Анализ и оценка современного состояния жилищной сферы в России

Жилищный фонд – основа национального богатства в любой стране. В России он составляет 2,85 млрд м² (27,5% стоимости основных фондов) и оценивается в 4,1 трлн руб.

Сегодня в России оценка потребности населения в жилье усложняется сложившейся демографической ситуацией. С одной стороны, идет сокращение населения, причем миграция уже не обеспечивает прирост.

С другой стороны, потребность в жилье имеет более сложную связь с численностью населения, а также зависит от числа семей и домохозяйств. В России насчитывается около 56 млн квартир и 52,7 млн частных домохозяйств, в которых проживает 98% населения. Следовательно, в Российской Федерации есть даже физический излишек жилого фонда [5].

ЖКХ сегодня

Начиная с 2003 г. жилищно-коммунальные проблемы уверенно опережают «бессменного лидера» в рейтинге социальных проблем – финансово-материальные вопросы. В России свыше 60% населения (более 80 млн чел.) не удовлетворены своими жилищными условиями.

По официальным оценкам, потребность в жилье составляет 2,6 млрд м² — почти столько же, сколько уже есть. И это задача, вряд ли выполнимая в обозримой перспективе.

Последнее десятилетие XX в. и начало XXI в. характеризуются в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства.

Объем ввода в строй жилья в 1990 г. составил 61,7 млн м², в 2002 г. – 33,8 млн м² (45%). Если в 2001–2008 гг. стала проявляться тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, то интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченности населения жильем. С 2002 г. выбытие фонда жилья достигает 50% вновь введенного в строй жилья.

Огромный объем недвижимости требует постоянного обслуживания и содержания в пределах нормативных требований.

Одним из основных факторов, определяющих уровень и качество жизни населения, является состояние жилищного фонда.

Сегодня 69,5% жилого фонда страны находится в частной собственности граждан (36 млн квартир). 60% населения страны – это городские жители, проживающие в муниципальном и ведомственном жилищном фонде, качество жизни которых непосредственно зависит от уровня предоставления им жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) [2].

Объем деятельности и уровень развития ЖКХ влияют непосредственно на степень благосостояния населения, его бытовые условия жизни, чистоту воздушного и водного бассейнов, уровень производительности труда, санитарно-гигиенические условия.

Основные фонды ЖКХ страны оцениваются сегодня в 0,7 трлн руб. (4,7% от стоимости основных фондов России).

Таким образом, жилищно-коммунальная отрасль ответственна за сохранность и использование более 30% основных фондов России на сумму 4,8 трлн руб. Однако масштабного обновления и капитального ремонта не ведется и не может вестись в силу системы финансирования, сложившейся в результате реформ; сдерживающегося перехода на полную оплату всеми группами потребителей ЖКУ.

Заложником проводимых в России реформ оказалась вся система ЖКХ. Выступив на начальном этапе реформирования экономики в роли амортизатора социальных последствий, жилищно-коммунальная сфера России сегодня представляет источник угроз для социального и экономического развития страны.

Ветхость жилищного фонда

Сегодня ЖКХ – самая кризисная отрасль, остро нуждающаяся в реформировании.

Более 11% жилищного фонда (290 млн м²) нуждаются в срочном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные, 9% (250 млн м²) – в реконструкции. Ежегодно растут показатели наличия ветхого и аварийного фонда с износом более 60%. По ветхости только за последние пять лет выбыло около 40 млн м² жилья. Около 20% городского жилищного фонда не благоустроено, в малых городах России в каждом втором доме отсутствует инженерное обеспечение.

Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60%, отслужили полностью свой срок четверть основных фондов. За последние 10 лет количество аварий выросло примерно в пять раз. К примеру, в 2003 г. произошло 86 аварий на 100 км сетей водоснабжения (в Европе этот «показатель» едва достигает трех) и более 260 аварий на 100 км сетей теплоснабжения. Общая протяженность в России водопроводных сетей составляет 444,2 тыс. км, из них 16% (70,6 тыс. км) нуждаются в замене.

Протяженность канализационных сетей достигает 107,5 тыс. км, но 12,4 тыс. км (12%) требуют капитального ремонта. Очистные сооружения очищают до установленных нормативов только около 30% стоков, остальные сбрасываются «недостаточно» очищенными.

Коммунальная энергетика потребляет 20% электрической и около 45% тепловой энергии, производимой в России. Производственная база включает 56 тыс. отопительных котельных, более 75 тыс. км тепловых сетей, 500 тыс. км воздушных и кабельных электросетей, физический износ которых превышает 50%.

В квартирах жилых зданий находятся инженерные газовые сети и более 40 млн газовых плит. В последние годы сложилось неблагополучное положение с использованием газа в быту. Данная опасность усугубляется еще и тем, что в эксплуатации находятся 15 млн бытовых, 2 млн проточных и 1 млн емкостных газовых плит, отслуживших свой срок и требующих замены.

По оценке специалистов, уровень надежности российских инженерных коммуникаций, в среднем в три раза ниже европейских. Половина городских подземных трубопроводов отслужила свой срок [3].

Устаревшие технологии

Затраты энергоресурсов на 1 м² жилья превышают среднеевропейский уровень в 3 раза. Для отопления жилых зданий в России расходуется 86 кг условного топлива на 1 м² общей площади, тогда как в аналогичных климатических условиях Норвегии и Канады – лишь 30 кг.

Россияне – самые большие транжиры в мире. Поскольку отсутствуют учет и регулирование потребляемых ресурсов, уровень потребления воды для оплаты населением определяется из расчета 300 литров на чел. в сутки. А в странах Западной Европы, в которых налажен учет, потребление составляет 120–130 л.

Утечки и неучтенный расход воды в системах водоснабжения по России достигают в среднем 15% от всей подачи воды в год, а в некоторых городах – более 30%.

53% от общего количества аварий произошли на водопроводно-канализационных сетях в 2003 г. из-за их ветхости. Дальнейшее увеличение износа приведет к резкому возрастанию числа аварий, и затраты на их предотвращение могут значительно превысить ущерб от них [1].

Суммарная стоимость социальных выплат, предоставленных населению, по экспертным оценкам, эквивалентна годовому бюджету страны. По оплате ЖКУ льготами пользуются около 54 млн чел., а сумма выпадающих доходов предприятий ЖКХ, предоставляющих льготы по ЖКУ, составляет около 309 млрд руб. При этом реальные бюджетные возможности позволяют профинансировать расходы на эти цели на уровне, не превышающем 20% от потребности. Например, Федеральный закон «О ветеранах» [1] в первоначальной редакции должен был охватить всего 6,5 млн чел. Однако после внесения в него изменений и дополнений он охватывает теперь более 20 млн ветеранов войны, труда и д. категорий населения.

Все это поставило ЖКХ на грань разрушения, а предприятия – на грань банкротства.

Необходимость ускоренного перехода к устойчивой и эффективной модели функционирования ЖКХ определяет целесообразность использования программно-целевого метода управления.

Необходимо развить профессиональный бизнес по управлению жилищной недвижимостью, формированию земельно-имущественных комплексов, выбору способа управления кондоминиумом, привлечению профессиональных управляющих и управляющих компаний. Организация профессионального управления коммунальным хозяйством в среднесрочной перспективе обеспечит улучшение состояния ЖКХ, в долгосрочной – приведет к снижению стоимости ЖКУ [4].

[1] Статья 13 Федерального закона от 12.01.95 № 5-ФЗ «О ветеранах» предусматривает такой вид социальной поддержки этой категории лиц, как льгота по оплате коммунальных услуг — прим. ред.