Государственное регулирование рынка съёмного жилья в Китае, 1921–2021 гг.

Введение

Для городов характерна хроническая нехватка жилья, особенно дешевого. Жители больших городов, будь то Берлин, Москва или Пекин, всегда испытывают трудности с поиском доступного жилья. Это касается как собственных, так и съемных жилищ. Если учесть, что среди нанимателей жилья доля домохозяйств с низкими доходами непропорционально высока, то квартирный вопрос оказывается острым социальным вопросом. Поэтому многие видят выход в государственном регулировании рынка жилья, обосновывая это фиаско рынка, т.е. невозможностью решить квартирный вопрос с помощью рыночного механизма.

С Первой мировой войны и до наших дней подавляющее большинство стран прибегли к подобному регулированию, ограничивая квартплату, защищая нанимателей от выселения, перераспределяя ограниченный жилой фонд и предоставляя разного рода пособия и иные формы поддержки нанимателям [6] (Kholodilin, 2020).

Целью настоящего исследования является общий анализ эволюции ограничительной жилищной политики в Китае (включая также Гонконг, Макао и Тайвань) с 1921 по 2021 год. Актуальность подобного исследования связана с тем, что жилищная политика остается важным компонентом социальной политики и по сей день, особенно в связи с кризисом, порожденным пандемией коронавируса [5] (Kholodilin, 2020). Новизна же его обусловлена тем, что в отличие от многих других стран, ограничительная жилищная политика Китая в историческом разрезе до сих пор нигде не была освещена. В единственном известном нам исследовании китайский исследователь Гу [3] (Gu, 2003) затрагивает лишь контроль квартплаты на материковом Китае с 1952 по 2000 год.

Далее мы рассмотрим основные инструменты ограничительной жилищной политики и их количественное измерение. А затем проанализируем интенсивность китайской жилищной политики с момента ее зарождения и по сей день, сопоставляя между собой материковый Китай и три другие «китайские страны».

Ограничительные меры государственной жилищной политики

Инструментарий жилищной политики весьма разнообразен. Он включает в себя как поощрительные, так и ограничительные меры. К числу первых относятся стимулирование жилищного строительства (в том числе социального) и предоставление пособий на наем жилья [11] (Kholodilin, 2019). В состав ограничительных мер входят ограничение наемной платы за жилье, защита нанимателей от выселения и рационирование жилья. Ниже мы более подробно рассмотрим меры ограничительной политики.

Ограничение наемной платы за жилье. Данная политика известна также как контроль квартплаты. Она предполагает замораживание квартплаты или ограничение темпов ее роста. Как правило, во втором случае наемная плата за жилье не может расти быстрее, чем общая стоимость жизни, измеряемая чаще всего индексом потребительских цен. Данную политику приближенно можно представить как совокупность шести индивидуальных мер [10] (Weber Jan Philip, 2017). Контроль уровня квартплаты означает, что плата за съемное жилье устанавливается не в процессе свободного торга между нанимателем и домовладельцем, а устанавливается особым учреждением, например, каким-то государственным органом, примирительной комиссией или судом. Эти органы фиксируют уровень квартплаты при начале действия договора найма. Заморозка номинальной квартплаты означает, что наемная плата фиксирована в номинальном выражении и повышения ее запрещены законом. Рост общего уровня цен приводит к падению реальной квартплаты. Заморозка реальной квартплаты предполагает, что плата за съемное жилье не может расти быстрее инфляции. Три следующие меры описывают различные исключения из общего правила как в сторону ослабления, так и в сторону усиления контроля. Отмена контроля при смене нанимателя означает, что данное конкретное жилище перестает подпадать под контроль квартплаты, когда старый наниматель съезжает и заключается новый договор найма. Прочие случаи ослабления контроля – это разного рода исключения, на которые не распространяется контроль квартплаты. Чаще всего это новые или большие и дорогие жилища. Первые освобождаются от контроля, чтобы не подорвать стимулы к строительству нового жилья. Тогда как наниматели больших и дорогих жилищ считаются достаточно обеспеченными, чтобы не быть уязвимыми и не нуждаться в государственной защите. Наконец, случаи ужесточения контроля охватывают определенные типы жилищ (например, дешевые квартиры) или поселений (например, города с острым дефицитом жилья), где применяется более жесткий контроль квартплаты.

Защита нанимателей от выселения служит для того, чтобы оградить нанимателей от неправомерного выселения из занимаемого ими съемного жилья. Этот тип регулирования можно представить в виде совокупности четырех элементов [10] (Weber Jan Philip, 2017). Защита от выселения в период действия договора предполагает, что в том случае, когда договор найма жилья заключен на определенный срок, или при бессрочном договоре наниматель может быть выселен только в строго определенных случаях. Например, когда наниматель систематически не платит за жилье или если домовладелец нуждается в данном жилье для себя лично или для кого-то из своих близких. Защита от выселения по окончании срока договора означает, что для выселения нанимателя по окончании действия договора домовладелец обязан представить обоснованные причины. Положение о минимальной продолжительности найма предписывает, что срок договора должен быть не менее двух лет. Наконец, условие краткосрочного найма означает, что сдача жилья на срок менее одного года запрещена.

Рационирование жилья преследует своей целью максимально эффективное использование имеющегося жилого фонда в условиях острой нехватки жилья. При этом может производиться перераспределение как самого жилья, так и потенциальных жильцов. Этот тип регулирования можно разбить на восемь элементов [6] (Kholodilin, 2020). Регистрация жилья означает, домовладельцы обязаны зарегистрировать в специальных государственных органах пустующие или все имеющиеся у них жилые помещения. Защита жилья предполагает, что запрещается использовать жилые помещения в нежилых целях, сдавать их посуточно, объединять или сносить их, а также преобразовывать съемные жилые помещения в кондоминиумы. Положение о создании жилищной площади означает, что государство предписывает использовать всю имеющуюся площадь для жилищных целей, например путем реконструкции или переоборудования нежилых помещений или путем разделения больших жилищ на меньшие. Реквизиция имеет место, когда пустующие жилые помещения реквизируются с последующей принудительной сдачей внаем. При этом права собственности владельцев этого жилья сохраняются. Ограничение свободы передвижения предполагает, что мобильность населения ограничивается: например, если доступ в районы с острой нехваткой жилья закрыт для всех лиц, которые не являются «незаменимыми» для этих районов и не проживают там на постоянной основе. Сохранение социального состава преследует своей целью поддержание сбалансированного социального состава населения в определенных частях города путем запрета на модернизацию жилья до состояния, которое считается превышающим некий стандартный уровень. Нормы потребления жилья означают введение ограничений на объем жилья, которым могут пользоваться наниматели или домовладельцы. Например, каждый жилец может занимать максимум 9 квадратных метров или одну комнату. Национализация жилья – это мера, при которой государство национализирует жилищный фонд, т.е. лишает домовладельцев прав собственности и начинает само распоряжаться этим жильем. Ее противоположностью является приватизация находящихся в государственной (чаще всего муниципальной) собственности жилых помещений. В отличие от реквизиции, национализация означает потерю прав собственности для владельца и отсутствие компенсации за изъятое имущество.

Измерение интенсивности регулирования

Чтобы иметь возможность сравнивать степень государственного регулирования в разных странах или в разные периоды, необходимо выразить ее количественно. Измерение жесткости или интенсивности государственного регулирования – это задача, решаемая с помощью лексиметрии [8] (Kholodilin, Linus Pfeiffer, 2021). Этот подход, который применяется ко многим областям социально-экономического регулирования (например, трудового права, финансового регулирования, равноправия полов), позволяет получить приблизительные оценки степени государственного вмешательства.

Алгоритм измерения интенсивности государственного регулирования рынка съемного жилья, применяемый здесь, включает в себя несколько шагов. На первом этапе составляется список соответствующих правовых актов и проводится поиск их оригинальных (не пересмотренных) текстов. Поскольку нас интересует эволюция жилищного законодательства, нам нужны тексты «реального времени», в той формулировке, которая действовала на момент их принятия. Чаще всего такие тексты можно найти в правительственных вестниках. Список основных законодательных актов материкового Китая, Гонконга, Макао и Тайваня, регулирующих отношения нанимателей и домовладельцев, можно найти в приложении в конце данной статьи или в таблице 1.

Таблица 1

Законодательные акты, регулирующие отношения между нанимателями и домовладельцами

Источник: «Longitudinal database of rental housing market regulations: 100+ countries over 100+ years» [Электронный ресурс]. URL: https://rpubs.com/Konstantin_Xo/RHMR (дата обращения: 21.06.2022).

На втором этапе собранные правовые акты обобщаются. В них выявляются и записываются интересующие нас важные положения. В частности, рассматриваются следующие области: сфера применения, контроль квартирной платы, защита нанимателей от выселения, рационирование жилья, а также органы, ответственные за урегулирование конфликтов между участниками рынка.

На третьем этапе текстовые резюме преобразуются в числовые переменные. Здесь при кодировании контроля квартплаты и защиты от выселения мы опираемся на работу [10] (Weber Jan Philip, 2017), а при кодировании рационирования жилья – на статью [9] (Kholodilin, 2017). Для каждого индивидуального компонента этих трех инструментов строится двоичная переменная, принимающая значение 1, если регулирование более жесткое, и 0 – в его отсутствие:

где есть тип регулирования (контроль квартплаты, защита от выселения или рационирование жилья), а есть дата вступления в силу законодательного акта, содержащего соответствующее положение. Таким образом, каждая двоичная переменная представляет собой ответ на вопрос, характеризующий конкретный аспект соответствующего регулирования. Если ответ «да», то двоичная переменная принимает значение 1, если ответ «нет», то переменная принимает значение ноль. Как правило, положительный ответ соответствует большему количеству ограничений с точки зрения домовладельцев.

Наконец, на последнем этапе строится сводный индекс для каждого типа регулирования как простая средняя двоичных переменных:

,

где ; – количество двоичных индексов.

Например, сводный индекс контроля квартплаты основан на шести двоичных индексах. Когда все они равны нулю, их среднее значение также равно нулю, что означает отсутствие ограничений на установление платы за съемное жилье. Чем больше таких ограничений, тем ближе индекс к 1. Сводный индекс, равный 1, означает самую высокую интенсивность регулирования типа .

Эволюция жилищной политики в Китае

Вооружившись проделанным описательным анализом квартирного законодательства и построенными на его основе индексами интенсивности регулирования, мы можем приступить к рассмотрению эволюции государственного регулирования рынка съемного жилья в Китае.

На рисунке 1 показана интенсивность контроля квартплаты, защиты от выселения и рационирования жилья на материковом Китае (толстая черная линия) в 1910–2021 гг. Для сравнения в виде тонкой серой линии показана средняя интенсивность регулирования во всем мире, вычисленная на основе соответствующих индексов для 133 стран и провинций. [1]

Рисунок 1. Интенсивность ограничительного жилищного законодательства в Китае и мире, 1910–2020 гг.

Источник: собственные расчеты.

Во всех трех сферах регулирования на мировом уровне наблюдаются два больших всплеска интенсивности, связанные с мировыми войнами. Массовые потоки беженцев, а также разрушения, вызванные военными действиями, или даже затишье в жилищном строительстве, обусловленное перебоями со снабжением стройматериалами, усугубляют дефицит жилья и приводят к росту квартплаты. Это, в свою очередь, влечет за собой протесты нанимателей, в ответ на которые государство принимает защитные меры. После Второй мировой войны последовала длительная фаза постепенного ослабления ограничений. 1990-е гг. ознаменовались относительно быстрой отменой ограничений во всех трех областях в связи с распадом социалистической системы и переходом бывших стран с плановой экономикой на капиталистические рельсы. В 2020 году заметно усиление контроля квартплаты и защиты от выселения, обусловленное пандемией коронавируса.

На материковом Китае контроль квартплаты и защита нанимателей от выселения были введены Земельным законом от 14 июня 1930 года [2]. Годовая квартплата была ограничена 12% стоимости земельного участка и здания. Кроме того, было введено автоматическое продление срочных договоров. Выселение допускалось лишь в нескольких случаях: при неуплате в течение двух месяцев, использовании жилья с незаконными целями, нарушении условий найма и нанесении ущерба жилищу. В ноябре 1937 года, в разгар гражданской войны и войны с Японией, гоминьданское правительство ввело первые меры рационирования жилья, такие как возможность заселения храмовых построек и подселения в частные жилища [3]. Особым законом о найме жилья в условиях военного времени от 13 декабря 1943 года подобные меры были еще больше усилены [4]. Были введены верхние пределы на количество занимаемого жилья, реквизиция пустующих помещений и запрет на нецелевое использование жилья.

После победы коммунистов в гражданской войне новое правительство издало закон о политике в отношении найма городских недвижимых имуществ от 12 августа 1949 года, который поразительным образом отменил контроль квартплаты [5]. Это весьма нехарактерно для коммунистических правительств, которые, как правило, не только сохраняли существовавшие до того ограничения, но и вводили новые. Защита от выселения также была ослаблена и отдана на откуп рынку. Кроме того, полномочия по регулированию рынка жилья были делегированы местным, в первую очередь городским властям. Рядом законов, принятых в том же 1949 году на местах (например, в Ухане и Шанхае), гарантировались права собственности частных домовладельцев, что также нехарактерно для коммунистических режимов. Лишь в середине 1950-х гг. китайская жилищная политика вернулась в ограничительное русло. Постановлением от 16 декабря 1955 года о взглядах на современное базовое положение частной городской собственности и ее социалистическое преобразование был возвращен контроль квартплаты и восстановлено рационирование жилья [6]. Предполагалось, что квартплата будет устанавливаться на едином «разумном» уровне в рамках отдельных городов. Также была предписана национализация пустующего жилья, а мелкие собственники домов, с существованием которых власти пока мирились, должны были соблюдать установленные государством ограничения в плане установления квартплаты и пользования имуществом. Постановлением о прописке от 9 января 1958 года была значительно сужена мобильность населения, ибо доступ в города с их острым дефицитом жилья был значительно затруднен для приезжих [7].

Новая волна дерегулирования началась лишь в конце 1990-х гг. В отсутствие единого национального квартирного законодательства приходится полагаться на анализ регулирования в отдельных городах (например, в Шанхае), чтобы делать вывод о направлении преобразований. Так, Шанхайским постановлением о найме жилья от 30 декабря 1999 года была допущена возможность установления квартплаты на рыночном уровне по обоюдному согласию между домовладельцем и нанимателем. Рационирование жилья было сокращено [8]. Циркуляр Государственного совета о дальнейшем углублении реформы системы городского жилья и ускорении жилищного строительства от 3 июля 1998 года создал предпосылки для массовой приватизации жилья и прекращения его выделения и перераспределения государственными органами [9]. Наконец, так называемыми Рассуждениями о продолжении реформы системы регистрации домохозяйств 30 июля 2014 года была отменена система прописки, что по крайней мере формально вернуло населению свободу передвижения [10].

Подводя промежуточный итог, следует отметить, что рационирование жилья и отчасти контроль квартплаты в Китае были более жесткими, чем в среднем по миру.

Помимо материкового Китая, жилищное законодательство претерпевало большие изменения и в других «китайских странах», таких как Гонконг, Макао и Тайвань. Во многом их эволюция отличалась от материковой, что связано с иным, колониальным происхождением их государственного регулирования. В Гонконге квартирное законодательство было введено британцами, в Макао – португальцами, а на Тайване – японскими оккупационными властями. Лишь в 1949 году материковое, гоминьданское законодательство было перенесено на Тайвань. Ниже, на рисунке 2 сравнивается интенсивность трех ограничительных инструментов жилищной политики на материковом Китае и в Гонконге. Толстая черная линия обозначает Китай, тогда как тонкая серая линия – Гонконг.

Рисунок 2. Интенсивность ограничительного жилищного законодательства в Гонконге и материковом Китае, 1910–2020 гг.

Источник: собственные расчеты.

В Гонконге контроль квартплаты и защита от выселения были введены раньше, чем в других частях Китая. Постановлением № 13 от 19 июля 1921 года британцы заморозили плату за съемное жилье во всем Гонконге, не считая Новых территорий [11]. Была введена так называемая стандартная квартплата, установленная на уровне 31 декабря 1920 года. Она могла быть повышена на 8% при условии значительных вложений в модернизацию жилья. В числе пяти оправданных причин к выселению нанимателя назывались неуплата, желание домовладельца самому вселиться в сдаваемое жилье и поведение квартиранта, создававшее проблемы для других жильцов. В дальнейшем было издано несколько подобных законов, продлевавших действие изначальных ограничений и несколько модифицировавших их. Последнее из них потеряло свою силу 30 июня 1926 года и не продлевалось больше, пока осложнение ситуации в конце 1930-х гг. не потребовало возврата квартирного законодательства [12]. Постановлением № 6 о предотвращении необоснованного выселения нанимателей и о внесении положений о квартплате и возврате владения помещениями в определенных случаях, а также для целей, связанных с этим, от 3 июня 1938 года судам предписывалось устанавливать справедливую квартплату и защищать нанимателей от выселения [13]. Японская оккупация Гонконга с декабря 1941 по август 1945 года образовала цезуру в государственной защите прав нанимателей. Остается неясным, принимались ли японской администрацией Гонконга какие-то особые меры, использовались ли общеяпонские ограничения или наступил регуляторный вакуум. После возвращения Гонконга под британское владычество вернулись и прежние ограничительные меры. Дерегулирование началось лишь в 1960-х гг. Постановлением о контроле за повышением квартплаты (за бытовые помещения) от 30 марта 1963 года от контроля освобождалась квартплата за новое жилье [14]. В 1965 году последовало дальнейшее сужение сферы применения контроля квартплаты [15]. В частности, от него были освобождены договора найма, заключенные на срок от трех лет и более. Окончательно контроль квартплаты в Гонконге был отменен Постановлением Законодательного совета об указе о нанимателях и домовладельцах (консолидация) от 11 декабря 1996 года, которое предусматривало прекращение контроля к концу 1998 года [16]. На протяжении следующих 20 с лишним лет контроль квартплаты в Гонконге отсутствовал. И лишь в октябре 2021 года было принято постановление о защите жильцов гонконгских «коммуналок» (分間樓宇單位 / subdivided flats), вынужденных ютиться в чрезвычайно скученных условиях за довольно высокую цену [17]. Этим постановлением, которое должно будет вступить в силу в январе 2022 года, наемная плата за жилье будет заморожена на первые два года, тогда как на последующие два года она может быть повышена не более чем на 10%.

Защита от выселения в Гонконге следовала схожей динамике. А вот мер рационирования жилья в Гонконге обнаружить не удалось. В целом они не очень свойственны для стран с законодательством, заложенным британскими колонизаторами. Кстати, в отличие от материкового Китая, эволюция квартирного законодательства в Гонконге неплохо описана в ряде работ [1, 2] (Bradbrook, 1977; Choi, 2017).

Обсудим теперь защиту нанимателей в бывшей португальской колонии Макао. Интенсивность контроля квартплаты, защиты от выселения и рационирования жилья на материковом Китае и в Макао можно увидеть и сопоставить на рисунке 3.

Рисунок 3. Интенсивность ограничительного жилищного законодательства в Макао и материковом Китае, 1910–2020 гг.

Источник: собственные расчеты.

По нашим данным, контроль квартплаты в Макао начался сравнительно поздно – лишь после Второй мировой войны – Декретом № 43525, регулировавшим сдачу внаем городских помещений на заморских территориях, от 7 марта 1961 года [18]. Этот декрет действовал во всех заморских территориях Португалии, включая как азиатские, так и африканские. Квартплата была заморожена и фиксировалась как процент от общей стоимости помещений. При этом раз в пять лет допускалась переоценка этой стоимости. Возможность выселения нанимателя также была сведена только к 10 случаям, в том числе при неуплате, нецелевом и незаконном или аморальном использовании нанимателем жилья, сдаче жилья нанимателем в поднаем без ведома владельца и в случае, когда домовладельцу самому требовались сдаваемые помещения. В более или менее неизменном виде данное законодательство действовало до середины 1990-х гг. Большой реформой стало принятие Закона № 12/95/М о режиме сдачи внаем городской недвижимости от 14 августа 1995 года [19]. С одной стороны, этот закон отменил жесткую систему заморозки квартплаты: при заключении новых договоров квартплата может устанавливаться на рыночном уровне, однако ее дальнейший рост ограничен темпами роста индекса потребительских цен. С другой стороны, защита от выселения была усилена путем введения минимального срока сдачи в два года. Таким образом, одно послабление было хотя бы отчасти компенсировано другим ужесточением. Постановлением об изменении правового режима найма, предусмотренного Гражданским кодексом, от 14 августа 2017 года этот срок был увеличен до 3 лет [20].

В заключение рассмотрим вкратце квартирное законодательство на Тайване. Увидеть интенсивность трех ограничительных инструментов государственной жилищной политики Китайской республики в сравнении с таковыми в КНР можно на рисунке 4.

Рисунок 4. Интенсивность ограничительного жилищного законодательства на Тайване и материковом Китае, 1910–2020 гг.

Источник: собственные расчеты.

Начало тайваньскому квартирному законодательству было положено еще в период японской оккупации. Уведомлением министров здравоохранения, торговли и промышленности и внутренних дел от 4 августа 1938 года квартплата была заморожена на действовавшем тогда уровне [21]. Ограничения на выселение нанимателей были введены лишь Законом № 56 о внесении изменений в закон о найме земли и зданий от 10 марта 1941 года [22]. Оправданные причины выселения были сформулированы одновременно кратко и расплывчато: когда домовладельцу самому требуется сдаваемое им жилье для собственных нужд и в иных «справедливых» случаях. По окончании японской оккупации, с сентября 1945 года на Тайване стал действовать китайский земельный закон 1930 года. Изданные в последующие годы законы внесли в него некоторые изменения, не повлиявшие, однако, на общую жесткость квартирного законодательства. Так, новым земельным законом в 1946 году годовая квартплата была понижена до 10% от общей стоимости сдаваемых помещений вместо 12% согласно земельному закону 1930 года [23]. Также были уточнены причины для выселения. Число их выросло до 10, в том числе неуплата в течение двух месяцев, собственная потребность домовладельца, использование жилья нанимателем в незаконных целях и нанесение ущерба дому. Кроме того, тем же законом на Тайване было введено рационирование жилья: каждый муниципалитет мог установить максимальное число жилищ, приходившихся на одного человека. Эти положения действуют и по сей день.

Заключение

Бурные события XX века привели к тому, что в разных частях Китая установились разные квартирные законодательства. Они различаются как по моменту их введения, продолжительности их действия, так и по их охвату. Общим, однако, является то, что независимо от того, под чьим владычеством находилась та или иная часть, во всех них были введены контроль квартплаты и защита от выселения. К настоящему моменту контроль квартплаты в наиболее жесткой форме сохранился только на Тайване, тогда как в Макао действует более мягкая его форма. В отличие от многих других стран, пандемия коронавируса не привела к немедленному ужесточению государственного регулирования рынка съемного жилья в Китае.

Возможно, важную роль при этом сыграло то обстоятельство, что по крайней мере на материковом Китае в последние десятилетия резко выросла доля собственного жилья [24], составившая в 2010 году почти 90% [4], тогда как в среднем по миру в 2010 году она была чуть выше 70% [7]. Кроме того, за последние 30 лет стремительно улучшились жилищные условия жителей КНР. Об этом ярко свидетельствует такой важный показатель, как жилая площадь на душу населения. Если в 1980-е гг. она составляла всего 4 м², то к 2000 году она выросла до 22 м², а к 2018 году увеличилась до 40 м² [4]. Для сравнения: в России в 1985 году на одного жителя приходилось 15 м² жилой площади, тогда как к 2018 году этот показатель повысился почти до 26 м². Таким образом, Китай обогнал по средней жилой площади на душу населения Россию и приблизился к западноевропейским стандартам. Например, в Германии в 2018 году на человека приходилось около 47 м² жилья.

В то же время на смену уже решенным проблемам приходят новые. Так, вследствие серьезного удорожания жилья в больших городах многие молодые горожане и приезжие не могут позволить себе покупку жилищ в собственность и вынуждены снимать жилье [25]. Государство на муниципальном и национальном уровне начинает прибегать к ограничительным мерам, которые, как ему представляется, способны будут облегчить положение нанимателей. Так, в августе 2021 года были обнародованы планы правительства КНР ограничить рост квартплаты до 5% в год [26]. Таким образом, история защиты нанимателей в Китае отнюдь не закончилась, и нам, возможно, предстоит стать свидетелями дальнейшей эволюции ограничительной жилищной политики.

[1] На момент написания этой статьи база данных включала в себя 133 страны и провинции, а именно 22 в Африке (Алжир, Ангола, Бенин, Кабо-Верде, Кот-д'Ивуар, Египет, Эритрея, Эфиопия, Габон, Гана, Кения, Ливия, Мадагаскар, Мали, Марокко, Нигер, Сенегал, Южная Африка, Танзания, Того, Тунис, Уганда), 30 в Азии (Армения, Азербайджан, Бангладеш, Китай, Кипр, Гонконг, Индия (Ассам, Дели, Махараштра, Пенджаб, Уттар-Прадеш, Западная Бенгалия), Индонезия, Ирак, Израиль, Япония, Иордания, Ливан, Макао, Мьянма, Пакистан (столичная территория Исламабад, Пенджаб), Филиппины, Сингапур, Шри-Ланка, Сирия, Тайвань, Таиланд, Тимор-Лешти, Турция), 40 в Европе (Андорра, Австрия, Беларусь, Бельгия, Болгария, Хорватия, Чешская Республика, Дания, Эстония, Финляндия, Франция, ГДР, Германия, Греция, Венгрия, Исландия, Ирландия, Италия, Латвия, Лихтенштейн, Литва, Люксембург, Мальта, Монако, Черногория, Нидерланды, Норвегия, Польша, Португалия, Румыния, Россия, Сан-Марино, Сербия, Словакия, Словения, Испания, Швеция, Швейцария, Великобритания, Украина), 27 в Латинской Америке и Карибском бассейне (Аргентина, Белиз, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Коста-Рика, Куба, Доминиканская Республика, Гватемала, Гаити, Ямайка, Мексика (Колима, Федеральный округ, Тамаулипас, Веракрус, Юкатан, Закатекас), Никарагуа, Панама, Парагвай, Перу, Пуэрто-Рико, Сальвадор, Тринидад и Тобаго, Уругвай, Венесуэла), 5 в Северной Америке (Канада (Альберта, Британская Колумбия, Онтарио, Квебек), США) и 9 в Океании (Австралия (Австралийская столичная территория, Новый Южный Уэльс, Квинсленд, Южная Австралия, Тасмания, Виктория, Западная Австралия), Французская Полинезия, Новая Зеландия).

[2] 土地法（1930年颁布，称为旧土地法）(Tǔdì fǎ).

[3] 《战时迁移妇孺办法 》(Zhàn shí qiānyí fùrú bànfǎ).

[4] 《战时房屋租赁条例》(Zhàn shí fángwū zūlìn tiáolì).

[5] “关于城市房产、房租的性质和政策”（1949年8月12日《人民日报》新华社信箱）(Guānyú chéngshì fángchǎn, fángzū dì xìngzhì hé zhèngcè).

[6] 《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》(Guānyú mùqián chéngshì sīyǒu fángchǎn jīběn qíngkuàng jí jìnxíng shèhuì zhǔyì gǎizào de yìjiàn).

[7] 《中华人民共和国户口登记条例》(Zhōnghuá rénmín gònghéguó hùkǒu dēngjì tiáolì).

[8] 《上海市房屋租赁条例》(Shànghǎi shì fángwū zūlìn tiáolì).

[9] 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 (Guówùyuàn guānyú jìnyībù shēnhuà chéngzhèn zhùfáng zhìdù gǎigé jiākuài zhùfáng jiànshè de tōngzhī).

[10] 《关于进一步推进户籍制度改革的意见》(Guānyú jìnyībù tuījìn hùjí zhìdù gǎigé de yìjiàn).

[11] Rents Ordinance No. 13 of 1921 to amend the law relating to the recovery of possession in certain cases and to restrict the rents to certain domestic tenements and to amend the Rating Ordinance, 1901.

[12] Rents Amendment Ordinance No. 8 of 1925 to amend further the Rents Ordinance, 1922.

[13] Ordinance No. 6 of 1938 to prevent unreasonable eviction of tenants, and to make provision as to the rent and recovery of possession of premises in certain cases, and for purposes in connexion therewith.

[14] Ordinance 7 of 1963 to make provision for the temporary control of increases in rent of domestic premises, and for the security of tenure connected therewith and for purposes connected with the matters aforesaid.

[15] Ordinance 32 of 1965 to amend the Rent Increases (Domestic Premises) Control Ordinance 1963.

[16] Resolution of the Legislative Council on Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance.

[17] 《2021年業主與租客(綜合) (修訂)條例》Landlord and Tenant (Consolidation) (Amendment) Ordinance 2021.

[18] Decreto No. 43525 regula o arrendamento dos prédios urbanos do ultramar, sem prejuízo das disposições do Código Civil, quer gerais, quer próprias do contrato de locação, que o não contrariem.

[19] Lei n.º 12/95/M, Regime do Arrendamento Urbano.

[20] 第13/2017 號法律, 修改《 民法典》 不動產租賃法律制度/ Lei n.º 13/2017, Alteração do regime jurídico de arrendamento previsto no Código Civil.

[21] 「厚生・商工・内務三次官通 牒」(Kōsei shōkō naimu).

[22] 1941年（昭和16年） 借地法・借家法の改正 (Shakuchi-hō shakkahō no kaisei).

[23] 土地法 (民國35年) (Tǔdì fǎ).

[24] Доля собственного жилья измеряется как доля домохозяйств, проживающих в собственном жилье, в общем числе домохозяйств или как доля жилищ, занятых их собственниками, в общей численности жилищ.

[25] Reuters 1 сентября 2021 года «China moves to cap the cost of renting a home in cities», [Электронный ресурс]. URL: https://www.reuters.com/world/china/china-moves-cap-cost-renting-home-cities-2021–09–01/ (дата обращения: 21.06.2022).

[26] Bloomberg News 31 августа 2021 года «China Seeks to Cap Rising Home Rents in Latest Equality Move», [Электронный ресурс]. URL: https://www.bloomberg.com/news/articles/2021–08–31/china-seeks-to-cap-home-rent-increases-preserve-older-buildings (дата обращения: 21.06.2022).