Состояние рынка арендного жилья в современных условиях
Скачать PDF | Загрузок: 7
Статья в журнале
Российское предпринимательство *
№ 18 (264), Сентябрь 2014
* Этот журнал не выпускается в Первом экономическом издательстве
Аннотация:
Необходимость развития территорий и повышения трудовой мобильности граждан увеличивает активность государства по созданию условий для формирования квалифицированного рынка арендного жилья. В статье представлена характеристика сложившейся ситуации и предлагается авторское видение на дальнейшее ее развитие.
Ключевые слова: Республика Татарстан, жилищное строительство, доступное жилье, жилищные программы, наемное жилье, арендное жильё
На протяжении 2013-2014 гг. в решении жилищного вопроса одним из ключевых направлений стало развитие фонда арендного жилья. Причиной ориентации на данном направлении стали тенденции в развитии территорий и рынка недвижимости. В частности, в рамках освоения новых производств для решения кадрового вопроса обеспечение жильем стало важным сдерживающим аспектом [3]. В свою очередь динамика развития рынка жилой недвижимости сохранила дорогие условия ипотечного кредитования, высокую стоимость жилья для большей части населения и недостаточные доходы граждан [7].
Практика развития рынка жилой и коммерческой недвижимости западных стран демонстрирует наличие высокой доли арендного фонда коммерческого и социального использования [4]. Статистические показатели свидетельствуют, что доля арендного жилья в отдельных странах превышает 30% от общего объема жилого фонда. При этом в нашей стране официальной статистики, а также методики подсчета ее величины не существует. Безусловно, среди основных причин здесь можно выделить отсутствие качественного регулирования данного рынка [5].
Современные тенденции на рынке жилья
Увеличению строительства арендного жилья должен способствовать и общий положительный тренд, который сложился в настоящее время в народном хозяйстве. Динамика жилищного строительства и основных показателей, в целом, отражает позитивное развитие отрасли. К примеру, в Республике Татарстан наблюдается сбалансированное сочетание качественных и количественных характеристик (см. табл. 1). Вместе с этим, территориальные органы государственной статистики до сих пор не начали отражать структуру жилищного строительства с выделением в нем арендного фонда.
Показатели жилищного строительства в Республике Татарстан на уровне 0,63 кв. м на душу населения в целом превышают общероссийское значение. При этом общепринятые мировые стандарты в 1 кв. м все еще выглядят недостижимыми для отечественной отрасли. Более того, другой индикатор равновесности спроса и предложения – равенство 1 кв. м рыночной стоимости и среднедушевого дохода – также не достиг единого значения. В частности, уровень дохода не превышает 27 тыс. руб., а стоимость жилья почти двукратно его превышает.
Коэффициент доступности жилья, имеющий значение ниже 3 по целевым индикаторам, установленным в рамках федеральных и региональных целевых программ, достиг своего значения. Однако, учитывая его условно-расчетный характер, реальная доступность жилья по-прежнему остается лишь для граждан с высокими доходами.
Таблица 1
Основные индикаторы рынка жилья и жилищного строительства
Республики Татарстан
Показатель/Период
|
2008
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
Объем введенного жилья,
млн кв.м. в год |
2,222
|
2,010
|
2,027
|
2,396
|
2,399
|
2,398
|
Ввод жилья на душу населения,
кв. м/чел.
|
0,59
|
0,12
|
0,54
|
0,63
|
0,63
|
0,63
|
Обеспеченность населения
жильем, кв. м./чел.
|
21,9
|
22,2
|
22,8
|
23,3
|
23,7
|
24,2
|
Жилищный фонд, млн кв. м
|
82,40
|
83,70
|
86,20
|
88,50
|
90,69
|
92,8
|
Коэффициент доступности
жилья, лет
|
3,83
|
4,81
|
2,81
|
2,67
|
2,79
|
2,82
|
Средневзешенная стоимость
жилья, руб./кв. м
|
36 276
|
35 447
|
33 872
|
35 435
|
43 547
|
49 418
|
Сведения в таблице 1 представлены на основе данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан, расчеты сделаны авторами самостоятельно.
Изучение материалов статистической отчетности показало отсутствие наблюдения за динамикой и анализом жилья, предоставляемого в найм. При организованном старте строительства арендного жилья можно было бы выделять фонды жилья коммерческого и социального использования, по типу инвесторов и собственников, по категориям проживающих. Безусловно, доля фонда, остающегося в теневом рынке, еще долгие годы будет значительна. На сегодняшний день она составляет около 10-15% от всего жилищного фонда. Таким образом, как минимум для общественного контроля необходимо обязательное введение нового показателя статистического учета.
В современных условиях решение жилищной проблемы находится на такой стадии развития, при которой на первый план выдвигаются вопросы адресной поддержки граждан. Это требует разработки широкого перечня мероприятий, когда в зависимости от показателей благосостояния семьи, к примеру, состояния занимаемой жилой площади, этапа трудовой деятельности и доходов членов семьи, демографического поведения, у них будет возможность наиболее приемлемым способом улучшать свои жилищные условия. Таким образом, необходимо на государственном уровне формирование такой жилищной политики, которая позволяла бы широкой категории граждан практически в любой момент жизни иметь возможность для выбора формата проживания. И вектор развития должен быть направлен преимущественно на расширение занимаемой площади путем проживания в индивидуальном доме. Хотя приближающееся введение новой системы налогообложения (с рыночной стоимости объекта недвижимости) может существенно изменить тенденции в индивидуальном домостроении.
«Жилищный лифт»
«Улучшение жилищных условий» - термин, под которым понимается расширение площади (и/или увеличение числа комнат) занимаемого жилья, в некоторых случаях это заселение в индивидуальное жилье, которое, возможно по праву, считается конечным звеном в цепочке улучшения жилищных условий. Элементы выстроенной таким образом стратегии ранее было охарактеризовано нами как «жилищный лифт» [8]. Как нами было отмечено ранее, воплощение в жизнь жилищного лифта на сегодняшний должно быть включено в жилищную стратегию.
Жилищная стратегия – это система стратегических решений, затрагивающая деятельность семьи относительно улучшения жилищных условий, предусматривающая использование различных средств государственной поддержки для наиболее оптимального удовлетворения жилищных потребностей. Целью разработки и реализации жилищной стратегии является подготовка решений, которые носят стратегический характер и существенно влияют на конечный результат принятия решений – жилищные условия. Формирование жилищной стратегии необходимо осуществлять на уровне государства и семьи [2].
Сложившаяся система улучшения жилищных условий
Оценка сложившейся структуры рынка жилой недвижимости позволила получить выводы о том, что наиболее распространенной схемой улучшения жилищных условий является приобретение жилья в частную собственность (см. рис. 1). Важнейшей задачей, решение которой позволило бы ускорить формирование рынка арендного жилья, является разработка и реализация стандартов его функционирования – типов жилья, категорий граждан и инвесторов, видов арендного жилья [6].
Одним из институтов развития, призванным создавать условия для развития инфраструктуры рынка жилой недвижимости, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Недавно АИЖК в пилотном режиме запустило новый финансовый инструмент «Аренда с выкупом», позволяющий приобрести в собственность жилье в длительную рассрочку без необходимости накопления первоначального взноса. Согласно условиям программы «Аренда с выкупом», гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в сервисную компанию, которая сначала выкупает ее (в собственность фонда), а затем продает в рассрочку гражданину на срок до 15 лет, который может заселиться в жилье в день оформления сделки.
Рис.1.Схема улучшения жилищных условий
Практика строительства арендного жилья в Республике Татарстан
Одним из инструментов дальнейшего повышения доступности жилья выступает модели государственно-частного партнерства [1]. Они позволяют вовлечь в решение жилищного вопроса средства бюджетов и частного сектора. В Республике Татарстан на сегодняшний день строительство арендного жилья как раз и осуществляется по данной модели (см. табл. 2).
Таблица 2
География арендного жилья в Республике Татарстан
№ п/п
|
Местоположение
|
Тип застройки
|
Инвестор
|
Коли-чество квартир
|
Общая площадь, кв. м
|
Примечание
|
1.
|
г.Альметьевск,
два девятиэтажных жилых дома на 106 и 96 квартир |
много-этажная
|
ОАО «Челябинский трубопрокатный завод»
|
202
|
8785,7
|
Для работников ОАО «АЛНАС»
|
2.
|
г.Елабуга
|
мало-этажная
|
ОАО «Особая экономическая зона промышленно-производствен-ного
типа «Алабуга»
|
40
|
7100,0
|
Для
топ-менеджеров резидентов ОАО «ОЭЗ промышленно-производственного типа «Алабуга» |
3.
|
Спасский район, пос.Приволжский, ул.Приволжская,
5 жилых домов |
мало-этажная
|
НО «Государственный жилищный фонд при Президенте
Республики Татарстан»
|
5
|
500,0
|
Для обслуживающего персонала
«Музей хлеба» |
|
ИТОГО
|
247
|
16385,7
|
|
На начало лета 2014 г. завершены работы в Елабуге (64-квартирный жилой дом общей площадью 7 856 кв. м. по ул. Городищенская, 4). В 2014 г. в рамках строительства арендного жилья планируется ввести в эксплуатацию 20 жилых домов общей площадью 77955,0 кв. м, в том числе 16 жилых домов для сотрудников «Иннополиса» в Верхнеуслонском районе; 119-квартирный дом для работников IT-парка в Набережных Челнах; жилой дом для специалистов ОЭЗ «Алабуга» (156 квартир); два жилых дома в Казани (на 44 квартиры и на 170 квартир).
Безусловно, на начальных стадиях становления квалифицированного рынка арендного жилья главную роль будет играть государство. С одной стороны, оно будет устанавливать правила игры, путем формирования нормативно-правовой базы. С другой стороны, государство, думается, будет и одним из институциональных инвесторов [11]. Однако, его усилия будут направлены на обеспечение будущего жилого фонда коммуникациями и создание фонда арендного жилья социального назначения. Важным вопросом останется определение категорий граждан, для которых будут предназначены квартиры в найм. Их можно разделить по доходам, возрасту, профессиональной принадлежности и т.д.
Для формирования равных условий необходимо провести большую работу по идентификации масштабов и особенностей функционирования теневого рынка аренды [10]. Это важно и с точки зрения налогообложения, ведь львиная доля сделок проходит без юридического оформления.
Рис.2. Деятельность участников рынка недвижимости по созданию
сегмента арендного жилья
На рисунке 2 представлен круг основных участников, заинтересованных в развитии фонда арендного жилья.
Выводы
1.Основной вывод о состоянии развития арендного жилья – это обязательное участие государства в финансировании его строительства. При этом, пока крупные профессиональные участники продолжают заявлять о невысокой рентабельности и длинных сроках окупаемости, отдельные физические лица занимаются сдачей квартир в аренду профессионально, обеспечивая себе доходность значительно выше банковской [9]. Естественно, от этих доходов бюджеты муниципальных образований не получают никаких сборов и поступлений.
2. Круг вопросов при создании фонда арендного жилья – это обеспечение привлекательности инвестиций в него для институциональных инвесторов и вывод теневых участников в правовое поле.
Источники:
2. Ахметов Ш.Р., Матвеева Е.С., Шакирова А.Ш.Жилищная стратегия - инновационный подход к решению жилищной проблемы // Региональная экономика: теория и практика. – 2010. – №42(177). – С. 25-32.
3. Гареев И.Ф.Вопросы развития наемного жилья в современных условиях // Экономика, предпринимательство и право. – 2011. – № 7 (7). –С. 37-44. –http://www.creativeconomy.ru/articles/15452/.
4. Гареев И.Ф. Роль некоммерческих организаций в обеспечении жильем молодых семей // Российское предпринимательство. – 2012. – № 7 (205). – С. 113-118. – http://www.creativeconomy.ru/articles/23314/.
5. Иванкина Е.В. Проблемы создания доступного жилья // Механизация строительства. – 2012. – №6. – С. 19-23.
6. Иванкина Е.В., Косарева Е.Н., Федотов И.В. Мировой опыт создания и развития рынка доступного жилья и методов его экономического регулирования // Механизация строительства. – 2013. – №5(827). – С. 61-64.
7. Лазарова Л.Б., Муриев М.В.Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития // Российское предпринимательство. – 2012. – № 11 (209). – С. 114-118. –http://www.creativeconomy.ru/articles/23983/.
8. Матвеева Е.С.Предпосылки создания сегмента арендного жилья в Российской Федерации // Российское предпринимательство. – 2012. – № 5 (203). – С. 143-147. –http://www.creativeconomy.ru/articles/21395/.
9. Орлов В.Я., Гареев И.Ф. Инвестиционная привлекательность наемного жилья в современных условиях // Российское предпринимательство. – 2012. – № 5(203). – С. 148-154. – http://www.creativeconomy.ru/articles/21397/.
10. Примак Л.В. Идентификация проблем жилищного строительства в Российской Федерации и пути их решения // Механизация строительства. – 2011. – № 2. – С. 2-4.
11. Примак Л.В. Международное объединение технологий и инноваций – кластерный подход // Механизация строительства. – 2013. – № 11(833). – С. 55.
Страница обновлена: 29.10.2024 в 06:07:43