Роль некоммерческих организаций в развитии региональной экономики

По мере развития общества, решение поставленных перед ним социально-экономических задач требует разработки адекватных механизмов, обеспечивающих высокую эффективность использования имеющихся ресурсов. Кроме того, удовлетворение потребностей населения должно отличаться исключительной адресностью, что предъявляет серьезные требования к инструментам реализации социальной политики.

Поставленная в последние годы перед государственной властью задача по повышению качества жизни граждан Российской Федерации требует запуска процедуры диалога с обществом, а это, в свою очередь, не может функционировать без активного вовлечения последнего в выработку соответствующих управленческих решений.

Представленная ниже актуализация социально-экономического потенциала некоммерческого сектора является продолжением исследований, осуществляемых автором на протяжении десяти лет.

Как было отмечено ранее, Республика Татарстан одной из первых начала использовать возможности общественного сектора при реализации социальной политики. Наиболее весомых результатов некоммерческие организации достигли в решении жилищной проблемы. Кроме того, что эти организации активно и непрерывно ведут поиск путей обеспечения населения жильем в изменяющихся экономических условиях, доля жилья, возводимого некоммерческими жилищными организациями, достигает 25% от всего объема, строящегося в Республике Татарстан [1].

По итогам проведенных исследований среди некоммерческих жилищных организаций выявлены такие формы участия в формировании рынка доступного жилья, как строительство и реализация жилья по низкой цене (практически на уровне себестоимости) и предоставление льготных условий рассрочки по его оплате, включая как низкие проценты (7%), так и беспроцентную рассрочку [2].

Наиболее интересным для дальнейшего изучения и развития является законодательная основа инициаторов жилищных НКО.

Анализ практики функционирования некоммерческих жилищных организаций в Республике Татарстан позволил нам классифицировать их в две основные группы.

Две группы некоммерческих жилищных организаций, действующих в Татарстане

Первая группа – это те организации, которые являются некоммерческими по своей организационно-правовой форме, а деятельность по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан они фиксируют в качестве своей цели в уставе организации. По нашему мнению, подобные организации на сегодняшний день являют собой пример наивысшего развития институтов гражданского общества, ведущая общественная цель деятельности которых достигается благодаря выработанной руководством и попечительским органом организации позиции об априори некоммерческой деятельности в столь традиционной экономической деятельности, как жилищное строительство [5]. Экономическая сущность подобной деятельности заключается в том, что жилищные НКО исполняют роль социального поставщика жилья. В частности, выполняя функции традиционного девелопера, они осуществляют реализацию жилья по цене, близкой к себестоимости (или по нормальной норме прибыли). В Республике Татарстан данную группу организаций представляют две организации — некоммерческое партнерство «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и Общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан».

Вторую группу организаций мы относим к жилищным НКО постольку, поскольку они в рамках действующего законодательства определены непосредственно для обеспечения жильем определенных групп населения через принцип вовлечения граждан. В частности, в соответствии с действующим законодательством в рамках Жилищного кодекса РФ установлена такая форма организации строительства жилья, как формирование жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Изучение эволюции рынка жилой недвижимости Республики Татарстан позволило нам установить основные движущие силы на этом рынке. Показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади (около 45 тыс. руб.), объемы возводимого жилья в целом (2,2 млн кв. м в год) и на душу населения (0,6 кв. м), значение индекса доступности жилья (4), свидетельствуют, не только об их положительной динамике, но и сравнительной стабильности функционирования данного сектора в Республике Татарстан даже в периоды экономических кризисов. И основная причина эффективности жилищной политики как раз связана с деятельностью жилищных НКО. Безусловно, главную роль в этом вопросе играет Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан. Благодаря сначала реализации программы ликвидации ветхого жилья, а затем программы социальной ипотеки, фонду удалось, пусть и косвенно, стабилизировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости, что позволило избежать неадекватного роста цен и сохранить их на уровне, более низком, чем в регионах со схожим уровнем социально-экономического развития (Республики Башкортостан и Самарская область).

Преимущества ЖСК

К сожалению, в деле создания рынка доступного жилья и решении других важных жилищных вопросов граждан жилищно-строительные кооперативы не преуспели. Более того, в настоящее время их наличие обосновывается не целью содействия в решения жилищной проблемы граждан некоммерческим путем, а для обхода ограничений федерального закона о долевом участии [1]. В частности, создание ЖСК позволяет привлекать денежные средства будущих покупателей без соблюдения важнейших положений данного закона – наличия правоустанавливающей и технической документации на строящийся объект жилой недвижимости.

Необходимо отметить, что с целью достижения истинного предназначения ЖСК, в настоящее время на законодательном уровне принимаются соответствующие нормативно-правовые акты, направленные на раскрытие и реализацию социально-экономического потенциала кооперативов. Так, одной из новаций является возможность создания ЖСК для организации строительства жилья эконом-класса на земельных участках, принадлежащих Федеральному фонду содействия развития жилищного строительства. В рамках разработанных правил доступным жильем предполагается обеспечивать отдельных категорий граждан, таких как, например, работников федеральных бюджетных образовательных заведений, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с действующим законодательством. Другими словами, гражданам, нуждающимся в жилье, предлагается объединиться в ЖСК и самостоятельно обеспечить себя жильем. А благодаря тому, что ЖСК подменяет собой коммерческого девелопера, существенно снижается стоимость жилья и оно становится доступным для тех, кто не имеет высоких доходов. К настоящему времени в Республике Татарстан подобные возможности не нашли отражения в практике региональной жилищной политики. По нашей оценке, существование на рынке недвижимости ранее рассмотренного типа жилищных НКО и является причиной выбранного вектора развития в деле развития рынка доступного жилья в регионе.

ЖСК в статусе застройщика

Экспресс-анализ жилищной политики в других регионах Российской Федерации показал, что преимущества института ЖСК в качестве инструмента формирования рынка доступного жилья практически не используются. При этом создание ЖСК, что немаловажно, позволило бы в приемлемые сроки улучшить жилищные условия граждан, что подняло бы уровень государственных услуг на рынке жилья на принципиально новый уровень [3].

Таким образом, получается, что созданные на законодательном уровне (пусть и немногочисленные) организационно-правовые институты не находят применения в инвестиционно-строительном комплексе регионов. В свою же очередь, субъекты Российской Федерации для достижения поставленных перед ними социально-экономических задач разрабатывают и реализуют собственные схемы организации строительства жилья эконом-класса.

Вместе с этим, существующая правоприменительная практика института ЖСК по-прежнему остается в поле зрения законодателей. В частности, для прекращения использования ЖСК в качестве инструмента для обхода от ограничений федерального закона о долевом участии законодателями-экспертами предлагается придание ЖСК статуса застройщика, который для организации жилищного строительства должен будет соблюдать условия о подготовке всей необходимой исходно-разрешительной документации (оформление прав на земельный участок, подготовка проектно-сметной документации и получение разрешения на строительство). Внедрение подобного правила, возможно, обеспечит активизацию применения механизма ЖСК не только для отдельных категорий граждан, но и для всех заинтересованных участников, прежде всего, для граждан и муниципальных образований, заинтересованных в снижении остроты жилищного вопроса наиболее экономичным и рациональным способом. В частности, будут запущены такие ранее предложенные нами модели жилищно-строительных кооперативов, как муниципальные и общественные [4].

Вывод

В целом, можно положительно охарактеризовать тенденции развития жилищных некоммерческих организаций, когда благодаря взаимодополняющим механизмам удается активно участвовать в формировании рынка доступного жилья в регионе.

[1] Речь идет о Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 10.07.2012). – Прим.ред.