Отечественный и зарубежный опыт управления многоквартирными домами

Введение

В России проблема некачественного управления многоквартирными домами является очень острой уже на протяжении более чем 20-ти лет. Истоками этой проблемы можно считать приватизацию жилья гражданами, что привело к изменению отношений к собственности. Именно поэтому данная проблема актуальна как для России, так и для многих стран постсоветского пространства.

Специалисты уже долгие годы ищут ее решение, используя опыт зарубежных стран. В трудах таких авторов, как: Генцлер И.В., Лыкова Т.Б. [1,2], Журавлев Е.С. [3], Иванов К.А. [4], Кирсанов С.А. [5], Кицай Ю.А. [6], Ковалева Н.В., Бобыкина М.Ф. [7], Кудина С.А. [8], Меркулова А.В. [9], Моргунова Г.А. [10], Павлова Г.Г. [11], Панова О.И. [12], Самосудова М.В. [13], Старцев Д.В. [14], Сурвило Т., Камолс У. [15], Сыропятова С.Б. [16], Фомина Ю.А., Фомин Э.В. [17], Хенлог Эвелин [18], Ровенчак Т., Малиарчук В. [19], Шулепина С.А. [20], - а так же на таких зарубежных сайтах, как Community associations institute [21] и Community Association Managers International Certification Board [22] рассмотрены примеры зарубежного опыта управления многоквартирными домами в сравнение с отечественным, правовые аспекты, основные проблемы, пути их решения и возможность применения разных подходов для более эффективного управления многоквартирными домами. Однако, слепое копирование невозможно. Необходим глубокий анализ и поиск наилучших вариаций.

Целью данной работы является проведение обзора отечественного и зарубежного опыта управления многоквартирными домами.

Приватизация многоквартирных домов

Если говорить о многоквартирном жилье, то его история насчитывает уже более двух тысяч лет. Первые многоквартирные дома появились в Римской Империи. Были изданы законы, по которым свободным гражданам разрешалось владеть жилыми помещениями в «многосемейных» домах. Так же в те времена появился термин «кондоминиум» - совладение.

В Средние века дома с отдельными помещениями строились в городах-крепостях. Именно за счет строительства многоквартирных домов города в эпоху индустриализации разрастались. Такие дома, как правило, являлись доходными.

Отдельные квартиры в домах стали передаваться в собственность только в начале двадцатого века в Западной Европе. Так вернулось понятие «кондоминиумов». Владельцы доходных домов стали распродавать жилые помещения. Позже это стало распространяться на страны Латинской Америки, США, Канаду.

С 90-х годов кондоминиумы стали распространятся в странах бывшего социалистического блока (Польше, Чехии, Словакии) и странах СНГ. В это же время стало популярным продавать квартиры в строящихся домах. Такое строительство стало приносить большую прибыль своим застройщикам. До начала 90-х годов в вышеперечисленных странах – большей долей помещений в многоквартирных домах владело государство. Однако, при переходе к рыночной экономике страны Восточной Европы и бывшего СССР определили правовую основу преобразования отношений собственности в жилищной сфере, существенной частью которой стала приватизация занимаемых гражданами жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Целями приватизации во всех странах были:

• снижение расходов государственного бюджета на содержание многоквартирного жилищного фонда (при возложении бремени расходов на новых собственников);

• повышение эффективности управления жилищным фондом (путем передачи права принятия решений на «низовой» уровень);

• привлечение средств населения к улучшению состояния и условий проживания в многоквартирных домах (собственники имущества заинтересованы в улучшении его состояния и повышении рыночной стоимости);

• развитие рынка жилищных услуг (за счет демонополизации заказа на услуги, поскольку заказчиками становятся собственники каждого многоквартирного дома).

Обычные нормы процесса приватизации:

• квартиры передаются в собственность их нанимателям бесплатно (или по остаточной стоимости, составляющей 10-20% от рыночной);

• право льготной (бесплатной) приватизации может быть использовано гражданином только один раз [1].

Приватизация квартир дала возможность получить собственное жилье гражданам с разным достатком. В результате этого образовалась неоднородность собственников помещений и, как следствие, проблемы в управлении многоквартирным домом.

В странах Восточной Европы приватизация проходила по сходному сценарию. Соответственно, перед ними так же стояла проблема создания механизмов управления многоквартирными домами. Однако, некоторые из этих стран (Венгрия, Чехия) позволяли осуществлять приватизация квартир в доме только при условии образования в нем ассоциации, кондоминиума (товарищества собственников квартир), принимающей на себя ответственность за содержание многоквартирного дома. Как следствие, в этих странах осуществилось лучшее развитие процесса управления многоквартирными домами.

Так, возможность приватизации увеличило долю частной собственности в многоквартирном доме в разы. Например, в России процент приватизированных помещений от общего числа жилых помещений на 1990 год составлял 0,2%, на 2000 – 47%, а на 2014 – 79%. Более подробные данные представлены на рис.1.

Рисунок 1 Изменение процента приватизированных помещений от общего числа жилых помещений в России в период с 1990 года по 2014 год

Источник: Составлено автором на основе данных официального сайта Росстата. Режим доступа: http://www.gks.ru.

Из данного рисунка видно, что наибольший скачек в сторону увеличения доли приватизированных помещений произошел в 1990-1995 годах. Законодательство России и стран постсоветского пространства оказалось неподготовленным к подобным изменениям в жилищной сфере, что стало одним из главных недостатков.

Приватизация квартир во всех странах дала возможность получить собственное жилье гражданам с разным достатком. В результате этого образовалась неоднородность собственников помещений и, как следствие, проблемы в управлении многоквартирным домом.

Объект и субъект управления многоквартирными домами

За последние годы в России государство прилагает колоссальные усилия для решения данной проблемы, однако несовершенства еще остаются.

Так, например, в Жилищном Кодексе Российской Федерации отсутствует точная формулировка, расшифровывающая понятие «управление многоквартирным домом», не смотря на то, что данной теме посвящен целый раздел.

Что бы понять общности и различия в управлении многоквартирными домами в разных странах на сегодняшний день, начнем с определения объекта и субъекта данного управления.

В Российской Федерации согласно Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 25.03.2015) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме [1].

На Украине, а так же в некоторых других республиках бывшего СССР так же используется термин «многоквартирный дом» и имеет схожее определение.

А вот в странах Европы, Азии и Америки, как указывалось ранее, используется термин «кондоминиум», под которым понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, котором жилые и нежилые помещения находятся в собственности граждан или юридических лиц, а общее имущество - в их общей долевой собственности [1].

Так же законодательство данных стран устанавливает жесткие требования по обязательствам собственников помещений многоквартирными домами. Так, в Словакии и Чехии члены кондоминиума имеют право установить запрет на продажу квартиры собственника-неплательщика до погашения долга, либо обязать его продать квартиру «с молотка» и осуществить погашение долга за счет вырученных средств. Интересным фактом служит еще и то, что владельцы не считают несение обязательств – бременем, так как получают реальные результаты в результате обслуживания многоквартирного дома.

Еще одним отличием является то, что в странах Западной Европы и Америки дома принадлежат либо частным лицам, либо государству. В одном доме не может быть квартир с частной формой собственности и государственной. В России же найти многоквартирный дом с одной формой собственности практически невозможно, что создает определенные трудности в управлении.

Создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству является обязательным в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии. В таких странах, как Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Беларусь, Молдова, объединение собственников происходит на добровольной основе. Однако членство в уже созданном товариществе является обязательным для собственников жилья во всех странах, кроме Российской Федерации и Кыргызстана – единственных из зарубежных стран, где было принято решение о добровольности членства в товариществе [1].

Управление, как процесс, включает в себя два уровня:

- принятие решений;

- исполнение принятых решений.

Для осуществления этого процесса собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. В России в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации выделяется три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией [2].

Объектом при управлении многоквартирным домом являются жилые и нежилые помещения, общее имущество (которым управляют все собственники), а субъектом управления можно отнести как самих собственников помещений, а так же - управляющего (управляющую организации). В России в роле субъекта может выступать муниципалитет. В случае если собственники жилья не выбрали способ управления домом, за них это сделает муниципалитет.

Профессиональная деятельность по управлению многоквартирными домами

В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего – индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости [12].

В большинстве зарубежных стран (Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Чехии, Мексике, и других) управление многоквартирными домами рассматривается, как вид бизнеса (управляющий или управляющая компания получает вознаграждение от собственников помещений). Причем ответственность перед собственниками за содержание многоквартирного дома несет ассоциация (кондоминиум). Все главные управленческие решения принимает руководство ассоциация (кондоминиум). В России же роль правления и председателя ТСЖ находится много ниже.

В России, как в бывших республиках СССР довольно давно обсуждается вопрос о предъявлении специальных требований к управляющим организациям (управляющим), которые могли бы защитить собственников многоквартирных домов от ущерба и некомпетентности. Однако, данный вопрос по сегодняшний день остается открытым. Единственные требования, которые предъявляются к управляющей организации (управляющему) в России – при проведении муниципалитетом открытого конкурса по выбору управляющей организации (управляющего) для многоквартирного дома – не быть банкротом, не иметь задолженностей, не иметь правонарушений.

В отличие от России, во многих странах Европы и Америки активно развито страхование управляющей организацией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам многоквартирного дома. Наличие страхования повышает конкурентоспособность управляющих организаций (управляющих). Кроме того рейтинг повышается благодаря наличию сертификатов, подтверждающих профессионализм, опыт и стабильность.

Так, например, если рассматривать Германию, то там от управляющего требуют иметь высшее образование и квалификацию социального работника, инженера, экономиста или юриста. Также он должен уметь вести переговоры, разрешать конфликты, быть коммуникабельным и стрессоустойчивым.

Похожая ситуация обстоит и в Венгрии, там, согласно законодательству, управляющим может быть только лицо, прошедшее профессиональную подготовку либо закончившее специальные курсы.

Полезно рассмотреть опыт Польши, которая числе первых из государств бывшего социалистического лагеря перешла на управление в сфере управления ЖКХ, создав акционерное общество со 100-процентным государственным или городским капиталом [5]. Все виды коммунальных услуг были объединены в единую компанию, которая осуществляла все экономические и технологические процессы. Главными задачами, которые ставит перед собой Польша, - это оказание качественной услуги и обеспечение надежного функционирования всех объектов. Холдинг является акционерным обществом, однако его акции не распродаются на открытом рынке, а на сто процентов принадлежат государству. Так же в Польше очень качественно отработана система льгот, субсидий, кредитов, что привело к отсутствию такой проблемы, как неоплата услуг.

В Швеции широко развиты ассоциации квартиросъемщиков. Они имеют свою штаб-квартиру, отделения на региональном и местном уровнях. Численность некоторых из таких ассоциаций достигает сотен тысяч, что заставляет правительство считаться с их мнением. Они следят за качеством и ценами предоставляемых коммунальных услуг, защищают свои права, ведут переговоры с властями. Так же интересным явлением в Швеции является наличие Жилищного суда. Иски организациям в сфере жилищно-коммунального хозяйства от простых жителей там является обычным делом.

Большинство зарубежный стран в управлении многоквартирными домами следуют двум основным принципам: пообъектность и ориентированность на клиента.

Принцип пообъектности выражается в том, что управление каждого многоквартирного дома осуществляется как отдельного объекта, с учетом его характеристик и качеств.

Принцип ориентированности на клиента направлен на удовлетворение запросов собственников жилья, как клиентов.

Так же в странах Европы довольно часто применяются две модели, позволяющие уменьшать коммунальные платежи: «скидки» и «амортизация». «Скидки» - подразумевают под собой выбор тех услуг, в которых нуждаются жильцы. В соответствии с выбранными услугами и рассчитывается квартплата. «Амортизация» предполагает зависимость платы от отношения к своему жилью. Чем бережнее вы относитесь – тем меньше платите.

Анализируя примеры управления многоквартирными домами за рубежом, можно сказать, что наиболее часто применяющаяся практика управления многоквартирными домами в зарубежных странах – это создание объединения (кондоминиума), которое действует на первом уровне, то есть принимает решения, а исполнение принятых решений доверяет управляющей организации (управляющему) на основании договора (второй уровень).

При использовании такого подхода функции управления многоквартирными домами будут распределяться.

Товарищество обеспечивает участие собственников помещений в управлении многоквартирным домом, отвечая за:

• согласование интересов собственников;

• принятие общих решений в отношении целей управления, размеров общих расходов;

• аккумулирование средств на содержание дома на расчетном счете товарищества – юридического лица;

• выбор управляющей организации по принципу оптимального соотношения цена/качество;

• заказ конкретного объема и качества услуги управления/работ по обслуживанию, контроль за исполнением договоров с оплатой управляющему/исполнителям «по результату»;

• эффективный контроль за исполнением договора управления (качества обслуживания) через постоянно действующий орган управления товарищества – правление [1].

Управляющая организация отвечает за исполнение следующих функций управления:

• оценка технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах/модернизации;

• текущее и перспективное планирование работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному;

• подготовка предложений для собственников:

– по вариантам осуществления обслуживания и ремонтов с оценкой финансовых затрат и их эффективности/окупаемости;

– по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;

• организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контроль за их работой;

• заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством;

• работа по обеспечению сбора платежей и др. [1].

Главным преимуществом создания товарищества собственников жилья является контроль расходов на содержание общего имущества, а целью привлечения управляющей организации к управлению многоквартирным домом – снижение издержек. Именно поэтому данный способ управления можно считать наиболее выгодным и эффективным, следовательно, его можно назвать лучшим на сегодняшний день.

наиболее часто применяющаяся практика управления многоквартирными домами в зарубежных странах - это создание объединения (кондоминиума), которое действует на первом уровне, то есть принимает решения, а исполнение принятых решений доверяет управляющей организации (управляющему) на основании договора (второй уровень).С нашей точки зрения, данный подход будет являться самым оптимальным и для России.

Вывод

Опыт зарубежных стран показывает, что наиболее выгодным и действенным способом управления является создание товарищества собственников жилья, которое берет на себя ответственность за принятие решений, а исполнительную часть доверяет управляющей компании. С нашей точки зрения, данный подход будет являться самым оптимальным и для России. Однако в нашей стране большая часть собственников предпочитает задачу управления своим имуществом полностью возлагать на управляющую организацию.

[1] Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

[2] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.08.2015)