Исследование потребности населения Казанской агломерации в современных объектах малоэтажного строительства

Введение

Стратегической целью государственной жилищной политики является создание социальных перспектив улучшения жилищных условий для всех категорий граждан страны. Мероприятия по улучшению жилищных условий должны быть систематизированы в рамках жилищной лестницы. Для этого необходимы расширение и дифференциация мер по развитию различных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан, прежде всего в зависимости от:

- доходов;

- стадии жизненного цикла семьи;

- места проживания;

- формы занятости семей;

- научно-технологического уклада;

- программы пространственного расселения страны и др.

Большим достижением мы считаем то, что мероприятия государственной жилищной политики, вне зависимости от стадии развития и экономической ситуации в России, предусматривают необходимость увеличения доли строительства малоэтажного и индивидуального жилья. В последние годы системность государственных мероприятий в данном направлении находится на пике.

На вершине государственных мероприятий – Национальный проект «Жильё и городская среда». Примечательным является наличие нового вектора в строительстве индивидуального жилья – развитие деревянного домостроения. В частности, в соответствии с Национальным проектом определены 5 пилотных субъектов Российской Федерации (Архангельская область, Забайкальский край, Иркутская область, Республика Коми, Кировская область), в которых с 2017 по 2024 гг. количество введенных в эксплуатацию деревянных домов (кв. м) должно возрасти на 50 % – с 650 тыс. до 977,5 тыс. кв. м.

Благоприятный фактор - постепенное дополнение количественных целевых индикаторов качественными.

С целью повышения комфортности внутриквартальной застройки с учетом лучших мировых практик в области городского планирования разработан методический документ «Стандарт комплексного развития территорий». Однако упоминание нами мер по развитию комфортной среды в городской черте лишь косвенно, так как в данной статье вектор наших усилий предопределен в направлении индивидуального и малоэтажного жилища. При этом вопросы качественного развития среды индивидуальной застройки и будут целью обзора. Акцент в обзоре мы сделаем на ситуации в наиболее активной географии – субурбании.

Результаты отечественных исследований свидетельствуют о том, что миграционный баланс крупных городов и их пригородов не имеет четко выраженной региональной специфики. Пригороды от региональных столиц в среднем отличает не только более интенсивный миграционный прирост, но и особенности его структуры. Центры притягивают молодежь прежде всего близостью образовательных учреждений. Пригороды, напротив, привлекательны для семей с детьми и населения в средних и пожилых возрастах [15] (Mkrtchyan, 2018). В нашем предыдущем исследовании мы также выявили, что в Казанской агломерации подтверждается всероссийская тенденция – региональные центры притягивают молодежь для учебы и трудоустройства, а граждан старше трудоспособного возраста – благодаря качественной медицине [9] (Eremenko, Gareev, 2019).

Ученый-социолог из Иркутска, К.В. Григоричев, в своем исследовании ситуации в сибирских регионах также подтвердил данную тенденцию – позитивная динамика численности населения пригородных районов на фоне негативных трендов по региону в целом [7] (Grigorichev, 2017). Группа исследователей из Санкт-Петербурга так же первым делом участниками российской субурбанизации выделяют неработающих пенсионеров, обеспеченных комфортной средой для круглогодичного загородного проживания [18] (Repkin, Mityagin, Drozhzhin, 2019).

Общемировая картина примерно такая же – во всех столицах существен­но выше концентрация экономики, инвести­ций, жилищного строительства и торговли по сравнению с концентрацией населения, выше и доходы населения, но тренды кон­центрации или деконцентрации по этим па­раметрам разные и неустойчивые [12] (Zubarevich, 2017).

Понимание масштабов процессов урбанизации, безусловно, реализуется в решениях руководящих органов крупных городов страны, которые выходят на новый уровень проработки генеральных планов. Так, о необходимости разработки генпланов агломераций (включая пригородные сельские территории) заявили во всех крупных регионах России. Однако, по нашему мнению, масштабы градостроительного обеспечения отстают от предполагаемых потребностей.

В зарубежных странах одной из основных причин этого выделяют напряженность в политике планирования между целями экологической и социальной устойчивости, причем нынешние акценты смещены в пользу экологического, а не социального императива [44] (Satsangi, Dunmore, 2003).

Сельское жилье – это экологическая система, состоящая из экологических структур, экологического поведения и экологических концепций, которые взаимодействуют друг с другом и сосуществуют симбиотически [46] (Sun, Tang, Ma, 2016). Поэтому зарубежные исследователи изучают проблемы застройки субурбанизированных территорий прежде всего под призмой экологических вопросов [32] (Douglas, 2019). Доказывается исключительная первостепенность экологического дизайна новых градостроительных планов с целью снижения растущего негативного воздействия на окружающую среду.

В России ряд приоритетных факторов субурбании несколько шире – это сочетание транспортной доступности и экологической обстановки, которые являются основными факторами дифференциации стоимости жилища [21] (Rusanov, 2017). Однако нам важно учесть мировой опыт – мобильность сельских жителей связана с растущей дифференциацией доходов и неравенством, поэтому не только вопросы экологии должны быть на первом месте [48] (Wegren, O'brien, Patsiorkovski, 2006).

Интересны результаты исследования турецких ученых относительно современных отношений занятости и миграции на субурбанизированных территориях. Ученые пришли к выводу, что исследуемый объект (миграция) целесообразно трактовать как совокупность практик, связанных с трудовой и социо-культурной мобильностью, проживанием, занятостью в течение долгого периода времени (речь о возвратной, маятниковой миграции), а не как тривиальное «перемещение из одного места в другое». Миграция и контрмиграция концептуализируются как социально-пространственные стратегии, как «многоместная жизнь» или «двойная жизнь», которые основаны на переменном взаимодействии с сельским хозяйством, городским наемным трудом и возвратными движениями (для выхода на пенсию, пребывание во время отпусков). Всё это перестраивает жизнь деревни и субурбанизированных территорий, выражаясь различными способами, например, в изменении демографии и функций деревни [41] (Öztürk et al., 2018).

Лидером по динамизму городской трансформации является Китай. Их практика пространственных преобразований демонстрирует наличие на этой волне существенных политико-экономических изменений [49] (Wu, 2016). И только в этом контексте основанные на партнерстве процессы местного планирования позволят переориентировать изучение конкурирующих сельских нарративов на местные потребности, потенциал и перспективы местного населения [45] (Scott, Murray, 2009).

Позитивность данных изменений состоит в том, что жилищное строительство в пригородных районах представляет собой один из наиболее заметных, хотя и спорных показателей изменения ландшафта, поскольку многие районы регулируются слабыми режимами планирования. Они трансформируются в результате постепенной субурбанизации, но это оказывает значительное влияние на относительно сбалансированную среду сельского пространства, сохранявшегося долгие годы, и вызывает беспокойство у сельских жителей [37] (Foley, Scott, 2014).

Развитию строительства малоэтажного и индивидуального жилья способствуют и предусмотренные в Национальном проекте мероприятия по поддержке малых городов и исторических поселений. В целом же в мероприятиях Национального проекта определен ориентир на строительство многоквартирного жилья в городах, о чем свидетельствует и такой качественно новый инструмент, как подпроект «Формирование комфортной городской среды».

Положительным моментом считаем синхронизацию мероприятий Национального проекта с другими проектами. В частности, такие проекты, как «Демография», «Образование», «Экология», «Безопасные и качественные автомобильные дороги», «Культура», «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы», направлены на поддержку граждан и создание качественной инфраструктуры.

Отдельно выделим подпрограмму «Устойчивое развитие сельских территорий», реализуемую во многих субъектах России в целях реализации государственной программы «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции». Кроме инфраструктурных мероприятий в ней предусмотрены субсидии на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности. В приоритете традиционно молодые семьи и молодые специалисты [20] (Rozhkov, Sayfullina, 2010).

По мнению исследователя С.Ю. Шарова, индивидуальное жилье в современных условиях не эквивалентно сельскому. По его мнению, «наиболее перспективно массовое строительство индивидуального жилья в городах и пригородах, в пределах агломераций для жителей, которые считают центром своего культурного и профессионального интереса город, т.е., по сути, являются горожанами, а сельское хозяйство воспринимают как дополнительную занятость или хобби». Общая характеристика ситуации – сейчас в стране наблюдается «догоняющая» субурбанизация [25] (Sharov, 2017).

Развитие комплексных проектов индивидуального строительства на субурбанизированных территориях имеет своей целью также выравнивание наблюдающегося в настоящее время демографического сдвига в части увеличения доли пожилых людей [28] (Abramsson, Hagberg, 2018). При этом нельзя забывать о развитии крупных центров массового тяготения [11] (Zedgenizov, 2016). Обособленным вариантом комплексных проектов являются современные экопоселения, которые показывают перспективный в нынешних условиях, альтернативный путь развития к самореализации [10] (Zadvernyuk, Sadovnikova, 2019).

В противовес зарубежным исследователям российские ученые для отдельных центральных городов Центрального федерального округа видят значимый демографический потенциал старых пригородных зон. Исследователь С.И. Яковлева установила, что современные функции ближнего пригорода кардинально изменились, вместо промышленности, лесного и сельского хозяйства главными стали селитебная и рекреационная функции с активным развитием субурбанизации. Изменились направление и характер связей в системе «город – пригород»: из города в село «перемещается жильё» горожан. При этом основные места работы и центры обслуживания остаются в городе-центре [27] (Yakovleva, 2017).

Выделим парадоксальный факт: процессы субурбанизации несколько снизили идентификационные признаки сельской местности, что привнесло сложности при выборе инструментов государственной поддержки сельских территорий [31] (Dická, Gessert, Sninčák, 2019).

Отечественные меры поддержки села отличаются некоторой узостью, и наверное, даже можно говорить о чрезмерной активности, на грани агитации, в обмен на вполне серьезные, но недостаточно системные бонусы. К примеру, в Англии при разработке мер по улучшению жилищных условий молодых людей, проживающих в сельской местности, учитывают не только жилищную тематику. В частности, молодые люди часто рассматриваются в качестве ключевой группы в более широких дискуссиях, не в последнюю очередь потому, что они ясно представляют собой поддержание преемственности местного населения [30] (Burrows et al., 1998). В составе дискуссий – анализ бытовых условий молодежи, степень взаимодействия с социально-экономическими структурами. И всё это при условии абсолютной свободы выбора в перемещениях...

В Чешской Республике анализ демографической ситуации и жилищных условий также является предметом исследования. Исследователи выяснили, что проживание в отдаленных сельских районах вынужденно характеризуется ограниченным уровнем образования и высокой концентрацией низкооплачиваемых рабочих мест. При этом выявлен парадоксальный факт – в отдаленных сельских районах повышенный уровень депривации и социальной изоляции не является решающим для жителей, в то время как для отдаленных городских районов это оказывает более сильное негативное воздействие на жизнь, особенно на более квалифицированных рабочих и женщин [29] (Bernard, Šafr, 2019).

Во многих европейских городах современные субурбанизированные территории застраиваются не только традиционными форматами жилищ для семейного проживания, но социальными жильем для защищаемых слоев населения [47] (Tzaninis, Boterman, 2018). Для разрешения подобных проблемных моментов западные исследователи в районах малоэтажной застройки задаются вопросом развития общин и общинного предпринимательства [38] (McElwee, Smith, Somerville, 2018). В частности, данная активность видится условием расширения возможностей эмоциональной и социальной жизни в сельской местности.

Следующий важнейший вопрос – это связь модели жизнеобустройства и профессиональной деятельности.

Тесную взаимосвязь жилища с рынком выявили британские исследователи. В частности, при строительстве объектов индивидуального жилища предлагается учитывать абсолютно новую роль жилища, проявившуюся в последние годы – это потенциальные условия для самозанятости [43] (Reuschke, 2016). Результаты исследователя демонстрируют, что индивидуальное жилище влияет на принятие решений о создании собственного бизнеса или самозанятости. В частности, жилищные характеристики могут способствовать или препятствовать созданию новых предприятий. По мнению ученого, до сих пор экономическая география не рассматривала жилище как экономический ресурс для отдельных людей. Исследование показало, что самозанятость на дому облегчается техническими особенностями жилища (прежде всего, его масштабами) и подрывается проживанием в квартире. Ученый подтвердил, что жилище обеспечивает финансовую безопасность и пространство, с одной стороны, и формирует гибкость, необходимую для предпринимательской деятельности, с другой стороны. Полученные выводы отличаются особой ценностью и для российских условий, т.к. они касаются роли жилища в жизненном цикле индивидуального предпринимателя и его влиянии на предпринимательство и самозанятость. И, мы уверены, это необходимо учитывать не только при разработке архитектурно-пространственных решений современных объектов, но и планировке всего земельного участка собственника.

Крайне полезным функционалом индивидуальное жилище обладает еще и в части жизнеобустройства сложных семей. В частности, румынские исследователи выяснили, что семейные (родительские) ресурсы и собственность играют важную роль в формировании жилищных траекторий молодых семей, защищая последних от «капризов» рыночных отношений [33] (Druta, Ronald, 2018).

Многие постиндустриальные города Европы и других стран характеризуются растущим социально-пространственным неравенством, либерализацией жилищного строительства и джентрификацией. Процесс джентрификации отличается преимущественно точечным характером распространения и выражается в строительстве или реконструкции отдельных зданий в центральных городских кварталах [22] (Safiullin, Safiullina, Ibragimova, 2017).

Исследователи отмечают, что семьи с низким и даже средним уровнем дохода (и тем более безработные) все чаще перемещаются в городские окраины и районы, прилегающие к городам (в т.ч. в города-спутники с более высокой плотностью населения). При этом же большое число работающих граждан с низкими доходами по-прежнему остаются на высоко урбанизированных территориях, используя различные стратегии преодоления трудностей для приобретения жилья [35] (Hochstenbach, Musterd, 2018).

Важный вопрос для развития субурбанизации – это транспортное сообщение. В Пекине действует модель субурбании, ориентированная на общественный транспорт. Результаты исследования свидетельствуют, что общественный транспорт, особенно метро, играет значительную роль в освоении новых территорий [50] (Yao, Wang, 2014). Эти явные, но подтвержденные массированной практикой факты необходимо учитывать и при комплексном освоении территорий в России.

По итогам обзора мирового опыта трендов субурбанизации необходимо выделить и то, что наличествует на другом полюсе – а это дилеммы и перспективы устойчивого и ориентированного на здоровье городского планирования. По мнению норвежских исследователей, стратегия уплотнения застройки (и, соответственно, проживания), рассматриваемая как негативный элемент для экологической ситуации, может быть сопряжена с некоторыми важными аспектами, такими как система общественного здравоохранения. В частности, полученные учеными результаты свидетельствуют, что отдаленность от развитых медицинских центров негативно сказывается на состоянии здоровья и продолжительности жизни граждан [40] (Næss, 2014). Именно на этой волне некоторые города по всей Европе в настоящее время испытывают новый рост (джентрификацию). Районы города восстанавливают свою привлекательность как жилой район вместе с притоком новых жителей и диверсификацией структуры населения. Среди этих предложений – новые концепции городской жизни, ориентированные на конкретные потребности жителей и потенциально предотвращающие разрастание городов и дальнейшую субурбанизацию [36] (Jarass, Heinrichs, 2014).

По мнению российских урбанистов, процессы урбанизации в России отстают на один, возможно, на два этапа от американских. Россия втягивается в процессы субурбанизации, а в Соединенных Штатах Америки субурбанизация достигла своего предельного развития и трансформируется, в том числе в явление «возврат в обновленный город» [16] (Okrepilov et al., 2019). а по мнению некоторых российских ученых, субурбанизация – это черта нового индустриального города [23] (Silin, Dvoryadkina, Antipin, 2018).

Разнообразие усилий урбанистов и экологов нас приятно удивило. К примеру, в таком северном регионе, как Финляндия, озадачены вопросами озеленения. И речь не только о парковых зонах, но и крышах зданий. Выявленные позитивные моменты очень широки, это укрепление социальной сплоченности, предоставление пространства для постоянного обновления и реставрации, предоставление интересных пейзажей и мультисенсорных переживаний, смягчение жесткого городского пейзажа, показ эфемерных событий и обеспечение возможности переживания «высоты», а также увеличение опыта «контакта с природой» [39] (Mesimäki et al., 2017). Отечественные исследователи вторят зарубежным коллегам – озеленение является средством индивидуализации и украшения застройки, что особенно важно для улучшения психологического состояния населения [19] (Rodionovskaya, Dorozhkina, 2017).

Общий вывод по ситуации с урбанизацией в Европе: последствия процессов урбанизации делают все более очевидным разрыв между целями государства в географическом развитии и социально-пространственной динамикой интересов населения [42] (Pucci, 2017). Отечественные исследования также подтверждают выводы европейских исследователей: для обеспечения развития индивидуального жилищного строительства в субурбании его стратегические направления необходимо синхронизировать с перестройкой городского пространства [24] (Ulitskaya, Akimova, Ishamyatova, 2016). При этом научное решение объединения и поступательного развития агломерации должно иметь приоритет перед решением политическим [26] (Shilov, 2019).

Изучение процессов территориальной организации общества, размещения населения и обоснования социально-экономической стратегии субъектов разного уровня требуют использования разнообразных показателей, отражающих процессы экономического, социального, демографического развития [1] (Balina et al., 2018).

Отечественный исследователь А. Бреславский свидетельствует, что российских исследований пригородных территорий и городской теории, за редким исключением, нет в крупных международных исследовательских проектах и публикациях [2] (Breslavskiy, 2018). Со своей стороны, он делает важный вклад в панораму общероссийских процессов – предлагает при исследовании пространственной мобильности населения тщательно изучать и учитывать трудовую и дачную мобильность [3] (Breslavskiy, 2017).

Некоторые исследователи уже приводят точные результаты по потенциалу этого российского феномена и процессам, влияющим на дачную мобильность – садоводческие объединения, несмотря на уменьшение их масштабов, по-прежнему остаются наиболее массовым сегментом «дачных» владений россиян. Наиболее заметно сократились масштабы огороднических товариществ из‑за снижения значимости их роли в обеспечении горожан продуктами питания [14] (Makhrova, 2017).

Вместе с этим московские исследователи [8] (Dmitriev, Misikhina, 2016) позитивными моментами субурбанизации видят целый набор эффектов:

- появление новых точек роста в прилегающих районах;

- повышение качества жилой среды благодаря «равнению» на ядро агломерации;

- перемещение в пригород части высокопроизводительных рабочих мест в расчете на привлечение высококвалифицированной рабочей силы и снижение затрат на офисную недвижимость.

Обзор мирового опыта в развитии пригородных районов и джентрификации городских территорий показал, что простая застройка новых территорий в развитых странах не является самоцелью. В приоритете осмысленное создание насыщенных социальной жизнью поселений. Описанные выше мероприятия в основном являются результатом государственной и муниципальной политики. Однако особого внимания заслуживает и активность профессионального сообщества – создаются специализированные ассоциации, которые по типу саморегулирования разрабатывают и внедряют стандарты функционирования для своих участников. В результате проекты комплексного освоения пригородных территорий получаются с необходимой инфраструктурой и дизайном (собирательный термин, в данном случае подразумевающий современную архитектуру, дружественную к окружающей среде и обеспечивающую устойчивое развитие территорий). Зачастую создаются условия для инициирования общин, столь необходимых для комфортной среды.

На фоне складывающих тенденций мы решили оценить ситуацию с проектами загородной малоэтажной недвижимости. В связи с этим целью нашего исследования стало выявление потребности населения Казанской агломерации в современных объектах малоэтажного строительства.

Методика исследования

Исследование спроса и предложения современных объектов малоэтажного строительства в Казанской агломерации нами проводилось двумя методами – полевыми и кабинетными исследованиями.

Полевые исследования – это прямой сбор первичной информации о жилых комплексах путем посещения объектов, а также с помощью телефонных интервью застройщиков и уполномоченных риэлтеров. По результатам полевых исследований создана уникальная база данных жилых комплексов и проведена обработка исходной информации.

Кабинетные исследования проводились посредством изучения официально опубликованной информации в специализированных и научно-периодических изданиях, а также путем получения информации через интернет-порталы (сайты участников профессиональных рынков малоэтажного строительства, порталы ассоциаций, информационных агентств и т.д.).

Данное исследование проводилось по заказу одной из девелоперских компаний, планирующей строительство коттеджного поселка, а также ведущей точечную застройку земельных участков с полной готовностью строительных работ в Казанской агломерации.

Исследование рынка жилой недвижимости является первым этапом ряда аналитических работ в деятельности девелопера. Результаты анализа рынка недвижимости являются основанием для разработки концепции будущего проекта, затем ведут расчет показателей бизнес-плана инвестиционного проекта. В момент запуска проекта в эксплуатацию осуществляется прогнозирование ситуации – для корректировки инвестиционной и производственной программы.

Результаты

Первые наши результаты – выявлены показатели, характеризующие спрос (по данным ДОМ.РФ на сентябрь 2019 г.):

1) совокупная заработная плата семьи с 2 работающими (+9 % к аналогичному периоду 2018 г.) – 72 786 руб./мес.;

2) средний платеж по ипотечному кредиту (+18 % к аналогичному периоду 2018 г.) – 26 144 руб./мес. (35,9 % от среднего дохода домохозяйства);

3) средняя сумма кредита (+13 % к аналогичному периоду 2018 г.) – 2 009 тыс. руб.;

4) средний срок кредита – 17,8 лет (+13 % к аналогичному периоду 2018 г.);

5) доля просроченных платежей – 0,6 % (-0,1 % к аналогичному периоду 2018 г.).

Основные причины потребности в улучшении жилищных условий – это теснота (39 %). Фактическая обеспеченность населения жильем 26,1 кв. м, целевая - 30 кв. м (табл. 1).

Таблица 1

Характеристика жилищных условий домохозяйств

Несмотря на очевидные преимущества индивидуального жилищного строительства, его развитие сдерживается несколькими основными факторами (табл. 2).

Таблица 2

Основные факторы, влияющие на развитие индивидуального жилищного строительства

Основная причина – низкий платежеспособный спрос. По нашим оценкам, уровень доступности покупки жилья составляет 55 % (средняя заработная плата жителя Казани составила 0,55 стоимости 1 кв. м жилья).

Средняя заработная плата в Казани составляет 36 139 руб./мес., как результат, не более 35-40 % населения г. Казань имеют доход для комфортной выплаты ипотеки.

Таблица 3

Доля домохозяйств с детьми, имеющих финансовые возможности для выплаты ипотечных кредитов

При нынешнем уровне доходов населения емкость рынка индивидуального жилищного строительства в районах Казанской агломерации мы оценили примерно в 20 % от всех жителей г. Казань.

Таблица 4

Оценка емкости рынка индивидуального жилищного строительства в Казанской агломерации

Исследование средней цены предложения на объекты индивидуального жилищного строительства показало, что их величина примерно в 2 раза ниже цен на объекты в многоквартирных домах. За период 2017-2019 гг. рост цен составил примерно 10 % в год (рис. 1).

Рисунок 1. Динамика средней цены предложения 1 кв. м на загородные дома в г. Казань

Источник: составлено авторами по данным портала «Домофонд»

Общие выводы по ценовой динамике:

- цена предложения на дома в Казани в пределах одного года остается стабильной (отклонение от медианного значения в пределах 5-6 %);

- средняя цена одного кв. м в 2019 году выше средней цены одного кв. м дома в 2018 году на 8,5 %. В 2018 году средняя стоимость одного кв. м за дом оставалась сопоставимой с 2017 годом;

- увеличение стоимости дома в 2019 году связано с повышением спроса на индивидуальные дома при росте цен на квартиры из‑за перехода долевого строительства на проектное финансирование с эскроу-счетами.

В результате к концу 2019 года средняя цена предложения на загородные дома в г. Казань с наиболее востребованной площадью 75-150 кв. м держится на отметке 4,2 млн рублей (рис. 2).

Рисунок 2. Динамика средней цены предложения на загородные дома в г. Казань площадью 75-150 кв.м.

Источник: составлено авторами по данным портала «Домофонд»

Ключевые индикаторы по ситуации с предложением на загородные дома в г. Казань площадью 75-150 кв. м:

- цена предложения на дома площадью 75-150 кв. м оставалась относительно стабильной в 2019 году (+5,36 % за период с января по октябрь 2019 г.);

- увеличение средней стоимости дома в 2019 году по отношению к 2018 году составило 10,5 %.

Несколько иная ситуация складывается по домам площадью 150-250 кв. м (рис. 3).

Рисунок 3. Динамика средней цены предложения на загородные дома в г. Казань площадью 150-250 кв. м

Источник: составлено авторами по данным портала «Домофонд»

Ключевые индикаторы по ситуации с предложением на загородные дома в г. Казань площадью 150-250 кв. м:

- цена предложения на дома площадью 150-250 кв. м существенно выросла в 2019 году (+16,3 % за период с января по октябрь 2019 г.);

- увеличение средней стоимости дома в 2019 году по отношению к 2018 году составило 16,3 %;

- при этом средняя площадь строящихся домов увеличилась незначительно (+1,7 %).

Важный параметр нашего исследования – это динамика средней площади строящихся домов (табл. 5).

Таблица 5

Средняя площадь строящихся домов (кв. м)

Средняя площадь строящихся домов в сегменте ИЖС постепенно увеличивается. Увеличивается доля современных материалов, в частности газобетона (отличающегося одновременно высокими несущими и теплотехническими характеристиками) и каркасных технологий (сочетание невысокой стоимости, энергоэффективности и скорости строительства). Однако, по заявлению казанских исследователей, при строительстве загородных жилых домов наиболее популярным материалом для несущих стен является керамический кирпич [5] (Galimzyanova, Bogdanov, 2018).

В сегменте многоквартирного жилья, наоборот, средняя площадь квартиры уменьшается. При этом у клиента есть потребность в обеспечении личным пространством каждого члена семьи. Данный факт необходимо использовать в продвижении продукта.

Обсуждение

По данным исследования консалтинговой компании PwC (PricewaterhouseCoopers), сокращение реальных доходов населения – это наиболее существенный риск для развития рынка (рис. 4).

Показатель реальной заработной платы вырос лишь на величину статистической погрешности – менее чем на 2 %, меньше темпов роста инфляции. Это связано с ростом процентных платежей по кредитам, ростом потребительских цен, снижением спроса на рабочую силу и замедлением темпов роста экономики.

Рисуногк 4. Риски рынка недвижимости в 2020 году Источник: отчет PwC «Новые тенденции рынка недвижимости 2020»

Какова же ситуация на микроуровне?

В результате исследования мы сделали вывод о том, что клиент, способный приобрести дом стоимостью свыше 8 млн рублей, финансово характеризуется:

а) наличием накоплений около 6 млн рублей в виде сбережений и суммы, вырученной с продажи имеющейся недвижимости (2-3-комнатные квартиры в новом жилом фонде);

б) доходом домохозяйства существенно выше среднего.

Физическая стесненность является стимулом для приобретения нового жилья. Это наиболее характерно для семей с детьми.

В связи с этим одним из ключевых параметров современных домов должно быть обеспечение большим пространством для жизни с возможностью иметь личное пространство.

Наше исследование показало, что 49 % вводимого жилья в Татарстане в 2019 году – индивидуальные жилые дома (ИЖД). Объем ввода ИЖД в 2019 г. увеличился по отношению к показателям 2018 г. на 18 %.

Это свидетельствует о востребованности ИЖС у населения. Возможные причины: более доступная стоимость покупки по сравнению с квартирами при возможности обеспечения более высокого уровня комфорта проживания.

Ядро целевой аудитории проектов комплексного развития – семьи с 2 детьми (школьного и дошкольного возраста), наиболее подходящая по качественным характеристикам, но ограниченная по емкости платежеспособного спроса. В связи с этим для стимулирования спроса необходимо:

- усиливать ипотечные программы для семей с детьми;

- создавать характеристики проекта, способные привлечь аудиторию без детей (молодые предприниматели, пожилые люди).

В условиях стагнирующего рынка необходимо сформировать диверсифицированное предложение:

- продукт по более доступной цене (в ответ на снижение реальных располагаемых доходов населения);

- «третье место» (первое – дом, второе – работа) для повышения эмоциональной, досуговой составляющей жилья.

Разумеется, со стороны внешней среды должны быть созданы соответствующие условия. В противном случае инициативы бизнеса «разобьются» из‑за невосприимчивости властей. К примеру, одной из главных причин, сдерживающих развитие малоэтажного строительства в городах Дальневосточного федерального округа, является нехватка земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой [4] (Vlasov, 2016). Полагаем, подобная ситуация справедлива для большинства территорий России.

Мы сравнили потребительские качества и конкурентоспособность современных домов, строящихся по разной технологии. Полученные результаты представлены на рисунке 5.

Рисунок 5. Конкурентные характеристики: оценка 14 характеристик по 61 параметру

Источник: составлено авторами

По результатам исследования мы выделили те конкурентные преимущества, которые необходимо продвигать:

- степень готовности дома;

- энергоэффективность;

- бренд компании-застройщика;

- уникальность предложения.

Также мы обозначили слабые характеристики объектов, которые необходимо усиливать или нивелировать:

- ассортимент;

- дополнительные возможности приобретения;

- внешний вид;

- знание бренда застройщика.

Помимо крайне важных, но локальных характеристик объектов, мы решили проследить динамику оценки жителями Казани жилой среды в районах малоэтажной застройки (табл. 6).

Таблица 6

Оценка факторов, формирующих качество жилой среды

В связи с этим мы сформулировали основные критерии успешного проекта малоэтажного строительства:

1. Конкуренция с 2-3-комнатными квартирами в домах класса «комфорт+» и «бизнес».

Современные объекты смогут конкурировать по качественным характеристикам с квартирами уровня «комфорт+» и «бизнес» по качественным характеристикам и восприниматься клиентом как лучшая альтернатива.

2. Необходимо разработать альтернативные финансовые инструменты покупки дома и развивать ипотечные продукты.

При работе с целевой аудиторией – семья с детьми – необходимо пользоваться возможностями ипотечных программ и других форм повышения финансовой доступности покупки дома. В настоящее время финансовые инструменты покупки индивидуального дома – это один из наиболее уязвимых конкурентных параметров. К примеру, в Казани самым крупным застройщиком активно используются возможности жилищных накопительных кооперативов в качестве альтернативы ипотечному кредитованию.

3. Проработать компоненты бренда, ориентированные на целевую аудиторию без детей.

Обеспечить возможность смешанного использования территории коттеджных поселков: для проживания, работы, отдыха и развлечений.

4. Экостроительство.

Необходимо усиливать экологическую составляющую проектов. Развивать тему устойчивого развития по отношению к природе и здоровью человека, проживающего в частном доме.

5. Преимущества среды для жизни по сравнению с городом.

Использование факторов, формирующих среду для жизни при разработке концепции локации продукта, внедрение их в коммуникативную платформу бренда.

В результате нам удалось сформировать план действий по улучшению конкурентных преимуществ проектов малоэтажного строительства (табл. 7).

Таблица 7

План действий по улучшению конкурентных преимуществ

В России, к сожалению, отсутствуют исследования, сравнивающие демографические и жилищные характеристики и связанные со здоровьем переменные. Поэтому мы воспользовались результатами работы ученых из Южной Кореи. Проведенное ими исследование позволило получить прогнозируемые и для российской действительности выводы: пожилые люди, проживающие в сельской местности, будучи владельцами индивидуального жилища, отличаются большей продолжительностью жизни. При этом пожилые люди (как и молодое поколение), живущие в сельской местности, менее образованны, чем те, кто живет в городах [34] (Hwang et al., 2014). В связи с этим еще один вывод: целевая аудитория современных проектов должна состоять из широкой категории граждан, не только молодых семей.

При комплексном освоении территорий целесообразно осуществлять не просто строительство жилищ, а развивать различные типы поселений (сообществ), с интенсификацией социальных функций и ценностей [6] (Gorbenkova, 2018). При этом агломерационное пространство должно выстраиваться гармонично, создавая, помимо жилья, достаточную социальную и производственную инфраструктуру [17] (Repkin, Mityagin, 2019).

Исследования показали, что одним из наиболее перспективных направлений дезурбанизации является сельский (включая этно- и экологический) туризм, который способен оказать положительное воздействие на социально-экономические процессы и устойчивое развитие сельских территорий [13] (Ivanova, 2019).

Последние выводы продемонстрировали, что, кроме сформулированных нами предложений по продвижению современных проектов, потенциал для их развития не исчерпан.

Заключение

Основные результаты нашего исследования:

1) Мы выявили несколько основных факторов, сдерживающих развитие индивидуального жилищного строительства. Это, прежде всего, низкий платежеспособный спрос, неразвитая инфраструктура субурбанизированных территорий, демографический фактор (отсутствие дошкольных учреждений и школ в достаточном объеме).

2) При нынешнем уровне доходов населения емкость рынка индивидуального жилищного строительства в районах Казанской агломерации – примерно в 20 % от всех жителей.

3) Исследование средней цены предложения на объекты индивидуального жилищного строительства показало, что их величина примерно в 2 раза ниже цен на объекты в многоквартирных домах (в расчете стоимости 1 кв. м общей площади).

4) Увеличение стоимости дома в 2019 году связано с повышением спроса на индивидуальные дома при росте цен на квартиры из‑за перехода долевого строительства на проектное финансирование с эскроу-счетами.

5) Средняя площадь строящихся домов в сегменте ИЖС постепенно увеличивается. Увеличивается доля современных материалов, в частности газобетона и каркасных технологий.

6) Сформирован план действий по улучшению конкурентных преимуществ проектов малоэтажного строительства.

Наш итоговый вывод мы фиксируем задачей на будущее исследование. Индивидуальное жилищное строительство в свете бесконтрольного распространения в мире в первом квартале 2020 года коронавирусной инфекции следует рассматривать не только как комфортное жилище, но уже как институт устойчивого дизайна. Переориентация государственной жилищной политики на малоэтажное строительство (разумеется, исключительно в синхронизации с пространственной стратегией развития территории страны и размещения производительных сил) должна стать приоритетной, и вот по каким причинам:

- малоэтажное строительство - это рассредоточенность проживания, обеспечивающая социальную дистанцию и заметно снижающая распространение пандемий (даже при пассивном управлении);

- малоэтажное строительство - это отличные возможности для реализации потенциала самозанятых граждан;

- малоэтажное строительство благодаря развитию информационно-коммуникационных технологий позволяет пользоваться многими благами городской жизни, а жизнеобустройство сохранять в уединенном формате.

Таким образом, объекты малоэтажного строительства – это ответ современным вызовам.