Организация деятельности муниципальной управляющей компании на рынке профессионального управления жилищным фондом

Действующее российское законодательство предусматривает возможность выбора собственниками жилья либо самостоятельного управления жилищным фондом (в форме жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, специализированных потребительских кооперативов, непосредственного управления собственниками), либо профессионального управления жилищным фондом, предусматривающего заключение договоров со специализированными управляющими компаниями (УК) различных организационно-правовых форм.

Анализ опыта применения в российских муниципальных образованиях (МО) способа самостоятельного управления жилищным фондом позволил выявить ряд следующих присущих ему ограничений:

1) невозможность привлечения крупных инвестиций на осуществление капитального ремонта жилищного фонда;

2) относительно высокая себестоимость содержания, обслуживания и ремонта жилищного фонда вследствие невозможности достижения эффекта масштаба, возникающего при увеличении площади обслуживаемого жилищного фонда;

3) низкий профессионализм в управлении социально-значимым сектором муниципального хозяйства, приводящий к повышенному риску аварий и чрезвычайных ситуаций.

Таким образом, в настоящее время наиболее целесообразным является развитие системы профессионального управления жилищным фондом как комплексной деятельности, направленной на надлежащее содержание, сохранение и развитие жилищного фонда, обеспечение безопасных и комфортных условий проживания населения МО посредством предоставления соответствующих жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).

По состоянию на 1 июля 2007 года в России на рынке управления жилищным фондом зарегистрировано около 4 тысяч частных управляющих компаний. Гарантировать надежность и профессионализм данных компаний в настоящее время крайне сложно в связи с отсутствием единых правил и норм их функционирования. Таким образом, по нашему мнению, в переходный период реформирования ЖКХ наиболее целесообразным является формирование необходимого количества муниципальных управляющих компаний (МУК) или компаний иных организационно-правовых форм с определяющим участием органов местного самоуправления (ОМСУ). Устранение ОМСУ от участия в функционировании ЖКХ МО может привести к следующим негативным последствиям:

- непредсказуемым и резким колебаниям цен на ЖКУ (в связи с тем, что тарифы, устанавливаемые для крупных муниципальных предприятий ЖКХ, выступают ориентиром цены на рынке ЖКУ);

- возможности появления недобросовестной конкуренции;

- дезинтеграции системы управления ЖКХ МО.

Но функционирование МУК на рынке профессионального управления жилищным фондом не должно осуществляться на основе традиционных подходов, действовавших в период административного управления. Необходимы мероприятия по повышению эффективности. По нашему мнению, основными направлениями повышения эффективности функционирования МУК в процессе управления жилищным фондом должны являться:

1. Оптимизация системы управления. Она включает следующие мероприятия:

- разделение процессов управления и эксплуатации жилищного фонда;

- формирование системы обслуживания жилищного фонда на конкурсной основе управдомами;

- создание структуры, обеспечивающей квалифицированный заказ, контроль качества и финансирование работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;

- организация локального расчетно-кассового центра, обеспечивающего формирование единой системы начисления, приема платежей за ЖКУ, субсидирования части стоимости ЖКУ, приема жалоб и предложений, а также предоставления выписок и регистрации граждан. По мере увеличения масштабов деятельности МУК становится более целесообразным функционирование расчетно-кассового центра на уровне МО.

В целом оптимизация системы управления МУК приведет не только к возникновению соответствующих экономического и социального эффекта, но и будет способствовать открытости и упорядочению договорных отношений при предоставлении потребителям ЖКУ.

2. Совершенствование системы управления финансовыми ресурсами МУК. Первоочередными мероприятиями, направленными на совершенствование системы управления финансами МУК, должны являться:

- осуществление рыночной оценки активов предприятия и реструктуризация имущественного комплекса МУК;

- реализация мер, направленных на улучшение финансового состояния и повышение эффективности финансово-хозяйственной деятельности МУК;

- реструктуризация дебиторской и кредиторской задолженности МУК;

- разработка эффективной системы платежного оборота.

В целом при совершенствовании системы управления финансами МУК должна возникнуть определенная функциональная взаимосвязь различных структурных подразделений предприятия, позволяющая в дальнейшем обеспечить более рациональное управление МУК в целом.

3. Использование стратегического подхода в системе профессионального управления жилищным фондом. Осуществлять стратегическое планирование деятельности МУК необходимо посредством разработки совокупности функциональных стратегий системы профессионального управления жилищным фондом, а именно

- финансово-экономической;

- производственно-сервисной;

- стратегии управления взаимоотношениями с внешней средой (собственниками жилищного фонда, ОМСУ, средствами массовой информации и т.д.);

- стратегии управления трудовыми ресурсами;

- организационно-управленческой.

Применение стратегического планирования, дифференцированного по функциональным стратегиям системы профессионального управления жилищным фондом, является важным элементом системы управления МУК, который обеспечивает возможность ее адаптации к изменяющимся условиям внешней среды для достижения поставленной цели.

Опыт деятельности МУК на рынке ЖКУ, полученный в настоящее время многими субъектами РФ (Красноярский край, Ульяновская, Читинская, Иркутская области и др.), показывает, что таковая может быть эффективной, на что указывают следующие положительные последствия:

- повышение эффективности деятельности предприятия;

- снижение производственных и накладных расходов;

- улучшение технического и санитарного состояния объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры;

- значительное увеличение собираемости платежей населения за ЖКУ;

- обеспечение возможности выбора наиболее конкурентоспособного хозяйствующего субъекта для населения и ОМСУ.

Вместе с тем следует учитывать, что создание на базе имущественного комплекса МУК, имеющих опыт на рынке муниципальных унитарных предприятий, является временной мерой, наиболее эффективной в переходный период реформирования системы ЖКХ. По мере развития рыночных отношений и конкуренции в отрасли все более целесообразной становится деятельность в сфере ЖКХ хозяйствующих субъектов различных форм собственности.

В целом основными преимуществами организации и функционирования МУК на рынке ЖКУ как механизма государственно-частного партнерства являются:

1) финансово-экономические преимущества, заключающиеся в возможности привлечения внешних инвестиций, снижении нагрузки на местный бюджет и общем повышении эффективности деятельности предприятий ЖКХ;

2) социально-экономические преимущества, обусловленные тем, что предоставление ЖКУ носит общественный характер, а ОМСУ в соответствии с действующим законодательством несут ответственность за состояние и функционирование ЖКХ МО.

Таким образом, в переходный период муниципальные управляющие компании:

- будут выступать как вектор социальной направленности, являясь образцом для деятельности вновь формирующихся УК различных форм собственности;

- обеспечат наибольшую степень гарантии, надежности и бесперебойности предоставления ЖКУ, защиту интересов населения МО и ограничат возможность появления на рынке недобросовестных агентов.