О взаимодействии рынков жилищно-коммунальных услуг и жилищного фонда в направлении повышения энергоэффективности

Введение

Жилье отличается от других товаров следующими признаками: неоднородностью, иммобильностью, долговечностью, высокой стоимостью по отношению к бюджету семьи, высокими издержками переезда (смены жилья) [1], а также инновационными технологическими решениями создания улучшенных условий проживания будущих владельцев. При этом еще до создания (прежде всего, многоквартирного дома) решается вопрос с обеспечением строительных объектов коммунальными ресурсами (водой, электро- и теплоэнергией, газом), которые внутри здания преобразуются в коммунальные услуги благодаря работе внутридомовых инновационно ориентированных инженерных систем и тех, кто их обслуживает. При этом под теплоснабжением понимают обеспечение потребителей тепловой энергией, под электроснабжением (энергоснабжением) – обеспечение потребителей электрической энергией.

К коммунальным ресурсам относятся холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг, а также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения. Отсюда следует, что сегодня именно технология обеспечения жилья коммунальными ресурсами наиболее инновационна в производстве и удовлетворении жильем населения России.

Рассмотрим взаимодействие данных рынков на примере Иркутской области. Рынок жилищного фонда – на данном рынке спрос на приобретение жилищного фонда должен уравновешиваться его предложением. Для анализа вместо рынка жилищных услуг введем понятие рынок жилищно-коммунальных услуг. Задача рынка жилищно-коммунальных услуг состоит в том, чтобы определить их уровень (без взноса на капитальный ремонт), при котором спрос на жилищные услуги будет полностью удовлетворен.

Проанализируем взаимосвязь между рынком жилищного фонда и рынком жилищно-коммунальных услуг согласно жилищной экономики и на примере Иркутской области за 2012 год, которая осуществляется с помощью четырех квадрантов по двум направлениям:

1) размер квартплаты является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности, поэтому изменения квартплаты на рынке жилищных услуг немедленно влияют на уровень спроса на рынке жилищного фонда;

2) если интенсивность строительства возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то снижаются цены на рынке жилищного фонда и размеры квартплаты на рынке жилищных услуг.

График квадранта I описывает зависимость спроса на жилую площадь от уровня квартплаты (1). В ситуации равновесия спрос на жилье равен предлагаемой жилой площади.

(1)

где D – спрос на жилье, R – квартплата (руб. за кв. м.), S – площадь жилья (кв. м.).

Рисунок 1. Рынки жилищного фонда и жилищных услуг

Рисунок 2. Рынки жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг в Иркутской области 2012 г.

Объем жилищных услуг населению Иркутской области за январь–декабрь 2012 г. составил 5293538,7 тыс. рублей, объем коммунальных услуг – 17119836,4 тыс. рублей. Ввиду того, что взнос на капитальный ремонт в данный период еще не был установлен и потребители не вносили его, ограничимся стоимостью жилищных и коммунальных услуг. Средний размер жилищных и коммунальных услуг составляет 422,07 руб. за кв. м. (D₁) в год без учета взноса на капитальный ремонт. Жилищный фонд Иркутской области на конец 2011 г. – 52729,3 тыс. кв. м., на конец 2012 года – 53476,9 тыс. кв. м. общей площади (101,4 % к 2011 г.).

Сравним квартплату за рубежом [2]:

– в Германии содержание квартиры требует 1,5 тыс. евро в год, дома – до 3,5 тыс. евро в год;

– в Риге за квартиру летом нужно оплачивать 40–60 евро в месяц, зимой – 200–260 евро в месяц;

– в Чехии – квартплата варьируется от 70 до 150 евро в месяц;

– в США оплата по содержанию дома обходится от 600 до 2000 долларов в зависимости от дополнительных услуг (спортзалы, собственный сад, залы для вечеринок, бассейны).

График квадранта II отражает норму капитализации недвижимости, которая рассчитывается по формуле (1):

, (2)

где

P – цена жилищного фонда (руб. за кв. м.),

i – норма капитализации,

R – квартплата (руб. за кв. м. в год).

На норму капитализации влияют четыре фактора: ставка процента по долгосрочным займам; ожидаемый рост квартплаты; риск, связанный с получением дохода в форме квартплаты; налоги на недвижимость.

Норма капитализации (i – отношение квартплаты к цене) основана на ставках процента и норме прибыли на рынке капитала. Положим, что норма капитализации за 2012 год на уровне индекса цен на первичном рынке жилья Иркутской области, составила 107,4. Цена жилищного фонда 393 руб. за 1 кв. м. (Р₁). В 2012 году по Иркутской области введено 871360 кв. м. общей площади, средняя стоимость строительства за данный период составила 32962 руб. за 1 кв. м. общей площади.

Средняя цена жилья в Иркутской области за 2012 год сформировалась на первичном рынке – 48347 руб. за 1 кв. м., на вторичном рынке – 42753 руб. за 1 кв. м,Сибирскому федеральному округу 42964 и 46743 соответственно, по Российской Федерации 48163 и 56370 соответственно.

руб. кв. м./ год (3)

руб. кв. м. (4)

График квадранта III выражает затраты на новое строительство, которые равны цене жилищного фонда и увеличиваются при увеличении объема строительства (2), по Иркутской области (5):

, (5)

где

C_объем – объем нового строительства (кв.м.),

С_{затраты} – затраты на строительство (руб. за кв. м.).

руб. кв. м. (6)

График квадранта IV формируется на основании прироста жилищного фонда и нормы амортизации жилищного фонда (6) по Иркутской области (7):

, (7)

где S – площадь жилья (кв. м.),

C_объем – объем нового строительства (кв.м.),

δ – норма амортизации жилищного фонда.

Ежегодный прирост жилищного фонда (∆S) равен разности между новым строительством и амортизацией. В этом случае норма амортизации (i) соответствует 0,01 и уравнениям (7).

, (8)

По Иркутской области прирост жилищного фонда ∆S₂₀₁₂ = 747,6 тыс. кв. м., норма амортизации равна 0,0023 (6).

тыс. кв. м. (9)

Заключение

1. Анализ полного оборота по 4 квадрантам позволяет получить наиболее полную информацию о данных рынках. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда отличаются, 4 переменные (квартплата, цена, строительство и жилищный фонд) не находятся в полном равновесии.

2. Возможно, что зарубежный опыт не может быть прямо применим для российской практики, а только с учетом паритета покупательной способности.

3. В настоящее время законодательно утверждено, что класс энергетической эффективности обязательно устанавливается в отношении многоквартирных домов, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, а также подлежащих государственному строительному надзору. Для иных зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, класс энергетической эффективности может быть установлен по решению застройщика или собственника.

4. Для многоквартирных домов и иных зданий, строений и сооружений в процессе эксплуатации класс энергетической эффективности может быть установлен по решению собственников (собственника) по результатам энергетического обследования.

5. Взаимосвязь рынка жилищно-коммунальных услуг и рынка жилищного фонда может быть осуществлена с помощью механизма учета классов энергоэффективности абсолютно всех зданий, в том числе многоквартирных домов для предоставления потребителю абсолютно полной информации и возможности выбора жилого (нежилого) помещения. В основе данного механизма лежит утверждение о том, что каждый конечный потребитель будет:

– оплачивать жилищные и коммунальные услуги за жилое (нежилое) занимаемое помещение в многоквартирном доме по тарифам, установленным согласно классу энергоэффективности данного здания;

– приобретать жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме по рыночным ценам, установившимся согласно классу энергоэффективности данного здания.