Управление риском досрочного погашения при ипотечном кредитовании

Ипотечное кредитование является способом разрешения противоречий между уровнем доходов и потребностью в жилье. В нашей стране изучение функционирования рынка ипотечного кредитования стало актуальной темой лишь в последнее время. Поэтому в отечественной научной литературе проблема управления рисками, возникающими на рынке ипотечных кредитов, разработана в недостаточной мере.

Ипотечное направление деятельности кредитных организаций сопровождается возникновением специфических рисков, сопутствующих данному бизнесу. Под управлением ипотечными рисками в данной статье предлагается понимать выявление степени и величины риска, выбор приемов целенаправленного воздействия в случае реализации рискового события и само воздействие при осуществлении финансово-кредитных отношений по поводу выдачи, обслуживания и финансирования ипотечных кредитов.

Наряду с общими, присущими потребительскому кредитованию рисками, ипотечное кредитование имеет специфический риск – риск досрочного погашения ипотечного кредита. Досрочное погашение ипотечного кредита возникает при превышении заемщиком регулярных платежей по кредиту над установленными в графике кредитного договора суммами. Этот график формируется исходя из доходов заемщика, имеющихся у него на момент выдачи кредита.

По результатам исследования существующих моделей поведения заемщиков [1-3] можно выделить четыре основные группы факторов, приводящих к возникновению досрочных погашений при ипотечном кредитовании:

1. Рост благосостояния заемщика. Так, рост доходов, связанный с повышением заработной платы или ее индексации, при одновременном сохранении расходов на другие нужды в прежних размерах позволяет заемщику погашать кредитную задолженность более быстрыми темпами, чем это оговорено в кредитном договоре.

2. Продажа недвижимости. Причиной продажи недвижимости может быть переезд в другой регион на постоянное место жительства, раздел имущества.

3. Возможность дефолта по кредиту. Такая возможность появляется в случае неспособности заемщиком выполнения своих кредитных обязательств, например в связи с ожидаемым или случившимся увольнением или сокращением дохода.

4. Рефинансирование. Рефинансирование ипотечного кредита подразумевает собой получение нового кредита под существующий объект обеспечения на более выгодных условиях. В результате рефинансирования происходит смена банков-залогодержателей. Именно рефинансирование является основным фактором досрочных погашений ипотечных кредитов во многих странах.

По объему досрочные погашения можно классифицировать на следующие группы:

1. Частичные досрочные погашения, когда досрочно погашается лишь некоторая часть кредитного обязательства сверх графика платежей.

2. Полные досрочные погашения, когда заемщик полностью расплачивается по кредиту и кредитные отношения между банком и заемщиком прекращаются. При этом право на распоряжение недвижимостью полностью переходит к заемщику.

Реализация рискового события, связанного с досрочным погашением, приводит к изменению денежных потоков от заемщика к кредитной организации. При этом наблюдается сдвиг погашения основного долга на более ранние периоды времени, что вызывает сокращение процентных платежей в дальнейшем.

На наш взгляд, при расчете денежных потоков по портфелю ипотечных кредитов необходимо учитывать вероятность возникновения рисковых событий и степень их влияния на денежные потоки по каждому кредиту. Для этого предлагается использовать получаемый все большее распространение метод анализа рисков в финансовых организациях – стресс-тест. В частности Банковский комитет по банковскому надзору рекомендует использовать стресс-тестирование для формирования внутренней оценки достаточности капитала [5, с.23]. Суть стресс-тестирования заключается в прогнозировании убытков, которые банк может понести при изменении какого-либо фактора риска. В отличие от методов VaR, стресс-тесты не отвечают на вопрос о вероятности изменения факторов риска. По этой причине при выборе сценариев значение имеет понимание вероятности наступления тех или иных событий.

Рассмотрим более подробно проявление риска досрочного погашения в связи с рефинансированием кредитов. На решение заемщика о рефинансировании кредита влияет несколько факторов:

- разница в платежах по старым и новым условиям договора;

- особенности нового договора;

- комиссии за досрочное расторжение договора;

- расходы на оформление нового кредита;

- временные, психологические и прочие издержки.

Автором статьи была проведена оценка рисков досрочного погашения на сгенерированной выборке из 10 000 ипотечных кредитов, совокупная задолженность по которым составляла 3 млрд.руб. Основные параметры включенных в выборку кредитов – процентная ставка, срок кредитования и отношение суммы кредита к стоимости недвижимости – были взяты в соответствии со стандартами федеральной системы ипотечного жилищного кредитования [6]. Создание выборки и ее дальнейший анализ проводились с использованием универсального статистического пакета со специализацией в области эконометрики Stata 9.1.

В процессе тестирования были рассмотрены различные варианты снижения процентных ставок в экономике от 0% до 3%, результатом чего становилось снижение процентных ставок по рефинансируемым кредитам на такую же величину. Кроме того, были рассмотрены различные варианты фиксированных издержек на рефинансирование. При оценке результатов тестирования влияния досрочных погашений на финансовый результат банка нами были выделены следующие закономерности:

- величина недополученной прибыли растет в большей пропорции, чем снижение процентных ставок;

- чем выше базовая ставка, тем более чувствительна величина недополученной прибыли к снижению процентных ставок;

- снижение издержек на рефинансирование кредита приводит к росту величины недополученной прибыли.

После оценки влияния риска досрочного погашения необходимо составить стратегический план мероприятий, который включал бы в себя разработку управляющего воздействия на риск. Наиболее эффективным методом снижения негативного влияния риска досрочного погашения является использование методики хеджирования с помощью рыночных финансовых инструментов, например, опционов. Одновременно с формированием портфеля ипотечных кредитов банку необходимо приобрести опционы «пут» на процентную ставку. В этом случае банк будет иметь «покрытый портфель» кредитов. Если уровень процентных ставок в экономике не снизится, то банк получит ожидавшуюся прибыль, за вычетом издержек на приобретение опционов. Но, если процентные ставки в экономике снизятся, то банк сможет реализовать свои опционы, при этом высвободившиеся от досрочного погашения средства будут направлены на приобретение финансовых инструментов, являвшихся обеспечением опционов.

Применение данной методики управления риском досрочных погашений для банков, занимающихся ипотечным кредитованием, позволяет иметь более предсказуемые финансовые потоки, благодаря чему создаются условия для более эффективного привлечения и размещения денежных ресурсов. Использование производных ценных бумаг предоставляет возможность снижения максимальных убытков банка в случае массового рефинансирования ипотечных кредитов. Все это в конечном итоге непосредственно будет отражаться на результативности работы и повышении стоимости кредитной организации.