Коммерческая недвижимость и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости как объекты частных инвестиций в 2021 году

Павлова А.В.1
1 Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, Института Экономики, математики и информационных Технологий, Факультет экономики и финансов, Россия, Москва

Статья в журнале

Экономика, предпринимательство и право
Том 11, Номер 5 (Май 2021)

Цитировать:
Павлова А.В. Коммерческая недвижимость и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости как объекты частных инвестиций в 2021 году // Экономика, предпринимательство и право. – 2021. – Том 11. – № 5. – С. 1245-1270. – doi: 10.18334/epp.11.5.112045.

Эта статья проиндексирована РИНЦ, см. https://elibrary.ru/item.asp?id=45849460

Аннотация:
Актуальность данной статьи обусловлена желанием домохозяйств вложить свои средства в инвестиционные инструменты с целью сохранения и увеличения своего капитала на фоне нестабильной экономической ситуации и снижения реальных доходов населения. Объектом исследования являются коммерческая недвижимость и закрытые паевые инвестиционные фонды коммерческой недвижимости. Они рассмотрены как объекты частного инвестирования со стороны домохозяйств. Целью работы является определение наиболее подходящего инвестиционного объекта для рядового домохозяйства с учётом изменений на рынке, связанные с пандемией. Статья представляет собой обзор отечественного рынка коммерческой недвижимости в 2020-2021 гг.: особенности каждого сегмента, причины роста и спада, перспективы. Практическая значимость работы заключается в анализе наиболее актуальных инвестиционных объектов, в которые могут вложиться частные инвесторы, а также выявление их преимуществ и недостатков для домохозяйства. Исследование было проведено статистическими методами, методами анализа, моделирования, а также методом сравнения. Сделаны выводы о том, что коммерческая недвижимость является наиболее доходным объектом инвестирования для домохозяйств по сравнению с банковским вкладом, инвестициями в ценные бумаги, в иностранную валюту или сдачей жилой недвижимости по старым ценам на фоне высоких темпов роста стоимости жилья

Ключевые слова: Объекты коммерческой недвижимости, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), частный инвестор, домохозяйство, инвестиции, рента

JEL-классификация: G31, L85, R33



Введение

Санитарно-эпидемиологические события 2020 года вследствие пандемии вкупе с финансово-экономическими изменениями коснулись многих сфер жизни и бизнеса. Часть сфер потерпели глубокий спад, а часть, наоборот, увеличили темпы своего развития.

Актуальность данной работы заключается в том, что в 2020 году изменились экономические условия для частного инвестирования капитала со стороны непрофессиональных инверторов. Например, была снижена ставка по банковскому депозиту; был принят законопроект, согласно которому доходы, полученные от вклада более одного миллиона рублей, будут облагаться налогом; резко увеличились темпы роста стоимости жилой недвижимости вследствие ввода льготной ставки по ипотеке и более широкого ввода и применения эскроу-счетов; снизился курс национальной валюты вследствие падения цен на нефть в начале года; падение фондовых индексов; закрытие границ между странами и многое другое. Данные факторы не могли не изменить инвестиционные интересы домохозяйств в 2020–2021 гг. Часть населения вышла на фондовый рынок, кто-то приобрел инвестиционное жилье в спекулятивных интересах, кто-то вложился в иностранную валюту, а кого-то заинтересовал рынок коммерческой недвижимости.

Целью данной статьи является рассмотрение альтернативных объектов частных инвестиций – коммерческой недвижимости и закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) коммерческой недвижимости, – их сравнение: выявление преимуществ и недостатков в зависимости от преследуемых целей различных инверторов.

Изменения общих тенденций на рынке недвижимости в 2020 году выявили сильные и слабые направления инвестиций в данный сектор со стороны частных инвесторов, не являющихся профессиональными участниками рынка ценных бумаг.

Научная новизна данной статьи состоит в проработке направлений частного инвестирования в сектор коммерческой недвижимости со стороны домохозяйств для сохранения и увеличения своего капитала, реальных доходов вне зависимости от наличия управленческих навыков и практического опыта работы в данной сфере.

Автор высказывает утверждение, что развитие частного инвестирования в России положительно влияет на финансовую обеспеченность граждан и страны в целом. Частное инвестирование в коммерческую недвижимость помогает аккумулировать денежные средства и направлять их на развитие актуальных сегментов рынка. Благодаря этому продолжают развиваться сферы строительства, предпринимательства, поддерживается «здоровая» конкуренция, пополняются государственные бюджеты на фоне роста объемов налогооблагаемых объектов: земля, недвижимость, рентные доходы, доходы от купли-продажи и многое другое. Все это ведет к общему росту экономических показателей страны.

Н.Ю. Ковалевская и В.В. Тюньков в своей научной работе подчеркивают тот факт, что возможность рассмотрения рынка недвижимости как товарного обусловлена вложением капитала в объекты недвижимости и возникновением экономических отношений между участниками рынка [14] (Kovalevskaya, Tyunkov, 2019). Авторы отмечают, что использование различных форм и источников финансирования капитала, обращаемого на рынке недвижимости, позволяет рассматривать его как составную часть финансового рынка, а недвижимость представлять как товарную и финансовую категорию, учитывая ее инвестиционные свойства. В работе О.С. Тенетника акцентировано внимание на том, что для обеспечения максимальных темпов экономического роста требуется мобилизовать драйверы со стороны спроса и предложения. Домохозяйства должны иметь доступный инструмент, который приносит доходность, превышающую темпы инфляции. В перспективе это должно

способствовать росту спроса платежеспособного населения. Предприятия должны получить инвестиционные ресурсы, стоимость которых позволит увеличить объемы их производственной деятельности [24] (Tenetnik, 2018).

Что касается инвестиционных фондов, то в научной работе С.В. Седипковой отмечено, что развитие ПИФ и иных инструментов коллективных инвестиций имеет важное значение для национальной экономики

[22] (Sedipkova, 2019). Данные инструменты аккумулируют в себе средства домохозяйств и направляют их в сектор строительства и другие сектора экономики. Егин Ю.А. подчеркивает, что трансформация свободных накоплений домохозяйств в инвестиции на данный момент осуществляется в недостаточном объеме, что оказывает заметное негативное влияние на экономику страны [10] (Egin, 2018).

Ряд авторов научных работ – С.В. Седипкова, а также Т.В. Матыцына, Ю.С. Лесняк, Д.Н. Сибиль, А.С. Суров – подчеркивают, что в настоящее время государство достаточно активно уделяет внимание росту объемов строительства

  • (Matytsyna, Lesnyak, Sibil, Surov, 2017). С одной стороны, развитие сферы строительства очень важно для национальной экономики, но с другой стороны, законодательство в сфере регулирования строительства становится более жестким. В связи с этим ПИФ недвижимости при соблюдении определенных условий имеют возможность стать инструментом, защищающим интересы всех участников рынка [22] (Sedipkova, 2019).

    Изменение условий на инвестиционных рынках в 2020 году

    Ключевое событие 2020 года – пандемия COVID-19 – принесло значительные изменения во многие сферы жизни как в России, так и за рубежом. Принимаемые правительствами разных стран меры по предотвращению распространения вируса (самоизоляция части населения, масочный режим, ограничение работы культурно-развлекательных заведений,

    торговых центров и прочие меры), вводимые с целью защитить население, имели серьезные последствия для домохозяйств и бизнеса в целом.

    Согласно Постановлению Правительства РФ1, в перечень отраслей

    российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции, вошли сфера пассажирских и грузовых перевозок, розничная торговля, гостиничный и туристический бизнес, сфера общепита, культуры, досуга, образования, СМИ и др. На этом фоне многие предприниматели и наемные работники лишились своих основных источников дохода.

    Такие экономические события, как снижение цен на нефть, обвал фондовых индексов, снижение курса национальной валюты и достижение исторического минимума ключевой ставки Центробанка России в 2020 г., подтолкнули население к поиску эффективных инструментов для сохранения и умножения своего капитала.

    Стабильные и понятные банковские депозиты на фоне снижения ключевой ставки и введения налогообложения на доход от вклада более одного миллиона рублей никак не стимулировали население прибегать к данному финансовому инструменту. По данным аналитиков Национального рейтингового агентства, за 2020 год с депозитных счетов было снято 1,7–1,8 трлн руб. (рис. 1). Эксперты называют это «чистым оттоком» средств населения из банковской системы на фоне прироста на 2,09 трлн руб. в 2019 году.

    image

    1 Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (ред. от 16.10.2020) «Об утверждении перечня отраслей

    российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»

    image

    Рисунок 1. Динамика рублевых вкладов физических лиц в отечественных банках в 2020 году (в млрд руб.)

    Источники: Банк России, отчетность банков, расчеты НРА, РБК.

    Таким образом, интерес россиян с банковских вкладов сместился в сторону фондового рынка, вложения в недвижимость и иные инструменты.

    В 2017–2018 гг. инвестиции в фондовый рынок были весьма непопулярным, только зарождающимся трендом. Однако за 2020 год количество инвесторов на фондовом рынке выросло вполовину и составило около 10% от экономически активного населения России (рис. 2).

    Кризис на фондовых рынках вследствие пандемии привел как к падению фондовых индексов, так и к массовому переходу россиян на биржу с целью покупки подешевевших ценных бумаг [23]. Такое поведение населения является историческим событием для отечественного рынка, поскольку в предыдущие кризисы люди стремились «покинуть» рынок.

    image

    ТЫС. ЧЕЛ.

    ТЫС. ЧЕЛ.

    20 000

    15 000

    10 000

    5 000

    -

    15 488

    6 479
    2 143 3 077
    Рисунок 2. Динамика зарегистрированных клиентов в Системе торгов Московской биржи за 2018–2021 гг., тыс. чел.
    Источник: Московская биржа; составлено автором.
    На графике (рис. 2) представлено количество зарегистрированных клиентов в системе торгов Московской биржи по состоянию на последний день месяца. За 3 года количество участников торгов Московской биржи увеличилось в 7 раз. Активный рост наблюдался в 2020 году.
    Интерес к фондовому рынку среди населения, большая часть которого не обладает специальными знаниями и не прибегает к консультациям специалистов данной сферы, привел к необоснованным изменениям стоимости ценных бумаг. Эти изменения не поддаются объяснению со стороны аналитиков фондового рынка и препятствуют выдвижению реалистичных прогнозов.
    Что касается инвестиций в жилую недвижимость, то введение льготной ипотечной ставки2 весной 2020 года существенно повлияло на инвестиционные интересы домохозяйств. Количество выданных ипотечных кредитов только за 9 месяцев 2020 года превысило объем выданных кредитов за весь рекордный 2018 год (рис. 3).

    2 Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 и 2021 годах»
    600 000
    500 000
    400 000
    300 000
    200 000
    100 000
    -
    250 000
    200 000
    150 000
    100 000
    50 000
    -
    Объем
    предоставленных кредитов, млн руб.
    600 000
    500 000
    400 000
    300 000
    200 000
    100 000
    -
    250 000
    200 000
    150 000
    100 000
    50 000
    -
    Объем
    предоставленных кредитов, млн руб.

    Количество
    предоставленных кредитов, единиц
    Количество
    предоставленных кредитов, единиц
    ЕДИНИЦ
    ЕДИНИЦ
    МЛН. РУБ.
    МЛН. РУБ.
    01.01.2018
    01.03.2018
    01.05.2018
    01.07.2018
    01.09.2018
    01.11.2018
    01.01.2019
    01.03.2019
    01.05.2019
    01.07.2019
    01.09.2019
    01.11.2019
    01.01.2020
    01.03.2020
    01.05.2020
    01.07.2020
    01.09.2020
    01.11.2020
    01.01.2021
    01.01.2018
    01.03.2018
    01.05.2018
    01.07.2018
    01.09.2018
    01.11.2018
    01.01.2019
    01.03.2019
    01.05.2019
    01.07.2019
    01.09.2019
    01.11.2019
    01.01.2020
    01.03.2020
    01.05.2020
    01.07.2020
    01.09.2020
    01.11.2020
    01.01.2021
    Рисунок 3. Динамика количества выданных ипотечных кредитов и их объема за 2018–2020 гг.
    Источник: Банк России3; составлено автором.
    Введение льготной ставки по ипотеке спровоцировало в 2020 году высокие темпы роста стоимости жилой недвижимости, которые почти перекрыли эффект от льготной ипотечной ставки, а также превысили темпы инфляции (рис. 4).

    тыс. шт.
    тыс. шт.

    143

    154

    161

    142

    98

    103

    90

    76
    79

    71
    20
    56
    56
    41
    48
    51
    56
    58
    47
    50
    22
    29
    33
    29

    143

    154

    161

    142

    98

    103

    90

    76
    79

    71
    20
    56
    56
    41
    48
    51
    56
    58
    47
    50
    22
    29
    33
    29
    Вторичный рынок

    Первичный рынок

    Рисунок 4. Выдача ипотечных кредитов по сегментам в 2020 году, тыс. шт.

    Источник: Банк России, ДОМ.РФ

    Инвестиции в жилую недвижимость остаются и будут оставаться одним из стабильных и понятных пассивных доходов для домохозяйств. Однако их доходность будет варьироваться в зависимости от различных социально- экономических факторов. Например, в 2020 году по всему миру прослеживался

    image

    3 Информационная бюллетень Банка России «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования России за

    01.01.2018-01.01.2021»

    тренд смещения арендаторов жилой недвижимости от центра к более дальним районам [3] (Baladina, Pavlova, 2020). Это было вызвано тем, что часть населения начала работать дистанционно и отпала необходимость жить поближе к центру и платить большую цену за меньшую площадь и качество. Вследствие этого арендодатели с целью привлечения арендаторов были вынуждены идти на уступки и снижать стоимость аренды жилья. В итоге стоимость жилой недвижимости в 2020 году росла, а стоимость аренды снижалась либо не изменялась. Таким образом, доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду на фоне роста ее стоимости падала.

    Как уже было отмечено ранее, целью данной статьи является рассмотрение коммерческой недвижимости и ЗПИФ коммерческой недвижимости в качестве инвестиционных объектов со стороны домохозяйств.

    Рынок коммерческой недвижимости в 2020–2021 гг.

    Первые упоминания понятий «коммерция», «коммерческий» появились в России в XVIII веке. В 1717 году по указу Петра I была создана Коммерц- коллегия – правительственное учреждение, занимавшееся покровительством торговли. Слово kommerz с устаревшего немецкого переводится как торговля. С тех пор здания, в которых располагались торговые и производственные учреждения, банки, биржи, стали называть «коммерческими».

    На текущий момент в российском законодательстве отсутствует определение коммерческой недвижимости, однако дается пояснение термину

    «инвестиционная недвижимость». Согласно Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», под инвестиционной недвижимостью понимают землю и (или) здание, удерживаемое с целью получения арендных платежей или с целью получения выгоды от прироста стоимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что коммерческая недвижимость – это недвижимость, приобретаемая либо

    строящаяся с целью получения стабильного дохода в долгосрочной перспективе.

    Существуют различные виды классификаций коммерческой недвижимости. В данной статье рассмотрены пять условных секторов коммерческой недвижимости:

  • торговая – это недвижимость, которая располагается преимущественно в торгово-развлекательных центрах, жилых домах или в виде отдельной пристройки;

  • офисная – это недвижимость, которая предназначена для осуществления профессиональной деятельности офисных сотрудников, например, офисные здания и бизнес-центры;

  • недвижимость для проживания – гостиничная недвижимость, апартаменты;

  • индустриальная недвижимость – это производственные, складские помещения и здания, являющиеся частью логистической системы;

  • прочая (социальная, свободного назначения).

  • За 2020 год наиболее существенно пострадал торговый сегмент. Арендодатели были вынуждены снижать арендные ставки, предоставлять скидки в связи с полным локдауном на протяжении нескольких месяцев (2–4 месяца в зависимости от региона). В результате в 2020 году торговые центры получили лишь 10–30% от своей средней выручки, а часть представителей розничной торговли обанкротились.

    Весной 2020 года Госдумой РФ был принят закон4 о праве субъектов

    малого и среднего бизнеса расторгать договоры аренды без штрафов со стороны арендодателей. В отличие от первой версии законопроекта, дающего право выхода из договора практически всем арендаторам, принятая вторая версия

    image

    4 Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской

    Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции»

    предоставила защиту обеим сторонам договора аренды, насколько это было возможно. В результате это позволило сохранить баланс интересов обеих сторон, а также избежать массового банкротства собственников торгово- развлекательных центров.

    Следует отметить, что ограничительные меры на передвижение спровоцировали более высокий интерес к онлайн-покупкам, что усугубило экономическое положение ряда ритейлеров [26] (Hänninen, Paavola, 2021). Собственникам торговых центров следует включить во внимание данный вопрос, поскольку их финансовое положение напрямую зависит от положения представителей розничного рынка.

    image

    100%

    90%

    80%

    70%

    60%

    50%

    40%

    30%

    20%

    10%

    0%

    100%

    90%

    80%

    70%

    60%

    50%

    40%

    30%

    20%

    10%

    0%

    5%

    10%

    5%

    10%

    2%

    2%

    3%

    12%

    3%

    12%

    6,00%

    6,00%

    3%

    3%

    3%

    3%

    22%

    22%

    11%

    6%

    9%

    11%

    6%

    9%

    18%

    4%

    14%

    18%

    4%

    14%

    34%

    34%

    18%

    4%

    17%

    18%

    4%

    17%

    7%

    7%

    14%

    14%

    3%

    3%

    20%

    20%

    30%

    30%

    30%

    30%

    29%

    29%

    8%

    8%

    Что касается объема инвестиций, то сектор торговой недвижимости пострадал в наибольшей степени. Вложения в данный сегмент снизились на 70% по сравнению с 2019 годом (рис. 5). Доля вложения в торговые объекты стала минимальной начиная с 2014 года и составила 8%. По прогнозам специалистов недвижимости PricewaterhouseCoopers, рынок восстановит показатели 2019 года только к 2022 году.

    2016

    2017

    2018

    2019

    2020

    2016

    2017

    2018

    2019

    2020

    Офисы Ритейл Склады Отели Жильё МФК Прочее

    Офисы Ритейл Склады Отели Жильё МФК Прочее

    44%

    44%

    29%

    29%

    27%

    27%

    26%

    26%

    32%

    32%

    Рисунок 5. Динамика распределения объема инвестиций по сегментам недвижимости за 2016–2020 гг.

    Источник: CBRE [13].

    Данные факторы являются стимулами к изменению самой концепции торговых центров. Среди специалистов сектора существует мнение, что после пандемии торговые центры будут местом времяпрепровождения и шопинга как стиля жизни, а для жизненно необходимых товаров будут использоваться онлайн-ритейл либо магазины у дома [25] (Eger, Komárková, Egerová, Mičík, 2021). Также в связи с угрозой новых вспышек COVID-19 торговым центрам придется продолжить адаптацию своих пространств для безопасного пребывания посетителей и консультантов. Таким образом, сектор торговой недвижимости ожидают значительные изменения.

    Гостиничная недвижимость в 2020 г. продемонстрировала исторический антирекорд по загрузке [27] (Japutra, Situmorang, 2021). Антиковидные ограничения, закрытые границы между странами и отсутствие авиасообщений прежнего масштаба привели к критически низким показателям работы гостиниц. В связи с чем Правительство РФ включило гостиничный бизнес к пострадавшему сектору5 и предоставило отсрочки выплаты земельного налога и налогов на имущество6. Данные меры были необходимы, поскольку налоговая нагрузка в гостиничном секторе является существенной и составляет до 60% расходов [15] (Korytin, 2020).

    В конце 2020 года в Госдуму был внесен законопроект7 с предложением

    снизить налог на добавленную стоимость (НДС) с 20% до 7% для классифицированных гостиниц, как в ряде европейских стран. Например, в Бельгии НДС для гостиниц составляет 6% при базовой ставке в 21%, в

    image

    5 Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (ред. от 16.10.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»

    6

    Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 № 409 (ред. от 07.11.2020) «О мерах по обеспечению

    устойчивого развития экономики" (вместе с «Правилами предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховых взносов», «Перечнем видов экономической деятельности для целей применения подпункта «г» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2020 г.

    № 409)

    7 Законопроект № 1062725-7 О внесении изменений в статьи 164 и 170 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (о снижении ставки налога на добавленную стоимость на гостиничные услуги)

    Германии – 7% при базовой ставке 19%, во Франции – 10% при базовой ставке 20%. Однако данный законопроект был отклонен.

    Во второй половине 2020 года после частичного снятия ограничений постепенно начала восстанавливаться индустрия курортных (в Краснодарском крае, Крыму) и загородных (Ленинградская, Московская области) отелей и гостиниц. Однако городской сектор (Москва, Екатеринбург) просел из-за сокращения количества деловых поездок и очных конференций.

    В результате за 2020 год объем инвестиций в сектор гостиничной недвижимости снизился на 46% и составил 3% от общего объема вместо 7% в 2019 году (рис. 5).

    Гостиничный бизнес, как и торговые центры, ожидает адаптация к новым реалиям c учетом возможных повторных вспышек COVID-19: расширение каналов онлайн-бронирования и продаж, активное продвижение апартаментов, более тщательная санитарная обработка номеров и др. [30] (Sharma, Shin, Santa- María, Nicolau, 2021).

    Таким образом, снижение объемов инвестиций в торговый и гостиничный сектор обусловлено отсутствием возможности точно прогнозировать дальнейшее развитие этих сегментов. Данный факт наделяет инвестиции в эти сферы высоким риском для заинтересованных сторон.

    За 2020 год объем инвестиций в офисную недвижимость вырос на 40%, несмотря на спад в середине года. Доля офисного сегмента выросла до 32% (рис. 5). Этот показатель является следствием заключенных крупных инвестиционных сделок в конце 2020 года.

    Несмотря на рост объемов инвестиций и стабильность долгосрочных контрактов в классах «А» и «В+», более «слабые» участники данного рынка столкнулись с серьезными трудностями. Это собственники офисной недвижимости класса «В» и «С» и арендаторы, которые могут позволить себе менее качественные помещения и менее стабильные договоры аренды.

    Согласно глобальному исследованию JLL8, спрос на офисные помещения не будет значительно отличаться от тенденций последних лет. Изменится лишь способ использования пространства. Вследствие удаленной работы части сотрудников и низкой загруженности офисов акцент будет смещен от просто

    «размещения рабочих мест» в сторону коллаборации и общения – причинам, почему люди хотят работать вместе.

    Наиболее активно развивающимся сегментом среди коммерческой недвижимости стала логистическая и складская недвижимость. Объем инвестиций в данный сектор вырос на 61%, и в 2020 г. на него пришлось 20% от объема вложений в недвижимость (рис. 5).

    Рост инвестиций произошел за счет интенсивного развития рынка e- commerce и увеличения спроса на склады под собственное использование со стороны крупных участников рынка онлайн-розницы (Ozon, Яндекс, ВсеИнструменты.ру, Wildberries), в том числе по схеме build-to-suit9. Впервые за

    7 лет суммарная площадь сделок по строящимся помещениям превысила площадь сделок по готовым складам. Это было вызвано большим объемом нестандартных проектов, под которые невозможно использовать существующие склады, и дефицитом готовых складских помещений.

    По прогнозам специалистов, в 2021 году интерес к складским и логистическим активам со стороны инвесторов не сократится, доля инвестиций будет составлять 17–20% от общего объема.

    Таким образом, сегменты коммерческой недвижимости разделились на два противоположных направления по динамике изменения ставок капитализации. Для складов, которые продемонстрировали устойчивость к негативным эффектам из-за пандемии, ставки капитализации снизились до рекордно низкого уровня за последние 10 лет. Сейчас они находятся в

    image

    8 Jones Lang LaSalle – глобальная компания по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости и управления инвестициями

    9 BTS (built-to-suit, или «строительство под ключ») – это строительство объектов в соответствии с индивидуальными нуждами арендатора (планировочные решения зданий, площадь и габариты зданий, инфраструктура и пр.).

    диапазоне 10,0–11,0% для активов Москвы и Московского региона. Обратная тенденция наблюдалась в других сегментах. Сектор офисной недвижимости в 2020 году чувствовал себя менее уверенно. Во второй половине года было закрыто несколько крупных сделок, вследствие чего ставки капитализации не изменились. В итоге диапазон для премиальных объектов остался на уровне 9,0–10,0%. Для объектов торговой недвижимости верхняя граница увеличилась на 0,5 п.п., и актуальный диапазон составил 9,5–11,0% [21].

    Ставки капитализации отражают лишь общие рыночные тенденции. В рамках определенного рынка ставки капитализации могут значительно отличаться от указанного диапазона. Особенно это касается торгового и офисного сектора, где разброс финансовых показателей достаточно широк.

    Следует обратить внимание на то, что с 2008 года доля иностранных инвесторов сократилась до минимума – 6% против классических 15–25%. Это случилось в результате пандемии, рекордного падения цен на нефть в первой половине 2020 года, а также вводимого налога на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, по ставке 15%. Ожидается, что в последующие несколько лет доля иностранных инвестиций не будет превышать 10% от общего объема.

    Инвестиционные фонды недвижимости и их особенности

    На этом фоне отдельным пунктом следует выделить возрастающую активность инвестиционных фондов. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) – это еще один из способов инвестирования в недвижимость. Инвестиционные фонды привлекают средства физических лиц с целью приобретения объектов коммерческой недвижимости. ПИФ позволяет инвестировать в недвижимость при относительно небольшом начальном капитале. Например, если недвижимость стоит несколько миллионов рублей, то стать пайщиком можно с бюджетом от нескольких тысяч рублей.

    293
    144
    3 41
    12
    1
    1
    279
    154
    6 42
    13
    279
    161
    9
    48
    18
    2
    311
    1
    81
    21
    60
    32
    293
    144
    3 41
    12
    1
    1
    279
    154
    6 42
    13
    279
    161
    9
    48
    18
    2
    311
    1
    81
    21
    60
    32
    На конец 2020 года в России действовало 495 закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), из которых 59% относятся к рыночным финансовым инструментам, 29% – недвижимости, 8% – ренте, 2% – смешанный ЗПИФ (рис. 6).

    image

    20…

    20…

    20…

    20…

    Фин. инструм. Недвижимости Акций Рентный

    8

    8

    0 100 200 300 400 500 600

    Количество инвестиционных фондов, шт

    Смешанный Прочие

    Рисунок 6. Структура инвестиционных фондов в 2017–2020 гг.

    Источник: Банк России; составлено автором.

    На конец 2020 года количество пайщиков выросло на 26,5% по сравнению с предыдущим годом (рис. 7). Это свидетельствует о смене инвестиционных инструментов среди домохозяйств.

    image

    Количество пайщиков

    Количество пайщиков

    10000

    8000

    6000

    4000

    2000

    0

    813

    869
    949
    876
    7787
    6380
    5833
    7456
    869
    949
    876
    7787
    6380
    5833
    7456
    2017 2018 2019 2020
    Рента Недвижимости
    Рисунок 7. Количество пайщиков ЗПИФ недвижимости и ренты в 2017–2020 гг.
    Источник: Банк России; составлено автором.
    В зависимости от направления инвестирования существует несколько категорий инвестиционных фондов недвижимости: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры,
    земельные участки). Остальная часть может быть вложена, например, в депозиты или облигации.

    8,58,58
    6
    4
    2
    0
    8
    6
    4
    2
    0
    7,17,17,47,45,6
    5,6
    5,8
    5,8
    5,7
    5,7
    млрд. руб.
    млрд. руб.
    2020 год стал исторически успешным для рентных закрытых ПИФ коммерческой недвижимости с момента их появления в России в 2003 году. За год количество ПИФ выросло более чем в 1,5 раза, объем активов под их управлением – в 1,7 раза (до 24 млрд руб.). Однако объекты инвестиций пока ограничены торговой и логистической недвижимостью (рис. 8).
    13,113,112
    10
    10,8
    12
    10
    10,8
    31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020
    31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020
    Логистическая недвижимость
    Торговая недвижимость
    Логистическая недвижимость
    Торговая недвижимость
    Рисунок 8. Динамика изменений стоимости чистых активов розничных арендных ЗПИФов за 2017–2020 гг.
    Источник: Accent Capital10.
    Доля таких сделок в 2020 году составила около 8% от совокупного инвестиционного объема. Среди российских фондов можно выделить
    «Сбербанк «Управление Активами», УК «Альфа-Капитал», «ВТБ Капитал – Рентный доход» и другие фонды. Специалисты Knight Frack11 прогнозируют усиление позиций таких игроков в будущем [21].
    Методика исследования
    В рамках данной статьи был проведен сравнительный анализ. Его целью является определение наиболее выгодного инвестиционного объекта среди

    10 Accent Capital – компания, оказывающая полный цикл услуг по управлению инвестициями в коммерческую недвижимость.
    11 Knight Frack – Международная консалтинговая компания, агентство недвижимости
    объектов коммерческой недвижимости и ЗПИФ коммерческой недвижимости для частных инвесторов.
    В качестве базы данных для текущего исследования были использованы следующие источники:
    официальные сайты Центробанка России и Московской биржи;
    онлайн-базы объявлений о продаже квартир и других объектов недвижимости – «ЦИАН», «Яндекс.Недвижимость», «Домофонд»,
    «Арендатор»;
    официальные сайты управляющих компаний инвестиционных фондов
    – PNK Rental и «Альфа Капитал»;
    специализированные официальные сайты с доступной информацией и новостями об инвестициях в акции, облигации, золото, ПИФы, ETF, криптовалюту.
    В данном анализе были рассмотрены четыре инвестиционных объекта для частных инвесторов: малое и среднее по площади помещения свободного назначения (ПСН), ЗПИФ недвижимости street-retail и ЗПИФ индустриальной недвижимости (табл. 1).
    Объекты сравнивались по следующим критериям:
    тип объекта и его описание;
    сумма необходимого первоначального взноса для приобретения инвестиционного объекта;
    срок владения объектом;
    доходность объектов;
    прочие расходы, связанные с осуществлением инвестиционной деятельности и подготовкой к ней;
    кому принадлежит ответственность за поиск арендатора для объекта;
    ликвидность объекта;
    на ком лежит обязанность за уплату налогов с прибыли и имущества;
    риски, связанные с владением инвестиционным объектом.
    В текущем примере в отличие от анализа инвестиций в жилую недвижимость в научной статье К.А. Баладиной и А.В. Павловой [3] (Baladina, Pavlova, 2020) анализ не учитывает лимит капитала частного инвестора для инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. Данная работа была выполнена с целью выделить преимущества и недостатки рассматриваемых объектов для разных частных инвесторов вне зависимости от размера их капитала и способов его привлечения.
    Данное исследование было осуществлено посредством применения статистических методов, методов анализа, моделирования и сравнения.
    Результаты исследования
    В качестве объектов инвестирования будут рассмотрены два помещения свободного назначения (ПСН) и два закрытых паевых инвестиционных фонда (табл. 1).
    Первый объект – это помещение площадью 17 квадратных метров, которое находится на первом этаже жилого сталинского дома. Территориально объект расположен на юго-востоке г. Москвы в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД). Помещение находится в густонаселенном жилом квартале в пешей доступности от станции метрополитена.
    ПСН имеет отдельный вход с лицевой стороны улицы. По соседству расположена школа, колледж, сетевой продуктовый магазин, аптека, гостиница, парк, медицинский центр. Объект требует косметического ремонта.
    Стоимость объекта 4,3 млн руб. Средняя рыночная арендная ставка аналогичного помещения на той же территории составляет 40 тыс. руб. в месяц. Таким образом, доходность составляет 12,0% годовых.
    Потенциальные арендаторы: кофейня с кофе на вынос, пекарня у дома с привозимой продукцией, аптечный пункт, салон ногтевого сервиса, магазин, специализирующийся на табачной продукции и ином узконаправленном товаре. Второй объект – это помещение свободного назначения на первом этаже площадью 50 квадратных метров в новом жилом комплексе (ЖК) на юго- востоке г. Москвы за пределами МКАД, состоящем из 17 многоквартирных домов. Объект расположен на лицевой стороне улицы с высоким автомобильным и пешеходным трафиком. Прочие характеристики: высота потолков 3,2 м, предчистовая отделка, панорамные окна, есть парковка, на
    входе в помещение нет препятствий (порогов и ступеней).
    Стоимость коммерческой недвижимости составляет 7,1 млн руб. Средняя ежемесячная арендная плата – около 65 тыс. руб. Таким образом, доходность объекта равна 11,0%.
    По соседству еще нет сетевых продуктовых магазинов, салонов красоты, аптек и каких-либо услуг. Потенциальные арендаторы: строительный/ хозяйственный магазин у дома, небольшой продуктовый магазин, пекарня, банк, парикмахерская, салон красоты, кондитерская, цветы, аптека и многое другое. Следует учесть, что по соседству сдаются в аренду помещения площадью 70–75 кв. м, куда могут прийти более крупные арендаторы.
    С учетом локдаунов в первой половине 2020 г. в связи c пандемией COVID-19 при самостоятельной сдаче коммерческой недвижимости в аренду важным условием является то, чтобы продукты/услуги арендатора имели спрос даже в период жестких ограничений, если таковые будут иметь место в будущем.
    В данных примерах инвестиции в коммерческую недвижимость, как и в жилую недвижимость, требуют наличия достаточно крупного первоначального вложения средств и управленческих навыков для поиска нужных арендаторов.
    Третий объект – ЗПИФ торговой недвижимости формата street-retail для частных инвесторов. Фонд занимается покупкой объектов недвижимости, которые арендуют сетевые продуктовые магазины. Объектами являются первые этажи зданий со входом с улицы либо отдельно стоящие здания. Все объекты располагаются в г. Москве, Московской области и г. Санкт-Петербурге. Площадь объектов составляет от 300 до 1500 квадратных метров. Их стоимость находится в диапазоне от 70 до 450 млн руб. Фонд приобретает объекты, которые уже имеют подписанные долгосрочные договоры аренды в среднем под 12% годовых.
    Первоначальный взнос в данный ЗПИФ торговой недвижимости составляет 305 тыс. руб. Остальные взносы – без ограничений. Срок деятельности фонда ограничен. Он составляет 5 лет. При этом досрочное погашение паев не предусмотрено.
    Недвижимость street-retail, как в первых трех рассматриваемых примерах, является наиболее популярным объектом коммерческой недвижимости. Для данного сегмента важны такие характеристики, как проходимость, локация и стоимость. Если в ЗПИФ этими вопросами занимается управляющая компания (УК) фонда, то при индивидуальной покупке ПСН частному инвестору следует провести глубокий анализ местности, района, инфраструктуры, чтобы не ошибиться с объектом вложения. Однако на фоне простоя помещений в торговых центрах в период ограничений на передвижение, связанных с пандемией, street-retail является наиболее ликвидным объектом как для арендодателя, так и для арендатора.
    Таблица 1
    Сравнение инвестиционных объектов
    Критерии сравнения
    Объект 1
    Объект 2
    Объект 3
    Объект 4

    Наименование

    ПСН 17 кв. м

    ПСН 50 кв. м
    ЗПИФ торговой недвижимости формата street-retail
    ЗПИФ
    индустриальной недвижимости

    Расположение объектов
    В обжитом районе в пределах МКАД
    В новом многоквартирно м ЖК за МКАД
    Москва, Московская область, Санкт- Петербург

    По всей России
    Первоначальный взнос
    4 300 тыс. руб.
    7 108 тыс. руб.
    От 305 тыс. руб.
    От 5 тыс. руб.
    Срок
    Индивидуально
    Индивидуально
    5 лет
    Бессрочно
    Арендная плата
    40 тыс. руб.
    66 тыс. руб.
    Нет
    Нет

    Доходность

    10–11%

    10–11%
    7–10%
    (после вычета 3–4% в качестве комиссии УК за предоставляемые услуги)

    От 7,5%
    (после вычета 3-
    4% в качестве комиссии УК)

    Поиск арендатора
    Самостоятельно
    / при помощи агентов за доп. плату
    Самостоятельно / при помощи агентов за доп. плату

    Этим занимается УК
    Нет необходимости в поиске
    Ликвидность объекта

    Да

    Да
    Нет, досрочный выход из ЗПИФ не предусмотрен
    Да, досрочный выход предусмотрен

    Налогообложени е
    Самостоятельно
    . Для снижения ставки на доход с 20% до 6% необходимо иметь статус ИП
    Самостоятельно. Для снижения ставки на доход с 20% до 6%
    необходимо иметь статус ИП

    Все налоги оплачивает УК. Предоставляются налоговые льготы

    Все налоги оплачивает УК. Предоставляются налоговые льготы

    Объем риска

    Вся ответственность на собственнике

    Вся ответственность на собственнике

    Риск распределен на пул собственников, за который несет ответственность УК
    Риск распределен на пул собственников, в т.ч. девелопере, который является со-инвестором
    Расположение объектов
    В обжитом районе в пределах МКАД
    В новом многоквартирно м ЖК за МКАД
    Москва, Московская область, Санкт- Петербург

    По всей России
    Первоначальный взнос
    4 300 тыс. руб.
    7 108 тыс. руб.
    От 305 тыс. руб.
    От 5 тыс. руб.
    Срок
    Индивидуально
    Индивидуально
    5 лет
    Бессрочно
    Арендная плата
    40 тыс. руб.
    66 тыс. руб.
    Нет
    Нет

    Доходность

    10–11%

    10–11%
    7–10%
    (после вычета 3–4% в качестве комиссии УК за предоставляемые услуги)

    От 7,5%
    (после вычета 3-
    4% в качестве комиссии УК)

    Поиск арендатора
    Самостоятельно
    / при помощи агентов за доп. плату
    Самостоятельно / при помощи агентов за доп. плату

    Этим занимается УК
    Нет необходимости в поиске
    Ликвидность объекта

    Да

    Да
    Нет, досрочный выход из ЗПИФ не предусмотрен
    Да, досрочный выход предусмотрен

    Налогообложени е
    Самостоятельно
    . Для снижения ставки на доход с 20% до 6% необходимо иметь статус ИП
    Самостоятельно. Для снижения ставки на доход с 20% до 6%
    необходимо иметь статус ИП

    Все налоги оплачивает УК. Предоставляются налоговые льготы

    Все налоги оплачивает УК. Предоставляются налоговые льготы

    Объем риска

    Вся ответственность на собственнике

    Вся ответственность на собственнике

    Риск распределен на пул собственников, за который несет ответственность УК
    Риск распределен на пул собственников, в т.ч. девелопере, который является со-инвестором
    Источник: составлено автором.

    Четвертый объект – ЗПИФ индустриальной недвижимости при девелопере, который занимается строительством производственных и складских помещений. Участники ЗПИФ наравне с девелопером в качестве со-инвестора вкладывают деньги одновременно во все здания фонда в равных пропорциях.

    Объекты фонда расположены в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на Дону и Новосибирске. Ожидаемая целевая доходность – 11,5%. Минимальный порог составляет пять тысяч рублей.

    Действие данного ЗПИФ не ограничено во времени. Этот факт предусматривает, что вывод средств возможен по желанию самого участника фонда.

    2020 год показал, что индустриальная недвижимость (в частности, складские помещения) является устойчивым сегментом на рынке. В период локдауна производства, склады и логистические центры продолжали работать. С учетом развития онлайн-торговли спрос на индустриальную недвижимость в будущем будет только расти.

    Обсуждение исследования

    В турбулентный экономический период отечественные домохозяйства стремятся найти инструменты, с помощью которых возможно сохранить и увеличить свои накопления. Этими средствами могут быть ценные бумаги, банковские депозиты, иностранная валюта, недвижимость и иные инструменты. Наиболее распространенным объектом является недвижимость. Особенно на фоне снижения ипотечной ставки в 2020 году.

    Домохозяйства могут инвестировать в жилую недвижимость и в коммерческие помещения. В статье К.А. Баладиной и А.В. Павловой были рассмотрены варианты инвестиций в жилую недвижимость и апартаменты [3] (Baladina, Pavlova, 2020).

    В данной статье рассмотрены способы инвестирования в коммерческую недвижимость с точки зрения неквалифицированных частных инвесторов. А именно – сравнение индивидуального и коллективного инвестирования в объекты коммерческой недвижимости с целью получения рентной либо

    «спекулятивной» прибыли.

    Самостоятельное приобретение коммерческого помещения домохозяйством обеспечивает непосредственный контроль над объектом инвестиций. Домохозяйство управляет арендой, издержками, принимает решение о купле-продаже. Приобретение коммерческой недвижимости обеспечит наибольшую доходность, поскольку отсутствует необходимость в привлечении посредников.

    Однако данный вариант инвестирования требует знания рынка коммерческой недвижимости и практического опыта управления ею. В случае привлечения специалистов данного сектора (риелтора или агентства недвижимости) доходность объекта собственника снизится.

    Также для снижения налоговой ставки на рентный доход с 20% (НДС) до 6% (налог на выручку) физическому лицу необходимо получить статус индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН).

    К снижению дохода от владения коммерческим помещением может привести длительный простой и недобросовестные арендаторы. Неблагоприятная экономическая ситуация на рынке может создать сложности при продаже объекта или уменьшить итоговую прибыль.

    Как уже было упомянуто выше, альтернативным инструментом инвестирования в недвижимость являются паевые инвестиционные фонды. ПИФ позволяет частным клиентам участвовать в крупных инвестиционно- строительных и рентных проектах, а застройщикам – привлечь дополнительные средства под эти проекты.

    Инвестиционный фонд недвижимости является довольно удобным инструментом, однако он подходит не всем.

    Во-первых, все фонды недвижимости – закрытые. Инвестирование в фонд возможно осуществить только в период его формирования. До момента закрытия фонда и продажи его имущества невозможно извлечь инвестированные средства. Ситуация с возвратом денежных средств обстоит проще, если по паям фонда периодически выплачиваются дивиденды или организовано обращение паев на бирже, но в России такое встречается не часто. Закрытая структура инвестиционного фонда связана с низкой ликвидностью объектов недвижимости и длительным сроком реализации

    проектов. Управляющие компании повышают ликвидность, создавая вторичный рынок паев.

    В период формирования инвестиционного фонда не всегда в открытом доступе есть информация о том, какие объекты недвижимости будут приобретаться. Тут важна лояльность инвестора к управляющей компании. Перед вложением средств пайщикам следует изучить резюме управляющей компании. Если у нее имеется опыт нескольких успешных фондов недвижимости, то высока вероятность, что формирующийся ПИФ будет управляться аналогично и иметь схожую доходность в будущем.

    На этапе формирования фонда могут устанавливаться относительно высокие требования к первоначальным вложениям. Чаще всего первоначальное вложение для неквалифицированных инвесторов составляет от 300 до 500 тыс. руб., реже – свыше одного миллиона рублей. Для домохозяйства это доступнее, чем покупка помещения за 5 млн рублей.

    В том случае, если паи инвестиционных фондов недвижимости обращаются на бирже, новые пайщики будут иметь преимущество по сравнению с теми, кто вкладывался на этапе формировании фонда. При приобретении пая на бирже можно выяснить, в какие объекты вложены средства фонда и какова их доходность. При выпуске паев на биржу цена одного пая может быть в пределах нескольких тысяч рублей. Данный фактор позволяет рядовому инвестору стать пайщиком на доступных для него условиях.

    Для наглядного сравнения способов инвестирования в коммерческую недвижимость была составлена таблица 2.

    Таблица 2 Сравнение индивидуальных и коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость

    Критерии
    Индивидуально
    ЗПИФ

    1. Объем требуемых инвестиций
    От нескольких миллионов руб.

    От нескольких тысяч руб.
    2. Момент вложения инвестиций

    Выбирает самостоятельно
    Только во время формирования фонда или в случае выпуска паев в обращение на бирже. Необходимо отслеживать.
    3. Возможность извлечь денежные средства
    В любой момент. Зависит только от условий договора с арендатором
    После закрытия фонда. Либо если по паям фонда периодически выплачиваются дивиденды или организовано обращение паев на бирже
    4. Выбор объекта инвестиций
    Выбирает самостоятельно. Обычно небольшое ликвидное помещение
    По решению управляющей компании. Обычно это крупный неликвидный объект
    5. Выбор арендатора
    Выбирает самостоятельно. Есть риски
    По профессиональному опытному решению управляющей компании
    6.
    Налогообложение
    Самостоятельная уплата налогов
    Налоги уплачиваются управляющей компанией

    7. Получаемый доход
    За минусом налогов (ЖКУ и ремонт обычно оплачивает арендатор)
    За минусом налогов, комиссии управляющей компании, брокеров, банка, проф. консультантов, девелоперов, депозитария, оценщика, аудитора и регистратора.
    8. Период получения дохода
    Ежемесячно либо по договоренности с арендатором
    В основном, ежеквартально или раз в полгода

    9. Риски
    Есть. Риск неполучения дохода в зависимости от изменения экономический конъюнктуры рынка. Однако объект легко продать
    Есть. Риск неполучения дохода в зависимости от изменения экономический конъюнктуры рынка. Объект нелегко продать
    10.
    Диверсификация
    Нет возможности
    Возможность диверсификации
    1. Объем требуемых инвестиций
    От нескольких миллионов руб.

    От нескольких тысяч руб.
    2. Момент вложения инвестиций

    Выбирает самостоятельно
    Только во время формирования фонда или в случае выпуска паев в обращение на бирже. Необходимо отслеживать.
    3. Возможность извлечь денежные средства
    В любой момент. Зависит только от условий договора с арендатором
    После закрытия фонда. Либо если по паям фонда периодически выплачиваются дивиденды или организовано обращение паев на бирже
    4. Выбор объекта инвестиций
    Выбирает самостоятельно. Обычно небольшое ликвидное помещение
    По решению управляющей компании. Обычно это крупный неликвидный объект
    5. Выбор арендатора
    Выбирает самостоятельно. Есть риски
    По профессиональному опытному решению управляющей компании
    6.
    Налогообложение
    Самостоятельная уплата налогов
    Налоги уплачиваются управляющей компанией

    7. Получаемый доход
    За минусом налогов (ЖКУ и ремонт обычно оплачивает арендатор)
    За минусом налогов, комиссии управляющей компании, брокеров, банка, проф. консультантов, девелоперов, депозитария, оценщика, аудитора и регистратора.
    8. Период получения дохода
    Ежемесячно либо по договоренности с арендатором
    В основном, ежеквартально или раз в полгода

    9. Риски
    Есть. Риск неполучения дохода в зависимости от изменения экономический конъюнктуры рынка. Однако объект легко продать
    Есть. Риск неполучения дохода в зависимости от изменения экономический конъюнктуры рынка. Объект нелегко продать
    10.
    Диверсификация
    Нет возможности
    Возможность диверсификации
    Источник: составлено автором.

    Таким образом, ЗПИФ недвижимости подходит тем частным инвесторам, которые уверены в том, что у них не возникнет ситуации, когда будет необходимо быстро выводить денежные средства из фонда. Данный инструмент инвестирования отлично подходит в качестве пассивного дохода, когда всеми процессами занимается управляющая компания за определенную комиссию с выручки.

    Если частный инвестор имеет опыт и желание самостоятельно управлять своим объектом, то в таком случае он полностью несет ответственность за контроль и его доходность. А вся доходность объекта поступает напрямую его собственнику.

    Заключение

    2020 год и пандемия COVID-19 с введенными ограничениями изменили либо ускорили тенденции развития рынка коммерческой недвижимости: дистанционная работа вне офиса, цены на аренду жилой недвижимости, онлайн- шопинг, отдых не за границей, а за городом, и многое другое.

    На фоне снижения курса национальной валюты, нестабильных цен на нефть, сложной санитарно-эпидемиологической ситуации, низкой доходности депозитов, а также низкой доходности недвижимого имущества с ренты на фоне высоких темпов роста стоимости жилой недвижимости, особенно в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, население находится в поисках инструментов, позволяющих как минимум сохранить свои сбережения от инфляции и как максимум – их увеличить.

    Для частного инвестора важно стабильное получение дохода. Ограничения, введенные пандемией, показали неустойчивость секторов гостиничной, офисной и торговой недвижимости, а именно – торговые центры. Поэтому в качестве инвестиционных объектов в данной статье были рассмотрены объекты коммерческой недвижимости формата street-retail и инвестиционные фонды коммерческой недвижимости. Инвестиции в объекты жилой недвижимости были рассмотрены в работе Баладиной К.А. и Павловой А.В. [3] (Baladina, Pavlova, 2020).

    В результате анализа перечисленных объектов было выявлено следующее:

  • Входящая сумма в ЗПИФ начинается от нескольких тысяч рублей, когда для объектов street-retail требуется как минимум один миллион рублей. Следовательно, ЗПИФ доступны для более широкой категории населения.

  • Для вложения в ЗПИФ требуется отслеживание момента формирования фонда, для вложения в коммерческую недвижимость временные ограничения отсутствуют.

  • В большинстве ЗПИФ досрочный выход не предусмотрен, то есть пайщик может забрать денежные средства только по истечении срока действия фонда. Срок может занимать от трех до пятнадцати лет. Объект коммерческой недвижимости домохозяйство может продать в любой момент.

  • В ЗПИФ выбором объекта инвестиций, поиском подходящего арендатора, заключением арендного договора и уплатой налогов занимается управляющая компания и ее специалисты. В случае самостоятельной покупки объекта коммерческой недвижимости собственник занимается этим самостоятельно и несет риск.

  • В ЗПИФ 3–4% доходности уходит управляющей компании за предоставляемые ею услуги. Индивидуальный собственник может сохранить этот процент и оставить его себе.

  • Вложение в ЗПИФ диверсифицирует риски. Индивидуальное вложение в коммерческое помещение – не диверсифицирует. В случае неудачного выбора местоположения или арендатора собственник может остаться с нулевой доходностью.

  • Источники:

    1. Андрюшин С. А. Денежно-кредитная политика центральных банков в условиях и после COVID-19 // Актуальные проблемы экономики и права. – 2020. – № 2. – c. 223–234. – doi: 10.21202/1993-047X.14.2020.2.223-234.
    2. Асаул А. Н., Заварин Д.А. Внедрение ключевых инноваций по видам и этапам инвестиционно-строительного цикла // Вестник гражданских инженеров. – 2014. – № 5 (46). – c. 133-140.
    3. Баландина К.А., Павлова А.В. Московская жилая недвижимость как объект частных инвестиций в 2020 году // Жилищные стратегии. – 2020. – № 4. – doi: 10.18334/zhs.7.4.111568.
    4. Бахтиярова А.Б. Коллективные инвестиции в недвижимость: real estate investment Trusts (REIT) и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) // StudNet. – 2020. – № 7. – c. 130-138. – doi: 10.24411/2658-4964-2020-10047.
    5. Бахтуразова Т.В., Майоров М.К., Селезнев П.С., Еделев Д.А. Промежуточный результат негативных последствий эпидемии новой коронавирусной инфекции для мировой экономики // Вестник университета. – 2020. – № 10. – c. 87-92. – doi: 10.26425/1816-4277-2020-10-87-92.
    6. Бедин Б.М., Ковалевская Н.Ю. Влияние развития системы ипотечного кредитования на доступность жилой недвижимости // Известия БГУ. – 2020. – № 2. – c. 326-336.
    7. Вылкова Е.С. Направления совершенствования имущественного налогообложения в Российской Федерации // Экономика. Налоги. Право. – 2019. – № 1. – c. 127-135.
    8. Гайдаев В. Рентная альтернатива вкладам. Какие фонды недвижимости доступны состоятельной рознице // Коммерсантъ. – 2021.
    9. Горловская И.Г. Финансовая политика в отношении категоризации инвесторов - физических лиц в России и области защиты их интересов // Вестник Омского университета. Серия: Экономика. – 2020. – № 4. – c. 19-35. – doi: 10.24147/1812-3988.2020.18(4).19-35.
    10. Егин Ю.А. Формирование и оптимизация портфеля инвестиций частного инвестора // Инновации и инвестиции. – 2018. – № 9. – c. 42-47.
    11. Зубец А.Н. Потребительское поведение российских домохозяйств и его влияние на темпы экономического роста России // Инновации и инвестиции. – 2019. – № 8. – c. 173-179.
    12. Инвестиции в недвижимость России, IV кв. 2020 // CBRE. [Электронный ресурс]. URL: https://www.cbre.ru/ru-ru/research-and-reports/IV---20200 (дата обращения: 31.03.2021).
    13. Кирова Е. А., Захарова А. В., Дементьева М. А. Совершенствование налогообложения недвижимого имущества физических лиц в Российской Федерации // Вестник ГУУ. – 2020. – № 1. – c. 108-113. – doi: 10.26425/1816-4277-2020-1-108-113.
    14. Ковалевская Н.Ю., Тюньков В.В. О выборе подходов к анализу рынка жилой недвижимости // Baikal Research Journal. – 2019. – № 2. – p. 14. – doi: 10.17150/2411-6262.2019.10(2).5.
    15. Корытин А.В. Влияние налоговой нагрузки на распределение прямых иностранных инвестиций по отраслям экономики // Финансовый журнал. – 2020. – № 12 (1). – c. 68-86. – doi: 10.31107/2075-1990-2020-1-68-86.
    16. Кулькова И.А. Адаптация поведения предпринимателей к вызванным пандемией коронавируса изменениям // Экономика, предпринимательство и право. – 2020. – № 10. – c. 2529-2540. – doi: 10.18334/epp.10.10.111051.
    17. Литвин В.В. Оценка результатов функционирования российской сберегательной системы и перспективы ее развития // Инновации и инвестиции. – 2018. – № 11. – c. 135-142.
    18. Матыцына Т.В., Лесняк Ю.С., Сибиль Д.Н., Суров А.С. Инвестиционные институты как важнейшие игроки финансового рынка России // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки. – 2017. – № 4. – c. 257-263. – doi: 10.22394/2079-1690-2017-1-4-257-263.
    19. Николайчук О.А., Нуреев Р.М. Инвестиционно-сберегательная функция домашних хозяйств // Пространство экономики. – 2020. – № 1. – c. 81-101.
    20. Радзиевская Я.Н. Специфика совершенствования рынка коллективных инвестиций в рамках институциональной среды // Инновации и инвестиции. – 2019. – № 10. – c. 56-60.
    21. Рынок инвестиций. Россия – 2020 г. // Knight Frank LLP. [Электронный ресурс]. URL: https://www.knightfrank.ru/research/rynok-investitsiy-rossiya-2020-7795.aspx?search-id=67ef72c7-f1a0-42f8-9399-87da89ec6bf3&report-id=599&rank=6.
    22. Седипкова С.В. Паевые инвестиционные фонды недвижимости как инструмент коллективных инвестиций в России и США // Вестник НГУ. Серия: Социально-экономические науки. – 2019. – № 2. – c. 65-75. – doi: 10.25205/2542-0429-2019-19-2-65-75.
    23. Соколовский А. Биржевая лихорадка // Рбк. – 2020. – № 10-11(159). – c. 158-161.
    24. Тенетник О.С. Сбережения граждан как инструмент системного развития экономики // Финансы: теория и практика. – 2018. – № 3. – c. 22-35. – doi: 10.26794/2587-5671-2018-22-3-22-35.
    25. Eger L., Komárková L., Egerová D., Mičík M. The effect of COVID-19 on consumer shopping behaviour: Generational cohort perspective // Journal of Retailing and Consumer Services. – 2021. – doi: 10.1016/j.jretconser.2021.102542.
    26. Hänninen M., Paavola L. Managing transformations in retail agglomerations: Case Itis shopping center // Journal of Retailing and Consumer Services. – 2021. – doi: 10.1016/j.jretconser.2020.102370.
    27. Japutra A., Situmorang R. The repercussions and challenges of COVID-19 in the hotel industry: Potential strategies from a case study of Indonesia // International Journal of Hospitality Management. – 2021. – doi: 10.1016/j.ijhm.2021.102890.
    28. Ortmann R., Pelster M., Wengerek S.T. COVID-19 and investor behavior // Finance Research Letters. – 2020. – doi: 10.1016/j.frl.2020.101717.
    29. Pagano M.S., Sedunov J., Velthuis R. How did retail investors respond to the COVID-19 pandemic? The effect of Robinhood brokerage customers on market quality // Finance Research Letters. – 2021. – doi: 10.1016/j.frl.2021.101946.
    30. Sharma A., Shin H., Santa-María M.J., Nicolau J.L. Hotels' COVID-19 innovation and performance // Annals of Tourism Research. – 2021. – doi: 10.1016/j.annals.2021.103180.
    31. Smales L.A. Investor attention and global market returns during the COVID-19 crisis // International Review of Financial Analysis. – 2020. – doi: 10.1016/j.irfa.2020.101616.
    32. Talwar M., Talwar S., Kaur P., Tripathy N., Dhir A. Has financial attitude impacted the trading activity of retail investors during the COVID-19 pandemic? // Journal of Retailing and Consumer Services. – 2021. – doi: 10.1016/j.jretconser.2020.102341.
    33. Untaru E.-N., Han H. Protective measures against COVID-19 and the business strategies of the retail enterprises: Differences in gender, age, education, and income among shoppers // Journal of Retailing and Consumer Services. – 2021. – doi: 10.1016/j.jretconser.2021.102446.

    Страница обновлена: 27.11.2021 в 09:40:54