Проблемы спроса и предложения жилья в Татарстане

Инвестиционно-строительный комплекс в настоящий момент времени – это ведущая отрасль народного хозяйства. Строительная отрасль обеспечивает занятость в смежных отраслях народного хозяйства.

Строительство и жилой, и коммерческой недвижимости обладает синергетическим эффектом привлечения инвестиций в ряд других отраслей – банковский сектор, легкую промышленность, торговлю, которые своими услугами закрывают возникающие потребности новых собственников (арендаторов) построенной недвижимости.

Эффективность функционирования строительного комплекса играет огромную роль в посткризисном развитии и повышении уровня конкурентоспособности отечественной экономики. Строительство в целом является точкой роста экономики государства, залогом его эффективного развития, как в экономическом, так и в социальном плане. И пассивное отношение к проблемам, существующим в этой отрасли, способно привести к реальной угрозе экономической безопасности страны, вырождаемости нации.

Анализ проблем в жилищном строительстве показывает, что их можно разделить на две условные группы: проблемы, влияющие на активность предложения на рынке жилья, и проблемы, влияющие на активность спроса на жилье (см. рис. на с. 184) [1].

Рис. Проблемы в жилищном строительстве

Административные барьеры

К проблемам, оказывающим негативное воздействие на объемы строительства жилья, следует отнести следующее.

Прежде всего, наличие административных барьеров при получении исходно-разрешительной документации на строительство, при получении заключения государственной экспертизы на проектную документацию, при получении технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и при получении разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

Существующая практика свидетельствует о том, что полный цикл строительства объекта с учетом запараллеливания возможных мероприятий и получения согласований с первой попытки составляет 1179 дней (3,2 года). Если же эти процессы идут не параллельно, то общий срок согласования и строительства объекта составляет 2 181 день (то есть почти 6 лет).

Согласно градостроительному законодательству с начала 2012 г. наличие документов территориального планирования и правил землепользования и застройки будет являться необходимым условием для управления территорией к выдаче разрешений на строительство.

Отсутствие генеральных планов не позволяет муниципалитету системно определить, как он будет развивать территорию, на которой инвестор хочет осуществить строительство. Отсюда следуют противоречивые технические условия, жилые дома без соцкультбыта и другие проблемы при строительстве и вводе объектов в эксплуатацию.

Тем не менее, в Земельном и Градостроительном кодексах Российской Федерации изначально предусмотрена оптимальная для инвестора, но требующая вложений для муниципальных образований, схема предоставления земельных участков [3]. При этой схеме орган местного самоуправления:

– обеспечивает подготовку генерального плана и правил землепользования и застройки;

– определяет сроки и объемы финансирования для обеспечения развиваемых территорий инженерной инфраструктурой;

– путем подготовки документации по планировки территории устанавливает назначение и границы земельных участков;

– обеспечивает подготовку технических условий;

– готовит документацию для аукционов;

– продает сформированные и обеспеченные всеми документами земельные участки, включая в стоимость свои затраты на их подготовку.

Переход на такую схему позволит инвестору выбирать из подготовленных к продаже земельных участков наиболее подходящий для осуществления его строительных намерений и значительно сократит сроки проведения разрешительных процедур в строительстве. Необходимо изменить сам порядок, при котором отправной точкой для инвестора будет не поиск участка неосвоенной территории, а выбор из готовых и продуманных градостроительных решений.

Кроме сокращения сроков согласовательных процедур, необходимо законодательно урегулировать и сроки строительства самих объектов. С учетом новых технологий, применяемых в строительстве, их дальнейшего совершенствования, необходимо пересмотреть существующие нормативные сроки, и учитывать их при проведении конкурсных процедур на предоставление заказа на строительство объектов в рамках программ, имеющих бюджетное финансирование.

Недостаток земель под застройку, кредитных ресурсов и опытных девелоперов

Практически все крупные города и районные центры в Республике Татарстан, как и в целом по России, подходят к той стадии, когда их ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан. Это требует вовлечения в оборот новых земель, из пригородной зоны – как правило, земель сельскохозяйственного назначения, масса которых в свое время скупалась с целью спекулятивной перепродажи. Проблема усугубляется еще и фактором инфраструктурной неразвитости малых городов и поселений, которая ведет к миграции населения в крупные города.

Имеет место недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства. С приходом мирового экономического кризиса застройщики попали в непростую ситуацию.

Кредитные ресурсы стали практически недоступны для строительных организаций. В 2008–2009 гг. процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходила до 28–34% годовых, и в настоящее время ставки остаются реально высокими.

Единственным вариантом адекватного решения этой проблемы, которое позволит стимулировать активность застройщиков, может стать удешевление для них банковских ресурсов и увеличение сроков предоставления кредитов.

В настоящий момент времени наблюдается сдерживание развития промышленности строительных материалов в силу ограниченности ресурсов для кардинального решения данной проблемы, определение тех проектов, которые непосредственно влияют на процесс поступательного развития жилищного строительства в республике, и решение вопросов модернизации применительно к данным конкретным производствам с отработкой пилотных механизмов их поддержки.

Следует отметить имеющуюся кадровую проблему в отрасли. В настоящее время в республике действуют 26 учреждений начального и среднего профессионального образования, которые осуществляют подготовку кадров для отрасли строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства.

Вместе с тем, отрасль ощущает серьезную нехватку высокопрофессиональных, хорошо подготовленных кадров в управлении строительством и в сфере девелопмента. Отсутствие института девелоперов и необходимого количества грамотных управленцев зачастую приводит к стратегическим просчетам в экономике и менеджменте организаций, что в свою очередь приводит их на порог финансово нестабильной ситуации.

Проблемы, влияющие на активность спроса на жилье К основным факторам, негативно влияющим на динамику спроса на рынке жилья, относятся следующие.

1. Низкий уровень доходов населения. Согласно данным Татарстастата, по итогам 2010 года 35,2% населения республики имеют ежемесячный среднедушевой доход до 10 000 руб. [4]. Только 33,6% семей в республике имеет возможность улучшить свои жилищные условия, используя механизмы социальной и классической ипотеки. Две трети населения Республики Татарстан не могут рассчитывать в силу своих доходов на решение жилищной проблемы.

2. Отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью, прежде всего, для категорий граждан с низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также отсутствие маневренного фонда муниципальных образований для предоставления таким гражданам жилья.

Опыт западноевропейских стран, общемировая практика показывают, что наем жилья – это тот механизм, который обеспечивает удовлетворение основной доли потребности населения в улучшении жилищных условий.

Именно поэтому, на данном этапе одной из задач, требующих пристального внимания, становится формирование муниципального маневренного фонда для сдачи на условиях социального найма для той категории населения, которая не может себе позволить приобрести жилье и навряд ли сможет в силу своей текущей и перспективной трудовой деятельности, а соответственно и размера доходов, приобрести его в будущем.

Второй аспект – это наличие той категории граждан, которые в силу своего молодого возраста, специфики трудовой деятельности, связанной с активными миграционными процессами не хотят приобретать жилье, хотя имеют для этого финансовые возможности, предпочитая инвестировать накопления в иные сферы. Для такой категории людей (в республике это направление становится актуальным применительно к проектам строительства комплекса нефтеперерабатывающих заводов в Нижнекамске, строительстве и размещении производств на территории ОЭЗ «Алабуга», заводов «Аммоний» и «Татсталь», другим крупным инфраструктурным проектам) целесообразно и необходимо развивать сегмент доходного жилья, находя компромиссные решения для бизнеса, готового инвестировать в строительство доходных домов.

3. Отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов, позволяющей им участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку, и развития системы стройсберкасс. Развитие этих институтов в настоящее время, в условиях отсутствия полноценной нормативной базы по данным вопросам на уровне законодательства Российской Федерации, может базироваться на определенных преференциях, оказываемых федеральным, региональным и местным законодательством для некоммерческих объединений граждан в целях обеспечения их жильем, или на определенных пилотных проектах, апробирующих механизмы их реализации с участием банковских и страховых институтов [2]. Комплексная реализация указанных мер позволит создать инфраструктуру жилищного сектора.