Современные тенденции реформирования жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования в условиях рынка

Очень часто реформирование жилищно-коммунального хозяйства связывают, в первую очередь, с повышением платы за жилищно-коммунальные услуги. Однако жизненный уровень населения многих провинциальных городов России остается по-прежнему невысоким.

Быстрое перемещение расходов по эксплуатации жилищ и жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) на население города закономерно вызвало три последствия:

− существенное снижение уровня жизни около половины горожан;

− заметный рост числа горожан, обращающихся в местные органы власти за компенсационными выплатами на оплату ЖКУ;

− задолженность по ЖКУ.

Все эти факторы являются серьезными аргументами против форсированного повышения расценок на оплату жилья и жилищно-коммунальных услуг. На сегодняшний день предпочтительным является следующее: снижение расходов на содержание жилья за счет экономии воды, электрической и тепловой энергии, а также цен на потребляемые ресурсы. При этом, в первую очередь, необходимо пересмотреть законодательные акты по реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) на федеральном и областном уровнях.

К самостоятельности на уровне муниципальных образований оказались не готовы. В результате образовался нормативно-правовой вакуум на региональном и муниципальном уровнях. Вместо утвержденных нормативных документов используются рекомендации, к которым надо «привязывать» местные условия: техническое состояние отрасли и экономическое положение муниципалитета. Следовательно, необходимо налаживать механизм внедрения федеральных законов в регионе. Поэтому важно пересмотреть «Концепцию реформирования ЖКХ» с учетом сложившейся практики реформирования и ее трансформации в статус Программы, которая должна включать в себя детально проработанный механизм регулирования и реформирования ЖКХ с указанием конкретных источников финансирования соответствующих мероприятий. Программа должна носить обязательный характер исполнения.

Одной из основных задач дальнейшего реформирования городского ЖКХ должно стать эффективное использование тепловой энергии. Актуальность выбора задачи заключается в том, что основная доля расходов ЖКХ города и населения (около 50% от общей суммы оплаты за квартиру) приходится на теплоснабжение и горячую воду. Здесь сосредоточен основной потенциал снижения издержек городского жилищно-коммунального хозяйства и наиболее актуальная проблема энергосбережения.

Оптимальным решением проблемы рационального ресурсопотребления в жилищном фонде было бы обеспечение каждому потребителю ЖКУ технической возможности регулировать объем потребляемого ресурса в каждом жилом помещении (например, с помощью термостата на отопительной батарее), измерять его реально использованное количество и платить по показаниям приборов. Однако традиционная однотрубная вертикальная система разводки тепловой энергии в наших многоквартирных домах делает ситуацию с поквартирным регулированием и учетом тепловой энергии не только экономически, но и технически нереализуемой.

Необходимо, чтобы в рациональном потреблении ресурсов были заинтересованы жилищные организации, которые отвечают перед населением и собственником жилья (органом местного самоуправления, товариществом собственников жилья) за состояние жилищного фонда. Задача формирования экономической заинтересованности принципиально важна для эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства. Ее решение обеспечит:

− повышение качества проживания;

− снижение стоимости ЖКУ;

− инициирование процесса ресурсосбережения у поставщиков данных ресурсов;

− переориентацию расходов в жилищно-коммунальном секторе с текущих на капитальные.

При этом о ресурсосбережении можно говорить только в том случае, когда меньший расход тепловой энергии не будет ухудшать условия проживания горожан (например, температура в жилых помещениях не понизится по сравнению с нормативной) и будет приводить к росту доходов жилищной организации.

Для осуществления поставленной задачи необходимо:

1) создать систему мотивации с помощью экономических, а не административных мер;

2) сформировать систему договорных отношений между жилищными и теплоснабжающими организациями, основанную на пообъектном учете поставляемых ресурсов (тепловой энергии);

3) договор должен формулировать отношения не только между жилищной и ресурсоснабжающей организацией, но и между собственником жилищного фонда и жилищной организацией.

Итак, собственник жилищного фонда заключает договор с жилищной организацией на довольно длительный срок (5-10 лет). Выбор жилищной организации должен происходить на конкурсной основе. В договоре определяются:

− задачи, которые собственник ставит перед жилищной организацией, связанные с качеством содержания жилищного фонда и предоставлением коммунальных услуг;

− сумма финансирования, установленная на стадии согласования договора, а также источники финансирования;

− внешние условия (инфляция, повышение стоимости энергоресурсов), от чего зависят изменения либо объемов финансирования, либо задач, поставленных собственником недвижимости перед жилищной организацией;

− система мониторинга (проводимого собственником) состояния жилищного фонда и последствий в случае недостижения определенных в договоре результатов.

В итоге, договором между собственником и жилищной организацией определяются задачи и условия финансирования жилищной организации на длительный период. В частности, устанавливается, что доходы жилищной организации в течение фиксированного количества лет (например, 5 лет) будут составлять фиксированный норматив в денежном выражении (например, 10 руб.) в месяц на 1 кв. м жилых помещений (в настоящих ценах). Они будут формироваться за счет платежей проживающего в доме населения (нанимателей и собственников жилья). Для выполнения принятых обязательств жилищная организация либо приглашает подрядчиков, либо выполняет необходимые работы собственными силами. Кроме того, она заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают поставку транспортируемых ими ресурсов через присоединенные к зданию сети.

В этом случае становится принципиально возможной следующая ситуация. Допустим, собственник жилищного фонда заключил с жилищной организацией договор на управление жилым домом на 5 лет, площадь жилых помещений здания составляет 5000 кв. м. Для отопления жилого дома на момент заключения договора требуется 1000 Гкал в течение отопительного сезона (7 мес.). На оплату отопления расходуется 6 руб. из выделенных 10 руб. на 1 кв. м в месяц. Если утеплить здание, тепловой энергии потребуется на 30% меньше – 700 Гкал. Стоимость работ по утеплению – 200 тыс. руб., включая выплаты процентов по займу. Если жилищная организация привлечет заемные средства (залоговым обеспечением могут служить платежи потребителей услуг), в течение летнего сезона проведет утепление здания, то за тепловую энергию нужно будет тратить не 6, а 4,2 руб. с 1 кв. м в месяц. Оставшиеся 1,8 руб. в течение 3,2 лет (200000/(1,875000) = 3,2) будут направляться на возврат привлеченных средств, а в течение оставшихся 1,8 лет – формировать дополнительную прибыль жилищного предприятия (примерно 115 тыс. руб.).

Таким образом, у предприятия появляется экономическая заинтересованность в рациональном ресурсопотреблении, поскольку это увеличивает его прибыль. Важно, что в данном случае интересы предприятия совпадают с интересами собственника (дополнительное инвестирование в его недвижимость, вместо текущих расходов – капитальные затраты) и жителей дома (повышение качества проживания). А главное, что по истечении 5 лет в условиях договора на управление жилым зданием будут фигурировать уже не 10 руб. на 1 кв. м в месяц, а 8,2 руб. (10 – 1,8), что снизит расходы собственника на содержание здания.