Эволюция становления рынка арендного жилья в мировой практике и возможные пути его становления в Российской Федерации

Развитие жилищного строительства при оценке социально-экономического положения экономики региона рассматривается как один главных инструментов активизации хозяйственных процессов. В настоящее время, в условиях недостаточного инвестиционного интереса ко многим отраслям народного хозяйства, жилищное строительство выдвигается как центр роста промышленного производства и основа социального благополучия населения. При этом в качестве источника финансирования строительства жилья рассматриваются, преимущественно, бюджетные средства [2]. Одной из главных форм использования последних предлагают софинансирование инвестиционно-строительных проектов. В целом, предлагаемые органами государственной власти административные и экономические меры по содействию жилищному строительству направлены на увеличение объемов государственного заказа по строительству социального жилья в рамках государственных жилищных программ.

Приоритет в бюджетном софинансировании имеют новые, до этого отсутствующие сегменты рынка жилой недвижимости. К настоящему моменту в рамках государственной жилищной политики особое внимание уделяется сектору арендного жилья. Преимущественной формой продвижения данного сегмента является создание пилотных проектов, когда на федеральном уровне выбирается субъект Российской Федерации и осуществляется комплексная государственная поддержка. В частности, обеспечивается льготное предоставление земельного участка, на обеспечение которого коммунальной инфраструктурой предоставляется приемлемое финансирование, осуществляется финансовая поддержка будущих арендаторов.

История становления рынка арендного жилья

В Российской Федерации основная масса арендного жилья представлена в скрытой его форме, т.к. не ведется отчетность в органах налогообложения, и преимущественно сдается на коммерческих условиях [3]. В зарубежных странах можно выделить 2 его формы:

- жилье, сдаваемое на коммерческих условиях;

- жилье, сдаваемое на социальных условиях.

Следует отметить такую немаловажную деталь: на сегодняшний день во многих развитых странах основная доля социального жилья, в особенности вновь возводимого, приходится на арендное, т.е. на жилье, предоставляемое квартиросъемщикам на социальных условиях. При этом степень развитости данного рынка сильно варьируется даже внутри самой Западной Европы (см. табл. 1).

Таблица 1. Структура жилой недвижимости в странах Европы, сложившаяся к середине 2000-х гг.

Наименование страны	Собственное жилье, %	Арендуемое на коммерческих условиях, %	Арендуемое на социальных условиях, %
Нидерланды	54	11	35
Австрия	55	20	25
Дания	52	17	21
Швеция	59	21	20
Англия	70	11	18
Франция	56	20	17
Ирландия	80	11	8
Германия	46	49	6
Венгрия	92	4	4

Также не следует полагать, что жилая недвижимость на социальных условиях является только общественной собственностью. Оно может принадлежать и частным владельцам.

В целом следует отметить, несмотря на различие трактовок и подходов к формированию рынка социального жилья, эта составляющая оказывает огромное воздействие на развитие рынка жилья, сдаваемое на социальных условиях, т.к. преимущественно и является им. Немаловажно, что рынок социального арендного жилья в ряде европейских стран оказывает определенное воздействие (в некоторых странах особо сильное) на развитие рынка жилья, сдаваемого на коммерческих условиях. Как показывает практика, это воздействие осуществляется путем определенной привязки коммерческих ставок к социальным, ограничения темпов их роста и т.д. [4].

В этой связи полезно понимание способов установления ставок социальной аренды. Так, изучая вопросы, связанные с арендными ставками в Европе, можно выделить 4 схемы установления стоимости социальной аренды [16]:

1) в привязке к стоимости возведения жилья;

2) в привязке к рыночной стоимости ставок аренды;

3) в привязке к совокупным доходам квартиросъемщиков;

4) в привязке к установившимся ставкам на прочих рынках.

В каждой схеме существуют свои достоинства и недостатки:

- если арендные ставки установлены в привязке к стоимости возведения жилья, то положительным моментом является то, что существует прямая зависимость между потраченными средствами государства и вернувшимися за счет арендных платежей. С другой стороны, не всегда есть уверенность в том, что, например, капитальные вложения на строительство объекта недвижимости не были по чьей-то ошибке или злому умыслу завышены, что в итоге привело к завышению затрат на аренду. В дополнение существует проблема инфляции издержек;

- если арендные ставки установлены в привязке к рыночной стоимости объекта недвижимости, то потенциальным квартиросъемщикам предоставляется широкий выбор в зависимости от предпочтений, которые непосредственно ограничиваются уровнем их доходов. Как считают вышеназванные британские ученые-экономисты, основная проблема заключается в необходимости постоянного отслеживания рынка коммерческого жилья с целью недопущения возникновения ситуаций, когда часть социального жилья перестает быть по своей природе социальным ввиду установления чрезмерно высоких ставок аренды, неприемлемых для семей с изначально невысоким уровнем доходов. Выход из этого непростого положения был найден в Великобритании и Нидерландах путем установления комбинированной системы, основанной на принципах расчета ставок аренды в привязке к рыночной стоимости и доходам семьи-квартиросъемщика;

- практика реализации 3-ей схемы вызывает множество вопросов, связанных с ее жизнеспособностью, т.к. не совсем понятно, что делать в случае, когда рост затрат на обслуживание жилья происходит более быстрыми темпами по сравнению с доходами квартиросъемщиков. С другой стороны, этот поход наиболее социально ориентирован. Он, например, получил распространение в таких странах неевропейского континента, как Австралия, Новая Зеландия;

- четвертая схема воплощается в жизнь преимущественно в странах, где параллельно на государственном, муниципальном и прочих уровнях властных структур осуществляются процедуры регулирования арендных ставок на рынке коммерческой аренды. Яркий пример такой политики – Швеция. В меньшей степени – Нидерланды и Германия. Что немаловажно, в процедуре регулирования активное участие принимают как собственники жилья в лице так называемых лендлордов, так и его арендаторы, от имени которых, например, выступают союзы арендаторов.

Ниже приведена таблица с описанием принципов установления арендных ставок для жилья, сдаваемого на принципах социальной и коммерческой аренды, в таких зарубежных странах, как Австрия, Дания, Германия, Франция, Швеция, Нидерланды, Венгрия, Ирландия, Великобритания.

Таблица 2. Принципы установления арендных ставок за рубежом для жилья, сдаваемого на принципах социальной и коммерческой аренды

Страна	Социальная аренда	Коммерческая аренда
Австрия	в привязке к стоимости возведения жилья	- в привязке к стоимости возведения жилья; - стоимость коммерческой аренды выше социального не более чем на 10% (де-факто это правило не действует в отношении зданий, возведенных после 1953 г.)
Дания	- в привязке к стоимости возведения жилья (размер ежегодного платежа – 3,4% от стоимости с включением банковских % выплат, которые осуществляет застройщик); - средняя ставка аренды в 2005 г. составляла €6,67/м2 в месяц.	- величина ставок аренды также регулируется; - средняя ставка аренды в 2005 г. составляла €6,83/м2 в месяц.
Германия	- в некоторых регионах - в привязке к уровню доходов квартиросъемщиков	для вновь построенного жилья установка ставок аренды происходит на рыночной основе, последующее повышение регулируется
Франция	- в привязке к стоимости возведения жилья; - государство регулирует максимально возможную величину ставок аренды (разнятся по регионам)	для вновь построенного жилья установка ставок аренды происходит на рыночной основе (коммерческая обычно на 30-40% выше социальной), последующее повышение регулируется
Швеция	- устанавливается по итогам взаимных договоренностей крупных владельцев жилья и ассоциаций арендаторов	- ставки аренды ограничены величиной ставок социальной аренды (разница между ними очень невелика)
Нидерланды	- в привязке к остаточной стоимости жилья и уровню доходов арендатора; - средняя ставка аренды в 2005 г. составляла €353 в месяц.	- величина ставок аренды также регулируется; - средняя ставка аренды в 2005 г. составляла €419 в месяц.
Венгрия	- устанавливается местными властями	установка ставок аренды происходит на рыночной основе
Ирландия	- в привязке к уровню доходов квартиросъемщика; - средняя ставка аренды в 2005 г. составляла €155 в месяц.	установка ставок аренды происходит на рыночной основе (вплоть до 1981 г. величина ставок аренды регулировалась)
Великобритания	- в привязке к уровню доходов муниципалитетов и рыночных цен	установка ставок аренды происходит на рыночной основе (это правило вступило в силу с 1988 г.)

Проведенный ретроспективный анализ формирования структуры жилого фонда развитых зарубежных стран, охватывающий события ХХвека и начало текущего, дает нам право утверждать, что западная политика способствования развитию рынка арендного жилья, в особенности социального, преимущественно играет второстепенную роль, кроме периодов ускоренной модернизации стран и преодоления кризисных явлений, носящих континентальный или глобальный характер, а основной вектор развития рынка жилья задает политика поощрения укрепления института собственности, понимания жилья не столько как предмета первой необходимости, а как средства надежных инвестиционных вложений, приносящих высокую прибыль (с началом ХХI века – сверхприбыль).

Более подробно следует остановиться на англо-саксонской, так как она описательно схожа с ситуацией, в которой находится современная Россия (а в начале ХХ века находилась царская Россия).

Драйверами формирования, последующего становления и рассвета англо-саксонской системы на европейском континенте является Великобритания, в Северной и Южной Америке – США, в Восточно-Тихоокеанском регионе – Австралия.

Если проанализировать динамику изменения удельного веса жилья, в котором проживают его собственники, в этих странах, то можно отметить установившуюся долгосрочную тенденцию к его росту с последующей стабилизацией, а отклонения от этой динамики следует отнести больше к форс-мажорным обстоятельствам, обусловленным экономическими проблемами стран (Великая Депрессия в США), войнами (1-ая и особенно 2-ая Мировая война) и последующей ускоренной индустриализацией (план Маршалла в Европе) и т.д.

Для нас наиболее показательным и интересным видится опыт Великобритании как маркера развития рынка жилья, в том числе арендного, на европейском континенте. Как было отмечено выше, начало ХХ столетия было охарактеризовано достаточно активным развитием рынка арендного жилья, обусловленное массовым притоком в города на заработки сельского населения на вновь открываемые заводы и фабрики. В то же время количество собственников жилья было ограничено. В основном ими являлись крупные лендлорды. Так, к середине второго десятилетия ХХ века в Великобритании удельный вес собственников не превышал 10–12% [16]. Следует подчеркнуть, что тенденция активного развития рынка арендного жилья была еще заложена в конце ХIХ века, хотя они были и до этого и назывались доходными. Доходные дома в основной своей массе были многоквартирными.

Таким образом, проведенное исследование показало, что формирование сегмента рынка арендного жилья осуществлялось на протяжении длительного периода времени. Среди инвесторов присутствуют как профессиональные участники, так и физические лица. В зависимости от этого, а также ряда других факторов, определялись тип арендного жилья и коммерческая привлекательность инвестиций.

Современные пути развития рынка арендного жилья

В настоящее время около половины опрошенного населения рассматривают инвестиции в недвижимость как наиболее надежные. При этом активными участниками процесса инвестирования в недвижимость является крайне малая часть населения [5]. Таким образом, одним из незадействованных источников финансирования являются средства населения.

В решении жилищной проблемы важнейшим направлением является развитие фонда наемного жилья. В мировой практике государственной жилищной политики создание фонда арендного жилья зачастую выступает как ключевое условие обеспечения малообеспеченных граждан достойными условиями проживания [6].

В развитии наемного фонда жилья большинство экспертов отмечают о том, что создание данного сегмента будет начинаться с «нуля». Безусловно, это так, если говорить о создании квалифицированных институтов рынка арендного жилья. Однако с развитием института частной собственности в Российской Федерации появился огромный класс мелких арендодателей. Преимущественно это граждане, которые инвестировали, в том числе с привлечением заемных средств, в приобретение квартир с целью последующей сдачи в аренду [8].

По экспертным оценкам, доля квартир, сдаваемых в аренду, составляет от 5 до 10% жилого фонда. Сопоставляя данную величину с долей наемного жилья в европейских странах, можно отметить о существенно более низком её уровне в Российской Федерации. С одной стороны, можно говорить о соответствующем (низком) спросе на наемное жилье, с другой стороны, об отсутствии разнообразия предложения для желающих снять жильё [14].

В настоящее время привлекательность инвестиций в жилищное строительство обеспечивается лишь благодаря «входу» в проект на более ранних этапах (с априори более низкой стоимостью), а также при покупке крупного «пакета», сопровождаемого существенным дисконтом [12].

Вложение в объекты на ранних стадиях строительства для розничных покупателей в настоящее время является крайне рискованным. Отсутствие ипотечного кредитования на первичном рынке и психологические аспекты инвестирования в «котлован» искоренили достаточный для завершения строительства объем инвестиций. Следовательно, наиболее актуально сейчас стоит вопрос о привлечении крупного инвестора [7].

С нашей точки зрения, использование инструментов финансового рынка позволяет успешно решить эти проблемы. В частности, трансформация розничного инвестора в институционального решается путем использования механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). При этом сохраняется источник финансирования – средства населения (см. рис.). Применение при строительстве схемы ЗПИФН позволяет аккумулировать значительные средства, уйти от таких проблем розничного инвестора, как низкая емкость и высокие затраты на привлечение (а в условиях кризиса здесь и низкая эффективность подобных мер).

При организации ЗПИФН решается проблема высокого порога вхождения, что обеспечивает существенно большую ликвидность. Дело в том, что для инвестора самым распространенным способом вложения в недвижимость является прямое приобретение единого объекта недвижимости. В итоге, желание вложиться в недвижимость для розничного инвестора оборачивается необходимостью наличия, например, для г. Казани это 2,2 млн рублей (минимальная стоимость однокомнатной квартиры старой постройки). Наличие свободных сумм в подобном объеме характерно лишь для малой части населения.

Рисунок. Модель функционирования рынка арендного жилья на основе использования фондов недвижимости

Главным аргументом в пользу коллективных инвестиций в недвижимость через ЗПИФН обычно выступает возможность заработать на рынке недвижимости, не располагая суммой, достаточной для прямых инвестиций. Понимая потенциал населения как инвестора в жилищное строительство, некоторое предприимчивые участник рынка стали учреждать коммерческие организации, задачей которых является аккумулирование средств граждан с целью дальнейшего их инвестирования в объекты недвижимости. Доходность обеспечивается за счет эффекта крупных инвестиций, когда для пакетного покупателя предоставляется более низкая стоимость приобретения.

Не менее важным плюсом ЗПИФН является возможность заработать на рынке недвижимости, не прибегая к самостоятельному выбору и приобретению объектов и оформлению сделок – достаточно лишь оформить покупку долей фонда, а профессионалы уже сами будут заниматься составлением диверсифицированного портфеля из лучших объектов недвижимости и выполнением всех связанных с этим формальностей.

Особый налоговый режим ЗПИФН повышает эффективность использования средств, требующихся для реализации проекта. В частности, паевый фонд, не являясь юридическим лицом, не обременен налогами на прибыль и на добавленную стоимость.

При прямых инвестициях в недвижимость количество и сумма налогов будут существенно больше и начисляются после каждой операции.

У большей части существующих фондов недвижимости входной порог составляет более 1 млн рублей. Однако, учитывая серьезный интерес девелоперов к новым источникам финансирования и высокую потребность населения в надежных инвестиционных продуктах, можно утверждать, что выход фондов недвижимости на розничный рынок неизбежен, и для привлечения средств «физиков» управляющие компании будут снижать цену «входного билета» в свои фонды.

Еще одним направлением снижения стоимости жилья является разработка оптимальных планировочных решений. В настоящее время в качестве проектов для массового арендного жилого фонда предлагаются обычные квартиры. При этом полностью отсутствует учет демографического портрета семьи и её планов на будущее. Вместе с этим отечественная экономика обладает разработанными для решения этой задачи вариантами [9, 10].

Заключение

Использование фондов недвижимости представляет собой качественную альтернативу таким традиционным источникам финансирования строительства, как долевое финансирование и банковское кредитование. В связи с чем число инвестиционно-строительных проектов, реализация которых планируется через закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости, должно увеличиваться. Более того, включение в состав участников строительного кластера финансовых институтов позволит повысить эффективность деятельности всех сторон [11, 13].

Используя конструкцию паевого фонда в организации строительства и управлении недвижимостью, доходы могут получать как собственники доходной недвижимости, так и застройщики, реализующие инвестиционно-строительные проекты. Поэтому популяризации фондов недвижимости в настоящее время должно уделяться значительное внимание, возможно в рамках государственных целевых программ [1]. Для профессиональных участников рынка необходимо разъяснение организационно-экономического механизма ЗПИФН, а для инвесторов – показатели рисков и доходности вложений в инвестиционные паи. Всё это приведет к совершенствованию взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительного процесса [15].