Жилищное строительство в Российской Федерации: проблемы и перспективы в условиях новой реальности

Введение.

Жилищное строительство – один из ключевых сегментов национальной экономики, представляющий процесс создания нового жилого фонда, модернизации или ремонта (реконструкции) зданий для удовлетворения потребности населения в жилье. Эта сфера включает планирование, финансирование, проектирование, строительство и последующую эксплуатацию жилых объектов [6].

Важные аспекты жилищного строительства – социальная значимость, комплексность, долгосрочность и подчинение строгому государственному регулированию. С одной стороны, жилищное строительство – процесс долгосрочный и требует запланированных и стабильных инвестиций, с другой стороны, его высокая социальная роль – удовлетворение одной из базовых потребностей населения в жилье [1; 23].

Экономическая сущность жилищного строительства заключена в многоаспектных взаимосвязях с другими секторами экономики (стимулирует производство стройматериалов, способствует развитию транспортной инфраструктуры в новых жилых комплексах (кварталах, районах), занятости населения), что в итоге влияет на экономический рост страны.

Экономический механизм перераспределения жилищного фонда и предоставления жилищных услуг требует слаженного взаимодействия его участников: государства, строительных компаний, инвесторов и конечных пользователей [29] и определяет конкуренцию за эффективное использование пригодных для строительства земельных ресурсов, что может существенно влиять на стоимость и успешность строительных проектов [6].

Обеспеченность населения жильем – один из показателей социальной стабильности и благополучия общества, поэтому государство регулирует сферу строительства путём установления стандартов качества, безопасности и доступности жилья [1; 5; 13; 23; 30]. Участие государства здесь является необходимым и имеет целью объединение государственных и индивидуальных интересов для достижения сбалансированных соотношений между потреблением, накоплением и инвестированием в национальной экономике, оптимальное соотношение которых в большей мере достигается госрегулированием на основе прогнозирования и стратегического планирования [5; 11; 12; 15].

Цель исследования заключается в оценке современного состояния жилищного строительства как вида экономической деятельности и определении перспективных решений проблем его развития.

Научная новизна заключается в разработанной авторской модели взаимодействия властей федерального и регионального уровней по организации деятельности в сфере жилищного строительства.

Основная часть: Исследование динамики показателей состояния жилищного строительства России в современных условиях

Основой для исследования послужили статистические показатели в сфере жилищного строительства за период 2017 – 2021 годы. В это время происходит значительное оживление в сфере жилищного строительства, стимулирование и нормирование деятельности застройщиков со стороны государства, чем обоснована актуальность исследования.

За последние пять лет жилищное строительство в России активно развивается, чего требуют интенсивно изменяющиеся экономические условия [4], а новые технологические решения [2], демографическая динамика вызывают потребность адаптации этой сферы к инновациям [3], где строительство с присущими ему специфическими функциями, требует их учёта в его долгосрочном планировании.

Проанализируем статистические показатели Росстата за последние пять лет и определим состояние, проблемы и перспективы жилищного строительства.

В таблице 1 приведены показатели площади жилых помещений и обеспеченности жильём.

Таблица 1 – Жилищный фонд РФ [1]

По данным Росстата за период с 2017 по 2021 гг. объёмы ввода в действие жилых домов (92,6%) намного превышают объёмы их выбытия (18,9%) [24, с.70], где в 2021 г. превышение в 4,9 раз. Проследив данные Росстата за период 20 лет, видим, что значительно увеличивается объём ввода в действие жилья, начиная с 2005 г. (с 43,6 в 2005 до 85,3 млн. м² к 2015 г.). Вместе с этим сокращается и объём жилья, непригодного для проживания (с 36,4 в 2005 г. до 12,2 млн. м² к 2015 г.) [24, с.70].

Проанализируем динамику показателей вводимого в действие жилья, представленных в таблице 2.

Таблица 2 – Ввод в действие жилых домов в РФ [2]

Данные таблицы 2 выявляют положительную динамику всех (кроме объёма ввода жилых помещений ЖСК) показателей. При этом темп роста показателей количества зданий превышает рост показателей их площади (1,5 к 1,1). В 1,5 раза увеличивается показатель введения жилых домов за счёт собственных или привлечённых средств населения. Увеличивается показатель выбытия жилищного фонда в 1,2 раза, который включает ветхое, непригодное для проживания жильё. Процесс выбытия непригодного жилья может происходить за счёт роста показателей ввода в действие жилых домов. В Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ [23] фонд ветхого жилья за период с 2017 по 2021 годы оценивается в 14,4 млн. м², где в нём проживает примерно 800 тыс. человек [27], что говорит о насущной потребности этих людей в современном жилье.

Так же по данным Росстата растёт и показатель обеспеченности жильём, где обеспеченность сельского населения (734 дома на 1000 чел.) выше, чем городского (601 на 1000 чел.) [24, с. 68].

Приобретение жилья является долгосрочными, но дорогостоящими инвестициями населения в собственное благосостояние. Отметим, что в таблице 2 показатель ввода в действие жилья за счёт собственных и заёмных средств к 2021 г. показывает прирост в 1,5 раза, что означает потребность населения в этих инвестициях. На динамику объёма инвестиций значительное влияние оказывает цена жилья. Проанализируем динамику цен рынка жилья по данным, представленным в таблицах 3 и 4.

Таблица 3 – Средние цены на рынке жилья, руб. за м² общей площади [3]

И первичный, и вторичный рынки имеют тенденцию постоянного роста цены, где больший прирост цен наблюдается на квартиры в новостройках, особенно в 2020 и 2021 годах, на что обусловлено влиянием обязательного открытия эскроу-счетов застройщиками [7; 28] в качестве гарантии их обязательств перед конечными потребителями.

В таблице 4 приведены данные о ценах на новое и вторичное жильё (квартиры, представленные в качестве объектов проведения сделок на рынке).

Таблица 4 – Средняя цена квартиры на рынке жилья [4]

Как видно по данным таблицы 4 цены на жильё имеют значительную разницу: в среднем стоимость квартиры в новостройке дороже на 22 223 руб./м². Высокая разница в стоимости у типовых квартир (на 30 819 руб./м²), а также элитные квартиры (104 772 руб./м²).

Установление цен на рынке жилья значительно влияют показатели фактической стоимости вводимых в эксплуатацию жилых зданий и в целом затраты строительных организаций (таблицы 5 и 6).

Таблица 5 – Средняя стоимость 1м² жилого помещения введённого в эксплуатацию здания; руб. [5]

По данным таблицы 5 средняя фактическая стоимость кв. метра жилья, вводимого в эксплуатацию, имеет тенденцию роста (в 1,2 раза к 2021 г.) в городской и сельской местностях, только в сельской цена дешевле.

Далее определим по данным таблицы 6 затраты строительных организаций в сравнение с результатами их работ.

Таблица 6 – Затраты строительных организаций и результаты работ [6]

По данным таблицы 6 видим, что материальные затраты строительных организаций превышают затраты на оплату труда рабочих (в среднем в 2,5 раза), но при этом затраты на труд имеют небольшой рост, а материальные затраты снижаются. Снижаются затраты на 1 рубль выполненных работ, что понижает их себестоимость и повышает уровень рентабельности к 2021 г. Сальдированный финансовый результат строительных организаций является положительным в 2020 и 2021 гг.

Также среди данных Росстата представлены основные факторы влияния [24, с. 22], ограничивающие производственную деятельность застройщиков [3; 14]. В таблице 7 сгруппировано 11 факторов-барьеров в порядке снижения степени их влияния.

Таблица 7 – Факторы ограничения деятельности застройщиков, % [7]

В рейтинге факторов ограничения (таб. 7) самое значимое влияние имеет стоимость материалов (изделий, конструкций), причём в 2022 г. его влияние усилилось. Значительное влияние оказывают уровень налогов и недостаток квалифицированных кадров в строительной отрасли. Самое низкое влияние на деятельность застройщиков оказывают недостаток техники (машин и механизмов) и её изношенность, и недостаток некоторых материалов для строительства.

Отметим, что два первых фактора в таблице 7 оказывают значительное влияние на стоимость квадратного метра жилья на рынке, а недостаток квалифицированных работников, по оценкам специалистов [8; 27], во многом влияет на качество жилых объектов, что ощущают конечные потребители.

Высокая стоимость строительных материалов и конструкций повышает конечную стоимость квадратного метра жилья, и это может в определённой степени ограничивать его доступность для населения. По данным ЕМИСС, доступность жилья в России в 2019 г. составляла 48,7%, а в 2020 г. 53,3 %, т.е., только 48,7% и 53,3% населения могли позволить себе приобретение жилья за счёт собственных или заёмных средств [26]. Кроме этого, на стоимость квадратного метра жилья влияют затраты застройщиков на коммерческие кредиты под высокий процент, открытие эскроу-счетов.

Недостаток специалистов в условиях происходящей трансформации экономики России наблюдается во многих видах экономической деятельности. Исследуем динамику показателей движения работников и потребности в них строительных организаций (табл. 8).

Таблица 8 – Потребность строительных организаций в работниках

(на конец года) [8]

По таблице 8 видна наибольшая потребность строительных организаций в квалифицированных специалистах, где выбытие работников превышает количество принятых. Недостаток квалифицированных специалистов может негативно повлиять на качество строительных работ, в т.ч. управленческие функции в строительстве, что в итоге проявится в качестве построенного жилья. Можно полагать, что величина оплаты труда в строительстве имеет значимое влияние на движение работников. Сравнение показателей величины оплаты труда в сфере строительства со средней по России, позволяет сказать, что оплата труда занятых в строительстве немногим выше средней (примерно на 2-3 тыс. руб.) за 2019-2021 годы [24, с. 36], но условия труда в сфере строительства при этом считаются тяжёлыми.

Среди представленных в таблице 7 факторов, некоторые являются конкурентными или факторами возможностей строительных организаций (в таблице 7 – это факторы в строках 4, 5, 6). Влияние погодных условий является проблемой, которую следует решать в большей мере развитием и внедрением новых технологий. В том числе развитие новых отечественных технологий поможет компенсировать недостаток материалов для строительства, причём ресурсы (природные, химические и т.п.) для строительства в России имеются.

Проблема недостатка и изношенности машин и механизмов для строительства может быть решена привлечением инвестиций, где государство и ГЧП могут выступать основными заинтересованными инвесторами.

Таким образом, анализ показателей современного состояния жилищного строительства за период с 2017 по 2021 годы позволяет определить его в целом как удовлетворительное, но при этом имеются проблемы, вызванные изменяющимися условиями и факторами в экономике России.

Динамика большинства исследованных в работе показателей состояния жилищного фонда по РФ положительная: растёт общая площадь жилого фонда и обеспеченность жильём на 1 жителя (табл. 1). Ежегодно растёт число переселяемых из ветхого, аварийного жилья, где о данном процессе министр строительства и ЖКХ РФ Файзуллин И. сказал, что расселение жителей опережает запланированные показатели в 2022 и в 2023 годах [27]. Что подтверждают статистические показатели ввода в действие жилых домов (табл. 2), в том числе рост показателей обеспеченности жильём жителей городской и сельской местностей, причём в сельской – показатель выше.

Значимый фактор влияния на объём инвестиций конечных потребителей в жильё – цены. В исследуемом периоде они имеют тенденцию ежегодного роста, где наибольшее значение было в 2020-2021 годах на квартиры новостроек (табл. 4). Анализ структуры цен на жильё позволяет определить значительный разрыв между ценой за квадратный метр (табл. 4) элитного жилья в новостройках и вторичных квартирах (разница на 104 772 руб.), а также между типовыми квартирами (разница на 22 223 руб.). Динамика роста средних цен за квадратный метр жилья показывает к 2021 году рост в 1,74 раза на новое жильё и в 1,45 раз на вторичное.

Динамику цен определяют, прежде всего, затраты и результативность работ строительной отрасли. В 2021 г. затраты составили на 1 рубль 85 копеек, и они ниже, чем в 2017 г. (самые высокие – 92 коп. на 1 руб. – в 2019 г.). На величину затрат влияет рентабельность строительных работ, которая в исследуемом периоде повышается к 2021 г. с 3,8 % до 5,1 %.

Следует отметить, что в работе проанализированы данные Росстата о жилищном строительстве на уровне национальной экономики, но динамика его показателей по субъектам РФ не будет идентичной, поскольку факторы влияния принимают региональную специфику. Влияние факторов в субъектах РФ различается характером и силой их проявления, где выделяют следующие: состояние инфраструктуры, низкое качество жилья, демографические проблемы, обманутые дольщики, больший объём строительства в городах, что приводит к росту процесса урбанизации и оттоку населения из сельской местности [13; 14; 16, с. 31].

Проблемы жилищного строительства проявляются прежде всего на уровне регионов и далее группируются на государственном. Решение проблем жилищного строительства как ключевого сегмента национальной экономики определяет перспективы его развития.

Следует отметить, что с 2020 года много сделано государством в сфере регулирования и развития жилищного строительства. В частности, министр строительства и ЖКХ Файзуллин И. называет достаточно большой перечень нормативных (стратегических, программных, проектных) документов, принятых в период 2020-2022 годы «в целях корректировки регулирования отношений в сфере строительства и поддержки отрасли в условиях кризиса» [27], что определяет важность строительной отрасли и её социальную значимость для благосостояния общества [2].

В период 2021-2023 гг. наиболее важными И. Файзуллин называет правительственные решения по трём основополагающим направлениям развития строительной сферы [27]:

- субсидирование процентной ставки по кредитам для застройщиков;

- «сокращение инвестиционно-строительного цикла» для застройщиков, в рамках которого предусмотрено сокращение числа документов по согласованию строительных объектов, в т.ч. сокращение административных процедур для, определённых несколькими Постановлениями Правительства РФ № [18; 19; 21] Градостроительным кодексом [6], а особое регулирование деятельности застройщиков продлено до конца 2023 года [22].

- возможности изменения существенных для застройщиков условий, в ходе выполнения заключенных ими государственных и муниципальных контрактов по строительству, «…», в случаях, если невозможность их исполнения застройщиком носит объективный характер, что так же определяется Постановлением Правительства РФ [20].

Активный процесс трансформации строительной сферы определяет Указ Президента РФ [25] введение которого вызвало необходимость разработки последующих важных нормативных документов, среди которых главным является принятая в 2022 г. Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года [23]. Этот документ является руководством для федеральных и региональных органов власти, призван привести к согласованности управленческих решений в ходе реализации госпрограмм, проектов и других документов в сфере жилищного строительства. Стратегия определяет перспективные направления развития жилищного строительства: повышение доступности жилья; рост качества предоставляемых ЖКХ услуг; модернизацию инфраструктуры ЖКХ; повышение уровня комфорта городской среды. Данные направления Стратегии определяют решение насущной проблемы в сфере жилищного строительства – развитие социальной инфраструктуры в регионах и стране.

Трансформацию сферы жилищного строительства во многом определяют национальный проект «Жильё и городская среда», в составе которого проект «Жильё», федеральная программа «Стимул» (в рамках программы «Жильё») и другие проекты [9; 10; 17].

В сфере строительства выделены проблемы, среди которых недостаток квалифицированных специалистов и формирование и развитие социальной инфраструктуры новостроек, жилых комплексов [9; 10; 17]. Первая проблема носит отраслевой характер, а вторая проблема имеет региональный и национальный уровень и определяет в качество жилья и комфорт условий для проживания. Она активно обсуждается в Государственной Думе на предмет дифференцированной государственной поддержки жилищного строительства, предоставляемой с учётом приоритетов пространственного и социально-экономического развития регионов [2].

Выводы.

На основе проведённого исследования можно заключить следующее:

1) жилищное строительство демонстрирует удовлетворительные показатели за период 2017 – 2021 годы, но при этом существуют проблемы различного характера, что препятствует для перспективного развития отрасли;

2) проблемы вызваны факторами и условиями, при этом большинство из них имеют возможность краткосрочного решения;

3) проблемы в сфере жилищного строительства решаются на государственном уровне, следует отметить комплексность решения проблем жилищного строительства, что способствует достижению задач пространственного и социально-экономического развития страны;

4) жилищное строительство характеризуется как многофункциональный и многогранный вид экономической деятельности, влияющий на различные аспекты жизни общества и экономики.

От решения проблем зависят перспективы развития сферы жилищного строительства, являющегося одним из ключевых сегментов национальной экономики, где необходимо государственное регулирование. Эффективности государственного регулирования жилищного строительства возможно достичь, по нашему мнению, лишь при построении государственной жилищной политики на основе взаимодействия федерального и регионального уровня управления.

Авторами предлагается схема организации жилищного строительства в РФ, представленная на рисунке 1.

Рисунок 1 – Схема организации жилищного строительства на национальном уровне [9]

Организация работы по представленной схеме предполагает:

- обмен информацией при организации жилищного строительства; при необходимости корректировка мероприятий исходя из анализа поступившей информации;

- соблюдения принципа цикличности: региональный уровень передает информацию на федеральный, где с учетом поступивших данных формируются мероприятия (программы, проекты) поддержки жилищного строительства; данные меры декомпозируются на региональный уровень, который в свою очередь отчитывается о результатах их внедрения перед федеральным, таким образом проходит один цикл; цикличность дает возможность находиться уровням управления в постоянном контакте, что позволяет получать информацию о реальном положении дел;

- возможность построения эффективной системы учета, мониторинга и контроля в сфере жилищного строительства.

Предложенные мероприятия позволят наладить взаимодействие между уровнями управления (федеральный и региональный), что приведет к согласованности действий при решении проблем в жилищном строительстве. Это будет способствовать достижению цели и задач пространственного и социально-экономического развития Российской Федерации.

[1] Составлено авторами по: [24, с. 70].

[2] Составлено авторами по: [24, с. 54, 66, 70].

[3] Составлено авторами по: [24, с. 52].

[4] Составлено авторами по: [24, с. 52].

[5] Составлено авторами по: [24, с. 69].

[6] Составлено авторами по: [24, с. 13].

[7] Составлено авторами по [24. с. 22].

[8] Составлено авторами по: [24, с. 34, 36]

[9] Составлено авторами