Внедрение системы сертификации объектов индивидуального жилищного строительства как инструмент повышения доступности жилища и обеспечения качества строительства

Введение

В России разработан проект государственной программы «Развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в РФ». Данная программа разработана в соответствии с целевыми показателями и задачами государственной политики по развитию жилищной сферы, поставленными в Указе Президента Российской Федерации от 07.05.2018 № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», поручениях по итогам Послания Президента Российской Федерации Федеральному собранию Российской Федерации от 20.02.2019 г. Целями данной Программы являются:

- повышение доступности и качества жилья для граждан Российской Федерации за счет развития индивидуального жилищного строительства и ипотечного кредитования ИЖС;

- создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки индивидуального жилищного строительства.

Для достижения указанных целей необходимо комплексно решить следующие ключевые задачи:

- расширение рынка ИЖС за счет вовлечения новых земельных участков [5] (Ostashko, 2018);

- стандартизация рынка ИЖС, включая создание сегмента комплексной застройки ИЖС индустриальным способом, для повышения качества и ликвидности жилья;

- развитие финансовых инструментов реализации ИЖС и необходимой для возведения качественного жилья инфраструктуры (проектное финансирование, банковское сопровождение, ипотечное кредитование) [1] (Grabovyy, Starovoytov, 2019).

Ежегодно в России, по данным Росстата, населением за счет собственных средств строится 250–270 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 30–36 млн кв. м. (40–45 % всей вводимой площади жилья). Средняя площадь дома – 130–140 кв. м. При этом 45 % ИЖС (14,7 млн кв. м) вводится в городах и поселках городского типа. Часть указанного объема индивидуального жилищного строительства – это регистрация ранее построенных домов по упрощенной процедуре – «дачной амнистии» [1]. По оценкам экспертов, в рамках «дачной амнистии» ежегодно в стране вводится около 7 млн кв. метров жилья индивидуальных жилых домов, построенных в предыдущие годы. Точные данные отсутствуют из-за несовершенства статистического учета строящихся домов [2].

По данным за 2018 год, 40 % от общего объема вводимого жилья в рамках индивидуального жилищного строительства сконцентрировано в 10 регионах: Московская область, Краснодарский край, Республика Башкортостан, Ростовская область, Республика Татарстан, Белгородская, Ленинградская, Свердловская, Воронежская и Самарская области. В расчете на душу населения в этих регионах строится в 2 раза больше объема ИЖС, чем в остальной России (0,34 кв. м на чел. по сравнению с 0,18 кв. м на чел. в других регионах). Более 0,5 кв. м на человека ежегодно строится в регионах Центрального федерального округа: Белгородской, Тамбовской, Липецкой, Ульяновской и Московской областях (табл.).

Таблица

Ввод объектов индивидуального жилищного строительства в России

Территории для индивидуального жилищного строительства определяются документами территориального планирования (схемами территориального планирования и генеральными планами), в которых должны быть определены жилые зоны, а также правилами землепользования и застройки, в которых должны быть определены зоны малоэтажной застройки, в том числе застройки индивидуальными жилыми домами.

Данные социологического исследования, проведенного летом 2018 г. АО «ВЦИОМ» по заказу АО «ДОМ.РФ», свидетельствуют о том, что общий спрос населения на индивидуальное жилищное строительство в 5-летней перспективе составляет 3 млн домов (450 млн кв. м). При текущих объемах строительства этот спрос будет удовлетворен не менее чем за 19 лет.

Ежегодно осуществлять строительство индивидуальных жилых домов с привлечением средств ипотечного кредита хотели бы до 300 тыс. семей, в том числе:

- 170–210 тыс. – при снижении ставок до рыночного уровня (дополнительный прирост спроса – 50–90 тыс. семей, еще 120 тыс. – конвертация текущего спроса без ипотеки);

- 90–130 тыс. – при реализации дополнительных программ субсидирования ставок.

Таким образом, необходимо вовлечение в хозяйственный оборот большего количества земельных участков в целях осуществления на них индивидуального жилищного строительства.

Индивидуальное жилищное строительство в большинстве случаев осуществляется силами самих граждан (рис. 1). При этом зачастую обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой осуществляется собственниками земельных участков самостоятельно, что увеличивает риск нарушения строительных норм, а также увеличивает затраты граждан на обеспечение индивидуального жилого дома инфраструктурой при согласовании условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения [6] (Ugryumov, 2014).

Рисунок 1. Маркеры рынка ИЖС

Источник: составлено авторами

Это приводит к низкой ликвидности строящегося индивидуального жилья, увеличению сроков его продажи. Недостаточное выделение финансовых средств на строительство инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры на территориях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, не способствует стимулированию объемов данного вида строительства и как результат удовлетворению потребности населения в таком строительстве [7] (Fayzullin, 2010).

В 2019 году АО «ДОМ.РФ» завершена разработка методического документа «Стандарт комплексного развития территорий». Стандарт устанавливает параметры для трех моделей городской среды, в том числе для малоэтажной городской модели. Документ определяет, среди прочего, параметры плотности и этажности, процента озеленения, доли общественных функций в жилой застройке, а также доступности территории для общественного транспорта.

Кредитные организации предлагают ипотечные программы для индивидуального жилищного строительства, но ими охвачен ограниченный сегмент рынка: не более 15 тыс. кредитов в год (1 % общего объема выдачи ипотеки). Ставки по кредитам на ИЖС на 1–3 п.п. выше ставок по ипотечным кредитам под залог жилья в многоквартирных домах.

Ключевые причины:

- недостаточная ликвидность индивидуальных жилых домов и земельных участков, на которых они расположены, как предметов залога по сравнению с квартирами в многоквартирных домах;

- высокие риски занижения оценок объекта залога: сложности определения аналогов, отсутствие механизма контроля качества строительства (наличие скрытых дефектов);

- высокие издержки на контроль целевого использования средств при индивидуальном жилищном строительстве [8] (Filyushina et al., 2016);

- высокие риски несоблюдения сроков строительства [9] (Sheina et al., 2018);

- высокие риски несоблюдения технологий строительства, несоответствия проектной документации (при ее наличии) требованиям градостроительных документов из-за отсутствия внешнего контроля на этапе строительства и осуществления строительства силами неквалифицированных подрядчиков. В результате тарифы на страхование индивидуальных жилых домов от повреждения и гибели в среднем выше тарифов на страхование квартир.

Таким образом, неразвитость и недостаточное проникновение ипотечного кредитования на рынок индивидуального жилищного строительства является одним из сдерживающих факторов его более интенсивного развития.

В мировой практике для контроля качества строительства системным решением является использование системы менеджмента качества по стандарту ISO 9001, что помогает поддерживать длительные доверительные отношения с потребителями [16] (Lukichev, Romanovich, 2016). Особое внимание уделяется влиянию систем качества на отношения между собственником и его подрядчиками [18] (Serpell, 1999).

Во времена отсутствия автоматических и информационных систем считалось, что существует большой потенциал для повышения качества строительного процесса. Признавалось, что приверженность руководства компаний качеству и непрерывному улучшению качества очень важны. Как и осознание важности качественного обучения, партнерских соглашений между сторонами строительства, постоянный пересмотр стандартов качества, ясность объема проекта и требований, а также чертежей и спецификаций являлось необходимым условием высокого качества строительства [10] (Arditi, Gunaydin, 1997).

В настоящее время активно используются информационные сервисы. Наиболее общий подход – это визуальный мониторинг участка застройки. Это незаменимая процедура в контроле качества строительства, которая сводит к минимуму строительные дефекты и человеческие ошибки, помогает членам проектной команды принимать стратегические решения в критические моменты на всех этапах строительства. Как правило, система мониторинга строительной площадки, интегрирует беспроводную сеть дальнего действия, сетевые камеры и веб-платформу для совместной работы. Система поддерживает одновременный доступ всех пользователей, поэтому члены проектной группы могут просматривать в режиме реального времени захваченные изображения или видео строительной площадки, обсуждать и обмениваться идеями с помощью видеоконференции и сообщений на расстоянии через Интернет [14] (Leung, Mak, Lee, 2008). Подобный подход способен выявить любое отклонение от запланированных графиков строительства, поэтому оперативные действия могут быть предприняты благодаря автоматической системе оповещения, которая информирует лиц, принимающих решения, по электронной почте и SMS [17] (Omar, Mahdjoubi, Kheder, 2018).

В последние несколько лет для оценки качества строительства разработаны 3D-модели, где контроль осуществляется в том числе с использованием таких методов сбора данных, как 3D-лазерное сканирование и фотограмметрия [12] (Kalyan et al., 2016). В целом контроль качества строительства с использованием технологии BIM направлен на обеспечение эталона и повышение качества проекта [15] (Lou, Xu, Wang, 2017).

В строительной отрасли отсутствие единой и прозрачной системы управления качественной информацией подрывает процесс обеспечения качества и может привести к спорам между заинтересованными сторонами. Поэтому некоторыми инженерами для решения этой проблемы на основе блокчейн-структур разрабатываются соответствующие системы для управления информацией о качестве строительства [19] (Sheng et al., 2020).

Отдельные исследователи озадачились определением стоимости контроля качества, что является существенным элементом общей стоимости любого строительного проекта. Они создали нейросетевую модель, которая позволит строительным фирмам оценить стоимость качества любого будущего строительного проекта [20] (Tawfek, Mohammed, Abdel Razek, 2012).

Таким образом, исходя из складывающейся в России ситуации с развитием ИЖС, а также мировым опытом регулирования рынка строительства малоэтажных объектов нами для исследования поставлена цель по разработке системы сертификации объектов индивидуального жилищного строительства как инструмента повышения доступности жилища и обеспечения качества строительства.

Методика исследования

Исследование рынка современных объектов малоэтажного строительства в Казанской агломерации проводилось двумя методами – полевыми и кабинетными исследованиями.

Полевые исследования – это прямой сбор первичной информации о жилых комплексах путем посещения объектов, а также с помощью телефонных интервью застройщиков и уполномоченных риелторов.

Качество исследования и достоверность результатов обеспечивается практической деятельностью авторов данной статьи. И.Ф. Гареев как сотрудник Казанского государственного архитектурно-строительного университета является инициатором разработки данной темы со стороны научного сообщества. А.Ф. Хафизов как управляющий директор компании «Иида Сангё рус» является инициатором со стороны бизнеса и не только предоставляет условия для апробации предлагаемых организационных и технических решений, но и сам активно в них участвует.

Кабинетные исследования проводились посредством изучения официально опубликованной информации в специализированных и научно-периодических изданиях, а также путем получения информации через интернет-порталы (сайты участников профессионального рынка малоэтажного строительства, порталы ассоциаций, информационных агентств и т.д.).

Данное исследование проведено по заказу девелоперской компании «Иида Сангё рус», осуществляющей строительство коттеджного поселка «Литл Токио», а также ведущей точечную застройку земельных участков объектами ИЖС в Казанской агломерации.

Этапы нашего исследования:

1. Изучение действующих схем финансирования индивидуального жилищного строительства.

2. Выявление недостатков в техническом регулировании рынка ИЖС.

3. Разработка системы сертификации (рис. 2).

Рисунок 2. Экосистема рынка ИЖС, увязывающая качество строительства и доступное жилье

Источник: составлено авторами

По нашей гипотезе повышение цивилизованности рынка ИЖС (за счет внедрения более жестких требований финансовых учреждений и технического регулирования) не приведет к зарегулированности, а придаст серьезный импульс качественному росту жилищной сферы.

Результаты исследования

Общий вывод о ситуации на рынке индивидуального жилищного строительства – данный сегмент до сих пор не является приоритетным в Российской Федерации (рис. 3).

Рисунок 3. Общая характеристика рынка объектов ИЖС

Источник: составлено авторами

Независимо от схемы застройки имеются существенные недостатки для каждой из них. К примеру, при комплексной застройке территории стоимость готового объекта недвижимости всегда получается более дорогой, в том числе на этапе эксплуатации (рис. 4). Вместе с этим обеспечивается единый стиль коттеджного поселка и приемлемое качество строительства.

Рисунок 4. Недостатки коттеджного строительства

Источник: составлено авторами

При точечном строительстве подрядными компаниями объектов на продажу одной из главных проблем является экономия на строительстве и отсутствие учета сценариев жизни будущих владельцев (рис. 5).

Рисунок 5. Недостатки строительство подрядными компаниями

Источник: составлено авторами

Наиболее распространенная схема – строительство собственными силами по мере поступления денежных средств (рис. 6). В этом случае высоки риски технических ошибок, что негативно сказывается на качестве объекта. Собственно, большая часть индивидуального жилого фонда России застроена именно таким образом.

Рисунок 6. Недостатки строительства собственными силами

Источник: составлено авторами

По итогам выявления основных проблемных точек индивидуального жилищного строительства нами определены системные недостатки данной сферы:

- строительство объектов ИЖС без проектной документации;

- отсутствие технического надзора за строительством объектов ИЖС;

- отсутствие взаимосвязи между качеством строительства и условиями финансирования (рис. 7).

Рисунок 7. Системные недостатки рынка ИЖС

Источник: составлено авторами

В рамках системы исследования нами определено, что территории Казанской агломерации является привлекательными для внутренней миграции жителей Республики Татарстан (рис. 8).

Рисунок 8. Рынок ИЖС как функция демографических процессов и агломерационной концентрации

Источник: составлено авторами

Рост спроса обеспечивается преимущественно миграционным спросом, когда обеспеченные граждан Республики Татарстан из других районов переезжают в районы Казанской агломерации. Основные причины – развитая инфраструктура, качественное медицинское обслуживание, комфортная жилая среда и депрессивная ситуация в отдельных районах Республики Татарстан.

Таким образом, огромный массив населения наиболее работоспособного возраста не имеет возможности приобрести индивидуальный жилой дом. В целом еще более динамичному развитию препятствует отсутствие развернутой финансовой системы (рис. 9).

Рисунок 9. Ключевые причины слабой финансовой системы рынка ИЖС

Источник: составлено авторами

Среди причин слабой финансовой системы рынка ИЖС выделим отсутствие политической воли у регуляторов по стандартизации инфраструктуры и экосистемы рынка ИЖС.

Апогеем, квинтэссенцией слабой финансовой системы рынка ИЖС отметим механизм льготной программы сельской ипотеки (рис. 10). Задуманная как один из серьезнейших инструментов для стимулирования развития сельских территорий программа сельской ипотеки усугубила ажиотажный спрос на квартиры в многоквартирных домах в сельских районах крупных агломераций. Спрос на индивидуальное жилье это повысило, но только на готовые дома. Строительство собственного жилища на собственном земельном участке по своему проекту практически осталось недоступным.

Рисунок 10. Негативные эффекты льготной программы сельской ипотеки

Источник: составлено авторами

Что же зафиксировано в проекте государственной программы по развитию индивидуального жилищного строительства?

Запланирована разработка рекомендательных стандартов кредитования индивидуального жилищного строительства, применение которых позволит минимизировать риски для банков и сформировать рынок стандартных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Такие стандарты будут включать требования к типовым проектам индивидуальных жилых домов повторного применения, которые могут выступать залогом, к заемщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита.

На текущий момент определены следующие ключевые особенности:

- параметры земельного участка соответствуют Стандарту комплексного развития территорий;

- индивидуальный жилой дом соответствует требованиям к типовым проектам индивидуальных жилых домов повторного применения;

- залогом выступают земельный участок и строящийся дом;

- расчеты осуществляются с использованием механизмов, обеспечивающих защиту средств граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство с привлечением подрядных организаций.

Целью стандартизации рынка индивидуального жилищного строительства является повышение ликвидности предмета залога ипотеки, выданной под залог индивидуальных жилых домов.

Дома, построенные на территориях комплексного освоения ИЖС, отвечающие Стандартам, будут обладать ликвидностью, сопоставимой с квартирами в многоквартирных домах. В результате заемщикам будут предложены условия, сопоставимые с кредитами на приобретение квартир под залог прав требований по договорам долевого участия.

Снижение процентной ставки по кредитованию индивидуального жилищного строительства станет возможным благодаря минимизации кредитного риска.

Развитые страны обладают богатым опытом по контролю качества строительства индивидуальных объектов недвижимости. Мы решили обратиться к опыту Японии, где доля индивидуального жилого фонда составляет около 60 %, что больше чем в России, с ее большими земельными ресурсами.

Изучение опыта Японии нами ведется давно. Еще в 2018 году у нас состоялся визит в Японию в представительство ведущей экспертной компании «House plus» (House plus architectural inspection inc.). В ходе обсуждения ситуации с контролем качества на строительных объектах было выявлено успешное функционирование системы сертификации индивидуальных домов. К примеру, начать строительство дома можно только после экспертизы проектной документации. Далее экспертами компании «House plus» строительство дома инспектируется на различных этапах строительства, в том числе на фундаментных работах, при возведении каркаса, монтаже ограждающих конструкций и кровельных работах. Благодаря такой экспертизе практически полностью исключаются риски как на этапе проектирования, так и на этапе строительства дома. Благодаря снижению вероятности проявления конструкционного риска минимизируются ставки на страхование объекта, а ипотечный кредит предоставляется по ставкам 1–1,8 %. По словам экспертов «House plus», благодаря такой системе сертификации за долгие годы сотрудничества не было ни одного страхового случая.

Экономические выгоды о внедрения системы сертификации представлены на рисунке 11.

Рисунок 11. Японский опыт системы сертификации House Plus

Источник: составлено авторами

С целью внедрения системы сертификации на территории России в июне 2019 года в Казанском государственном архитектурно-строительном университете между вузом (КГАСУ) и ООО «Иида Санге Рус» было подписано Соглашение о сотрудничестве с целью реализации системы сертификации индивидуальных жилых домов. Рабочее совещание состоялось в том числе и с представителями банков, страховой компании. Во встрече приняло участие и руководство Ассоциации деревянного домостроения России (рис. 12).

Рисунок 12. Предпосылки запуска системы сертификации при участии Казанского государственного архитектурно-строительного университета

Источник: составлено авторами

По плану система сертификации будет заключаться в проведении независимой технической экспертизы – проектной документации и процесса строительства индивидуальных домов (на этапах возведения фундамента и несущей деревянной конструкции, теплоизоляционных и отделочных работ).

Результатом технической экспертизы будет выдача сертификата о соответствии строительным нормам и правилам (рис. 13).

Рисунок 13. Описание объекта сертификации

Источник: составлено автором

Система сертификации объектов индивидуального домостроения предполагает привлечение:

- страховых компаний (для страхования гарантийных обязательств застройщиков и последующего снижения страховых премий);

- кредитных учреждений (с последующим снижением ипотечной ставки для покупателей).

И это перспектива революции на рынке деревянного домостроения, так как покупатели получат не только качественное экологичное жилье, но и возможность приобрести его по сниженным ипотечным ставкам и минимальным страховым тарифам.

Таким образом, система сертификации позволит подтвердить качество домов, построенных японской строительной компанией ООО «Ида Сангё Рус».

Оценка ключевых характеристик дома предусмотрена по нескольким потребительским свойствам (рис. 14).

Рисунок 14. Оценка ключевых характеристик дома и представление в доступном виде для всех заинтересованных сторон

Источник: составлено авторами

В настоящее время для интенсификации различных процессов разрабатываются соответствующие информационные сервисы (приложения) [11] (Boukamp, Akinci, 2007). Для запуска и интенсификации системы сертификации разработан прототип информационного сервиса «Dom.Pro» (рис. 15). Данный облачный сервис позволяет всем участникам процесса технического контроля владеть оперативной информацией.

Рисунок 15. Интерфейс системы сертификации DOM.PRO

Источник: составлено авторами

На текущий момент реализации проекта нами проведена инспекция 1-ой очереди строительства коттеджного поселка «Литл Токио» («Маленький Токио») (рис. 16).

Рисунок 16. Фотофиксация инспекции первой очереди поселка «Литл Токио»

Источник: составлено авторами

Для работы над всеми этапами строительства нами подготовлен регламент по контролю качества строительства домов по технологии JWT, в соответствии с которым инспекции ведутся на следующих этапах:

1. Проверка фундамента до заливки.

2. Проверка готового фундамента.

3. Проверка деревянного каркаса здания.

4. Проверка теплоизоляции стен и покрытия.

5. Проверка готового дома с внутренней и наружной отделкой.

Рисунок 17. Структура системы сертификации «Dom.Pro»

Источник: составлено авторами

Задачами инспекционного контроля определены:

- проверка соответствия качества выполненных работ результатам инженерных изысканий, экологическим требованиям, требованиям технических регламентов, требованиям стандарта организации «Иида Санге рус»;

- проверка соответствия выполненных работ и применяемых в процессе строительства материалов, изделий, оборудования требованиям нормативных документов и проектной документации;

- контроль за качеством и правильностью использования применяемых материалов, технологий, изделий и оборудования.

Выделены несколько этапов инспекционного контроля (рис. 18–22):

1. Проверка правильности армирования, установки опалубки, глубины заложения фундамента и толщины песчаной подушки.

2. Проверка готового фундамента (качество поверхности и прочность бетона фундамента, расположение анкеров, наличие гидроизоляционного слоя и качество утепления фундамента).

3. Проверка деревянного каркаса здания (соответствие расположения элементов каркаса проектов, проверка элементов крепления).

4. Проверка теплоизоляции стен и покрытия (соответствие используемой теплоизоляции проекту и правильность ее расположения).

5. Проверка готового дома с внутренней и наружной отделкой.

Рисунок 18. Первый этап системы сертификации

Источник: составлено авторами

Рисунок 19. Второй этап системы сертификации

Источник: составлено авторами

Рисунок 20. Третий этап системы сертификации

Источник: составлено авторами

Рисунок 21. Четвертый этап системы сертификации

Источник: составлено авторами

Рисунок 22. Пятый этап системы сертификации

Источник: составлено авторами

Отметим, что кроме введения системы технического контроля качества строительства, в развитии малоэтажного строительства есть системные вопросы. По результатам анализа состояния финансовой системы и административных барьеров нами сформулированы предложения по развитию индивидуального домостроения.

1. Ввести льготы по уплате НДС для крупных девелоперских компаний, осуществляющих комплексную застройку территорий. В настоящее время девелоперы, работающие «в белую», выводят на рынок свои объекты с более высокими ценами, чем это делают мелкие застройщики.

Данная проблема препятствует динамичной реализации проектов комплексного освоения территорий и снижает ценовую конкурентоспособность объектов от крупных компаний.

2. Запущенные схемы льготного ипотечного кредитования объектов ИЖС в реальности действуют на покупку готового жилья либо для кредитования строительства дома на земельном участке, уже находящегося в собственности у физического лица. В результате девелоперы, осуществляющие комплексную застройку территорий, вынуждены строить на собственные средства, чем снижают объемы строительства. Другими словами, они не могут привлечь покупателя (считай, продать) на этапе строительства. Более того, покупатели вынуждены выбирать себе дом из имеющихся проектов, а не заказать себе строительство по выбранному проекту.

Таким образом, необходимо распространить условия льготного кредитования строительства на земельном участке, принадлежащем девелоперу.

Данная проблема препятствует динамичному комплексному освоению территорий застройки и существенно снижает вариативность выбора проектов дома (что в явном диссонансе с самой идеей владения индивидуальным домом).

3. Стоимость подключения дома, построенного девелопером самостоятельно, к сетям газоснабжения значительно дороже, чем подключение дома, которым владеет физическое лицо.

Данная проблема приводит к удорожанию стоимости дома и снижает ценовую конкурентоспособность объектов от крупных компаний.

4. Отсутствие системы контроля качества строительства [4] (Nikitenko, 2019). Кредитные учреждения и банки не могут квалифицированно оценить проекты из деревянных конструкций (речь, прежде всего, о домах по каркасной технологии) на соответствие СНиПам, из-за чего наблюдаются отказы в кредитовании строительства отдельных видов проектов.

Данная проблема снижает покупательскую способность граждан, особенно в эконом-сегменте, что препятствует обеспечению граждан доступным жильем.

Обсуждение результатов

У предлагаемой нами системы сертификации имеется много вопросов. Один из них – это отбор профессиональных экспертов к контролю качества строительства. На текущий момент данная процедура нами определена за Казанским государственным архитектурно-строительным университетом, который будет осуществлять аттестацию экспертов.

В мировой практике отбор экспертов для контроля качества строительства также является одной из обсуждаемых вопросов. Поэтому на Тайване процесс отбора проектов и аудиторов обычно осуществляется на основе личного опыта, при этом качество результата отбора трудно предсказать и контролировать. В стране для этого разработана информационная модель, основанная на генетическом алгоритме, которая помогает в выборе проекта и назначении аудитора [21] (Wang, Kong, 2012).

В Китае, например, в целях повышения эффективности управления реализацией государственных проектов правительство также занималось поиском научной системы для построения режима надзора за строительством [22] (Wu et al., 2012). Получены интересные выводы и разработаны решения. Определено, что важную роль в обеспечении качества строительства играют нормативные акты. Однако из-за большого количества оснований для проверки соответствия качества строительства нормативным требованиям эта процедура является трудоемкой и подвержена ошибкам. Для минимизации указанных недостатков в Китае разработана соответствующая государственная информационная система – как только начинается строительство, активируются соответствующие задачи для служб инспекции, включая серию проверок качества и оценки [23] (Zhong et al., 2012).

Сформулированные в ходе исследования предложения направлены на интенсификацию индивидуального жилищного строительства. Вместе с этим большим потенциалом для развития рынка индивидуального жилищного строительства является его вторичный сегмент.

Индивидуальный жилой фонд в большинстве своем в нашей стране представляет собой так называемый самострой. Граждане строили себе жилища хозяйственным способом без каких-либо проектов и из материалов, на которые хватало денежных средств. В результате, как объект залога старый жилой фонд является неинтересным активом. Тем не менее в обороте даже с высоким физическим износом объекты постоянно присутствуют, но снижение рисков банками обеспечивается двумя способами:

- путем завышения первоначального взноса;

- занижением стоимости объекта залога при оценке.

Банки-лидеры (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк) не заинтересованы в системном развитии деловой активности на вторичном рынке объектов ИЖС отдельного взятого субъекта РФ. Поэтому они не ставят задачу по углубленному скорингу объектов ИЖС.

Вместе с этим большой потенциал в увеличении своего присутствия на вторичном рынке ИЖС есть у региональных банков. В последнее время сложилась наиболее благоприятная конъюнктура – в силу как увеличения спроса со стороны клиентов, так и из-за расширения инструментов государственной поддержки на приобретение объектов ИЖС.

Мы выделили основные проблемы объектов вторичного рынка объектов ИЖС:

1. Низкое качество объектов ИЖС, что снижает качество залога. Низкое качество объектов можно выделить по ряду параметров: архитектурно-планировочные и объемные решения, энергоэффективность [2] (Komarov, Filonenko, 2015), незаконченность строительства и неполная пригодность для круглогодичного проживания, отсутствие системной работы по поддержанию объектов в надлежащем техническом состоянии (при этом государственных программ по текущему и капитальному ремонту частного жилого фонда нет).

2. Разнообразие технологий строительства формирует нестандартизированное качество объектов ИЖС. Другими словами, нет единой методики для идентификации качества объектов ИЖС и прогнозирования динамики его остаточной (залоговой) стоимости и ликвидности. К примеру, в техническом паспорте дом квалифицируется как кирпичный, а кирпичными может быть как несущая стена с фасадом, так и только фасадная стена, в то время как несущая стена выполнена из различных блоков – керамики, газобетона, керамзитобетона, арболита и т.д. Эксплуатационные свойства у такого дома будут разными, так как материалы будут отличаться плотностью, толщиной, маркой прочности и т.д. [3] (Musin, Ibragimov, Bogdanov, 2020).

3. Профессиональные оценщики не занимаются полноценным техническим обследованием состояния объектов. Более того, в рамках нормативного регулирования банковской деятельности это и не требуется. Оценщиком проводится определение лишь базового состояния объекта недвижимости на основе технического паспорта и визуального осмотра. В мировой практике систематическое определение степени прогрессирования прогрессирующего обрушения жилых зданий по отношению к типичным диапазонам повреждений является нормой [13] (Knyziak, 2019).

Мы сформулировали план на исследование объектов вторичного рынка ИЖС с целью повышения их ликвидности и встраивания в оборот недвижимости.

1. Полевые исследования для выявления разнообразия технологий строительства на рынке ИЖС.

2. Разработка системы скоринга: методики оценки конструкционной надежности тех или иных технологий строительства объектов ИЖС на основе практической застройки. Данная методика не будет дублированием дорогостоящего обследования технического состояния, а будет минимально достаточной в соответствии с поставленным банком техническим заданием.

3. Разработка методики прогнозирования остаточной (залоговой) стоимости объекта ИЖС для каждой технологии строительства и при соблюдении условий эксплуатации/обслуживания. Методика планируется для того, чтобы через срок кредита (или хотя бы через среднестатистический срок возврата в 7–8 лет) объект ИЖС подтверждал (или не подтверждал) свою ликвидность на вторичном рынке.

4. Разработка информационной системы для автоматизированного учета массива объектов ИЖС и взаимоотношений всех участников процесса

5. Постоянный анализ рынка недвижимости для мониторинга ситуации, моделирования и прогнозирования его развития с целью развития региона и выполнения задач, поставленных перед ним со стороны органов государственной власти и граждан региона. Это может быть выполнено как созданием собственного подразделения, так и с привлечением на аутсорсинг экспертной компании. Создание собственного подразделения приоритетней, так как решение имеющихся задач преследует не только коммерческие интересы компании, но стратегические вопросы развития региона.

По итогам внедрения процессов контроля качества строительства и появления на рынке приемлемых ипотечных ставок и условий страхования, следующий этап развития индивидуального жилищного строительства – это создание экосистемы «Жилище – Самозанятость – Сельское хозяйство». Разработке данной концепции будет посвящена наша следующая статья.

Заключение

По итогам проведенного исследования нами сформулированы несколько ключевых направлений для развития индивидуального жилищного строительства.

1. Рост спроса на индивидуальное жилище обеспечивается преимущественно миграционным спросом за счет состоятельных граждан различных районов Республики Татарстан, которые переезжают в Казанскую агломерацию. Граждан привлекают развитая инфраструктура, качественное медицинское обслуживание и комфортная жилая среда, которые усугубляются депрессивной ситуацией в некоторых районах республики.

2. Внедрение более жестких требований финансовых учреждений и норм технического регулирования строительства не приведет к зарегулированности, а придаст серьезный импульс к качественному росту жилищной сферы и повышению цивилизованности рынка ИЖС.

3. Необходимо внедрение системы сертификации индивидуального жилищного строительства, представляющей процедуру контроля качества на строительных объектах ИЖС. Благодаря снижению вероятности проявления конструкционного риска минимизируются ставки на страхование объекта, а стоимость ипотечного кредита окажется дешевле.

4. Значительным потенциалом для развития является вторичный рынок индивидуального жилища, который благодаря расширению инструментов государственной поддержки и конъюнктуре рынков демонстрирует увеличение спроса со стороны населения. Для реализации данного потенциала необходима разработка системы скоринга (методики оценки конструкционной надежности тех или иных технологий строительства объектов ИЖС с целью прогнозирования ликвидности объекта).

[1]В соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

[2]Ключевой источник данных по вводу индивидуальных жилых домов – кадастровый учет (Росреестр), но территориальные органы Росстата могут использовать дополнительные источники: органы технической инвентаризации, органы местного самоуправления. При этом методика консолидации данных из разных источников отсутствует, пообъектный перечень построенных индивидуальных домов Росстатом не ведется.