Проблемы реализации социально-экономического потенциала ЖСК в регионе

Необходимость развития рынка доступного жилья предъявляет все большее количество требований к регуляторам инвестиционно-строительного комплекса в части создания условий для активизации жилищного строительства и расширения возможностей по приобретению жилья широкими категориями граждан.

В рамках проводимого автором исследования данной предметной области большое внимание уделяется созданию инструментов самообеспечения граждан жильем. Ведущую роль в этом процессе, с нашей точки зрения, могут сыграть жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Добавим, что социально-экономический потенциал ЖСК в последнее время привлекает внимание все большего количества исследователей, результаты которых повысят восприимчивость региональной экономики к новым механизмам. Здесь, прежде всего, можно выделить труды Матвеевой Е.С. и Сарварова Р.И. Первый автор придерживается нашей позиции, считая, что жилищно-строительные кооперативы, выступая в роли застройщиков, могли бы стать серьезной альтернативой традиционным, более затратным способам решения жилищной проблемы [7]. Сарваров Р.И. акцентирует внимание на том, что в современных условиях некоммерческие жилищные объединения граждан по-прежнему не играют значимой роли в деле обеспечения населения доступным жильем, тем самым в очередной раз доказывая узость государственной жилищной политики [11].

Тем не менее, проведенный нами ранее экспресс-анализ реализации мероприятий жилищной политики в Российской Федерации показал, что институт ЖСК в качестве инструмента формирования рынка доступного жилья практически не используется [1]. При этом подобные новые организационно-правовые механизмы присутствуют в составе мер государственного регулирования инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса [5]. Более того, с нашей точки зрения, жилищно-строительные кооперативы могут стать важным элементом инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса, предложенной коллегами по научной школе (Загидуллиной Г.М. и Клещевой О.А.) [4].

Два вида жилищно-строительных кооперативов

Вместе с этим в последнее время увеличиваются призывы первых лиц государства к ускорению решения жилищной проблемы и активизации деловой активности в инвестиционно-строительной сфере. В частности, основные доводы руководителей сводятся к тому, что необходимо обеспечить снижение стоимости жилья и процентной ставки по ипотечным кредитам для населения. Также возможным путем снижения конечной стоимости жилья считают рациональное размещение жилья эконом-класса в периферийной части города [10]. При этом в информационной среде увеличивается количество публикаций о сущности ценообразования на строительном рынке: реальной себестоимости и рыночной цене, методике их формирования [8]. Это приводит к корректировке административных методов регулирования, повышающих эффективность разработанных и реализуемых мероприятий жилищной политики. В целом, все вышесказанное ведет к повышению цивилизованности экономических отношений между участниками рынка и создает базу для качественного роста его основных показателей.

В нашем предыдущем исследовании мы предложили сформировать два вида жилищно-строительных кооперативов – муниципальный (для очередников) и общественный (для всех желающих) [1]. Для создания и функционирования подобных ЖСК в практике муниципального управления для администрации района не требуется принятия каких-либо дополнительных подзаконных актов и других нормативных документов на федеральном и региональном уровнях. Единственное условие – желание воспользоваться законодательной возможностью и сформировав соответствующее информационное сопровождение привлечь граждан к объединению в кооперативы. Это позволило бы существенно увеличить приток внебюджетных ресурсов в жилищно-коммунальный сектор [9]. При этом реализация государственных жилищных программ могла бы вестись как в рамках существующих схем, так и в рамках ЖСК [3].

Возможность существенного уменьшения затрат членов ЖСК

Если для муниципальных органов власти для запуска ЖСК требуется лишь политическая воля, то для реализации инвестиционного и социального потенциала жилищно-строительных кооперативов Фонду содействия развитию жилищного строительства (далее – Фонд) на законодательном уровне необходимо детальное описание плана по созданию специализированных ЖСК. По своей сути они являются закрытыми кооперативами, так как ориентированы на обеспечение жильем отдельных категорий граждан [2]. В частности, главной преференцией для ЖСК, создаваемых указанным Фондом, является бесплатное предоставление в срочное пользование земельных участков жилищно-строительным кооперативам. Разумеется, бесплатно участки могут передаваться только из того состава, что находятся в распоряжении Фонда. По состоянию на начало 4 квартала 2012 года в Республике Татарстан еще не было отмечено создания подобных ЖСК.

С экономической точки зрения подобная инертность необъяснима, так как имеющиеся организационные возможности могут существенно уменьшить размер затрат членов ЖСК при строительстве жилья. Ведь помимо безвозмездной передачи земельного участка в пользование ЖСК, возможно содействие при подключении строящихся объектов к сетям инженерно-технического обеспечения за границами указанного земельного участка.

В целом, законодательное регулирование деятельности ЖСК, создаваемых Фондом, включает в себя такие существенные положения, как установление отдельных категорий граждан [1] и наличие типового устава ЖСК, принятого постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 558 [2] [12].

Таким образом, появление ЖСК, регулируемых Фондом, возможно в тех муниципальных образованиях, в которых существуют земельные участки, принадлежащие ему, а также присутствуют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и соответствующие определенным в законодательстве категориям.

Резюмируя вышеизложенное, отметим, что первыми на рынке жилой недвижимости должны были бы появиться именно такие ЖСК, однако практика регионального рынка жилья демонстрирует несколько иные тенденции в этой сфере.

Пробелы и противоречия в строительном законодательстве

Первое появление современных ЖСК связанного со вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ в 2005 году. Наряду с кодексом, вступил в действие Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым привлечение денежных средств граждан возможно только при наличии исходно-разрешительной документации – правоустанавливающих документов и проектно-сметной документации на объект недвижимости.

Сложности соблюдения введенных правил большей частью застройщиков привели к использованию механизма ЖСК для обхода принятых ограничений. Этому способствовало и то обстоятельство, что законодатели не предусмотрели правила о необходимости строгой идентификации того, кто может привлекать денежные средства дольщиков. По логике, на это должен иметь право только застройщик, то есть тот, кто обладает правами на земельный участок и осуществляет строительство жилого дома. Однако этого нет и по настоящее время. В указанном законе нет ограничений по организационно-правовой форме, в которой может быть создан застройщик. При этом в законе отмечается, что привлечение средств граждан допускается в том числе жилищно-строительными кооперативами. Таким образом, как верно отмечено в статье Селивановой Е.С., привлечение денежных средств через кооперативы и на основании договоров участия в долевом строительстве – это два самостоятельных способа [12].

Учреждение ЖСК для обхода ограничений закона о долевом участии состоит в том, что кооперативу не предписываются обязанности по подготовке и владению исходно-разрешительной документацией перед началом привлечения средств населения для осуществления строительства. При этом в таких случаях кооперативы не выступают застройщиками жилья, а лишь привлекают денежные средства. Безусловно, возникает вопрос о необходимости внесения изменений в закон о долевом участии, которые обязали бы ЖСК обладать исходно-разрешительной документацией. Но так как это является функцией застройщика, то получается, что ЖСК должен будет стать полноценным застройщиком.

Понимая это, Комитет по строительству Санкт-Петербурга еще в марте 2012 года предложил рассмотреть соответствующие изменения в закон о долевом участии. Так, Комитет предложил указывать, что жилищно-строительные кооперативы, осуществляющие привлечение денежных средств граждан, должны отвечать понятию «застройщика», то есть юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и полученное в установленном порядке разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости [6].

Введение подобной нормы, с нашей точки зрения, потребует уточнения и того вопроса, для каких конкретных случаев создается ЖСК, а для каких должен будет действовать традиционный формат коммерческой организации. Дело в том, что ЖСК по замыслу законодателей является некоммерческой организацией. Он создается для удовлетворения потребительских нужд членов кооператива, а не предполагает извлечения прибыли. В настоящее же время ни положения Жилищного кодекса РФ, ни статьи закона о долевом строительстве не предусматривают регламентации деятельности подобных «коммерческих» ЖСК, которые сочетают в себе элементы нескольких форм привлечения средств, но при этом не отвечают требованиям ни для одной из них [12].

Вывод

Таким образом, в настоящее время социальный и экономический потенциал жилищно-строительных кооперативов находится под пристальным вниманием экспертов и общественности. И от разработки эффективной формы их функционирования зависит как решение жилищного вопроса основной части населения, так и повышение деловой активности в инвестиционно-строительном комплексе. Кроме того, это обогатило бы существующий набор механизмов, направленных на повышение доступности жилья [13].

[1] К отдельным категориям граждан, о которых идет речь, относятся работники федеральных органов власти, военнослужащие, работники федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных госучреждений, государственных научных центров и федеральных государственных вузов, государственных академий наук и созданных ими организаций (п. 4 ст. 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», ред. от 30.11.2011). – Прим. ред.

[2] Полное название документа – постановление Правительства РФ от 06.06.2012 № 558 «Об утверждении типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации». Действует с 22 июня 2012 года. – Прим. ред.