The state of the rental housing market in modern conditions

На протяжении 2013-2014 гг. в решении жилищного вопроса одним из ключевых направлений стало развитие фонда арендного жилья. Причиной ориентации на данном направлении стали тенденции в развитии территорий и рынка недвижимости. В частности, в рамках освоения новых производств для решения кадрового вопроса обеспечение жильем стало важным сдерживающим аспектом [3]. В свою очередь динамика развития рынка жилой недвижимости сохранила дорогие условия ипотечного кредитования, высокую стоимость жилья для большей части населения и недостаточные доходы граждан [7].

Практика развития рынка жилой и коммерческой недвижимости западных стран демонстрирует наличие высокой доли арендного фонда коммерческого и социального использования [4]. Статистические показатели свидетельствуют, что доля арендного жилья в отдельных странах превышает 30% от общего объема жилого фонда. При этом в нашей стране официальной статистики, а также методики подсчета ее величины не существует. Безусловно, среди основных причин здесь можно выделить отсутствие качественного регулирования данного рынка [5].

Современные тенденции на рынке жилья

Увеличению строительства арендного жилья должен способствовать и общий положительный тренд, который сложился в настоящее время в народном хозяйстве. Динамика жилищного строительства и основных показателей, в целом, отражает позитивное развитие отрасли. К примеру, в Республике Татарстан наблюдается сбалансированное сочетание качественных и количественных характеристик (см. табл. 1). Вместе с этим, территориальные органы государственной статистики до сих пор не начали отражать структуру жилищного строительства с выделением в нем арендного фонда.

Показатели жилищного строительства в Республике Татарстан на уровне 0,63 кв. м на душу населения в целом превышают общероссийское значение. При этом общепринятые мировые стандарты в 1 кв. м все еще выглядят недостижимыми для отечественной отрасли. Более того, другой индикатор равновесности спроса и предложения – равенство 1 кв. м рыночной стоимости и среднедушевого дохода – также не достиг единого значения. В частности, уровень дохода не превышает 27 тыс. руб., а стоимость жилья почти двукратно его превышает.

Коэффициент доступности жилья, имеющий значение ниже 3 по целевым индикаторам, установленным в рамках федеральных и региональных целевых программ, достиг своего значения. Однако, учитывая его условно-расчетный характер, реальная доступность жилья по-прежнему остается лишь для граждан с высокими доходами.

Таблица 1

Основные индикаторы рынка жилья и жилищного строительства

Республики Татарстан

Сведения в таблице 1 представлены на основе данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан, расчеты сделаны авторами самостоятельно.

Изучение материалов статистической отчетности показало отсутствие наблюдения за динамикой и анализом жилья, предоставляемого в найм. При организованном старте строительства арендного жилья можно было бы выделять фонды жилья коммерческого и социального использования, по типу инвесторов и собственников, по категориям проживающих. Безусловно, доля фонда, остающегося в теневом рынке, еще долгие годы будет значительна. На сегодняшний день она составляет около 10-15% от всего жилищного фонда. Таким образом, как минимум для общественного контроля необходимо обязательное введение нового показателя статистического учета.

В современных условиях решение жилищной проблемы находится на такой стадии развития, при которой на первый план выдвигаются вопросы адресной поддержки граждан. Это требует разработки широкого перечня мероприятий, когда в зависимости от показателей благосостояния семьи, к примеру, состояния занимаемой жилой площади, этапа трудовой деятельности и доходов членов семьи, демографического поведения, у них будет возможность наиболее приемлемым способом улучшать свои жилищные условия. Таким образом, необходимо на государственном уровне формирование такой жилищной политики, которая позволяла бы широкой категории граждан практически в любой момент жизни иметь возможность для выбора формата проживания. И вектор развития должен быть направлен преимущественно на расширение занимаемой площади путем проживания в индивидуальном доме. Хотя приближающееся введение новой системы налогообложения (с рыночной стоимости объекта недвижимости) может существенно изменить тенденции в индивидуальном домостроении.

«Жилищный лифт»

«Улучшение жилищных условий» - термин, под которым понимается расширение площади (и/или увеличение числа комнат) занимаемого жилья, в некоторых случаях это заселение в индивидуальное жилье, которое, возможно по праву, считается конечным звеном в цепочке улучшения жилищных условий. Элементы выстроенной таким образом стратегии ранее было охарактеризовано нами как «жилищный лифт» [8]. Как нами было отмечено ранее, воплощение в жизнь жилищного лифта на сегодняшний должно быть включено в жилищную стратегию.

Жилищная стратегия – это система стратегических решений, затрагивающая деятельность семьи относительно улучшения жилищных условий, предусматривающая использование различных средств государственной поддержки для наиболее оптимального удовлетворения жилищных потребностей. Целью разработки и реализации жилищной стратегии является подготовка решений, которые носят стратегический характер и существенно влияют на конечный результат принятия решений – жилищные условия. Формирование жилищной стратегии необходимо осуществлять на уровне государства и семьи [2].

Сложившаяся система улучшения жилищных условий

Оценка сложившейся структуры рынка жилой недвижимости позволила получить выводы о том, что наиболее распространенной схемой улучшения жилищных условий является приобретение жилья в частную собственность (см. рис. 1). Важнейшей задачей, решение которой позволило бы ускорить формирование рынка арендного жилья, является разработка и реализация стандартов его функционирования – типов жилья, категорий граждан и инвесторов, видов арендного жилья [6].

Одним из институтов развития, призванным создавать условия для развития инфраструктуры рынка жилой недвижимости, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Недавно АИЖК в пилотном режиме запустило новый финансовый инструмент «Аренда с выкупом», позволяющий приобрести в собственность жилье в длительную рассрочку без необходимости накопления первоначального взноса. Согласно условиям программы «Аренда с выкупом», гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в сервисную компанию, которая сначала выкупает ее (в собственность фонда), а затем продает в рассрочку гражданину на срок до 15 лет, который может заселиться в жилье в день оформления сделки.

Рис.1.Схема улучшения жилищных условий

Практика строительства арендного жилья в Республике Татарстан

Одним из инструментов дальнейшего повышения доступности жилья выступает модели государственно-частного партнерства [1]. Они позволяют вовлечь в решение жилищного вопроса средства бюджетов и частного сектора. В Республике Татарстан на сегодняшний день строительство арендного жилья как раз и осуществляется по данной модели (см. табл. 2).

Таблица 2

География арендного жилья в Республике Татарстан

На начало лета 2014 г. завершены работы в Елабуге (64-квартирный жилой дом общей площадью 7 856 кв. м. по ул. Городищенская, 4). В 2014 г. в рамках строительства арендного жилья планируется ввести в эксплуатацию 20 жилых домов общей площадью 77955,0 кв. м, в том числе 16 жилых домов для сотрудников «Иннополиса» в Верхнеуслонском районе; 119-квартирный дом для работников IT-парка в Набережных Челнах; жилой дом для специалистов ОЭЗ «Алабуга» (156 квартир); два жилых дома в Казани (на 44 квартиры и на 170 квартир).

Безусловно, на начальных стадиях становления квалифицированного рынка арендного жилья главную роль будет играть государство. С одной стороны, оно будет устанавливать правила игры, путем формирования нормативно-правовой базы. С другой стороны, государство, думается, будет и одним из институциональных инвесторов [11]. Однако, его усилия будут направлены на обеспечение будущего жилого фонда коммуникациями и создание фонда арендного жилья социального назначения. Важным вопросом останется определение категорий граждан, для которых будут предназначены квартиры в найм. Их можно разделить по доходам, возрасту, профессиональной принадлежности и т.д.

Для формирования равных условий необходимо провести большую работу по идентификации масштабов и особенностей функционирования теневого рынка аренды [10]. Это важно и с точки зрения налогообложения, ведь львиная доля сделок проходит без юридического оформления.

Рис.2. Деятельность участников рынка недвижимости по созданию

сегмента арендного жилья

На рисунке 2 представлен круг основных участников, заинтересованных в развитии фонда арендного жилья.

Выводы

1.Основной вывод о состоянии развития арендного жилья – это обязательное участие государства в финансировании его строительства. При этом, пока крупные профессиональные участники продолжают заявлять о невысокой рентабельности и длинных сроках окупаемости, отдельные физические лица занимаются сдачей квартир в аренду профессионально, обеспечивая себе доходность значительно выше банковской [9]. Естественно, от этих доходов бюджеты муниципальных образований не получают никаких сборов и поступлений.

2. Круг вопросов при создании фонда арендного жилья – это обеспечение привлекательности инвестиций в него для институциональных инвесторов и вывод теневых участников в правовое поле.