Ипотека и доступность жилья (на примере Вологодской области)

Введение

Проблема обеспечения населения Российской Федерации доступным жильем в настоящее время является одной из наиболее актуальных. Решение экономических, общественных и технических вопросов развития экономики области зависит от проводимой политики инвестирования и формирования строительной отрасли. В настоящее время рынок жилья – это один из наиболее стремительно развивающихся сегментов, несущий в себе существенную социальную нагрузку. Обеспеченность и доступность жилой недвижимости оказывает влияние на рождаемость и темпы прироста населения, а также отражается на его финансовой культуре, потому как приобретение собственности предполагает существенные затраты финансовых средств, а также длительный период их накопления [5] (Kadnikova, 2014). Доступность жилья – это индикатор, который позволяет посмотреть эффективность жилищной политики страны, результат социально-экономических реформ. На способность улучшить свои жилищные условия влияют параметры кредитно-финансовой системы, бюджетно-нормативной, социально-экономические особенности текущего уровня благосостояния населения, демографические, а также тарифная и ценовая политика в сфере жилищно-коммунального обслуживания и жилищного строительства.

Вопросам формирования рынка жилой недвижимости свои работы посвятили множество зарубежных и отечественных ученых. Известные исследователи разных течений экономической теории в своих работах затрагивали общие аспекты проблемы жилья. Среди таких работ можно отметить работы А. Смита, Ф. Энгельса, К. Маркса, Т. Веблена и т.д. Влияние инструментов органов муниципального планирования на доступность жилья рассматривали в своем исследовании Г. Дебруннер и Т. Хартман. По итогу анализа авторы сделали вывод, что простого наличия инструментов земельной политики недостаточно, необходима стратегическая активизация конкретных инструментов. Розенберг С., применив байесовский подход структурной векторной авторегрессии в своем исследовании, оценил влияние денежно-кредитной политики на стоимость жилой недвижимости. Уилкокс Дж. на основе ответов потребителей на вопросы о доходах, покупке и продаже жилья, проблемах с работой и ставках по ипотеке построил индекс настроений при покупке недвижимости. Проблема развития жилых комплексов, которая рассматривалась в рамках вопроса по улучшению уровня благосостояния населения, нашла свое отражение в работах Г.Б. Бархина, М.Я. Гинзбурга и С.Г. Стерника. В решение проблем функционирования и управления рынка недвижимости, а также развитие рынка ипотечного жилищного кредитования значительный вклад внесли исследования Н.Б. Косаревой, К.В. Янкова, В.А. Сальникова, О.М. Михеевой и др. Помимо этого вопросу повышения доступности жилья уделяется немало внимания в документах органов местного самоуправления и государственной власти Российской Федерации.

Тем не менее необходимо констатировать, что данная проблематика применительно к современным политическим и социально-экономическим реалиям исследована недостаточно. В особенности это касается и Вологодской области, что и обусловило необходимость проведения исследования. Цель данного исследования заключается в проведении анализа рынка жилой недвижимости и рынка ипотечного кредитования, а также оценки доступности жилья для населения Вологодской области.

Материалы и методы

Для изучения статистики основных показателей рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области были применены общие методы научного познания, в том числе методы эмпирического исследования, такие как наблюдение, сравнение, а также методы теоретического исследования – синтез, анализ. В качестве материалов исследования автор опирался на исследования отечественных авторов и данные территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Вологодской области, данные статистической базы Центрального банка РФ, данные финансового института развития в жилищной сфере – ДОМ.РФ.

Результаты исследования

Проведенный анализ объемов жилищного строительства в Вологодской области (табл. 1) показал, что ввод в действие жилых домов с 2016 по 2018 год сократился на 31%. Однако в 2019 году показатель увеличился. Причиной этому поспособствовал рост жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств, а также изменение федерального закона от 2017 года о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, данные которых начали включаться в показатель с августа 2019 года. [1] Стоит добавить, что такая тенденция увеличения была отмечена в большинстве субъектов СЗФО, кроме Республики Коми, Ненецкого автономного округа, г. Санкт-Петербурга, а также Ленинградской и Мурманской областей. Затем в 2020 году в связи с пандемией коронавируса Covid-19 объемы жилых домов уменьшились почти на 15%. В то же время Департамент строительства Вологодской области отмечает такие главные проблемы, как [2]:

1. Нехватка качественных инвесторов, готовых инвестировать свои финансовые средства в формирование и производство строительной отрасли.

2. Ограниченные ресурсы обеспечения земельными участками в населенных пунктах.

3. Недостаток мощностей по выпуску конкурентоспособной, инновационной и импортозамещающей продукции, обеспечивающей строительство домов более качественными материалами (кирпич, теплоизоляционные и отелочные материалы).

4. Недостаток подготовленных земельных участков под строительство, в том числе массовое индивидуальное строительство. По этой причине возникает вопрос «точечной застройки», создающей дискомфорт для населения, проживающего в ближайших домах, что приводит к увеличению на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры.

Также к проблемам, которые ограничивают деятельность застройщиков, относят: высокий процент кредита, отсутствие заказов работы, конкуренцию со стороны других организаций, нехватку и изношенность машин и строительных механизмов, отсутствие квалифицированных рабочих, а также стоимость изделий и материалов [3] (Volkov, 2021).

По показателю ввода в действие жилых домов в России Вологодская область занимает 49-е место, по Северо-Западному федеральному округу – 7-е место. Обратим внимание на то, что доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с 2018 года выросла и почти достигает 50% (аналогичная ситуация и по России). Основным драйвером роста стала льготная ипотека на ИЖС, представленная ДОМ. РФ, со ставкой 6,1% и максимальным размером кредита до 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти и до 6 млн руб. – в других субъектах РФ. Данной программой могут воспользоваться заемщики не старше 35 лет, у которых на иждивении есть дети не старше 19 лет [3]. Помимо этого в Вологодской области с 2019 года действует губернаторская программа «Земельный сертификат», по которой было предоставлено около 6 тыс. земельных участков [4]. По мнению экспертов, рост доли ИЖС частично как в России, так и в остальных субъектах связан пандемией [5].

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов в Вологодской области за 2016–2020 гг., тыс. м²

Обратим внимание на жилищный фонд, который отражает уровень благосостояния как страны в целом, так и регионов (табл. 2) [12, 19] (Salnikov, Mikheeva, 2019; Yankov, 2019). Также стоит добавить, что жилищный фонд – это комплекс всех жилых помещений, который включает в себя жилые дома, специализированные дома, служебные жилые помещения, квартиры, иные жилые помещения, пригодные для проживания. Общая площадь жилых помещений представлена в таблице 2.

Таблица 2

Жилищный фонд в Вологодской области за 2016–2019 гг., тыс. м²

Данные, представленные в таблице 2, свидетельствуют о том, что жилищный фонд в Вологодской области за анализируемый период в целом вырос на 4%, или на 1,5 тыс. м². При этом рост жилищного фонда городов и поселков городского типа составил 5,4%, а сельских населенных пунктов – 3,6%. Число квартир увеличилось на 33%. Отдельно стоит обратить внимание на приватизацию жилых помещений. Так, населением Вологодской области в 2019 году было приватизировано 330,7 ед. жилых помещений, что в сравнении на 1,2% больше, чем в 2016 году. В России тема приватизации жилой недвижимости актуальна с 1993 г. – как раз тогда в силу вступил Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации». Бесплатно приватизировать жилую недвижимость в России может каждый гражданин всего лишь один раз, за исключением тех ситуаций, имеющих решения суда о нарушении данного права. В этом случае допускается повторное участие в данном процессе. Можно выделить следующие преимущества приватизации:

- жилье, находящееся в собственности, может стать источником стабильного дохода (сдача в аренду);

- собственник жилья может его подарить или продать;

- владелец, совершивший данную процедуру, может составить договор дарения или завещать его (или долю в нем);

- если приватизационная квартира находится в доме, который подлежит сносу, то вам обязаны предоставить новую квартиру не меньшей площади [11] (Rudenko, 2015).

Анализируя показатель обеспеченности жилья, хочется отметить, что он является одним из основных показателей, который отражает благосостояние населения. В последние годы как в России, так и в регионах СЗФО он увеличивался невысокими темпами (табл. 3).

Таблица 3

Средняя площадь жилья на одного жителя за 2016–2019 гг., тыс. кв. м

Так, показатель за весь рассматриваемый период во всех субъектах вырос на 5–6%, исключение составил Ненецкий автономный округ и Мурманская область, где рост составил всего 2 и 1,5% соответственно. Добавим, что уровень обеспеченности жильем в Вологодской области в 2019 году составил 31,1 м², что значительно выше среднероссийского значения – 26,3 м², а среди регионов СЗФО область занимает третье место [9] (Podolyakin, 2007). Тем не менее ни в области, ни в округе, ни в стране обеспеченность жильем нельзя признать удовлетворительной. Здесь Российская Федерация значительно отстает от развитых стран. Например, в Европе на одного жителя приходится в среднем 30–40 кв. м, в США и Германии этот показатель равен 70 м² и 39 м²соответственно [6].

На конец 2016 года в Вологодской области в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло на учете 25,7 тыс. семей, но уже к 2019 году показатель увеличился на 1,5% (рис. 1). Что же касается семей, которые получили жилые помещения и улучшили свои жилищные условия, то их количество составило 1187 тыс. семей (4,4% от числа, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях) [8] (Povarova, Gordina, Uskova, Cherevko, 2009). Хотя представленный показатель и имеет тенденцию к снижению, его значения остаются большими.

Таблица 4

Число семей в Вологодской области, состоящих на учете для улучшения жилищных условий и улучшивших их за 2016–2019 гг. (на конец года), тысяч

Другой актуальной проблемой является средняя стоимость на жилую недвижимость (табл. 5). Приобрести жилую недвижимость можно как первичном, так и на вторичном рынках жилья. При этом изменение цен на жилую недвижимость в основном зависит от спроса населения. Помимо этого на стоимость влияют различные факторы и условия, которые можно подразделить на: индивидуальные (свойственны определенным объектам недвижимости), локальные (зависят от территориального и регионального местоположения объекта собственности) и общие (зависят от ситуации в стране) [1] (Abramova, 2018).

Таблица 5

Средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынке Вологодской области за 2016–2020 гг., тыс. руб.

Исследуя среднюю стоимость жилья за 1 кв. метр, можно увидеть, что за весь анализируемый период как на первичном, так и на вторичном рынке жилья она увеличилась на 18,8 и 12,3% соответственно. Отметим, что в 2017 году стоимость уменьшилась, что, по мнению экспертов, связано с невысокой покупательной способностью, однако далее был рост [7]. Так, наибольший рост наблюдался в 2020 году, при этом средняя стоимость на первичном рынке жилья выросла на 3889 тыс. руб., или на 9%, на вторичном – 4098 тыс. руб., или на 10,6%. Такая тенденция связана с изменением курса рубля к иностранным валютам, а также снижением ставок по депозитам в кредитных организациях, что привело к большему спросу на недвижимость со стороны населения.

Рассмотрев основные показатели, характеризующие рынок недвижимости в Вологодской области, стоит перейти к изучению такого важного показателя, как доступность жилья. Данное понятие в отечественную науку и практику прибыло из-за рубежа и вскоре с началом формирования экономических отношений, становлением рынка жилья и развитием инструментов государственной жилищной политики широко распространилось [10, 14] (Rabtsevich, Uvarova, 2020; Stroeva, 2014).

Доступность жилья – это исчисляемая категория. В международной практике «коэффициент доступности жилья» рассчитывается как отношение медианной стоимости недвижимости к медианному доходу семьи за год. Данный коэффициент определяет способность семьи в приобретении собственности, а также показывает то количество лет, на протяжении которых семья сможет накопить на недвижимость с учетом того, что все доходы будут откладываться на ее покупку [13] (Sternik, 2019). Однако статистика Российской Федерации не предоставляет данные о медианной стоимости на недвижимость и медианных доходах. По этой причине «коэффициент доступности жилья» в стране вычисляется согласно методике федеральной целевой программы «Жилище», где указанный коэффициент рассчитывается как отношение годового среднедушевого денежного дохода семьи из трех человек (двое взрослых и один ребенок) к средней стоимости на жилую недвижимость общей площадью 54 кв. м [15] (Turtushov, 2013). Таким образом, формула КДЖ выглядит следующим образом:

, (1)

где P – средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья;

D – среднедушевой денежный доход за год.

Вместе с тем Я.В. Щетинин и Е.В. Савинченко отмечают, что учет всей суммы доходов семьи при определении коэффициента доступности жилья не показывает достоверных результатов, вследствие чего они должны корректироваться на сумму потребительских расходов (размер прожиточного минимума), следовательно, формула приобретает следующий вид [4, 17] (Edronova, Shilov, 2008; Shchetinin, Savinchenko, 2006):

(2)

где P – средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья;

D – среднедушевой денежный доход за год;

R_min – прожиточный минимум.

Расчеты коэффициента для первичного и вторичного рынка жилья представлены в таблице 6.

Таблица 6

Расчет коэффициента доступности жилья на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости в Вологодской области за 2016–2020 гг.

Как видно из таблицы 6, коэффициент доступности жилья в Вологодской области как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости в целом увеличился до 3,82 и до 3,57 лет соответственно. В качестве примера приведем международную классификацию рынка жилья по критерию доступности [6] (Pechenskaya, Ilyinskiy, 2017):

· до 3 лет – «недвижимость доступна»;

· до 3 вплоть до 4 лет – «недвижимость не очень доступна»;

· до 4 вплоть до 5 лет – «приобретение недвижимости осложнено»;

· более 5 лет – недвижимость считается «существенно недоступной».

Таким образом, можно сделать вывод, что недвижимость в Вологодской области не очень доступна для населения.

Обсуждение

Главная цель, которую перед собой поставило государство в решении проблемы доступности жилья для населения России, – это формирование определенных кредитных инструментов, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали жилье более доступным. Для того чтобы решить данную проблему, была разработана система ипотечного кредитования, основной целью которой является приобретение недвижимого имущества [2] (Abramova, 2013). Так, согласно статистическим данным Банка России и ДОМ.РФ, количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов с 2016 года увеличилось на 79%. Наибольший рост наблюдался с 2019 по 2020 год, показатель увеличился на 44%, что было достигнуто за счет запуска новых льготных ипотечных программ (льготная ипотека под 6,5%), а также снижения средневзвешенной процентной ставки с 12,41% в 2016 году до 7,99% в 2020 году [18, 7] (Shchukin, 2020; Pechenskaya-Polishchuk, Volkov, 2021). Объем предоставленных кредитов в целом увеличился на 53%, при этом средняя сумма кредита составляет 1881 тыс. руб. Задолженность по кредитам также увеличивается с каждым годом, за весь рассматриваемый период показатель вырос на 59%, или на 261,7 млн рублей. Также хочется обратить внимание на рост просроченной задолженности. Так, с 2016 по 2020 год ее рост составил 23%. Основными причинами роста просроченной задолженности являются низкий уровень заработной платы населения, а также высокий уровень процентных ставок по кредитным продуктам [16] (Chapargina, Emelyanova, 2020). Необходимо отметить, что ипотека является обеспеченным видом кредитования, следовательно, просроченная задолженность погашается за счет взыскания залога.

Таблица 7

Динамика ипотечных жилищных кредитов в Вологодской области за 2016–2020 гг.

Заключение

Таким образом, проанализировав ситуацию на рынке жилья в Вологодской области, можно сделать вывод, что приобретение недвижимости для населения пока не очень доступно. Вместе с тем проведенный анализ позволил выявить следующие особенности рынка недвижимости и ипотечного кредитования. Так, ввод в действие жилых домов на территории Вологодской области существенно сократился (на 36%), при этом растет доля индивидуального жилищного строительства; жилищный фонд увеличился на 4,3%; на конец 2019 года обеспеченность жильем на одного человека составила 31,1 кв. м, при этом область находится на третьем месте среди субъектов СЗФО; средняя стоимость 1 кв. м недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках жилья значительно выросла (18,8 и 12,3%); количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов увеличилось; средневзвешенный уровень процентных ставок за весь анализируемый период уменьшился и в 2020 году составил 7,99%. Стоит напомнить, что в настоящее время в качестве поддержки рынка жилья и увеличения его доступности государство приняло пакет мер. В частности, программа льготного ипотечного кредитования на первичном рынке жилья со ставкой 6,5%; программа выкупа нераспроданных квартир, запущенная государственной компанией ДОМ.РФ (планируется выкупить 3 млн кв. м объема жилой недвижимости и в дальнейшем предоставить его льготникам, которые стоят на учете на получение жилья, или реализовать на рынке жилой недвижимости). Предложенный комплекс мер государством является одной из наиболее масштабных программ поддержки рынка жилья, так как ранее программы субсидирования для застройщиков и покупателей одновременно не осуществлялись. Стоит добавить, что в основном все принятые программы направлены на поддержание первичного рынка жилья, который, как правило, строится в столичных регионах, тем временем региональные рынки жилой недвижимости в своем большинстве не получили данной поддержки. Развитию региональных рынков жилья будут способствовать:

1) субсидирование процентной ставки по кредиту государством не только на приобретение недвижимости на первичном рынке жилья, но и на вторичном;

2) увеличение платежеспособности населения посредством уменьшения процентных ставок по кредиту, а также разработки новых кредитных продуктов;

3) реализация государственных целевых программ, учитывающих специфику региона, которые будут направлены на улучшение жилищных условий для населения;

4) обеспечение оснащением земельных участков социальной и инженерной инфраструктурой за счет государства;

5) предоставление государственной поддержки по оплате коммунальных услуг многодетным семьям или тем, чьи доходы ниже среднего уровня.

Реализация данных мер позволит поддержать спрос на недвижимость, увеличить доступность жилья для населения и улучшить жилищные условия.

[2] Официальный сайт Департамента строительства Вологодской области URL: https://depstroy.gov35.ru/vedomstvennaya-informatsiya/statistika/zhilishchnoe-stroitelstvo/ (дата обращения 22.05.2021).

[3] ДОМ.РФ: Госпрограмма льготной ипотеки на частные дома от застройщиков стартует в декабре

[4] Более 3 тыс. многодетных семей в Вологодской области получили земельные сертификаты // ТАСС

URL: https://tass.ru/v-strane/8799529 (дата обращения: 24.05.2021).

[5] Строительство частных домов в России за год выросло в 1,4 раза // РБК URL: https://realty.rbc.ru/news/5fe268539a79473875fdd3a0 (дата обращения: 24.05.2021).

[6] В России 40% семей хотят улучшить жилищные условия // Недвижимость Риа Новости URL:https://realty.ria.ru/20191212/1562322660.html (дата обращения 25.05.2021).

[7] Что происходит с ценами на жилье в Череповце // cherinfo.ru URL:https://cherinfo.ru/news/92504-cto-proishodit-s-cenami-na-zile-v-cerepovce (дата обращения: 26.05.2021).