Преимущественное право выкупа недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства

В современной экономике малое и среднее предпринимательство (МСП) играет значительную роль в решении социально-экономических задач. Развитие сектора малых предприятий является одним из важных стимулов экономического роста России. В настоящее время особую значимость с позиции стимулирования развития малого и среднего бизнеса приобретает преимущественное право выкупа объектов нежилого фонда, арендуемых предпринимателями.

Условия льготной приватизации недвижимости, арендуемой у государства

23 сентября 2009 года на заседании форума Общероссийской общественной организации «Опора России» премьер-министр РФ В.В.Путин огласил инициативы Правительства РФ по содействию развития малого и среднего бизнеса России, среди которых одной из приоритетных было названо продление на три года льготного порядка приватизации арендуемой у государства недвижимости [6].

В соответствии с Федеральным законом от 22.07. 2008 № 159-ФЗ (вступил в силу 5 августа 2008 года) [2] субъектам МСП предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07. 98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом законодатель обозначил ряд условий, при которых такое преимущественное право может быть реализовано:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов федерации предельных значений;

4) арендуемое имущество не включено в Перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП.

Нормативы площадей, подлежащих выкупу

Указанным специальным способом может быть приватизировано только имущество, которое находилось в аренде у субъектов МСП на 5 августа 2008 года. То есть льготный способ приватизации представляет собой временный правовой механизм, который не распространяется на имущество, сданное в аренду впоследствии.

Федеральное законодательство закрепляет, что субъект федерации вправе самостоятельно устанавливать предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества. Оплатить же покупку арендуемой недвижимости можно как единым платежом, так и в рассрочку.

Нормативы площади, подлежащей выкупу, утверждались законами субъектов федерации до 1 января 2009 года, иначе – применяются нормативы, установленные постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 № 9611, в соответствии с которым предельное значение площади арендуемых субъектами МСП нежилых помещений составляет 1000 кв. м, а предельный срок рассрочки оплаты не превышает трех лет.

Во многом ограничения на региональном уровне размеров выкупаемой арендуемой площади для субъектов МСП существенно различаются. Так, на Алтае предельный размер выкупаемой площади составляет 250 кв. м, в Чукотском автономном округе – 100 кв. м, в Ульяновской области – 5000 кв. м.

Вместе с тем Нижегородская область установила размер выкупаемой площади, равной арендуемой [5]. Москва также выделяется на фоне установленных федеральным законодательством параметров выкупа. Предельное значение площади недвижимого имущества в столице составляет не более 100 кв. м [3].

Вместе с тем, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ [1] численность работников малого предприятия может достигать 100 человек. Исходя из указанного количества, следует, что при реализации малым предприятием города Москвы преимущественного права выкупа арендуемого объекта на одного работника может приходиться только 1 кв. м нежилой площади, включая вспомогательные помещения.

Ограничения

Определенные трудности на практике вызывает вопрос порядка установления рассрочки по оплате выкупаемого имущества. В частности, актуальной является проблема, кто и как должен определять порядок предоставления рассрочки (размер первоначального взноса, порядок внесения платежей).

Должны ли эти вопросы решаться сторонами договора купли-продажи вместе или же продавец в лице уполномоченного органа может решить их в одностороннем порядке?

Например, малым предпринимателям Санкт-Петербурга разрешено выкупать арендуемые нежилые помещения площадью до 500 кв. м с рассрочкой платежа на два года. При этом минимальный квартальный платеж бизнесмена вырастает в 10–15 раз по отношению к арендной плате [9]. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами МСП арендуемого недвижимого имущества города Москвы не может превышать одного года [3].

Не менее важной проблемой в рамках реализации арендаторами – субъектами МСП преимущественного права выкупа имущества является его включение в Перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП, свободного от прав третьих лиц.

Имущество, которое региональные власти посчитали необходимым включить в такие перечни, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов МСП, арендующих это имущество (п.4.2 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ). Иными словами, субъект МСП может арендовать такое помещение по льготной ставке арендной платы, но льготной приватизации указанное имущество не подлежит.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12. 2008 № 1140-ПП утвержден Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в который включены в том числе нежилые помещения площадью до 100 кв.м.

Проблемы

В соответствии с установленными нормами, в настоящее время выкуп нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, субъектами малого и среднего предпринимательства не осуществляется. Объяснением этому могут служить результаты сопоставления в абсолютном выражении доходов города Москвы от аренды и продажи объектов нежилого фонда, находящихся в столичной имущественной казне.

Так, в 2009 году доходы московского бюджета от аренды нежилых помещений составили порядка 13 млрд рублей, тогда как от продажи в бюджет поступило не многим более 2 млрд рублей. В 2010 году, объявленным посткризисным, для столичной экономики картина существенно не изменилась. По предварительным оценкам Департамента финансов города Москвы, от аренды в бюджет города поступило 11 млрд рублей, от продажи – 4,8 [8].

Грамотное управление нежилым фондом позволяет уполномоченным органам не только изменять функциональное назначение помещений в зависимости от потребностей конкретной территории, но и, как наглядно показывают приведенные цифры, приносит больше дохода, чем единовременная продажа. Кроме того, право собственности на нежилые помещения может стать серьезным обременением для субъектов МСП, так как налог на недвижимость значительно превышает льготные ставки арендной платы.

Практическая реализация предложенного законодателем преимущественного права выкупа нежилых помещений субъектами МСП натолкнулась на еще одну важную проблему. Она заключается в завышении стоимости подлежащего приватизации арендуемого имущества, что является частой причиной невозможности арендатором – субъектом МСП выкупить занимаемое им помещение. По данным Общественной организации «Опора России», оценка одного и того же объекта, сделанная независимым оценщиком, привлекаемым уполномоченным органом, и оценщиком, нанятым арендатором, зачастую отличается в 5–10 раз. Причем в силу ограничения срока подписания договора (30 дней) арендаторы не рискуют оспорить оценку и подписывают предлагаемые условия договора, либо отказываются от его подписания [6].

Предложения по совершенствованию законодательства

Учитывая, что срок действия «малой приватизации», позволяющей субъектам МСП выкупить арендуемое имущество у государства, продлен до 1 июля 2013 года, а проблем при реализации преимущественного права на выкуп немало, представляется необходимой реализация некоторых законодательных предложений:

– разрешить предпринимателям выкупать арендуемые ими более трех лет помещения, находящиеся в государственной собственности субъектов федерации, при условии отсутствия задолженности по внесению арендной платы на момент принятия решения о предоставлении права выкупа;

– установить на уровне федерального законодательства нижний предел выкупаемых площадей (в противном случае – разрешить выкупать всю арендуемую площадь);

– рассмотреть вопрос о целесообразности дифференциации предельных значений площади арендуемого государственного имущества, разрешенного к выкупу субъектами МСП, по зонам нахождения недвижимого имущества в пределах территории субъекта РФ или по иным критериям;

– привлекать на конкурсной основе организации независимых оценщиков для проведения оценки стоимости выкупаемого объекта нежилого фонда;

– установить критерии включения нежилых помещений в перечни объектов нежилого фонда, не подлежащих приватизации;

– проводить «инвентаризацию» перечней имущества для целей поддержки МСП, исключив непрофильные объекты (банки, ДЕЗы, инженерные и коммунальные службы и др.);

– определить условия выкупа имущества, включенного в перечни, например, выкупа с сохранением целевого использования выкупаемого объекта.

Реальное выполнение положений Федерального закона № 159-ФЗ возможно только вместе с постепенным переходом на рыночные ставки арендных платежей, давая, таким образом, субъектам МСП возможность выбора – продолжать арендовать помещение по рыночной ставке или выкупить его по рыночной стоимости, но без конкурса и с рассрочкой платежа, установленной федеральным законодательством. Последнее, в свою очередь, будет способствовать формированию слоя эффективных собственников.