84 и 85 место в РФ) [15]. Темпы возведения жилья в регионах, в том числе и по нацпроектам, остаются одними из самых низких в ДФО: в области ниже в 22 раза, в округе – ниже в 12 раз [16] (рис. 1) [21] (Favstritskaya, 2021).

Рисунок 1. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек (квадратных метров общей площади жилых помещений)

Дефицит инвестиций в жилье отражается на размерах и качестве жилищного фонда: жилищный фонд Магаданской области уменьшился на 10% (рис. 2), на Чукотке – на 20%.

Источник: составлено автором по данным Росстата.

Рисунок 2. Динамика жилищного фонда и ввода в действие жилых домов в Магаданской области (квадратных метров общей площади жилых помещений)

Источник: составлено автором по данным Росстата.

Основным рынком жилья является вторичный, поскольку новое строительство в регионе практически отсутствует. Наиболее развит рынок столиц регионов – Магадана и Анадыря. С 2009 по 2019 год активность на рынке жилья Чукотки стабильно ниже среднероссийского уровня. В Магаданской области в 2009, 2012 и 2019 годах (еще до начала действия дальневосточной ипотеки) уровень активности на 30% выше (рис. 3). Основным покупателем-инвестором выступает население самих регионов, которое не рассматривает жилье, расположенное в районах области, как объект инвестиций (покупки) [21] (Favstritskaya, 2021).

Рисунок 3. Число зарегистрированных прав на жилые помещения (гражданами) на 1000 чел.

Источник: составлено автором по данным Росстата.

Промышленное освоение Северо-Востока России было начато в 20–30 гг. ХХ века, массовое строительство жилья – гораздо позднее. На жилой фонд, построенный до 1970 года в Магаданской области и Чукотском АО, приходится 22% и 9% соответственно. Более 70% жилого фонда введено в северных регионах ДФО в период с 1971 по 1995 год (73% и 78%). Однако если в России и ДФО после 1995 года построено 30% и 21% соответственно, то на Колыме и на Чукотке – только 5% и 13%. В результате на рынке жилья предложение представлено жилищным фондом, возведенным в советское время в первую и вторую волну индустриализации. Объекты не соответствуют критериям комфортного современного жилья. Состояние жилого фонда неудовлетворительное. По данным Росстата, на начало 2020 г. в Магаданской области и на Чукотке: 9,1% и 7,2% жилищного фонда не имело водопровода, 10,1% и 11,3% – канализации, 4,7% и 1,4% – централизованного отопления, 12,8% и 11,2% – горячего водоснабжения в целом, в сельской местности 65,4% и 41,3% жилья не было охвачено системой горячего водоснабжения. Нет секторов жилья комфорт-класса и элитного жилья.

Активность населения как инвестора на рынке ограничивает дефицит финансовых ресурсов и высокие ставки по ипотечному кредитованию [21] (Favstritskaya, 2021) для тех, кто не попадает под условия специальных программ.

Демографическая ситуация как основа формирования спроса на жилье. При оценке спроса на рынке жилья регионов важно учитывать закономерности формирования населения, в том числе особенности миграционных процессов, территориальной концентрации населения, урбанизационные процессы [16] (Makhrova, Kirillov, 2014).

В период с 1985 по 1991 год численность населения исследуемых регионов была максимальной (393,7 тыс. чел. и 164,0 тыс. чел. соответственно), а с 1991 года стала стремительно уменьшаться. Максимальные темпы снижения приходятся на период 1991–2001 гг. (рис. 4).

Рисунок 4. Динамика численности населения регионов Крайнего Северо-Востока России

Источник: составлено автором по данным Росстата.

На примере Магаданской области представлена динамика численности населения и объемов добычи природных ресурсов (рис. 5).

Рисунок 5. Динамика численности населения Магаданской области и объемов добычи золота и серебра в регионе

Источник: составлено автором по данным Росстата, а также по данным [17] (Galtseva, 2009).

Активный рост численности населения региона наблюдался в период начального освоения территории и в периоды роста добычи драгметалла вплоть до 1989 года – в советский период развития. Высокие темпы снижения численности населения с 1991 по 1996 год объясняются не столько снижением объемов добычи золота, сколько переходом к рыночным методам хозяйствования с формулировкой «население как балласт» [17]. Несмотря на рост добычи золота и успешное освоение месторождений серебра в регионе в период с 2006 года, численность населения области продолжает снижаться. Та же ситуация наблюдается и в Чукотском АО.

Помимо высокой миграционной подвижности северо-восточные регионы Дальнего Востока характеризуются низкой плотностью населения и высокой степенью урбанизации, что характерно для всех северных регионов [18] (Bogdanova, Zalyvskiy, 2015). В Магаданской области городское население составляет 96,1% (2 города, 71% населения проживает в г. Магадане), сформирована Магаданская городская агломерация [19] (Fauzer, Smirnov, Lytkina, Fauzer, 2021); в Чукотском АО –71,3% (3 города, 30% населения проживает в г. Анадыре). Территории регионов являются местом проживания коренных народов Севера (3,2% и 28,5% соответственно). В регионах самый низкий в России средний размер домохозяйства: в Магаданской области – 2,2, на Чукотке – 2,3 (в 2018 году), в России – 3 человека [18].

Потенциальный спрос на рынке жилья. Принимая во внимание статистические значения показателя «Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя», может сложиться мнение об отсутствии спроса на жилье в регионах Крайнего Северо-Востока России. Значения показателя в регионах выше и среднероссийских значений, и дальневосточных (рис. 6).

Рисунок 6. Динамика показателя «Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя»

Источник: составлено автором по данным Росстата.

Так, в Магаданской области обеспеченность жильем уже 5 лет находится на уровне 30 кв. м/чел. – это средний уровень восточно-европейских стран и одновременно целевой ориентир, обозначенный в Стратегии развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года [19]. В Чукотском АО этот уровень был достигнут еще в 2010–2011 гг., а с 2017 года показатель находится на уровне 24 кв. м/чел. [20] (Favstritskaya, 2017) При использовании в расчетах размера среднего домохозяйства и средней площади квартиры (48,6 и 50,1 соответственно) средняя обеспеченность жильем в регионах составит 22 кв. м (22,1 и 21,8 соответственно, в России – 18,7 (56,2/3).

Высокие значения обеспеченности на фоне малых объемов строительства, не замещающих выбытие аварийного жилищного фонда, объясняются снижением численности населения и невостребованностью жилья в районах области и округа. Так, с 1990 года Магаданская область потеряла 63,0% населения, Чукотский АО – 68,7%. При исключении из расчета показателя аварийного, неблагоустроенного и бесхозяйного жилья обеспеченность в Магаданской области составит 18,5 м2/чел., на Чукотке – 15,2 м2/чел. При исключении невостребованного жилого фонда показатель будет еще ниже. Например, в Магаданской области обеспеченность снизится до 17,6 м2/чел. Социально-демографические обследования домохозяйств [20] только в Магаданской области выявили около 32% опрошенных, которые указали на стесненность проживания и плохие жилищные условия [21] (Favstritskaya, 2021).

Обеспечение жильем в условиях рыночной экономики производится за счет максимально эффективного задействования собственных средств населения. Сбережения домашних хозяйств – это важный источник инвестиций в развитых странах: в США инвестирует более 50% населения, в Японии – порядка 40% [21]. В России вопрос вовлечения населения в инвестиционный процесс остается актуальным [22, 23] (Lakhno, 2015; Kapitonova, Kardash, Dzhamaeva, 2020), поскольку инвесторами выступает менее 1% населения.

Спрос на жилье в регионах Крайнего Северо-Востока России активно стимулируется. Основными инструментами являются:

Ипотека. Закон об ипотеке был принят в России в 1998 году, активное развитие ипотечного рынка началось в 2005 году. Ежегодные объемы выдачи ипотеки выросли более чем в 35 раз. Более 56% всех квартир в новостройках и около 45% на вторичном рынке жилья в России приобретаются с использованием кредитования. В 2020 году средневзвешенная ипотечная ставка опускалась ниже 7,5%.

Дальневосточная ипотека. В августе 2020 года председателем Правительства РФ была поддержана идея изменения условий выдачи льготной ипотеки под 2% годовых, распространив их на покупку квартир на вторичном рынке в Магаданской области и на Чукотке. Таким образом, предоставлена возможность молодым семьям улучшить свои жилищные условия.

Материнский капитал. В настоящее время действие программы распространяется и на семьи с первенцем (каждая семья при рождении первого ребенка получает 467 тыс. руб., при рождении второго – еще 150 тысяч). Семьям с третьим и последующим детьми на погашение ипотечного кредита предусмотрены выплаты (450 тыс. руб.).

Концепция «Дальневосточные кварталы». В регионах ДФО начали реализовываться проекты комплексной застройки, цель которых – увеличение объемов жилищного строительства на Дальнем Востоке к 2024 году в 1,6 раза. Комплексное освоение участков позволяет привлечь серьезных девелоперов масштабными проектами (от 100 тыс. кв. м). Так, в Магаданской области появился проект «Гороховое поле» [22]: срок реализации – 2020–2035 гг., площадь территории – 75 га, площадь застройки – 317,0 тыс. кв. м, в том числе жилая – 204 000 кв. м и нежилая – 113,0 тыс. кв. м, включая как коммерческие, так и социальные объекты. Финансирует строительство жилья ДОМ.РФ. Квартиры первой и второй очереди жилищного комплекса предназначены для переселенцев из аварийного жилья [23], а также для специалистов, которые приезжают в Магаданскую область (арендное жилье). Это сотрудничество региона и госкомпании с учетом требований Стандарта комплексного развития территорий, разработанного Фондом ДОМ.РФ совместно с КБ «Стрелка» и Минстроем России. Целью применения таких инструментов является повышение качества городской среды и уровня жизни населения, что для северных городов очень актуально [24] (Shirokova, 2018).

Программа «Дальневосточный гектар» была запущена в 2016 году и призвана стимулировать желающих строить индивидуальное жилье. Она позволяет гражданам РФ выбрать, оформить и бесплатно получить в пользование земельный участок на Дальнем Востоке. За период с 01.06.2016 по 31.12.2020 в Магаданской области было заключено 1706 договоров на предоставление гражданам земельных участков в безвозмездное пользование, на основании которых предоставлены земельные участки общей площадью 1083,45 гектар [24]. В Магаданской области 38% получателей «дальневосточных гектаров» используют свои участки для индивидуального жилищного строительства [25]. В Чукотском автономном округе с 2016 года заключено 817 договоров, в безвозмездное пользование передано около 107 гектаров земли.

Цены на рынке жилья. Стимулирование государством спроса на рынках жилья в регионах ДФО отразилось на ценах и активности рынков регионов Крайнего Северо-Востока России. Если до 2019–2020 гг. цена квадратного метра в исследуемых регионах была меньше среднероссийского и дальневосточного уровней, то вступившие в силу изменения в программе «Дальневосточная ипотека» (действуют до конца 2021 года) стали причиной значительного роста цен на жилье. По состоянию на сентябрь 2021 года средние цены на рынке жилья Магаданской области были на 10% выше среднероссийских, на Чукотке – на 50% (рис. 7).

Повышение цен увеличило объемы предложения на рынке – у владельцев жилой недвижимости появилась возможность выгодно продать актив, в том числе с целью вложения в рынки жилья более развитых регионов страны.

Рисунок 7. Средние цены на вторичном рынке жилья, тыс. руб. за кв. м

Источник: составлено автором по данным Росстата.

Обсуждение результатов

За 30 лет развития в рыночных условиях в экономике и в социальной сфере регионов Крайнего Северо-Востока России произошли принципиальные изменения, как количественные, так и качественные. Однако не все составляющие региональной системы имели и имеют одинаковые возможности соответствовать современным требованиям в новых условиях функционирования. Это касается и жилищной сферы регионов, и жилищных рынков. Трансформация структуры экономики, изменение структуры расселения не сопровождались адекватными и запланированными изменениями инфраструктуры (как производственной, так и социальной). Это в первую очередь касается жилья.

В результате отработки месторождений полезных ископаемых и закрытия градообразующих предприятий или закрытия населенных пунктов (попадание их в списки неперспективных) появлялся и появляется пустующий и невостребованный жилищный фонд (построенный еще в советское время!), который тем не менее учитывается в статистике и делает население северных регионов в стране «самым обеспеченным» в плане жилья. В реальности ситуация выглядит по-иному: жилищный дефицит, не соответствующее современному уровню качество жилья, жилищные рынки не развиваются, новое строительство не замещает даже «официальное» выбытие жилищного фонда.

Чтобы исправить ситуацию в жилищной сфере и стимулировать развитие региональных жилищных рынков, необходим учет социально-экономических особенностей и фактора пространственного развития Крайнего Северо-Востока России. Исследователи, работы которых проанализированы в разделе «Обзор литературы», единодушны в том, что при формировании концепции развития региональных жилищных рынков учет связи с социально-экономической динамикой и пространственным развитием региона необходим, поскольку в условиях дифференциации российских регионов решение одной и той же задачи может потребовать применения инструментов и механизмов реализации.

Перед регионами Крайнего Северо-Востока России стоит задача определить, каков будет социально-экономический образ северного региона в будущем. Нужно ответить на вопрос: «Где строить новое жилье? Где будет рынок и какой?». И как следствие: либо организовать переселение жителей, либо создать новые рабочие места и создавать современную инфраструктуру. Ориентиром для этого процесса будет реализация новых инвестиционных проектов.

Основным направлением модернизации экономики регионов Крайнего Северо-Востока России является диверсификация базовой горнодобывающей отрасли. Сейчас в регионах осуществляется добыча золота, серебра и угля. В перспективе – это железо, бурый и каменный уголь, цветные металлы (медь, вольфрам, свинец, цинк, молибден), нефть и газ. Реализация новых проектов требует не только значительных финансовых ресурсов, но и высокопроизводительных трудовых. Так, с учетом рабочей силы, необходимой для реализации инвестпроектов, и коэффициента семейности (2,7) население Магаданской области должно увеличиться на 10%, а население Чукотского АО – на 32% [25] (Galtseva, Sharypova, 2020). Новому населению тоже нужно новое комфортное жилье.

Как показала пандемия 2020–2021 гг., реализовать проекты только на основе вахтового метода освоения месторождений полезных ископаемых не всегда возможно и не всегда эффективно. Кроме этого, вахта имеет ряд особенностей и недостатков [26, 27] (Balashova, 2007; Leksin, 2021). Поэтому местное население продолжает оставаться фактором успешного экономического развития северных ресурсных регионов России. И вопрос обеспечения населения качественным и комфортным жильем остается актуальным.

Заключение

Учитывая результаты проведенных исследований, положения Стратегии развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года, а также Пространственные стратегии развития регионов Крайнего Северо-Востока России до 2030 года и далее, сформулируем ключевые вызовы, риски реализации и основные принципы Стратегии развития жилищных рынков регионов Крайнего Северо-Востока России.

Ключевые вызовы. Обеспечение эффективного функционирования жилищных рынков регионов Крайнего Северо-Востока России: развитие рынка нового строительства и рынка арендного жилья, стимулирование населения к вложениям в жилищные рынки исследуемых регионов.

Риски реализации: хронический отток населения (снижение численности ниже критической отметки); полный переход на вахтовый метод освоения территорий; отсутствие государственной поддержки.

Основные принципы:

1. Учет особенностей функционирования жилищных рынков северных ресурсных регионов, обусловленных типом социально-экономического развития территорий (учет свойств северной экономики, очаговый характер освоения, закономерности формирования населения – вахта, КМНС).

2. Учет пространственных стратегий развития регионов, обусловленных направлениями модернизации экономики на основе базовой горнодобывающей отрасли.

3. Современное комфортное доступное жилье должно стать одним из стимулов в привлечении и закреплении высококвалифицированных трудовых ресурсов. Поэтапное формирование в регионах современной жилой среды – уход от «одноразовой архитектуры» к «строительству из расчета на вечность» [26].

4. Господдержка спроса и предложения на рынках жилья. Привлечение на рынки в качестве инвестора населения регионов с использованием механизма ГЧП.

5. Развитие рынка арендного жилья.

6. Соблюдение интересов постоянного населения, в том числе коренных народов Севера.

Задачи будущих исследований в рамках данной темы заключаются, с одной стороны, в отдельном развитии каждого принципа Стратегии. А с другой стороны, в расширении списка регионов, относящихся к типу развития «Северные ресурсные регионы».

[1] https://www.elibrary.ru.

[2] По состоянию на 23.11.2021.

[3] Переверзева, Е. С. Концепция развития строительного комплекса в условиях экономической нестабильности / Е. С. Переверзева, А. В. Комов // Фундаментальные исследования. – 2016. – № 10-1. – С. 178-182.; Тарануха, К. В. Формирование стратегии развития жилищного строительства региона / К. В. Тарануха // Вестник ИжГТУ имени М.Т. Калашникова. – 2013. – № 3(59). – С. 082-084.

[4] Самосудова, Н. В. К вопросам регулирования законодательно-нормативной основы при разработке стратегических направлений развития отечественной строительной отрасли / Н. В. Самосудова, О. А. Манухина // Экономика и предпринимательство. – 2021. – № 2(127). – С. 344-349. – DOI 10.34925/EIP.2021.127.2.066.

[5] Анализ влияния государственной политики на жилищное строительство в условиях "больших вызовов" / Н. П. Любушин, Н. Э. Бабичева, О. М. Купрюшина, Р. Ю. Кондратьев // Финансы и кредит. – 2019. – Т. 25. – № 12(792). – С. 2843-2858. – DOI 10.24891/fc.25.12.2843.

[6] Худякова, Т. А. Инструменты государственного стимулирования развития жилищного строительства (на примере Самарского областного фонда жилья и ипотеки) / Т. А. Худякова // Известия Института систем управления СГЭУ. – 2014. – № 1-2(9-10). – С. 243-249.

[7] Цапков, А. Н. Основные направления региональной политики по обеспечению земельными участками индивидуального жилищного строительства / А. Н. Цапков // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Экономика. Информатика. – 2016. – № 9(230). – С. 10-20.

[8] Шишмаков, С. В. Практика применения индикаторного анализа рынка при разработке стратегии развития жилищного строительства в Хабаровском крае / С. В. Шишмаков, И. Ф. Гареев // Жилищные стратегии. – 2019. – Т. 6. – № 4. – С. 377-402. – DOI 10.18334/zhs.6.4.41474.; Формирование стратегии развития малоэтажного строительства Тюменского района : монография / Н. М. Чикишева, Е. Г. Матыс, Н. В. Меллер, И. Ю. Некрасова. – Тюмень : Тюменский индустриальный университет, 2017. – 79 с. – ISBN 978-5-9961-1468-9.; Стратегический анализ и оценка потенциала развития строительного комплекса в Республике Башкортостан / И. В. Буренина, С. Ф. Сайфуллина, В. В. Бирюкова, А. А. Батталова // Интернет-журнал Науковедение. – 2016. – Т. 8. – № 6(37). – С. 36.

[9] Саенко, И. А. Оценка современного состояния и разработка стратегии развития рынка жилищного строительства в Г. Красноярске / И. А. Саенко, А. В. Шаропатова // Успехи современной науки и образования. – 2015. – № 3. – С. 44-49.; Пшунетлев, А. А. Стратегия развития жилищного строительства в Краснодаре / А. А. Пшунетлев // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. – 2014. – № 7(67). – С. 12.

[10] Корнилов, П. П. Методика формирования инвестиционно-инновационной стратегии рынка жилищного строительства / П. П. Корнилов // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. – 2012. – № 5(41). – С. 38.; Тарануха, К. В. Стратегия управления инвестициями в жилищное строительство / К. В. Тарануха, В. А. Кощеев // Экономическое возрождение России. – 2011. – № 4(30). – С. 143-145.

[11] Иванов, А. В. Некоторые вопросы теоретико-правовой модели жилищной политики в России / А. В. Иванов // Муниципальное имущество: экономика, право, управление. – 2021. – № 2. – С. 22-25. – DOI 10.18572/2500-0349-2021-2-22-25.; Гареев, И. Ф. О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской Федерации / И. Ф. Гареев // Жилищные стратегии. – 2015. – Т. 2. – № 1. – С. 7-18. – DOI 10.18334/zhs.2.1.234.

[12] Спиридонов, С. П. Новые приоритеты государственной политики в жилищной сфере для улучшения качества жизни населения Тамбовской области / С. П. Спиридонов, О. П. Штанько // Вопросы современной науки и практики. Университет им. В.И. Вернадского. – 2021. – № 1(79). – С. 111-121. – DOI 10.17277/voprosy.2021.01.pp.111-121.; Тисленко, В. Д. Стратегические направления развития доступности жилой недвижимости для населения Красноярского края / В. Д. Тисленко, К. В. Чепелева, В. В. Пухова // Наука и бизнес: пути развития. – 2018. – № 12(90). – С. 130-135.

[13] Матвеева, Е. С. Динамика жилищных стратегий граждан с 2005 по 2017 годы / Е. С. Матвеева // Российское предпринимательство. – 2017. – Т. 18. – № 23. – С. 3799-3814. – DOI 10.18334/rp.18.23.38743.; Гасилов, В. В. Определение оптимальных стратеий участников рынка арендного жилья с применением теории матричных игр / В. В. Гасилов, Д. В. Польшиков, А. Б. Меньшенин // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Экономика и предпринимательство. – 2017. – № 1(14). – С. 6-12.

[14] Логинов, М. П. Российский ипотечный комплекс - стратегия развития / М. П. Логинов, О. Н. Логинова // Деньги и кредит. – 2010. – № 3. – С. 44-48.

[15] Показатель «Удельный вес введенной общей площади жилых домов по отношению к общей площади жилищного фонда).

[16] По показателю «ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения».

[17] Е. Гайдар.

[18] Микроперепись 2015 года (Росстат).

[19] Минстрой России. URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/15909 (дата обращения 14.10.2020).

[20] 2018 год.

[21] https://zen.yandex.ru/media/platina/v-ssha-bolee-50-naseleniia-investiruet-a-v-rossii-menee-1-kogda-

nashi-liudi-poumneiut-5ed61024d84b4b08fd79f3cd (дата обращения: 15.10.2021).

[22] https://macorp.ru/projects/proekt-zastroyki-territorii-gorokhovogo-polya

[23] https://magadanmedia.ru/news/1190062/

[24] https://dizo.49gov.ru/activities/reports/

[25] https://kolyma.ru/index.php?newsid=95462

[26] Бьярке Ингельс.


Источники:

1. Пилясов А.Н., Замятина Н.Ю. Суперорганизации в управлении Арктикой: исторический опыт и современная интерпретация // Полярные чтения на ледоколе «Красин». – 2019. – c. 160-173.
2. Зеляк В.Г. Пять металлов Дальстроя: история горнодобывающей промышленности Северо-Востока России в 30-50 гг. XX в. / Монография. - Магадан: Кордис, 2004. – 283 c.
3. Зеляк В.Г. Горнопромышленное освоение Северо-Востока России в 1930-1960-е гг.: «дальстроевская» и «совнархозная» модели // Вестник Томского государственного университета. – 2010. – № 341. – c. 95-98.
4. Пилясов А.Н. Закономерности и особенности освоения Северо-Востока России (ретроспектива и прогноз). - Магадан: СВКНИИ ДВО РАН, 1996. – 23-24(145) c.
5. Гальцева Н.В., Фавстрицкая О.С., Шарыпова О.А. Социально-экономическое развитие Магаданской области: ретроспективный анализ (1990-2018 гг.) // Вестник Северо-Восточного научного центра ДВО РАН. – 2020. – № 1. – c. 94-106. – doi: 10.34078/1814-0998-2020-1-94-106.
6. Стерник С.Г., Гареев И.Ф. Прогноз и рекомендации по развитию жилищной сферы как сектора российской экономики на основании итогов 2019 года // Жилищные стратегии. – 2020. – № 2. – c. 153-180. – doi: 10.18334/zhs.7.2.110597.
7. Гареев И.Ф. О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской Федерации // Жилищные стратегии. – 2015. – № 1. – c. 7-18. – doi: 10.18334/zhs.2.1.234.
8. Стерник C.Г. Инвестиционный анализ рынка недвижимости России (вводные теоретические положения) // Финансы и кредит. – 2009. – № 38(374). – c. 39-47.
9. Сычева И.И. Региональный рынок жилья России: формирование и реализация стратегии развития. - Berlin: LAP LAMBERT, 2017. – 216 c.
10. Пожилова И.В. Стратегический вектор развития жилищного рынка ЮФО // Региональная экономика. Юг России. – 2014. – № 1(3). – c. 99-104.
11. Пожилова И.В. Региональные аспекты развития жилищного рынка // Теория и практика современной науки. – 2015. – № 6(6). – c. 1011-1015.
12. Левин Ю. Цикличность развития жилищных рынков: переход к новой предпринимательской стратегии финансирования // Финансовый бизнес. – 2014. – № 6(173). – c. 12-16.
13. Лапин А.С. Инновационная концепция развития рынка жилищной недвижимости // Российское предпринимательство. – 2012. – № 20(118). – c. 123-128.
14. Коннелл-Варий Т., Берггрен Б., Макгоф Т. Рынки жилья и колебания в секторе ресурсов: Трансграничный сравнительный анализ // Устойчивость. – 2021. – № 16. – c. 8918. – doi: 10.3390/su13168918.
15. Фавстрицкая О.С. Модернизация жилищных рынков депрессивных северных регионов (на примере Магаданской области). / Монография. - Магадан: СВКНИИ ДВО РАН, 2017. – 151 c.
16. Махрова А.Г., Кириллов П.Л. «Жилищная проекция» современной российской урбанизации // Региональные исследования. – 2014. – № 4(46). – c. 134-144.
17. Гальцева Н.В. Предпосылки и перспективы реструктуризации экономики Магаданской области. - Москва: ООО «КомКнига», 2009. – 315 c.
18. Богданова Е.Н., Залывский Н.П. Курс на сбережение населения в Архангельской области: проблемы и перспективы // Региональная экономика: теория и практика. – 2015. – № 20(395). – c. 2-13.
19. Фаузер В.В., Смирнов А.В., Лыткина Т.С., Фаузер Г.Н. Городские агломерации в системе расселения Севера России // Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. – 2021. – № 4. – c. 77-96. – doi: 10.15838/esc.2021.4.76.5.
20. Фавстрицкая О.С. Модернизация жилищных рынков в депрессивных северных регионах (на примере Магаданской области). / Монография. - Магадан: ИП Жарикова, 2017. – 151 c.
21. Фавстрицкая О.С. Жилищные рынки регионов Крайнего Северо-Востока России: почему нет инвестиций? // Региональная экономика: теория и практика. – 2021. – № 4(487). – c. 665-692. – doi: 10.24891/re.19.4.665.
22. Лахно Ю.В. К вопросу о вовлечении населения в инвестиционный процесс на организованном рынке ценных бумаг России // Финансы и кредит. – 2015. – № 19(643). – c. 57-64.
23. Капитонова А.А., Кардаш Л.Ф., Джамаева С.Н. Сбережения населения как инвестиционный ресурс экономического развития территории // Экономика и управление народным хозяйством. – 2020. – № 11(13). – c. 47-53.
24. Широкова Е.А. Уровень благоустройства жилой среды как один из критериев привлекательности северного города // Экономика и управление. – 2018. – № 4(150). – c. 11-16.
25. Гальцева Н.В., Шарыпова О.А. Минерально-сырьевой комплекс Крайнего Северо-Востока России: перспективы и условия развития // Минеральные ресурсы России. Экономика и управление. – 2020. – № 4-5(173). – c. 64-68.
26. Балашова Н.В. Вахтовый метод организации работ: особенности применения // Экономика труда. – 2007. – № 4. – c. 459-474. – doi: 10.18334/et.8.4.112007.
27. Лексин В.Н. Новое отходничество и вахтовая организация труда в процессах депопуляции и заселения территорий // Регион: Экономика и Социология. – 2021. – № 3(111). – c. 133-153. – doi: 10.15372/REG20210306.

Страница обновлена: 10.08.2022 в 09:57:03