Structural model of corporate investment in real estate objects from the standpoint of socially-oriented approach

Россия не один десяток лет идет по пути создания рыночной экономики, где вопросы строительства и содержания социальных объектов недвижимости относятся к ведению государства. Однако опыт прошлых лет и настоящая действительность показывают, что государство с возложенной миссией плохо справляется. Об этом свидетельствуют огромные очереди в детские сады и школы, перегрузка поликлиник и больниц, нехватка выставочных площадей музеев и т.п.

В сложившихся условиях остро стоит вопрос о возможности привлечения частного инвестирования в социально-значимые объекты недвижимости. Но как это сделать? Строительство и содержание социальных объектов недвижимости должно стать не только навязанным бременем, а бизнесом, приносящим прибыль и дивиденды как застройщику, так и подрядчику.

Состояние российского рынка прямых инвестиций

Социальное инвестирование – это не благотворительность, хотя сейчас очень «модно» акцентировать внимание на вкладе бизнеса в общественное развитие. Нужно четко понимать, что независимо от размера компании, предприятия, организации или фирмы цель их существования только одна – получение прибыли. В этом случае не стоит осуждать предпринимателей-эгоистов, т.к. получение прибыли является фактором развития компании и эволюции рыночной системы хозяйствования. Современный бизнес – система, умеющая адекватно реагировать на внутренние и внешние импульсы [3].Задача современного государства и общества создать такие импульсы, которые бы побуждали извлекать прибыль, сопряженную с социальными и этическими ценностями. Поэтому, по мнению автора, об эффективности социального инвестирования в объекты недвижимости следует говорить как о возможности совмещения получения финансовой прибыли и ценностей инвестора.

Для оценки динамики социальных инвестиций в объекты недвижимости прежде необходимо проанализировать состояние российского рынка прямых инвестиций в целом (рис. 1).

Рис.1. Основные показатели российского рынка прямых инвестиций

В 2012 г. в России наблюдался спад деловой активности на рынке слияний и поглощений, объем рынка слияний и поглощений сократился на 35%, а количество сделок упало на 27% по сравнению с 2011 г. Обратную ситуацию можно наблюдать на рынке прямых инвестиций, где был отмечен уверенный рост количества, объема и средней цены сделок.

Положительная динамика количества сделок рынка прямых инвестиций объясняется повышенной активностью российских венчурных фондов, благодаря которым число сделок в 2012 г. выросло на 57% по сравнению с 2011 г. Что же касается объема и средней цены сделок, то их рост произошел благодаря эффективной деятельности рынка недвижимости.

По данным компании Jones Lang LaSalle (лидера рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью) объем инвестиций в российскую недвижимость в 2012 г. превысил 260 млрд руб. (рис. 2).

Рис. 2. Объем инвестиций в объекты российской недвижимости в 2003–2012 гг.

Динамика структуры инвестиций по отраслям экономики

В целом можно сказать, что в 2012 г. объем сделок рынка прямых инвестиций увеличился более, чем в 2 раза по сравнению с 2011 г. вследствие инвестиционной активности в секторе строительства и недвижимости. По итогам 2012 г. доля сделок в области недвижимости и строительства составила 63% от общего объема сделок прямого инвестирования, по итогам 2011 г. – 53% (рис. 3).

Рис. 3. Динамика структуры инвестиций по отраслям (по объему сделок), %

В ходе проведенного анализа было выяснено, что существует три крупнейших фонда по объему совершенных операций в сфере недвижимости и строительства в 2012 г. – это O1 Properties, фонд Morgan Stanley Real Estate и Группа БИН.

Динамика структуры инвестиций по отраслям (по количеству сделок) представлена на рисунке 4.

Рис. 4. Динамика структуры инвестиций по отраслям (по количеству сделок), %

Наибольшее количество сделок на рынке прямых инвестиций приходилось на телекоммуникационный сектор – 39% в 2011 г. и 22% в 2012 г. Существенным фактом является то, что в 2012 г. отмечается значительное снижение числа сделок в этом секторе. В это же время сектор строительства и недвижимости занимает второе место по числу сделок, их количество в 2012 г. выросло на 1%.

Средняя цена сделок повысилась на 37% в результате увеличения числа мега-сделок и крупных сделок с объектами недвижимости.

Как уже было сказано, инвестиции в объекты российской недвижимости по большому счету (55% от всего объема инвестиций в недвижимость) представлены крупными сделками, финансирование каждой из которых превышает 300 млн долл. В 2011 г. объем крупных сделок не превышал 43% всех инвестиций в недвижимости. Основной инвестиционный рынок в 2012 г. по-прежнему складывается из рынков Москвы и Санкт-Петербурга. Их совместная доля превышает 95% от всех инвестиций в объекты недвижимости. Лидерами по объему инвестиций в объекты недвижимости в 2011–2012 гг. являются объекты офисной, торговой и гостиничной недвижимости, чья доля на конец 2012 г. составляет 45, 30 и 15% соответственно.

Доля инвестиций в объекты социальной недвижимости катастрофически мала, она составляет менее 1% по состоянию на конец 2012 г. Поэтому существуют все основания говорить о необходимости ее развития.

Модели взаимодействия общественного и частного сектора экономики

Непременным условием развития института социального инвестирования является принятие социальных государственных программ, которые будут инициировать строительство социальной недвижимости на основе частного капитала. Однако для бизнес-структур этого абсолютно недостаточно, т.к. кроме юридических аспектов существуют и методические, т.е. помимо законов нужна методика, модель и организационный механизм финансирования корпоративных инвестиций в объекты недвижимости социального назначения.

Нужно отметить, что Россия не единственная страна, которой не удалось в полной мере решить социальные задачи за счет исключительно государственных или частных средств. Западные страны проделали большой путь, чтобы разработать и применить на практике способы взаимодействия общественного и частного секторов экономики [2]. Бесспорно, что каждое государство в зависимости от уровня развития экономики и социального прогресса выбирает разные подходы к финансированию социальных инвестиций. Все существующие модели по характеристикам основных составляющих взаимодействия общественного и частного сектора экономики можно разделить на американскую, немецкую и скандинавскую (рис. 5).

Рис. 5. Характеристика основных составляющих моделей взаимодействия общественного и частного сектора экономики

Механизм реализации основных моделей

В американской модели получение услуг образования и здравоохранения осуществляется на коммерческой основе. Эта модель ориентирована на поддержку наиболее активной части населения США, где большая часть медицинских (до 60%) и образовательных (до 25%) расходов оплачивается самими пациентами и обучающимися [1]. При таком положении вещей инвестиции в объекты социальной недвижимости являются обычным видом деятельности, приносящей прибыль, поэтому инвесторами могут выступать как представители частного бизнеса, так и государство.

Очень похожая ситуация с финансированием инвестиций в объекты социальной недвижимости существует в Японии, где дошкольные учреждения, профессионально-технические школы преимущественно (до 95%) являются частными, а в сфере высшего образования участие общественных фондов в финансировании инвестиций в соответствующие объекты недвижимости не превышает 40%.

Однако японский и американский подходы не совпадают в вопросах финансирования инвестиций в объекты здравоохранения. В Японии доминирующую роль играет государство, участие которого доходит до 73% в совокупных расходах на инвестиции в объекты медицинской недвижимости.

Англо-саксонская модель считается разновидностью американской модели. Она поддерживается в таких странах, как Великобритания, Ирландия, Канада и др. Отличается ролью государства в финансировании социальных расходов, в том числе и на инвестирование в объекты социальной недвижимости.

Немецкая экономика давно носит статус «социальная». Она характеризуется развитыми рыночными принципами при существенном вмешательстве государства (около 50% ВВП перераспределяется через бюджетную систему). Немецкая модель практикуется не только в Германии, но и в Австрии, Бельгии, Нидерландах, Швейцарии, Венгрии.

Южные страны Евросоюза несколько видоизменили немецкую модель, переложив большую часть социальных функций на гражданские институты. Социальная политика в южной части европейского сообществаориентирована на компенсацию потерь в доходах отдельных категорий граждан. Никаких активных операций по инвестированию средств в объекты недвижимости социального назначения не проводится. Ситуация еще более усугубляется развивающимся кризисом в Европе и финансовой нестабильностью в мире.

Скандинавской модели придерживаются такие страны, какШвеция, Норвегия, Финляндия и ряд других стран. В этих государствах социальная политика считается целью экономической деятельности государства. Через бюджетную систему перераспределяется более 50% ВВП, а уровень налогообложения самый высокий в мире. При такой модели финансирование инвестиций в объекты социальной недвижимости происходит на уровне как центрального правительства, так и на уровне территорий и муниципалитетов.

Среди приверженцев скандинавской модели Швеция отличается наибольшим участием государства в финансировании инвестиций в объекты недвижимости социального назначения. Это объясняется тем, что система здравоохранения строится на госбюджетном страховании (более 90% всех расходов распределяется через бюджет, в том числе на финансирование инвестиций в объекты недвижимости социального назначения).

Перераспределительные процессы в Дании, Бельгии и Нидерландах осуществляются в соответствии со скандинавской моделью, но все-таки есть отличия. Услуги по здравоохранению и образованию предоставляются частным сектором экономики, а не государственным. При этом существенная часть расходов на финансирование социальных инвестиций производится по большей части из средств общих налоговых доходов бюджета (как в рамках англосаксонской модели), а не через систему страхования.

На практике данные модели не существуют в чистом виде. Инструменты разных моделей могут дополнять и взаимозаменять друг друга [5]. Общим является то, что динамика развития всехтрех моделей свидетельствует о возрастании внимания к социальным вопросам, в том числе связанным с финансированием инвестиций в объекты социальной недвижимости. Доля и абсолютные размеры социальных инвестиций находятся в зависимости от состояния экономики и социально-политической ситуации в стране.

Анализ основных моделей (американской или англо-саксонской, немецкой и скандинавской) показывает, что каждая сложилась в зависимости от экономических, культурных и социальных факторов, у всех есть преимущества и недостатки [4]. Однако не все они одинаково широко распространены. Наиболее распространенной является американская илиангло-саксонская модель, т.к. она создает более благоприятные условия для корпоративных инвестиций, включая инвестиции в объекты социальной недвижимости, уделяя существенное внимание информационной прозрачности и защите миноритарных интересов.

Участие российских бизнесменов в экономике страны

В российских условиях не приходится говорить о полноценном признании бизнес-кругов необходимости участвовать в социально-значимых проектах. Опросы, проводимые Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), показали, что около 17% представителей российских корпораций в ходе опроса высоко оценили уровень социальной ответственности бизнеса в нашей стране. Как низкую ее оценивают 55%. В результате, средний балл по этому показателю составил 3,31 из 7 возможных, т.е. чуть меньше половины. В динамике наблюдается постепенный рост этого показателя: если в 2007 г. бизнес-сообщество оценивало свою социальную ответственность на 3,02 балла, а в 2008 г.– на 3,13 баллов, то в 2012 г. – уже на 3,31 балла.

Отношение российского общества к бизнесу опрошенные оценили несколько выше, чем уровень социальной ответственности самих бизнесменов: на 4,1 балла из 7 возможных. Это выше, чем в 2007 г. (3,85), но ниже, чем в 2008 г. (4,25). Из этого следует, что уровень социальной ответственности бизнеса выше, чем его оценивают представители российского бизнес-сообщества.

По опросам ВЦИОМ 64% бизнесменов в течение последнего года участвовали в различных видах помощи региону, где фактически осуществляется их бизнес. Соответственно, чуть более трети опрошенных бизнесменов не оказывали никакой помощи региональным и местным властям в социальном развитии региона.

В числе самых распространенных видов помощи – реализация социальных программ для работников предприятия (27%), помощь школам, больницам, детским домам, не находящимся на балансе предприятия (25%), помощь ветеранам, инвалидам, другим категориям социально незащищенных граждан, связанных с предприятием (23%).

Рассказывая о мотивах своего участия в программах развития территорий, бизнесмены чаще всего говорят о том, что это общераспространенная практика, своеобразная «норма жизни» для бизнесменов (42%). Среди бизнесменов – участников опроса 29% полагают, что представители бизнеса должны помогать социально незащищенным слоям, 21% – что бизнес должен брать на себя часть социальных расходов местных и региональных властей, 30% –что в ином случае его предприятие попадет в немилость у властей. Значительная часть бизнесменов откликается на личные просьбы, обращения за помощью со стороны мэров, сотрудников муниципалитетов (22%), губернаторов и сотрудников обладминистраций (10%).

Бесспорно, вопросы социального инвестирования содержат внутренний конфликт, выход из которого может быть как деструктивным, так и позитивным, когда стремление к поиску механизмов согласования интересов, потребностей, ценностей перевешивает экономические затраты на поиск иных механизмов хозяйствования, не связанных с социальными аспектами. В любом случае, деятельность по созданию лояльных потребителей будет связана с затратами. Корпорациям приходится выбирать будут ли эти затраты связаны с социальными факторами или иными рыночными инструментами. Так как для поддержания имиджа компании приходится инвестировать средства, то многие бизнесмены склоняются к выводу об экономической целесообразности социального инвестирования.

Разработка структурной модели корпоративного инвестирования

Для выработки социально-направленной модели финансирования инвестиций в объекты недвижимости нужно задаться вопросами поиска совпадений интересов корпораций, государства и общественности. Для этого необходимо определиться с концепцией социально-ориентированного финансирования инвестиций в недвижимость. Она основывается на предположении о том, что активизация процессов инвестирования и финансирования социально-значимых объектов недвижимости способна стать составной частью стратегии развития российских корпораций, учитывающей интересы всех участников социального инвестирования, позволяющей избежать рисков перекоса в сторону олигархического или тоталитарного управления, а в долгосрочной перспективе повышающей макроэкономическую стабильность и эффективность деятельности российских корпораций.

Анализ существующих моделей социально-ориентированного финансирования инвестиций показал, что они отличаются целевой направленностью и постановками конкретных задач. Это и объясняет разнообразие моделей, которые практикуются в мире. Корпоративный стиль характерен для американской и скандинавской моделей, соревновательный – для англо-саксонской.

Следует отметить, что инвестирование средств в объекты недвижимости при социально-ориентированном подходе будет иметь циклический характер (рис. 6).

Рис. 6. Структурная модель корпоративного инвестирования в объекты недвижимости при социально-ориентированном подходе

Социально-ориентированное инвестирование средств в объекты недвижимости включает в себя все стадии воспроизводства от момента поиска средств до получения дохода (а вернее сказать эффекта) и возмещения вложенных средств, выступает как кругооборот инвестиций, составляя цикл социального инвестирования. Движение носит циклический характер потому, что доход от вложения инвестиционных ресурсов в нефинансовые активы (например, в социальную недвижимость и прочие) в последствии используется на потребление и накопление, которое является основой следующего цикла инвестирования. Преобразование инвестиционных ресурсов в инвестиции, часть из которых приходится на социальное инвестирование, представляет собой цепочку, где инвестиционные ресурсы становятся доходом. В дальнейшем данный доход вновь используется для инвестиций. Эта цепочка устанавливает существование пространственной и временной взаимосвязи между элементами инвестиционного процесса, направленного на развитие социально-экономической системы и обновление основного капитала.

В процессе социального инвестирования в объекты недвижимости существует возможность получения следующих видов эффективности:

– финансовая эффективность инвестирования в объекты недвижимости социального назначения (повышение результативности показателей отделов маркетинга и продаж, отделов HR (от дел персонала) и IR (отдел по связям с инвесторами), сокращение административных расходов и транзакций и др.);

– нефинансовая эффективность (имидж и репутация корпорации, лояльное отношение клиентов и работников);

– эффективность влияния на ситуацию на территории присутствия.

Выводы

Эффект от социально-ориентированного корпоративного инвестирования в объекты недвижимости может быть различным:

– непосредственный (прямой) социальный эффект – это инвестиции, эффект от которых проявляется через определенный промежуток времени (например, при застройке жилых поселков или кварталов в городе строительство детского сада сказывается на скорости продаж объектов коммерческой недвижимости);

– рассеянный социальный эффект – эффект от социального инвестирования, который не может быть определен непосредственно по истечении проектного времени, но способен оказать долговременные внешние эффекты в будущем;

– косвенный социальный эффект, возникающий в социальной среде в результате мультипликативного воздействия социально-ориентированного финансирования инвестиций в объекты недвижимости;

– опосредованный социальный эффект – эффект от инвестиций, который возникает сначала в некоторых других сферах, а только потом возвращается в социальную сферу.

Эффективность социально-ориентированного финансирования корпоративных инвестиций в объекты недвижимости заключается в способности провоцировать «возвратные» положительные эффекты, ценность которых превышает первоначальные затраты.