Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности в системе управления национальной экономикой

В ходе начатых в стране экономических и административных преобразований сегодня широко обсуждается проблема эффективности использования государственной и муниципальной собственности, выполнения государством правоустанавливающей и правоприменительной функций в сфере национального имущества.

Большинство исследователей отмечают необходимость формирования условий, благоприятных для предпринимательской деятельности, роста инвестиций в инфраструктурные объекты, объекты жилого и нежилого назначения [1].

Целенаправленные действия могут реализовываться на основе оценки существующей отечественной и мировой практики участия государства в управлении недвижимостью, теоретических обобщениях, построении концептуальной модели управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда.

Рассмотрим систему управления хозяйственным оборотом городской недвижимости (рис. 1), включающий институциональную, инструментальную, нормативно-законодательную, функциональную и информационную подсистемы.

Ключевая роль в функционировании хозяйственного оборота городской недвижимости принадлежит концептуальным целевым установкам управления городской собственностью, методам управления, разработке и реализации программ и инвестиционных проектов. Концепция управления городской собственностью призвана обеспечить эффективное в экономическом и социальном отношении функционирование объектов нежилого фонда и государственное способствование эффективному использованию всего имущественно-земельного комплекса города. Подобная синхронизация предполагает нормативно-законодательную координацию как разработки перспективного плана социально-экономического развития города (субъекта РФ), бюджета города, концепции управления городской собственностью, так и их реализацию.

По мнению автора, подход к управлению хозяйственным оборотом городской недвижимости должен включать:

‑ исследование и диагностику хозяйственного оборота городской недвижимости, как непрерывного процесса, мониторинг которого обеспечивается институциональной составляющей системы управления;

‑ инструментальную составляющую в системе управления хозяйственным оборотом (приватизация, аренда, концессионирование, акционирование), обеспечивающую поступление финансовых потоков в доходную часть бюджета в соответствии с перспективным планом социально-экономического развития субъекта РФ и генеральным планом развития города;

‑ обеспечение эффективности хозяйственного оборота городской недвижимости;

‑ интеграцию экономического и социального аспектов в городском бюджете;

‑ организацию инвентаризации объектов нежилого фонда с учетом функционального назначения;

‑ функциональную регламентацию действий персонала и техническую регламентацию эксплуатации городских инфраструктурных объектов.

Как показывает анализ, основные проблемы развития хозяйственного оборота нежилого фонда в крупных городах обусловлены:

‑ недостаточно развитой нормативно-законодательной базой рынка недвижимости;

‑ незавершенностью процессов разграничения государственной собственности на городские земли, объекты культурного и исторического наследия;

‑ отставанием материально-технической базы содержания и эксплуатации объектов нежилого фонда, их старении, медленном введении в строй и недоиспользовании объектов незавершенного строительства, низкими темпами наращивания и реновации инфраструктурных объектов;

‑ недостаточностью финансовых источников инвестирования строительства новых и реконструкции действующих объектов, слабым вовлечением частного капитала и сбережений граждан, недооценкой возможностей расширения потребительского и инвестиционного спроса;

‑ недостаточной эффективностью использования, низкой отдачей объектов нежилого фонда;

‑ несовершенством действующего инструментария системы управления фондом;

‑ несогласованностью проводимой экономической, структурной и административной реформы, недостаточной их ориентацией на достижение конечных экономических и социальных целей, низким уровнем использования инновационных наработок.

Опыт Москвы, Санкт-Петербурга и ряда других городов РФ свидетельствует о широких возможностях программного подхода к градостроительной сфере, формированию системы общественных и деловых центров, объектов социальной инфраструктуры городского и местного уровней. В программах предусматривается проведение диагностики состояния городского имущества, целеполагание и определение основных стратегических направлений развития города, вычленение эффективности и необходимых инвестиционных ресурсов. Важным аспектом является разработка норм и правил проектирования планировки и застройки города, совершенствования нормативной базы строительства жилых и нежилых зданий.

Программный подход как инструмент реализации генерального плана развития города и государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости предполагает увязанный по ресурсам, исполнителям и срокам комплекс мер экономического и организационного характера, имеющих тщательно проработанную нормативно-законодательную базу. Пока нормативная база программного регулирования противоречива и встречает серьезные трудности при реализации на местах. Отсутствует должная четкость в понимании приоритетности принятия и исполнения законодательных и подзаконных актов. Разработка программ строится на прогнозных оценках социально-экономического развития крупного города (субъекта РФ). При этом основными критериями являются требования внутренней согласованности, непротиворечивости и обоснованности целевого назначения программных предложений, соизмерения затрат и результатов [2].

Дальнейшее расширение рамок рынка недвижимости в России находится в прямой связи с формированием тесных взаимодействий с финансовым рынком, использованием международного опыта финансирования проектов на развитие недвижимости, в первую очередь, за счет долгосрочного финансирования коммерческими банками, пенсионными фондами, страховыми компаниями и другими институциональными инвесторами.

Эффективное управление хозяйственным оборотом недвижимости требует проведения государственной структурной и инструментальной политики в области аренды, продажи, концессий, акционирования с использованием рыночных регуляторов. Формы и методы управления хозяйственным оборотом будут изменяться по мере осуществления институциональных преобразований в управлении городским хозяйством, снижения негативных последствий недооценки мер по обеспечению баланса интересов государства (бюджета) и отдельных хозяйствующих субъектов. Их регулирование потребует периодического уточнения городской имущественной политики, нормативно-правового поля деятельности органов городского управления и субъектов хозяйствования [3].

Таким образом, эффективное управление хозяйственным оборотом объектов недвижимого имущества невозможно без научно обоснованного подхода к формированию государственных и частных институтов и инструментов управления.