Основные принципы совершенствования экономических механизмов в жилищной сфере и формирование условий для привлечения инвестиций

Проведя бесплатную приватизацию квартир и комнат, государство передало собственникам право пользования и распоряжения, а право владения (управления имуществом) оставило у себя. Земельный участок под домом остался в собственности государства, его границы неизвестны, так как межевание границ в населенных пунктах не проведено.

Миллионы квартиросъемщиков приватизировали свои квартиры, став «виртуальными» собственниками. Государство по-прежнему остается домовладельцем большей части жилых домов в России и не передало собственникам их жилищный капитал. «Виртуальная» собственность не является капиталом, поскольку она недостаточно ликвидная и не приносит прибавочную стоимость, то есть не представляет устойчивого социального или коммерческого интереса. Такая собственность обеспечивает только крышу над головой и конституционное право на жилище.

Дом, квартира, участок

Сегодняшняя действительность показывает, что для большинства жителей страны отсутствие правовой, экономической, финансовой и информационной подготовки делает проблематичным управление своей собственной квартирой, домом, придомовой территорией.

За годы реформ не сформулированы правоотношения на федеральном и региональном уровнях между собственниками дома, квартиры, земельного участка. Жители не знают свои права и обязанности, кому и за что они платят, каковы их взаимоотношения с государством.

Адресно-бюджетного финансирования граждан в сфере ЖКХ еще не существует, отсутствует рыночная инфраструктура сегмента рынка ЖКХ. Общедолевая собственность и общее имущество не регистрируются в Едином государственном реестре. Федеральной системы кадастра земли еще нет, а система архивов и технического учета БТИ находится в упадке, особенно в регионах.

Практически отсутствуют эффективные управляющие компании на рынке ЖКХ, способные эффективно управлять жилыми домами, микрорайонами, кварталами и населенными пунктами как едиными земельно-имущественными комплексами (кондоминиумами) на основе партнерства с государством и частным сектором. Существующие унитарные государственные коммерческие предприятия (ДЕЗ, ГРЭП и т.п.), «сидящие» на бюджетной «игле», не готовы зарабатывать себе на жизнь в рыночных условиях на основе договоров с собственниками.

Конкурентная среда

Таким образом, в жилищной сфере преимуществами развития конкурентных рынков управления и эксплуатации жилья воспользоваться в полной мере не удалось, потому что полноценных договорных отношений в условиях недостаточного и нестабильного финансирования добиться оказалось невозможным. Неспособность выполнять свои договорные обязательства органами местного самоуправления обусловила повсеместный рецидив административного принуждения подрядчиков.

Специфика жилищного хозяйства заключается в том, что неразвитость конкурентных отношений в этой сфере вызвана, в основном, причинами субъективного характера. Это, прежде всего, затратная хозяйственная структура содержания жилищного фонда, сложившаяся в дорыночный период, а также административная система управления.

Создание конкурентной среды в жилищной сфере ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилого фонда (или уполномоченными выступать от лица собственника организациями), управляющими компаниями и подрядчиками.

Необходимо развить профессиональный бизнес по управлению жилищной недвижимостью, по формированию земельно-имущественных комплексов, по выбору способа управления кондоминиумом, по привлечению профессиональных управляющих и управляющих компаний. Организация профессионального управления коммунальным хозяйством в среднесрочной перспективе обеспечит улучшение состояния отрасли, в долгосрочной – приведет к снижению стоимости коммунальных услуг.

Модернизация

Управление недвижимостью, в том числе и жилищным фондом, является потенциально высококонкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности этого сектора экономики, в том числе и для частного капитала, будет происходить со становлением в нем реальных договорных взаимоотношений.

В крупных муниципальных образованиях целесообразно создание нескольких управляющих компаний, что обеспечит развитие конкуренции в этой сфере деятельности. Затраты на услуги по управлению должны включаться в стоимость жилищно-коммунальных услуг. В ближайшие годы проведение конкурсов на управление муниципальным жилищным фондом с привлечением организаций различных форм собственности должно стать обычной практикой в региональных центрах и других крупных городах.

Большой потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде должен стать ресурсом для возврата инвестиций в модернизацию фонда, а формирование конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом – катализатором процесса привлечения частных инвестиций. Одним из результатов модернизации будет снижение потребности в услугах теплоснабжения и пр., в результате чего уменьшится потребность в ремонте сетевого хозяйства, источников тепло- и водоснабжения.

Развитие профессионального бизнеса по управлению жилищным фондом постепенно приведет к переориентации частично с текущих затрат на капитальные. Управляющая компания, заключая достаточно длительный договор при условии стабильных условий финансирования, будет заинтересована в снижении теплопотерь здания путем проведения его модернизации. Это позволит приобретать меньше тепла на отопление и тем самым окупить вложенные средства.

Необходимо прекратить имеющуюся в некоторых городах Российской Федерации практику по введению системы прямых платежей населения за коммунальные услуги ресурсосберегающими предприятиями. Помимо реально существующих в этом случае юридических проблем такой порядок платежей никогда не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.

Создание условий

Невыполнение бюджетом своих обязательств и отсутствие эффективности и прозрачности процессов по формированию и изменению тарифов обусловливают непривлекательность жилищной сферы для частных инвестиций. Между тем большинство проектов модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески привлекательными, имеют относительно короткие сроки окупаемости.

Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли в долгосрочной перспективе.

Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальной жилищной недвижимостью организаций разных форм собственности требует создания определенных правовых основ на муниципальном уровне.

Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом окажет существенное влияние на внедрение альтернативных новых технологий в сфере тепло- и электроснабжения, позволяющих осуществлять обслуживание относительно небольших групп потребителей. Это будет способствовать развитию конкуренции в сфере энергоснабжения, когда управляющая жилищная компания может рассматривать альтернативы создать собственный локальный источник энергоснабжения или воспользоваться услугами системы центрального энергоснабжения. Демонополизация должна касаться и сферы сбора жилищно-коммунальных платежей населения.

Реформа собственности в ЖКХ приведет к формированию двух уровней конкурентных отношений:

– конкуренции управляющих компаний в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника жилищным фондом;

– конкуренции подрядчиков за получение от управляющей компании заказа на обслуживание жилищным фондом.

Импульсом для развития конкуренции в данных направлениях должно служить формирование многообразия объединений собственников жилья.