Реализация инновационных проектов строительства экожилищной недвижимости на территориально-региональном уровне

Введение

Высокая ресурсо-, энергоемкость российской экономики, в том числе строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, практически лишает отечественную строительную отрасль конкурентных возможностей на мировом рынке (Крыгина, Гусакова, 2011; Крыгина, Севрюкова, 2011; Крыгина, 2013), а также ставит под угрозу решение одной из приоритетных государственных задач обеспечения граждан РФ доступным и комфортным жильем (Сиразетдинов, Гареев, 2010; Бесхмельницын, 2005; Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014; Сиразетдинов, 2011).

В современных условиях, особенно на фоне кризисных и санкционных процессов, осложняющих финансовую ситуацию, наша страна оказалась не готовой по своим показателям в сфере энерго-, реурсосбережения достойно конкурировать в едином европейском и мировом экономическом процессе. Тем не менее, за последнее время накоплен определенный опыт и сложилось несколько конкретных общенациональных направлений энергосберегательной политики, как на общегосударственном, так и на региональном уровне [1]. Если говорить об инновационных изменениях для предприятий строительной отрасли, особо актуальных на текущий момент – это постепенный переход традиционного строительства на «зеленое» строительство (Green Building) [2]. Однако практическая реализация данных проектов в настоящее время осложнена спецификой и масштабностью таких проектов, а также отсутствием мотивации застройщика и потребителей в таких проектах.

Поэтому основной целью данной работы является разработка организационно-экономических подходов к воспроизводству объектов экожилищной недвижимости на территориально-региональном уровне на основе анализа опыта реализации экопроектов в регионах России.

«Зеленое» строительство как инструмент реализации инновационных воспроизводственных процессов жилищной недвижимости

Green Building – это строительство зданий нового типа, характеризующихся энергоэффективностью и экологичностью, которые должны удовлетворять следующим требованиям:

- рациональное использование возобновляемых ресурсов (энергии земли, воды, ветра и др.),

- минимизация отрицательного воздействия объектов эконедвижимости на окружающую среду, как в процессе строительства, так и эксплуатации, безопасная утилизация здания,

- обеспечение комфортных условий для проживания людей [3].

Основные задачи, решаемые посредством «зеленого» строительства:

- создание рынка доступного жилья для групп населения с различным уровнем доходов;

- сокращение совокупного (за полный жизненный цикл объекта недвижимости) негативного воздействия строительной деятельности на здоровье населения и окружающую среду (Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014; Бенуж, Подшиваленко, 2014), достигаемое за счет применения инновационных технологий и организационно-экономических подходов;

- повышение производительности организационно-производственной строительной системы и создание новых рабочих мест в строительной индустрии;

- повышение эффективности капитальных вложений в экоустойчивое строительство, сокращение эксплуатационных затрат для объектов жилищной недвижимости;

- снижение нагрузки на региональные энергетические сети, повышение надежности их работы и др. (Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014; Сергиенко, Подколзин, 2010).

Исходя из этого, проблема повышения эффективного использования энергии и совокупных природных ресурсов на всех этапах технологического цикла - добычи, транспортировки, генерации и потребления энергоресурсов - становится одной из главных задач, как для всей экономики в целом, так и для строительной отрасли, потребляющей значительную часть топливно-энергетических ресурсов [4].

Эффективное функционирование российской экономики возможно только за счет развития инновационного потенциала в строительной сфере в условиях энерго-, ресурсосбережения и экологичности [5].

Вместе с тем, проведенный автором анализ (Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014) позволяет сделать вывод, что в настоящее время имеются значительные неиспользованные резервы в части экономики, организации и управления энерго-, ресурсосбережением и экологизацией при воспроизводстве объектов недвижимости на территориальном уровне, отсутствует разработанная методология по данной проблематике.

В связи с вышеизложенным, была предложена научная концепция эффективного использования тепло-энергоресурсов (ТЭР) и обеспечения экологической безопасности на территориально-региональном уровне предприятиями инвестиционно-строительных комплексов, за счет обеспечения инновационных решений, как в процессе строительства, так и при эксплуатации объектов недвижимости (Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014).

Важность данных исследований предопределяет создание в России нового сегмента рынка эконедвижимости и формирование в нем устойчивого спроса.

Специфика реализации проектов эконедвижимости

В современной России экопроекты уже успешно заявили о себе на рынке жилой недвижимости - жилой комплекс «Экодолье Оренбург», «Жилой квартал Мичуринский», поселок «Новые Вешки» и т.п. (Грабовый, Беляков, 2015).

В то же время, необходимо отметить, что экопроекты имеют ряд специфических особенностей. Эконедвижимость, застраиваемая на территориях региона, характеризуется масштабностью проектов (экопоселки, экопарки и т.д.), а также большим разнообразием сооружаемых объектов, включая промышленные, жилищно-гражданские, социально-бытовые, транспортные и прочие здания и сооружения инфраструктуры (Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014). В свою очередь, для них характерно неравномерное распределение работ в пределах территории строительства, применение разнохарактерных экоматериалов и конструкций, использование сложного оборудования, участие большого числа субподрядных организаций.

Кроме того, необходимо отметить, что крупные проекты, такие, как экопарки и т.д., сразу застраиваются на больших по площади участках с длительным периодом времени. Ввод в эксплуатацию их осуществляется постепенно, по мере их готовности, период окончания всего проекта от 10 до 20 лет.

Однако общим для них является то, что все однородные и неоднородные объекты эконедвижимости объединены одной конечной целью и их возведение осуществляется комплексно, как правило, на определенной территории (зоне) с выделением модулей, таким образом, чтобы не вносить дискомфорт в повседневную жизнь населения (Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014).

Вышеупомянутые особенности вызывают необходимость корректировки организационно-экономической стратегии реализации экопроектов и показывают безальтернативность использования поточного метода производства работ на объектах строительства (Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014).

Анализ экопроектов позволяет классифицировать их следующим образом.

1. Классификация проектов по цели реализации

1.1.Инвестиционные проекты (ИП) - проекты, направленные на:

ü снижение себестоимости (количественно определенное снижение переменных или постоянных затрат);

ü повышение качества выпускаемой продукции (повышение цены реализации и конкурентоспособности продукции);

ü увеличение объемов выпуска продукции (увеличение загрузки существующих или создание новых производственных мощностей без изменения текущего ассортимента производимой строительной организацией или консорциумом продукции) (Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014);

ü расширение ассортимента производимой строительной организацией или консорциумом продукции.

1.2. Создание СП и покупка активов - проекты по приобретению долей в существующих или новых имущественных комплексах.

1.3. Проекты по поддержанию основных производственных фондов (ППОФ) - направлены на сохранение текущего уровня производства и повышение надежности работы оборудования. ППОФ могут быть обязательными (направленными на выполнение ремонтных работ, предписанных государственными органами) и вынужденными (направленными на замену и приведение основных производственных средств к нормам эксплуатации).

В свою очередь, ППОФ можно классифицировать так:

ü выполнение работ по ремонту основных средств;

ü приобретение оборудования и запчастей для замены изношенных;

ü приобретение основных и вспомогательных материалов на ремонты;

ü диагностические исследования;

ü техническое перевооружение

ü приведение технологических производств в соответствие с требованиями норм и правил промышленной безопасности, в том числе:

ü технологические установки,

ü объекты инфраструктуры,

ü транспорт,

ü энергетическое оборудование,

ü системы управления,

ü природоохранные мероприятия,

ü системы экономической, информационной и антитеррористической защиты.

1.4. Корпоративные Программы (КП) - однотипные проекты, реализуемые на нескольких Предприятиях Консорциума, объединенные в единую программу. Проекты, входящие в КП, могут быть направлены на:

ü снижение административных затрат;

ü повышение эффективности управления производством, логистикой, продажами;

ü создание информационных систем;

ü другие.

2. Классификация проектов по охвату Дирекций-Подрядчиков:

2.1. Невзаимосвязанные инвестиции - требуют вложения инвестиционных средств на предприятии/предприятиях одной Дирекции и не приводят к необходимости реализации проектов на предприятиях других Дирекций;

2.2. Взаимосвязанные инвестиции - проекты, реализация которых требует вложения инвестиционных средств на предприятии/предприятиях, входящих в зону ответственности двух или более Дирекций.

3. Классификация экопроектов по объему требуемого финансирования.

3.1. Проекты по поддержанию основных производственных фондов:

ü низко- и среднебюджетные - до 400 млн. руб. включительно (без НДС);

ü крупнобюджетные - свыше 400 млн. руб. (без НДС).

3.2. Инвестиционные проекты, Корпоративные Программы и проекты по созданию СП и покупке активов:

ü низкобюджетные - до 200 млн. руб. включительно (без НДС);

ü среднебюджетные - от 200 до 400 млн. руб. включительно (без НДС);

ü крупнобюджетные - свыше 400 млн. руб. (без НДС).

Рассмотрим специфику реализации проектов жилищной эконедвижимости на примере застройки экопарка – жилого комплекса «Светлый», осуществляемой организационно-производственным консорциумом «XXI век» в Пестречинском районе Республики Татарстан. Республика Татарстан неслучайно выбрана в качестве одной из пилотных площадок по реализации проектов экожилья, учитывая то внимание, которое уделяется вопросам обеспечения граждан доступным и комфортным жильем на региональном уровне (Гареев, 2011).

Целями данного проекта являются:

- развитие строительства за счет внедрения инновационно-технологических решений;

- осуществление передислокации земельно-имущественного комплекса за счет создания эффективной инфраструктурной сети;

- поддержание экологических требований окружающей территории;

- удовлетворение потребности в жилье быстро растущего городского населения г. Казани, обеспечивая привлекательность сферы услуг для экопоселения.

В рамках экопарка - ЖК «Светлый» - осуществлялась реализация различных типов проектов, как по цели, так и по объему требуемого финансирования, а именно: инвестиционные проекты; проекты по поддержанию основных производственных фондов (работы, связанные с эксплуатацией объектов социально-бытового и культурного назначения и жилищного фонда); корпоративные проекты (однотипные коттеджные здания и таун-хаузы); проекты, связанные с покупкой активов.

Все запланированные экообъекты инвестиционно-строительного проекта (ИСП) должны быть реализованы в течение 10 лет (до конца 2020 г.). Проектная численность жителей экопоселка – 30 тыс.чел. 40% живущего населения экономически активное; приток/отток трудоспособного населения за счет г. Казани. Распределение по видам транспорта: автомобили – 30%, общественный транспорт – 50% и другие – 20%; основное движение на центральном транспорте, внутри поселка - поездки на электромобилях.

Основные показатели генерального плана застройки:

ü площадь отведенной территории - 500 га;

ü площадь участков жилой застройки - 390 га (78%);

ü земельные участки - 0,08-0,09 га (средняя площадь 0,087 га) (всего 4500 участков);

ü население -15750 чел. (гостей - 3150 чел.);

ü площадь озеленения (ландшафтно-рекреационная зона) - 15 га;

ü площадь основных дорог и площадок для стоянки автотранспорта – 80 га.

Состав зданий и сооружений строящегося жилого комплекса:

· внешняя автодорога, главная, жилые, второстепенные улицы с проезжей частью и подъезды к жилым домам;

· жилые дома 12 типов;

· центр административно управления;

· детский сад на 142 мест;

· средняя школа на 2048 учащихся;

· комбинат бытового обслуживания (КБО);

· поликлиника на 278 посещений в смену;

· универсальные торговые комплексы 2 шт.;

· зоны отдыха с водоемами;

· физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК);

· спортивное ядро: теннисные корты открытые, площадки для настольного тенниса и бадминтона;

· детские игровые площадки - по индивидуальным проектам; гаражно-ремонтный бокс и склад эксплуатационной зоны; гостевые автомобильные парковки; трансформаторные подстанции, газораспределительный пункт

· противопожарные резервуары - по индивидуальному проекту.

В таблице 1 представлены характеристики основных типов объектов жилой недвижимости.

Проектирование поселка велось с разбивкой на пусковые комплексы из расчета 20-25 участков.

Важно отметить, что при строительстве экопоселка использована стратегия комплексного развития территории, позволяющая избежать проблем отсутствия социальной и транспортной инфраструктуры в районах новостроек.

Таблица 1

Типы жилых домов, возводимых в ЖК «Светлый»

Архитектурно-планировочные решения зданий скомпонованы для проживания одной семьи.

Фундаменты зданий выполняются железобетонными сборными из фундаментных панелей, устанавливаемых на уплотненную щебеночную подушку с заложением ниже глубины промерзания. Основанием под пол подвала служит бетонная подготовка толщиной 100 мм.

В качестве основных несущих конструкций приняты наружные и внутренние несущие стены, на которые опираются перекрытия и стропильные фермы. В подвале стены выполняются из ребристых железобетонных панелей производства ОАО Девелоперская корпорация "Антей". В надземной части здания — каркасные панели с обшивкой OSB или фанерой. Наружные стены с эффективным утеплителем.

Пространственную жесткость здания обеспечивают:

- жесткое крепление низа ограждающих конструкций к основанию;

- жесткий диск перекрытия, образованный совместной работой конструкций перекрытия.

Использование в качестве несущих конструктивных элементов деревянного каркаса здания, энергоэффективных стеновых панелей с утеплителем существенно повышают экологические и энергосберегающие характеристики зданий. Это позволяет реализовать концепцию здорового жилища [6] и его основные принципы:

- здоровье жильцов;

- эффективное использование ресурсов;

- ответственный подход к окружающей среде;

- экономия энергии;

- экономическая доступность.

С точки зрения строительных технологий, оптимальным вариантом используемых конструкций при этом являются деревянно-каркасные технологии. Строительство домов с деревянным каркасом является экологически рациональным решением. Дерево - воспроизводимый природный ресурс, который при правильном возобновлении и применении, повышает качество жизни, поддерживает природное равновесие и способствует развитию экономики.

Использование деревянно-каркасных технологий позволяет существенно сократить эксплуатационные затраты, в частности расходы на отопление и горячее водоснабжение (ГВС) (см. табл. 2).

Таблица 2

Сравнение эксплуатационных затрат по типам зданий (расходы на отопление и ГВС)

Рассмотренный практический опыт реализации проектов экожилищного строительства показывает безальтернативность комплексного корпоративного подхода к решению вопросов организационно-экономической устойчивости ИЭУП (инвестиционно-строительных экоустойчивых проектов) с учетом ранее обозначенной их сложности и специфичности.

Сценарный подход к реализации экопроектов

Для реализации проекта были разработаны сценарии его осуществления.

Сценарий 1.

Строительство жилого комплекса осуществляется в течение 10 лет силами и средствами ОАО Девелоперская корпорация «Антей» с привлечением на конкурсной основе организаций по строительству инженерной инфраструктуры. В первые три года строительства использование средств на строительство инженерной инфраструктуры осуществляется пропорционально строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов, а также их продажам, при этом качество оставшейся от застройки земли не улучшается, а остается неизменным. В этом случае неразвитость инженерной инфраструктуры на землях, свободных от строительства домов, дает возможность инициатору проекта в любой момент времени прекратить реализацию проекта в рамках, предусмотренных ТЭО, и начать продавать участки частным инвесторам, однако будет постоянный недостатку мощностей по электроэнергии, воде, канализации и т. д. Эта ситуация не имеет большой перспективы вовлечения в строительство представителей регионального малого бизнеса из-за неподготовленности территории и может привести к «долгострою». Также неразвитость коммуникаций ведет к «застыванию» стоимости земли на низком уровне и ее непривлекательностью к дальнейшей эффективной продаже по участкам. А если такая возможность и будет реализована, то может произойти развитие событий, когда нарушится градостроительная концепция, предусмотренная генпланом. Такой сценарий имеет право на жизнь. Для инициатора проекта он имеет минимальные риски, но возникают проблемы завершения строительства жилого комплекса в рамках, предусмотренных генпланом застройки. Такая концепция реализации проекта может быть отвергнута властями РТ.

Сценарий II.

Строительство жилого комплекса осуществляется в течение 10 лет. В первые три года реализации проекта привлекаемые средства тратятся не пропорционально построенным и проданным жилым домам. В течение трех лет строятся 650 жилых домов, а коммуникациями пронизывается вся территория жилого комплекса. При этом стоимость земли с выполненными коммуникациями будет достаточно высокой, но и затраченные на инженерную инфраструктуру средства будут очень значительными. Возникнет ситуация, когда обслуживание кредита за счет проданных домов будет невозможным, тогда реальным сценарием развития событий становится ситуация, когда обслуживание и возврат долга можно будет осуществить от продажи не жилых домов, а участков по цене значительно ниже, если бы на них стояли жилые дома. Такой сценарий также ведет к разрушению градостроительной концепции, когда собственники земли сами решают какие дома строить (по энергоемкости). Из-за частного подхода к строительству жилого дома архитектурная привлекательность жилого комплекса упадет, не будет хватать энергетики, так как дома будут строиться не в соответствии с генеральным планом, а с учетом предпочтений частного инвестора. Такая концепция строительства еще более уязвима, т.к., скорее всего, она не будет поддерживаться не только властями Республики Татарстан, но и инвесторами.

Сценарий III.

Строительство жилого комплекса осуществляется в течение 10 лет. В первые три года средства на его строительство направляются следующим образом:

ü 100% финансирования направляется на строительство 650 жилых домов, обеспеченных полностью всеми инженерными инфраструктурными сооружениями;

ü около 65% финансирования от стоимости всех инженерных инфраструктурных сооружений направляется в развитие перспективных территорий жилого комплекса, что дает заметный рост стоимости земли на неосвоенных территориях, а также ослабляет бремя финансовой нагрузки по обслуживанию долга перед банком. Начиная с четвертого года реализации проекта, часть средств, полученных от его реализации, идет на погашение долга и % на его обслуживание. К концу пятого года реализации проекта наступает полный возврат задолженности банку, а в седьмом году реализации проекта, за счет средств, полученных от продаж жилых домов, финансируется оставшаяся часть коммуникаций, а именно 35% от их стоимости. Таким образом, к концу седьмого года можно продолжить строительство жилого комплекса, получая максимальную выгоду от реализации проекта, а можно продавать бизнес по частям представителям бизнеса региона, но в рамках утвержденного генерального плана и предусмотренной градостроительной концепции, получая меньшую выгоду. Можно продать оставшуюся часть бизнеса крупному корпоративному покупателю, получая еще меньшую выгоду, но получая быстрые средства для вложений в более выгодные проекты, если такие к тому времени будут.

Третий сценарий самый предпочтительный, т.к. развивается в строгом соответствии с целями и задачами бизнес-плана и технико-экономическим обоснованием проекта и должен устраивать представителей банков, властей региона и иметь минимальные риски и максимальную доходность, как для бизнеса, так и бюджетов различных уровней.

Основные плановые и фактические показатели реализации 1-й очереди экопарка следующие:

Э_k=24,5 млн.руб.;

R_z = 18,7%,

P_j = 76% (при норме 75%);

Z_k= 28% (при норме 25%).

Таким образом, превышение фактических критериальных показателей - внедрения новшеств (инноваций) от капвложений при реализации ИСЭУП и ключевого показателя капиталоотдачи Z_k, характеризующего эффективность использования капитальных вложений, а также их отдачу в результате увеличения объема вводимых в эксплуатацию экообъектов, - над проектными позволяет говорить об организационно-экономичекой надежности данного экопроекта и перспективности использования его в дальнейшем в качестве типового.

Первоочередные мероприятия территориального инвестиционно-строительного комплекса по реализации проектов «зеленого» строительства

Задача согласования противоречивых интересов основных участников финансирования реализации инвестиционно-строительных экоустойчивых проектов (ИСЭУП), организации и управления их взаимодействием в соответствии с общими целями и интересами наиболее оптимально может быть реализована путем создания организационно-производственного консорциума (далее – консорциума) (Крыгина, Грабовый, Кириллова, 2014).

Основными инструментами организационного механизма системы экологической оценки данного проекта являются: экологическое нормирование, экологическая стандартизация и техническое регулирование, оценка воздействия на окружающую природную среду; экологическая экспертиза; экологическое лицензирование и сертификация; экологический аудит; экологический мониторинг; экологический контроль.

Ниже приведен анализ основных технологических блоков необходимых работ, объединенных в модули в целях удобства последующего моделирования организационно-технологических решений для основных форм территориального воспроизводства экожилой недвижимости в регионе. Комплекс работ (модуль) № 1. Преддоговорная работа.

Этот комплекс работ включает определение консорциумом потребностей в работах и услугах территориального инвестиционно-строительного комплекса (ТИСК) по классам экообъектов недвижимости, составу и срокам работ, согласование инвестиционных планов с контрагентами, перечней "внешних" проектов и их заказчиков, графиков заключения договоров на очередной плановый период.

Комплекс работ (модуль) № 2. Подготовка и заключение договоров с участниками реализации проекта, трудовых соглашений (контрактов) с будущими владельцами (арендаторами) экожилья.

Данный комплекс работ включает тендерные процедуры, выбор участников проекта, подготовку и заключение необходимых договоров, соглашений и контрактов по комплексу работ, определенных модулем 1.

Комплекс работ (модуль) № 3. Организация и планирование выполнения работ по заключенным договорам.

На данной стадии проводится комплексное планирование исполнения обязательств, вытекающих из заключенных договоров, включая:

а) определение состава и последовательности работ, в т.ч. работ, выполняемых функциональными структурными подразделениями ТИСК;

б) составление плана-графика работ с определением исполнителей, включая внешних исполнителей, в том числе зарубежных;

в) разработка сметы расходов по каждому экообъекту недвижимости с определением источников и графика финансирования расходов;

г) определение потребностей в материально-технических и ин­формационных ресурсах с уточнением источников их обеспечения.

Комплекс работ (модуль) № 4. Подготовка рабочих структур и исполнителей к выполнению работ по договорам.

Данный комплекс работ включает:

а) закрепление объекта за соответствующими целевыми структурными подразделениями, назначение Руководителей проектов, а также закрепление функциональных структурных подразделений;

б) установление Задания на выполнение работ целевому структурному подразделению, а на его основе - Заданий на выполнение работ функциональных структурных подразделений;

в) доведение вместе с Заданием на выполнение работ целевому структурному подразделению сметы и графика финансирования расходов по выполнению установленного объема работ, а также порядка материально-технического обеспечения;

г) согласование формата и периодичности предоставления отчетов о выполнении работ, расходовании средств и материально-технических ресурсов;

д) организация работы Объединенных рабочих целевых структур по управлению проектами (ОРЦСУП),

е) разработка Плана действий ОРЦСУП по реализации проектов.

Комплекс работ (модуль) № 5. Организация строительства и координация выполнения работ по каждому экообъекту в соответствии с заключенными договорами.

Содержание работ на этом этапе индивидуально для каждого объекта и определяется применительно к укрупненному составу работ.

Комплекс работ (модуль) № 6. Финансирование работ.

Финансирование работ осуществляется на основании сводного бюджета проекта по управлению объектами застройки жилой недвижимости в соответствии с доведенной сметой и графиком финансирования расходов по объектам.

Комплекс работ (модуль) № 7. Материально-техническое обеспечение работ.

Материально-техническое обеспечение производится в соответствии с планом, доведенным в составе Задания на выполнение работ целевому структурному подразделению.

Комплекс работ (модуль) № 8. Контроллинг и контроль, учет, отчетность и анализ, корректировка планов выполнения работ по договорам.

Этот комплекс работ предусматривает ведение учета и предоставление отчетности о выполнении работ, контроль работ, анализ и корректировку планов выполняемых работ.

Комплекс работ (модуль) № 9. Отчет перед инвесторами и собственником жилой эконедвижимости.

В зависимости от специфики и класса объектов, находящихся в управлении, выполняемых на них работ и оказываемых услуг, отчету подлежат обязательства по переданным в эксплуатацию и управление экообъектам.

Комплекс работ (модуль) № 10. Заключительные работы.

Заключительные работы предусматривают выполнение задач, связанных с закрытием Договоров между участниками консорциума, исполнителями и заказчиками (в том числе выполнения окончательных расчетов), подготовку и сдачу в установленном порядке паспортов на экожилье управляющей компании.

Содержание указанных выше комплексов работ (модулей) определяет распределение функций между структурными подразделениями ТИСК.

Основным методом организации работы ТИСК является метод проектного управления, в соответствии с которым вся деятельность участников системы должна быть подчинена целям подготовки и реализации конкретных касающихся управления объектами недвижимости проектов «зеленого строительства» - инновационных проектов экожилья. Соответственно технология и организация работ должны строиться исходя из состава и последовательности выполнения работ по подготовке и реализации проектов (в т.ч. инвестиционных) с учетом особенностей различных фаз жизненного цикла (прединвестиционная, инвестиционная, эксплуатационная фазы и фаза послеинвестиционных исследований типов и классов проектов).

Независимо от типа проекта все они выполняются в соответствии со следующей универсальной последовательностью работ в рамках единого инновационно-технологического цикла.

Проекция разработанных модулей по организации управления конкретными объектами жилой недвижимости потребует учета по крайней мере следующих требований:

1. Необходимость рассмотрения сложных многопеременных связей, как следствие специфики объекта управления, находящегося в пользовании множества жильцов с различными интересами, амбициями, планами, доходами, составом смет и др.

2. Учет нелинейности зависимостей между переменными, выражающийся, к примеру, в совершенно несравнимом уровне затрат для поддержания нормального функционального режима на экообъектах разного класса.

3. Рассмотрение различных возможностей и путей решения проблем организационного управления, имея в виду объективно присущее хозяйственным процессам в рыночной экономике свойство «эквифинальности».

4. Учета динамичности условий функционирования, отражающей не только объективно обусловленные изменения и ценовые факторы, но и моду, и вкусы, и предпочтения пользователей экожилья.

Многовариантность методов решения комплекса задач по организации управления жилой недвижимостью объективно приводит к необходимости разработки аппарата, предназначенного для рационального разрешения «узлов напряженности». В качестве такого аппарата могут выступать методы и средства проектирования технологии управления, а точнее одного из ее направлений - технологии решения ситуационных задач управления. Сложность операционных цепей процессов ситуационного управления, мно­жество признаков и типов ситуаций, возможность возникновения последних на каждой стадии управления, в каждой подсистеме внешней и внутренней среды ТИСК, в каждом компоненте этой среды, во взаимодействии компонентов - все это приводит к чрезвычайно большой размерности задачи разработки и реализации на практике технологии решения ситуационных задач управления. Поэтому решение подобной задачи может быть осуществлено только с использованием компьютерных систем.

Практика показывает, что необходимо разрабатывать не одну общую, а совокупность управленческих технологий, соответствующих не только формальному (по источнику возникновения) и содержательному признакам ситуации, но и их разнообразию в рамках трех режимов функционирования ТИСК: реализации заданной программы; развития организации; переходных процессов. Очевидно, определенная технология свойственна и разрешению тех ситуаций, которые, не будучи разрешены вовремя, переходят в класс более сложных, или надобность в разрешении которых со временем отпадает. Более того, в рамках каждой технологии, характерной для определенной ситуации, существуют локальные технологические процессы, посредством которых осуществляются информационные процессы (переработка информации, ее фиксация и пр.) и вырабатываются решения и воздействия (распорядительство, мотивация и пр.).

Перспективы реализации политики энерго-, ресурсосбережения и экологичности в строительной отрасли

Внедрение в нашей стране практики «зеленого строительства» должно привести к повышению энергоэффективности в секторе «недвижимость и строительство». Обеспечить годовую экономию в размере приблизительно 180 млн. тонн условного топлива, что составляет 13% совокупного объёма энергопотребления по всем секторам в 2030 г., и сокращение объёма выбросов парниковых газов на 205 млн. тонн (СO₂), что составляет 7% совокупного объёма выбросов в России в 2030 г. Внедрение этих мер потребует инвестиций в размере более 70 млрд. евро, но в сумме обеспечит 190 млрд. евро экономии за период до 2030 г.

Как представляется, этого можно достичь за счет реализации следующих мероприятий:

· установка термостатов и счетчиков теплоты;

· улучшение теплоизоляции существующего жилого и нежилого фонда;

· модернизация жилых зданий;

· строительство более энергоэффективных новых зданий.

Как известно, Российское правительство поставило стратегической целью снижение энергопотребления на 40% к 2020 году. И очевидно, что главной причиной, почему Россия использует более чем в 2 раза большее по объему количество энергии для производства долларового эквивалента стоимости (Валового Национального Продукта), нежели США, и в 3 раза большее, чем Европа, является расточительное потребление энергии, её неэффективное использование.

Это невозможно осуществить без применения принципиально новых технологий, новых современных приборов, оборудования, их систем. Необходимо, как минимум, знать о существовании возможности и эффективности их использования в тех или иных условиях. Такими приборами и оборудованием необходимо не только оснастить всевозможные объекты, но и ввести в эксплуатацию, обеспечить их бесперебойное функционирование (управлять ими, вовремя проводить техническое обслуживание, поверки, ремонт, модернизацию).

Один из способов повышения энергоэффективности - строительство новых многоквартирных домов с высоким классом энергоэффективности, Используемые в настоящее время два механизма, на которые возлагали большие надежды, не работают:

- энергосервисный контракт (предусмотрен федеральным законом РФ от 23.11.09 №261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергоэффективности..»);

- договор Концессии (предусмотрен федеральным законом РФ от 21 07.05 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»).

В существующем виде энергосервисный контракт даже теоретически неприменим к строительству новых объектов. Не имея возможности возвратить дополнительно затраченные средства на более высокую энергоэффективность строящегося объекта, застройщики лишаются стимула к внедрению энергосберегающего оборудования, функционирующего на основе энергоэффективных технологий.

Поэтому должен быть разработан механизм, который учитывал бы интересы частного бизнеса, был для него прозрачным и понятным, исключал коррупционную составляющую. Одновременно с этим следует учесть возможность введения санкций по отношению к недобросовестным инвесторам.

Необходимо разработать предложения по модернизации существующего механизма при изменении нормативных правовых актов с целью повышения энергоэффективности и качества предоставляемых услуг в соответствии с требованиями СНиП.

Нормативные правовые акты должны предусматривать:

- возможность введения определенных санкций в отношении эксплуатирующих организаций, игнорирующих требования к энергосбережению (ресурсосбережению);

- нормативы энергоэффективности по новому строительству с учетом обязательного применения энергоэффективных технологий;

- возможности возврата средств, вложенных в повышение энергоэффективности, за счет последующей экономии ресурсов;

- приборное измерение объемов потребления энергоресурсов в многоквартирных домах с проектным потреблением тепловой энергии не менее 0,2 Гкал/час;

- требования к обязательности осуществления дистанционного съема данных с приборов учета энергоресурсов и их объединения в общую информационную систему;

- изменение статуса данных первичных измерений приборов учета энергоресурсов - они должны являться открытой информацией с точки зрения выполнения статистических расчетов на их основе и аналитических изысканий.

Кроме этого, необходимо разработать и утвердить механизм поощрения застройщиков за достижение более высоких показателей энергоэффективности зданий, чем это требуется согласно действующих нормативных документов.

Создать возможность применения энергосервисного контракта для вновь создаваемых объектов (в том числе и многоквартирных домов) путем внесения изменений в законодательство и разработки методики расчета базового энергопотребления для еще не существующих объектов.

Реализовать пилотный проект в одном из муниципальных образований с целью проверки и отработки новых механизмов, которые будут заложены для законодательного закрепления.

С этой целью предлагается создание федеральной сети центров энерго-, ресурсоэффективности (ФСЦЭРЭ), которые позволят обеспечить комплексный подход на современном уровне к решению вопросов энергосбережения и повышения энергоэффективности, воплотить в жизнь решения законодательства в области энергосбережения. ФСЦЭРЭ могут быть созданы без государственного финансирования на коммерческой основе.

На базе этих центров можно организовать автоматический дистанционный сбор данных с приборов учета энергоресурсов, создать городские (районные - для больших городов) диспетчерские расчетно-кассовые (биллинговые) центры и федеральную информационную систему энергопотребления.

Задачи городских (районных для больших городов) диспетчерских расчётно-кассовых (биллинговых) центров, «измерительных компаний»:

- обеспечение автоматического дистанционного съема данных с приборов учета энергоресурсов, установленных в жилищном фонде, на энергогенерирующих предприятиях и других объектах коммунальной инфраструктуры;

- обобщение информации о потреблении энергоресурсов в жилищном секторе и вычисление фактических потерь в коммунальных сетях через сравнение с данными, получаемыми от приборов учета, установленных на энергогенерирующих предприятиях и других объектах коммунальной инфраструктуры;

- вычисление размеров платежей граждан за коммунальные услуги на основании показаний приборов учета энергоресурсов (коллективных и индивидуальных);

- передача обобщенных данных об энергопотреблении и потерях энергоресурсов.

Задачи федеральной информационной системы энергоэффективности:

- обработка, систематизация и хранение данных об энергопотреблении и потерях энергоресурсов в режиме ежедневного обновления информации;

- ведение статистики, позволяющей оценить динамику изменения потерь энергоресурсов по регионам и муниципальным образованиям;

- предоставление открытого доступа к статистическим данным всем гражданам страны через информационный портал в интернете.

Создаваемая система позволит сделать открытой информацию об энергопотреблении и потерях энергоресурсов в коммунальных сетях. С одной стороны, это даст возможность руководителям субъектов федерации контролировать ситуацию своего региона и видеть динамику её изменения. С другой стороны, любой потенциальный инвестор сможет оценить привлекательность отдельных муниципальных образований для инвестирования средств в модернизацию (чем меньше потери, тем выше потенциал энергосбережения и тем большей может быть прибыль инвестора).

Таким образом, сеть «центров энергоэффективности» призвана обеспечить взаимосвязь между отдельными регионами путем обмена разносторонней информацией, использовать на территории всей страны опыт, приобретенный отдельными регионами по энергосбережению, совместными усилиями участников обмена информацией выработать наиболее оптимальные подходы к энергосбережению, повышению энергоэффективности, в частности к выполнению требований Закона №261-ФЗ, программ в области энергосбережения, и повышения энергоэффективности.

Региональные центры энергоэффективности, которые впоследствии станут одной из ячеек федеральной сети «центров эффективности», предлагается размещать в специально построенных многоквартирных домах - «энергоэффективных домах» большой этажности, построенных с использованием дающих высокий энергосберегающий эффект современных технических решений, технологий, оборудования. Среди прочих энергосберегающих технологий в нем должны быть предусмотрены приточно-вытяжная система принудительной вентиляции с рекуперацией тепла, тепловые насосы, солнечные батареи. Уровень энергетической эффективности «энергоэффективного дома» превышает должные показатели, предусмотренные нормативами, в том числе региональными.

Все приборы учета энергоресурсов, которыми оснащается «энергоэффективный дом», обладают свойством дистанционной передачи показаний, а все индивидуальные приборы учета воды и тепла объединены в систему автоматического радиосбора данных с них, которая обеспечивает дистанционное считывание показаний и антивандальный контроль приборов.

Подсчитано, что увеличение сметной стоимости «энергоэффективного дома» по сравнению с обычным, построенным в соответствии с действующими строительными нормами, составляет до 8% и зависит от применяемых энергосберегающих технологий, стоимости строительных материалов и рабочей силы в регионе. Относительно небольшое удорожание дает ощутимый экономический эффект в период эксплуатации дома, за счет чего дополнительно вложенные средства окупаются не более чем за 8 лет.

Под «центр энергоэффективности» отводятся все помещения первого этажа «энергоэффективного дома».

«Региональный центр энергоэффективности» арендует у собственника помещений первого этажа «энергоэффективного дома» эти помещения.

«Региональный центр энергоэффективности» организует функционирование системы дистанционного считывания и обработки данных приборов учета, а также всей системы диспетчеризации и расчётов с потребителями на основании данных о фактических объёмах потребления, тем самым закладывая основы для создания единой муниципальной базы информационных ресурсов, включающей в себя автоматизированный сбор информации, расчетно-сервисное обслуживание потребителей услуг по принципу "одного окна", на что нацеливает Государственная программа Российской Федерации «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года».

Это, в частности, позволяет:

- реально выполнить требования Закона в части организации учёта расходуемых энергоресурсов;

- оперативно выявлять факты несанкционированного отбора энергоресурсов;

- в режиме реального времени получать информацию об аварийных состояниях инженерных систем, приборов учёта, несанкционированных вмешательствах в работу приборов учёта, преследующих цели искажения их показаний, и оперативно принимать адекватные действия;

- оперативно получать нужную информацию (в желаемой форме и достоверную) при осуществлении предписанного Законом регионального Государственного контроля за соблюдением требований законодательства об энергосбережении и повышении энергоэффективности;

- вести статистический учёт реального потребления и сбережения энергоресурсов, энергоэффективности сетей и пр.;

- упростить получение информации, необходимой для наполнения государственной информационной системы в области энергосбережения и повышения энергоэффективности, которую, согласно Закону, необходимо дублировать на официальных сайтах органов государственной власти субъектов РФ.

Выводы

Положительный опыт практической реализации проектов экожилищной недвижимости позволяет рассматривать из как перспективный инструмент решения государственной задачи обеспечения граждан РФ доступным и комфортным жильем. Тем не менее, специфические особенности экопроектов требуют разработки инновационных организационно-экономических механизмов их реализации, в том числе механизма поощрения девелоперов-застройщиков за внедрение инновационно-технологических решений при обновлении сложившейся застройки города и применение «зеленых» стандартов. С этой целью предлагается создание сети территориально-региональных центров «зеленого» строительства, которые позволяют объединить усилия всех участников организационно-экономической системы по реализации энергоэффективного подхода к строительству малоэтажной жилищной эконедвижимости.

& была предложена научная концепция эффективного использования тепло-энергоресурсов (ТЭР) и обеспечения экологической безопасности на территориально-региональном уровне предприятиями инвестиционно-строительных комплексов, за счет обеспечения инновационных решений, как в процессе строительства, так и при эксплуатации объектов недвижимости...

& важность данных исследований предопределяет создание в России нового сегмента рынка эконедвижимости и формирование в нем устойчивого спроса

& превышение фактических критериальных показателей - внедрения новшеств (инноваций) от капвложений при реализации ИСЭУП и ключевого показателя капиталоотдачи Z_k, характеризующего эффективность использования капитальных вложений, а также их отдачу в результате увеличения объема вводимых в эксплуатацию экообъектов, - над проектными позволяет говорить об организационно-экономичекой надежности данного экопроекта и перспективности использования его в дальнейшем в качестве типового

[1] Бойко, И.В. (2002). Инновационная политика: мировой опыт и Россия. ЭКО, 11, 170; Основы государственной политики в области экологического развития России на период до 2030 года, утв. Президентом РФ от 30 апреля 2012 г.; О требованиях к региональным и муниципальным программам в области энергосбережения и повышения энергетической безопасности. Постановление Правительства РФ от 31.12.2009 г. № 1225; Об утверждении энергетической стратегии России до 2020 года. Распоряжение Правительства РФ от 28.08.2003 г. № 1234-Р; Об утверждении плана мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в Российской Федерации. Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2009 г. № 1830–Р; Агитаев, Е. (2009). Модернизация ЖКХ — огромная возможность энергосбережения. Строительная газета, 51, 31-36; Артамонов, А. (2008). Первоочередная задача – энергоресурсосбережение. Жилищно-коммунальное хозяйство, 2, 32-37; Башмаков, И.А. (2009). Повышение энергоэффективности российской экономики. Энергоэффективность: опыт, проблемы, решения, 1-2, 9-16; Закиров, Д.Г. (2007). Значение национального проекта в повышении энергоэффективности и экономики регионов страны. Энергосбережение, 8, 56–59; Крыгина, А.М., Грабовый, П.Г., Кириллова, А.Н. (2014). Инновационное развитие малоэтажной жилищной недвижимости. М.: АСВ; Пирогов, Ю.М., Седых, Н.В., Новиков, С.В., и др. (2011). Энергоэффективное природосберегающее строительство. БСТ: Бюллетень строительной техники, 2, 7-10; Кобелев, Н.С., Крыгина, А.М., Кобелев, В.Н., и др. (2011). Энергосберегающие конструктивные элементы наружных ограждений. Известия Юго-Западного государственного университета, 5-2, 170а-174; Умнякова, Н.П. (2011). Возведение энергоэффективных зданий в целях уменьшения негативного воздействия на окружающую среду. Вестник МГСУ, 1(3), 459-464.

[2] Корчагина, О.А., Островская, А.А., Юдина, О.А., и др. (2013). «Зеленое» строительство. Components of Scientific and Technological Progress, 3, 42-45.; !Загускин, Н.Н. (2013). «Зеленое» строительство — основное направление трансформационных изменений инвестиционно-строительной сферы. Проблемы современной экономики, 4, 314-319; Грабовый, П.Г., Манухина, Л.А. (2014). Национальная стратегия внедрения энергоресурсов и экологически безопасных (зеленых технологий и производств) в строительство и ЖКХ. Недвижимость: экономика, управление, 1-2, 6-8; Грабовый, П.Г., Старовойтов, А.С. (2012). Инновационное строительство: энергоэффективность и экологичность. Недвижимость: экономика, управление, 2, 68-71; Сергиенко, Л.И., Подколзин, М.М. (2010). Зеленое строительство как элемент устойчивого развития России. Экология урбанизированных территорий, 1, 18-23.; Lockwood, C. (2006). Building the Green Way. Harvard Business Publishing, 129—135; Singh, A., Syal, M., Grady, S.C., et al. (2010). Effects of Green Buildings on Employee Health and Productivity. Am J Public Health, 100(9), 1665—1668; Nalewaik, A., Venters, V. (2008). Costs and Benefits of Building Green. AACE International Transactions, 1, 248—256; Downtown, P.F. (2009). Ecopolis: Architecture and cities for a changing climate. New York: Springer; Burns, T.F. (2000). Comments on LEED CI Draft Proposed Rating System. Morristown: Vinyl Institute.

[3] Крыгина, А.М., Грабовый, П.Г., Кириллова, А.Н. (2014). Инновационное развитие малоэтажной жилищной недвижимости. М.: АСВ; Загускин, Н.Н. (2013). «Зеленое» строительство — основное направление трансформационных изменений инвестиционно-строительной сферы. Проблемы современной экономики, 4, 314-319; Lockwood, C. (2006). Building the Green Way. Harvard Business Publishing, 129—135.

[4] Белоусов, А.Р. (2005). Долгосрочные тренды российской экономики. Сценарии экономического развития России до 2020 года. М: ЦМАКП; Бойко, И.В. (2002). Инновационная политика: мировой опыт и Россия. ЭКО, 11, 170; Бендиков, М.А., Фролов, И.Э. (2006). Инновационный потенциал и модернизация экономики: отечественный и зарубежный опыт. Менеджмент в России и за рубежом, 1, 17-37; Кобелев, Н.С., Крыгина, А.М., Кобелев, В.Н., и др. (2011). Энергосберегающие конструктивные элементы наружных ограждений. Известия Юго-Западного государственного университета, 5-2, 170а-174; Загускин, Н.Н. (2013). «Зеленое» строительство — основное направление трансформационных изменений инвестиционно-строительной сферы. Проблемы современной экономики, 4, 314-319; Грабовый, П.Г., Старовойтов, А.С. (2012). Инновационное строительство: энергоэффективность и экологичность. Недвижимость: экономика, управление, 2, 68-71; Сергиенко, Л.И., Подколзин, М.М. (2010). Зеленое строительство как элемент устойчивого развития России. Экология урбанизированных территорий, 1, 18-23; Умнякова, Н.П. (2011). Возведение энергоэффективных зданий в целях уменьшения негативного воздействия на окружающую среду. Вестник МГСУ, 1(3), 459-464.

[5] Белоусов, А.Р. (2005). Долгосрочные тренды российской экономики. Сценарии экономического развития России до 2020 года. М: ЦМАКП; Бойко, И.В. (2002). Инновационная политика: мировой опыт и Россия. ЭКО, 11, 170; Бендиков, М.А., Фролов, И.Э. (2006). Инновационный потенциал и модернизация экономики: отечественный и зарубежный опыт. Менеджмент в России и за рубежом, 1, 17-37; Башмаков, И.А. (2009). Повышение энергоэффективности российской экономики. Энергоэффективность: опыт, проблемы, решения, 1-2, 9-16.

[6] Черкасов, П.С., Ложко, В.В. (2009). Экономические проблемы регионов и отраслевых комплексов. Проблемы современной экономики, 4, 378-381; World Health Organization (1989). Health principles of housing. Geneva: World Health Organization.