Торгуя соседством: сосед как «конкурентное преимущество» недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

В социологии города со времен Харви Зорбо [15, 16] (Zorbo, 2004) и Луиса Вирта [9] (Virt, 1997) считается: «в подавляющем большинстве городской житель не является домовладельцем, а так как преходящее жительство не порождает традиции и чувства, связывающие людей, горожанин очень редко может быть истинным соседом» [18, с. 95] (Kiselev, Rudenko, 2012, р. 95). Из «блазированности» горожан [14] (Zimmel, 2002), «апатии наблюдающих» [21] (Milgram, 2000), скученности, виртуализации общения, отсутствия мотивов к поддержанию соседских связей [29] (Shmatko, 2017) исследователи выводят слабость местного самоуправления [24] (Sidorova, 2013), рост городской сегрегации [8] (Vendina, Panin, Tikunov, 2019), отклонений в социализации детей и подростков [26] (Tereshchenko, 2011), преступности [23] (Novitskaya, Skutina, 2017). «Антиксенофобная» риторика акцентирует необходимость диалога с «чужаком» как атрибутом урбанизма, с которым житель мирится ради доступа к городским благам и возможностям. Выявляются факторы толерантности к иноэтничным соседям, отмечается существенная половозрастная [20] (Koptyaeva, 2014), социоэкономическая и территориальная [4] (Bedrik, Serikov, 2016) дифференциация готовности взаимодействовать с ними. Обсуждается вторичная стигматизация экономически неуспешных слоев, проникающих в поселенческие структуры gated communities [2] (Arshin, 2008). На этом фоне возникают попытки моделирования условий сплоченного соседства за счет социально-архитектурного проектирования [28, 12, 19] (Khegay, 2013; Zhogoleva, Teryagova, 2015; Kiyanenko, 2015) и планировки пространства [1] (Al-Dzhaberi, Perkova, 2019); воспитания культуры сосуществования [25] (Solovev, 2018); собраний и встреч жильцов [27] (Tupikina, 2016); территориальных праздников [6] (Buchatskaya, 2012); социальной памяти местных сообществ [7] (Buchatskaya, 2019), активизма и социального протеста [13] (Zakirova, 2008).

Соседство предстает как данность, как форма «вынужденной» социализации, по удачному выражению Кристины Тупикиной [27] (Tupikina, 2016), как неформальный социальный институт. Крайне редко оно рассматривается как выбор, как потребительское качество жилой среды, включенное в оценку ее привлекательности для жителя [11] (Volkova, 2015). Татьяна Волкова, ранжируя по ответам респондентов-пермяков преимущества жизни в пригороде, подчеркивает «доминирующее значение наличия индивидуального участка, охраняемость территории. Большое значение имеют городские функции, перенесенные в пригород (торговый центр, школа, места хранения личного транспорта). «Равное соседство» для этой территории пока не имеет большого значения» [10] (Volkova, 2015). Но насколько это специфично для пригорода, неясно. Неясно также, девальвирует ли соседство только в городе или это часть общих дезинтегративных тенденций. Возможно, сама девальвация небезусловна. Пермским результатам противоречат результаты, одновременно полученные в Ярославле М. Афониным: «Покупатели элитных квартир и коттеджей … хотят жить среди равных себе. На первое место выходят … «однородное социальное окружение» и «месторасположение». Сегодня именно жильцы, а не дом определяют класс комплекса. Именно поэтому многие покупатели заранее интересуются, к какому социальному слою принадлежат их будущие соседи» [3, с. 124] (Afonin, 2013, р. 124). Возможно, различия связаны с региональной спецификой или с тем, что Т. Волкова акцентирует местоположение, а М. Афонин – класс жилья. Возможно, внимание к соседству является не стратификационным, а ситуативным маркером, и во всех жилищных классах обычно ослабленная ценность соседства резко растет при выборе жилья. Поскольку жилье – самый желанный и самый недоступный для современных российских домохозяйств, невозобновляемый, требующий значительных сопутствующих затрат предмет потребления, процесс покупки может растягиваться на десятилетия, включая мобилизацию всех имеющихся ресурсов, мониторинг рынка, многократные осмотры, взвешивание преимуществ и недостатков доступных вариантов. А значит, оценить роль соседства как компонента жизненной среды, как фактора ее привлекательности нельзя, если ограничить внимание только экономически успешными слоями населения, только одним классом жилья и вообще только жилой недвижимостью. Кроме того, поскольку культурные нормы табуируют неуважительное, презрительное, высокомерное отношение к соседям, декларируют дружелюбие, гостеприимство и взаимовыручку, возможны искажения значимости соседства в его субъективных оценках, что требует анализа не столько оценок-высказываний, сколько оценок-действий. Таким простейшим и одновременно объективным, а также информационно доступным оценочным действием является оценивание недвижимости самим владельцем.

МАТЕРИАЛЫ И МЕТОДЫ

05.12.2019 г. по материалам портала Avito.Недвижимость для последующего контент-анализа нами был проведен отбор объявлений о продаже недвижимости в России, в которых присутствовало упоминание соседа (-ей, – ства) [1]. Их только 11% от общего количества объявлений о продаже недвижимости, распределение которой по типам представлено в таблице ниже.

Таблица

Распределение объявлений о продаже по категориям недвижимости

Медиана – 0,12 – превышена в категориях: таунхаус; квартира из 4–5 комнат; дача; комната (в общежитии или коммунальной квартире). Значимы или случайны эти различия; можно ли считать, что в процессе сделки россияне сознательно подбирают соседство; разнятся ли в этом запросы разных жилищных классов, мы выясняли путем выборочного анализа 233 объявлений. Отбор проведен при Δ = 0,15 пропорционально долям каждой категории в общем массиве объявлений с упоминанием соседства [2]. Ввиду многократного дублирования информации на сайте необходимое для каждой категории количество свежих, отсортированных по дате объявлений отбиралось подряд.

Кроме свойств объекта продажи отслеживались упоминания: плотности соседства (его отсутствия, мало- или многочисленности); качеств соседей; выгод от их присутствия; причин продажи (инвайронментальные условия как возможный фактор отказа от владения оценивались и по интерактивным картам, где видна близость к заводам, железнодорожным переездам, кладбищам и т.д.). Загруженные собственниками фотографии показывали, насколько объект благоустроен и ухожен.

РЕЗУЛЬТАТЫ И ОБСУЖДЕНИЕ

Непараметрическая проверка (критерий Колмогорова-Смирнова) показала, что распределения всех частот неслучайны. В большинстве случаев (79%) подчеркивается наличие соседей, об отсутствии говорится в 5% объявлений, о малочисленности – в 16%. Оценочные высказывания («отличные»/«хорошие» соседи) встретились в 67% объявлений, а прямые описания выгод от взаимодействия с ними или их присутствия – в 23%. Но контекст позитивных оценок указывает на их сугубую утилитарность.

Соседство: качество и выгоды

Семантика объявлений показывает, что внимание к соседям направляется одинаковой, хоть и по-разному мотивируемой потребностью – в безопасности. Благоприятное, хорошее соседство выступает инструментальной ценностью по отношению к терминальной ценности сохранения себя и своего продолжения – дома, семьи, имущества. Почти повсеместно воспроизводится формула «чистый двор (подъезд, этаж), хорошие соседи». Ключевая интенция – создание образа спокойной и непроницаемой социально-пространственной среды, частью которой является «хороший сосед»: тихий, чистоплотный, незаметный.

Но во всех категориях загородной недвижимости факт постоянного присутствия соседей очень важен сам по себе. Сосед – ориентир, пример того, что можно (следует) сделать будущему владельцу с недвижимостью, и подтверждение ее жизнепригодности. Почти 100% объявлений о продаже земельных участков содержат рефрен «Соседи построились / активно строятся». Для загородного сегмента круглогодичное проживание соседей стоит в одном ряду с коммуникациями и инфраструктурой, позволяя считать недвижимость жилой (№ 1324453750, д. Рогачево; № 1147545341, пос. Тюменск Иркутской обл.). Обустроившийся сосед – это еще и менее затратное, чем «с нуля», подключение к коммуникациям (№ 1781627486, пос. Победа Ленинградской обл.). На соседский опыт часто ссылаются те, кто продает недостроенные дома и коттеджи или квартиры без внутренней отделки. Чем теснее соседство из-за наличия общего имущества или конструктивных элементов (сегменты таунхаусов и комнат), тем чаще упоминаются апробированные соседом формы благоустройства и адаптации «под себя» доставшихся в плохом состоянии жилищ (№ 1768896588, Тогучин Новосибирской обл.). Например (рис. 1), владелец центральной трети одноэтажного трехквартирного дома (№ 1089957184, с. Лопатино Калужской обл.) отнес свой объект в категорию «таунхаусы» благодаря модернизации соседом своей части.

Рисунок 1. Сосед как образец для подражания

Источник: Avito.Недвижимость.

Продавцы учитывают сложность адаптации, которую должны облегчить новоселу дружелюбие соседей, их социально одобряемый жизненный уклад: «зимой все катаются на лыжах, летом ходят на пикник, рыбалку» (№ 403752276, дешевая для своей категории – 1650000 – двухуровневая 6-комнатная квартира индивидуальной планировки, Заводоуковск Тюменской обл.).

Об экологически и социально неблагоприятном соседстве авторы умалчивают, но 45% всех случаев техносферной опасности, отмеченных исходя из карт, приходятся на комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах, и никогда не встречаются в индивидуальном жилфонде. На цену это не влияет, но только в категории комнат выражена корреляция (r = 0,424 с 2-сторонней значимостью 0,007) между опасным сближением с «нехорошими» объектами и объяснением в тексте причин продажи жилья, которым обычно выступает переезд.

Переезд как «уважительная причина» продажи самими авторами объявлений распознается как общеизвестный манипулятивный прием сокрытия того, что с недвижимостью «что-то не так». Например, это специально подчеркивает владелец благоустроенного «отличного, уютного и 100% готового к проживанию» дома в садоводческом товариществе (№ 1829619623, Стерлитамак): «переезд … реальный, не вымышленный». Сомнения в юридически жилом статусе строения на землях СНТ, которые подкрепляет и смыкание с гаражным кооперативом, автор развеивает ссылкой на круглогодично проживающих соседей и городскую прописку. Данное объявление отражает характерное для категорий «Земельные участки», «Гаражи и машиноместа», «Коммерческая недвижимость» и «Дачи» нарушение функционального зонирования территорий. На фоне снижения доступности жилья ширятся практики использования нежилых помещений и неселитебных зон в качестве жилых. Близость промзон, ж/д переездов, ритуальных агентств, кладбищ, пустырей или свалок, мест с угрозой подтоплений и наводнений стигматизирует жилую недвижимость, даже эксклюзивную, как в случае двухэтажного эллинга на берегу Финского залива с собственным пирсом, но без прописки (№ 1841207521, г. Ломоносов, пригород Санкт-Петербурга). Объект выставлен автором на продажу в одной из самых дорогих категорий – таунхаусы, но его цена (1 100 000 за 48 м² на участке в 1 сотку) с учетом сырости, ветра, подъема воды, неполноты жилищных прав ниже средней для категории в 5,5 раз, тогда как площадь – только в 3 раза, то есть цена 1 м² – 22 917 рублей при средней 42 454. Проживание там, где жить «не положено», делает правовой статус шатким, хозяина уязвимым перед членами кооператива, способными воспротивиться перестройке или оспорить ее юридическую чистоту, не дать подпись в том, «что к строительству ни кто притензий не имеет! Отличные соседи, со всеми хорошие отношения» (№ 140097030, Ленинградская обл.).

На фоне альтернативной жилищной культуры возникают и неожиданные функции недвижимости: например, гараж как место созерцания и релаксации. Наряду с отличными соседями обладатели гаражей выделяют «красивый вид из окна» (№ 1601650622, Комсомольск-на-Амуре) или типичные для дач и земельных участков выгоды близости реки, леса, считая гараж «отличным местом для отдыха» (№ 1809755538, г. Димитровград Ульяновской обл.). Тема гаражного отдыха развертывается и через апелляцию к стереотипу мужского клуба: взаимной поддержки, спиртного, передышки от семейного быта: «По обе стороны дружные соседи, всегда помогут инструментом и дельным советом» (№ 1762480077, г. Елец Липецкой обл.); «Порадуйте жену тем, что вывезете весь хлам с балкона или кладовки!!! Подвал размером 4х4 метра – отличное место для тещиных разносолов!!! /…/ Все соседи – отличные собутыльники!!! Рай для настоящего мужчины!» (№ 1795675879, Волгоград).

Чаще всего сомнительное и опасное соседство связывается именно с социальным, а не технологическим или природным, компонентом жизненной среды. В отсутствии рядом пьяниц и дебоширов заверяют владельцы и дорогой шестикомнатной квартиры в историческом центре (№ 1803855328, Ярославль), и обычной хрущевской «двушки» (№ 1628851773, Саратов), и комнаты в коммунальной квартире (№ 1384361078, Пермь). Качества соседей («порядочные», «приличные», «дружелюбные», «тихие и спокойные», ценящие, как и предполагаемый покупатель, «комфорт и уединение») наряду с охраной, замками, заборами рассматриваются как нулевое условие безопасности, в первую очередь детской: «7 соток собственной земли позволят играть детям или внукам без присмотра в любое время!» (№ 1470586558, Томск); «Двор закрытый, охраняемый – можно не беспокоиться за детей, гуляющих во дворе» (№ 1527863705, Комсомольск-на-Амуре). Эксплуатация страха перед соседями-люмпенами, просто слишком активными соседями («Благоприятная социальная среда, минимум соседей /…/ Никаких толп студентов, орущих и пьющих по ночам, «посуточных» квартир и т.п.» (№ 816197074, двухуровневая квартира, Красноярск)) – основной рекламный прием при продаже любой загородной недвижимости и элитных квартир: «Надоела городская суета, грязный воздух, шумные соседи?..» (№ 1831603762, дача в СНТ Электрометаллург Челябинской обл.). Замкнутость, демографическая и экономическая однородность среды – признаки ее респектабельности: «Все соседи – люди состоятельные, любящие тишину и комфорт. Чужих на территории никогда не бывает. Вход и въезд только по личным брелокам или через звонок охране от хозяина участка» (№ 1778821725, закрытый КП в пос. Приветнинское Ленинградской обл.). Поэтому очень настойчиво подчеркивают соседскую благонадежность владельцы комнат в общежитиях (в 87% объявлений), одновременно стремясь максимально обособиться, насколько позволяют технические условия, планировка и финансы, подтягивая в комнату воду и устанавливая непосредственно в ней если не душевую кабину, то хотя бы «мокрую точку» под стиральную машину или раковину для мытья посуды (в 31% объявлений).

Но мотив благоприятной социальной среды как почти безлюдной навязчиво воспроизводится даже там, где нет оснований ожидать встреч с андерклассом или уличной преступностью, а жилище, включая кухни и санузлы, полностью автономно от соседей. Застройщик обещает «небольшое количество соседей, что дает... комфортные условия» (№ 1824297083, двухкомнатная квартира, пригород Оренбурга). Владельцы коттеджей чаще подчеркивают малочисленность соседей, возможность изолироваться от них, чем равенство статуса, даже если соседи автору симпатичны: «Отдельный дом – нет соседей за стеной! /…/ можно … гараж пристроить без каких-либо согласований с соседями сбоку дома. Отличные соседи» (№ 1839547542, пос. Озерный Новосибирской обл.). Для жилья экстра-класса престиж жизни рядом с «респектабельными соседями» (№ 1503583316, Красноярск); «солидными соседями» (№ 1545613692, Раменское Московской обл.); «культурными соседями» (№ 1849171153, д. Болгары Пермского края) менее важен, чем возможность дальнейшего обособления: «Квартира расположена на 6 этаже и занимает его полностью, то есть непосредственных соседей у Вас не будет» (№ 1875754923, шестикомнатная квартира на Крестовском острове в Санкт-Петербурге). Выгораживаются куски лесов, пляжей, подходы к водоемам и объектам культурного наследия (№ 1829692887, шестикомнатная квартира, ОКН в центре Иваново; № 1823080810, коттедж, пос. Хрустальная Свердловской обл.). Установка на самоизоляцию доходит до абсурда: «удивительно добрые и порядочные соседи! /…/ посторонним не проехать! /…/ Белки и ежи будут лучшими вашими друзьями!» (№ 1182001480, дача, пос. Колос Кировской обл.).

Выраженная модель избегания меняет привычные критерии оценки жилищ: выгодны пятый этаж пятиэтажки, так как «для общежития чем выше, тем лучше: меньше шума, грязи и т.д.» (№ 686683435, Красноярск); угловое расположение, которое в таунхаусе значит присутствие соседей только с одной стороны (встречается в шести случаях из 19). Безлюдность и возможность индивидуально использовать коллективные ресурсы перевешивает потенциальную опасность затопления, которую отрицает владелец собственного подхода к водохранилищу «с рыбой и раками» (№ 1794284555, дача, СНТ Цветущий Сад Волгоградской).

Поэтому, несмотря на положительные оценки соседей (особенно в категориях 4–5, 2–3-комнатных квартир и комнат, где от всех упоминаний соседей их положительные оценки составляют 100%, 89% и 87% соответственно), избегающая стратегия преобладает, а упоминания кооперации, взаимопомощи, совместного досуга малочисленны. Вербализация установки отмежеваться от соседей превышает установку на сближение с ними в категории коттеджей в четыре раза, в категории шестикомнатных (и более) квартир в шесть раз, в категории комнат – в три раза, а в категориях студий, 2–3-комнатных квартир и индивидуальных домов (типа пятистенков) высказываний «кооперативного» типа не встретилось ни разу. В многоквартирном секторе (независимо от экономического класса жилья) иногда говорится о создании ТСЖ, что снижает коммунальные платежи (№ 1850535021, Ярославль), о чистоте в подъездах и выгороженных тамбурах (неизменно в связке со словосочетанием «тихие и спокойные соседи»), но никогда – о дружбе.

Избегание или интеграция

Анализ редких исключений – объявлений, свидетельствующих о формировании позитивно окрашенных эмоциональных связей между соседями, встречающихся и в ситуации «всеобщего изобилия», и в ситуации жилищного неблагополучия, – позволяет отметить некоторые закономерности.

Ожидания от них чего-то сверх лояльности, чистоплотности и тишины возникают за пределами повседневности. Такое соседство – малое, устоявшееся, однородное не столько по доходам, сколько по образу жизни – становится территорией свободы, досуга, самоорганизации на основе общего хобби. Появляются такие характеристики соседей, как интеллигентность и заботливость (№ 1787108207, участок в СНТ от Аграрного университета, с. Арейское Красноярского края).

К интеграции располагает сбалансированная возрастная структура. Речь идет о наличии не только детей, с чем связана необходимость присмотра за ними и совместной заботы о материальной базе для их развития и досуга, но и пожилых. Наиболее теплый эмоциональный фон отличает малоэтажные малоквартирные дома, которые присутствуют в застройке малых городов, поселков городского типа, а также тех районов больших городов, которые осваивались в советскую эпоху, а среди жильцов много лично знакомых пар пенсионеров (№ 1813901675, пятикомнатная квартира в доме «добротной советской постройки», Челябинск). Категория 4–5-комнатных квартир, где отмечен максимум упоминаний не просто «тихих», «спокойных» и «незаметных», а «порядочных», «надежных», «дружных» и «добрых» соседей (№ 1660184751, см. рис. 2), оказалась единственной, где все 100% упоминаний соседства одновременно содержат их положительные характеристики, и при этом абсолютный для многоквартирного сегмента максимум объявлений (38%) говорит о тех или иных формах самоуправления, о взаимном доверии.

Рисунок 2. Тип застройки, благоприятной для дружественного соседства

Источник: Avito.Недвижимость.

Оптимальный баланс тактичного «гражданского невнимания», готовности помочь и справедливого распределения мест (парковок, сушилок, колясочных, подвалов и пр.) возникает при невысокой плотности – 1–2 квартиры на этаже. Это заметно и в объявлениях о продаже гаражей: для подземных парковок в современных высотках характерно игнорирование соседей и даже враждебность (подчеркивается либо отсутствие борьбы за места и конфликтов, либо пребывание непосредственного соседа где-то далеко), а все примеры интенсивного общения отмечены в классических старых гаражных кооперативах. Упоминания о дружбе, доброжелательности, отзывчивости, добросовестной заботе о местах общего пользования в коммуналках и общежитиях тоже связаны с отмежеванием микрогруппы от более широкой среды (замыкаемые секция, блок, этаж, квартира целиком).

Разница между безразличием к соседям владельцев уже построенных индивидуальных домов и дач, с одной стороны, и земельных участков, где только ведется строительство, с другой стороны, указывает на важнейшее условие активной соседской приязни. Это труд, даже если он осуществляется чужими руками, и только в случае добровольного участия (в отличие от городских субботников) и общего решения об инвестициях (в отличие от собраний ТСЖ и т.п.), объектом которых в объявлениях часто выступает детская площадка. Поэтому даже в самой дорогой категории индивидуального жилья – коттеджи – самоизолирующееся сообщество предстает, как в объявлении № 1793698960, ДПК Татьянино Владимирской обл., не столько экономически однородным, сколько внутренне спаянным («Все родители пенсионеры постоянно проживают в поселке и дружат между собой!»), семейными и экологическими ценностями («Живописноe меcто в экoлогичеcки блaгoпpиятном районе … лес с возможностью охоты, сбора ягод, грибов»), общим имуществом («2 cпoртивных и детская площaдки и большая общественная зона при въезде, пляж, магазин, дороги c твердым покрытием»), расходами («Поселок обслуживают: электрик, сантехник, 2 дворника. Охрана круглосуточно 6 ед. по договору с ЧОП с использованием видеонаблюдения по периметру и сторожевых собак») и праздниками («Все праздники в поселке: Новый Год с салютами, Масленница, детские праздники и кружки для детей все лето!»), «детоцентричным» образом жизни и установкой на поддержание здоровья, автономии («сетевыe гaз, вoдoпpовoд, электpичeство, интернет») и безопасности («Безопасное и свободное передвижение пожилых людей и детей по поселку»). Объявления о продаже таунхауса сообщают не только о тактичности «добрейших» (№ 1808245227, д. Кузнечиха Нижегородской обл.), «тихих и отзывчивых» (№ 1821046056, д. Кабицыно Калужской обл.) соседей, но и готовности к помощи, а наличие общей детской площадки создает возможность частых контактов между семьями, которым способствует отрыв от центров организационной жизни, досуговых и детских учреждений, транспортных узлов.

Действительно ли авторы объявлений упоминают соседство как конкурентное преимущество или просто следуют культурному шаблону, мы выясняли с помощью дискриминантного и корреляционного анализа.

В дискриминантный анализ, назначение которого – оценка специфики явлений, включались семь независимых переменных: «Плотность соседства»; «Выгоды соседства»; «Положительные характеристики соседей»; «Наличие охраны»; «Благоустройство, ремонт, интерьер»; «Объяснение причин продажи» и «Близость нежелательных/опасных объектов». Он показал, что соседство становится потребительской характеристикой не всех, а отдельных типов недвижимости. Эта характеристика особенно важна для жителей многоквартирного сектора крупных городов.

С помощью таких дискриминирующих переменных, как (по убыванию) «Положительные характеристики соседей» и «Плотность соседства», можно верно классифицировать 43,3% исходных наблюдений, сгруппированных по признаку «Тип населенного пункта» (с наибольшей надежностью – 74,7% – центры субъектов РФ).

65,7% исходных наблюдений, сгруппированных по признаку «Тип застройки» (нежилая, многоквартирная, индивидуальная), правильно классифицируется с помощью таких переменных, как «Положительные характеристики соседей»; «Плотность соседства»; «Наличие или отсутствие охраны» и «Выгоды соседства». При этом лучшего всего (с надежностью 91,1%) классифицируется многоквартирный сектор: там, где соседей много, важно подчеркнуть и благополучие социальной среды, и потенциальные личные выгоды.

«Тип недвижимости» определяется хуже всего: с помощью трех дискриминант («Благоустройство, ремонт, интерьер», «Положительные характеристики соседей», «Наличие охраны») можно классифицировать только 29% случаев, наиболее точно для категорий: «Земельные участки» – 60%; «Комнаты» – 62%, «Квартиры из 4–5 комнат» – 100%.

Связь плотности соседства с ценой в выборке в целом ничтожна (r = -0,210 со значимостью 0,001, 2-сторонняя), а значит, реверансы в сторону соседей можно расценить скорее как жанровое клише, речевую формулу, чем реальную потребительскую характеристику, которая с точки зрения владельца способна выделить его предложение в глазах покупателя. Цена детерминирована площадью. Поэтому, разбивая массив на подвыборки, мы сравнивали парциальные коэффициенты (с исключением переменной «Площадь») с парными.

Внутри каждого сегмента можно выделить категории недвижимости с невыразительным отношением к соседству, и те, для которых качество соседской среды и взаимоотношения с соседями важны настолько, что можно говорить об особом микроклимате. Эта социально-психологическая специфика способна к экономической конвертации.

Для индивидуального жилфонда обнаружена действительно сильная (r = -0,554 с 2-сторонней значимостью 0,001) тенденция рассматривать отсутствие или малое количество соседей как конкурентное преимущество.

Неприятие любых контактов, своего рода «соседская мизантропия», характерная для владельцев квартир-студий, – результат надежный и устойчивый. Владелец студии не желает кооперации (в этой категории практические выгоды не упоминаются никогда); упоминает о положительных качествах соседей только ради компенсации каких-то недостатков жилища (чем больше таких упоминаний, тем ниже цена: парный r = -0,922 с 2-сторонней значимостью 0,000, парциальный r = -0,909 с 2-сторонней значимостью 0,002), и огромным преимуществом считает их полное отсутствие (парный r = -0,851 с 2-сторонней значимостью 0,004, парциальный r = -0,863 с 2-сторонней значимостью 0,006). Та же установка, но на фоне значительно меньшей свободы выбора, приводит владельцев комнат в коммунальном сегменте к вынужденному добрососедству: связи цены с количеством соседей нет; связи с выгодами соседства нет, а умеренно сильная отрицательная связь с положительными характеристиками соседей, не меняющаяся при исключении переменной «Площадь», тоже говорит о попытке выдать дефицит приватности за преимущество общения и поддержки (парный r = -0,462 с 2-сторонней значимостью 0,003, парциальный r = -0,464 с 2-сторонней значимостью 0,003).

И только в категории земельных участков, независимо от размеров угодий и стадии строительства, от плотности соседства, наблюдается выраженная, сильная прямая связь цены и с положительными характеристиками соседей (парный r = 0,511 с 2-сторонней значимостью 0,021, парциальный r = 0,506 с 2-сторонней значимостью 0,027), и с описанием возможных выгод от взаимодействия с ними (парный r = 0,563 с 2-сторонней значимостью 0,011, парциальный r = 0,567 с 2-сторонней значимостью 0,011). Осознанный добровольный поиск места для «родового гнезда» делает благоприятное соседство важным фактором, вносящим в цену более 50% дисперсии.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Объявления отражают сохранение значимости таких институциональных функций соседства, как ориентационная и регулятивная.

Для потенциального покупателя соседство – залог и индикатор жизнепригодности жилища, прилегающей территории и безопасности владельца, его семьи и имущества.

Отсюда сохранность социализационной функции. От соседа не ждут активного включения в семейные взаимодействия, но большинство объявлений, ориентированных на родителей, подчеркивают роль некриминальной и экологичной среды, где дети могут самостоятельно и свободно передвигаться, оставаясь в безопасности.

Сосед – носитель полезного строительного, аграрного, автомеханического, досугового опыта, обладатель ресурсов, которыми он может поделиться или ссудить новосела.

Сосед – часть разрешительных или запретительных механизмов нормативно-правовой системы, регламентирующей отношения собственности, порядок пользования имуществом, изменения границ или способа использования недвижимости, что ставит владельца в зависимость от социально-психологического климата соседства.

Целый ряд типовых жилищных ситуаций априори предполагает, что этот климат неблагоприятен, а жилищная культура пронизана агрессией и вандализмом. Это многоквартирный дом, особенно бывшие общежития или дома с коммунальными квартирами. На фоне этих ожиданий стереотип трущоб, «городского гадюшника» неожиданно становится для продавцов и покупателей стигматизированной недвижимости выгодным фоном, оттеняющим наличие «спокойных», «адекватных», «беспроблемных» (самые распространенные эпитеты) соседей. Поэтому так и нагнетается в данном сегменте тема соседства, что отражено и в резком превышении медианы ее упоминаний, и в потребности объяснить, почему именно владелец избавляется от комнаты.

Основной вывод, к которому мы приходим по итогам анализа, состоит в том, что хорошее соседство едва ли способно повысить цену недвижимости, но плохое так затрудняет продажу, что заставляет о нем умалчивать. Ценность соседства сохраняется, но это ценность преимущественно негативная, на фоне которой развертывается дискурс «гражданского невнимания» как основной этикетной формы соседских взаимоотношений.

Хотя дружба и взаимопомощь возникают в однородном замкнутом пространстве, для них мало только изоляции или сходства образа и уровня жизни (о чем говорит резкое неприятие любых соседских контактов молодыми и мобильными владельцами студий). Жизненный уклад должен быть не просто оседлым (как в категории домов, где, несмотря на оседлость, ввиду высокой автономии соседство последовательно игнорируется). Кроме оседлости важна преемственность поколений и возможность «присмотреться» к соседям, что предполагает большой запас свободного времени, который активно, осознанно и целенаправленно обращается владельцем на саму недвижимость как стратегическую цель и условие реализации определенного жизненного стиля. Это видно из резких различий в выраженности кооперации среди владельцев дач, предполагающих нерегулярное времяпрепровождение, и земельных участков, предполагающих постоянное проживание. Жизненный стиль отличает от образа жизни свобода творческого самовыражения и осознанное ценностно-ориентационное единство. Его ощутимо недостает современным территориально-поселенческим общностям, чей габитус «разомкнут» интенсивными ротациями жильцов. Оборот наибольший в самых «неконтактных» соседствах: элитного жилья, у владельцев которого максимум финансовых возможностей, и студий, комнат и дач ввиду максимума финансовой доступности.

Самоизоляция пронизывает все жилищные слои, но меньше всех хотят идентифицироваться с локальным сообществом полярные жилищные классы, поскольку они сильнее ощущают внешнюю угрозу. В этом смысле «гетто» и «клуб» [5] (Burde, 1993) оказываются не столько во взаимной оппозиции, сколько в оппозиции всем остальным. Статус домовладельца сегодня исключает роль «хорошего соседа» в той же степени, в какой его исключает статус арендатора.

[1] Портал позволяет вести поиск с использованием ключевых слов.

[2] За исключением категории «Гаражи и машиноместа», которая составила 17 единиц сверх расчетного значения 2: нужно было понять, в чем в принципе могут состоять выгоды соседства для собственности, которая предназначена только для хранения иной собственности.