Тенденции развития многоквартирных домов: какой будет новостройка через 20 лет

Введение

Жилищное строительство, и, в частности, многоквартирные дома, находится на стыке традиционных технологий и быстрых инновационных изменений. Калинин А.Р. [3] отмечает, что в современных условиях высокие темпы износа инфраструктуры (по данным Минстроя РФ – порядка 60 %) и низкая энергоэффективность жилых фондов свидетельствуют о необходимости серьезных преобразований. С одной стороны, актуальность темы определяется увеличивающейся ролью цифровизации и глобальной ориентацией на «умные» решения в строительной отрасли. С другой – Табоада-Орозко Э. [19] подчеркивает, что сложность современных зданий требует развитых систем управления (BMS), способных адаптироваться к потребностям жильцов при помощи датчиков и информационно-коммуникационных технологий. Отмечается быстрый рост информационных технологий в области управления зданиями и необходимость обобщающего обзора существующих решений. Аналогично, Лю В. и соавторы [17] демонстрируют, что технологии цифровых двойников приносят положительный эффект на различных этапах проекта и эксплуатации зданий.

В зарубежных исследованиях уделяется пристальное внимание концепции «умного города» и интеграции ИИ в коммунальные сервисы, в то время как отечественные работы изучают преимущественно технологические, экономические и организационные инновации в ЖКХ. Несмотря на это, до сих пор остается нерешенной задача выработки системного подхода к развитию жилого фонда с учётом всех этих факторов одновременно. Сформулированный научный пробел состоит в отсутствии комплексной стратегии прогнозирования дальнейшего эволюционного этапа рынка многоквартирного строительства, объединяющей технические новшества и сервисную составляющую. Цель исследования – выявить основные тенденции и параметры «новостройки» через 20 лет. Новизна работы обусловлена выдвижением гипотезы о выходе сектора на сервисную стадию развития, где цифровые платформы и персонифицированные услуги становятся приоритетом. Предполагается, что в долгосрочной перспективе главенство перейдёт от застройщика к управляющей компании, а система жилья будет базироваться на интегрированных умных решениях.

Методология исследования включает сравнительный анализ текущих и перспективных технологических трендов, синтез данных профильных отчетов и экспертных оценок. В работе применяется сценарный подход и индуктивный метод анализа развития отрасли (по аналогии с подходом комплексной оценки эффективности инноваций). Разрабатывается комплексная методика, учитывающая экономические, социальные и экологические факторы, сходная по духу с интегративными моделями оценки инноваций в ЖКХ Калинина А.Р. [3, с. 127-134].

Таким образом, проанализированы современные тенденции, выявлен пробел в существующих подходах и поставлены задачи исследования. Полученные результаты могут быть полезны при планировании долгосрочных стратегий развития жилищного строительства и формировании нормативной базы в области цифровизации жилищно-коммунального сектора.

В последние годы строительство многоквартирных домов (МКД) в России традиционно остается одним из наиболее значимых секторов экономики. Однако современная ситуация сочетает в себе как стабильно высокий спрос на жилье, так и ряд новых вызовов. В частности, по оценкам Дом.РФ, запуск новых проектов в 2025 г. оказался на 24% ниже уровня прошлого года (8,1 млн кв. м в I квартале 2025 г.) [8]. При сохранении высокой ставки Центробанка и низких продаж возможен дефицит жилья (до 30 млн кв. м к 2027 г.). Это подчеркивает актуальность поиска новых стратегий развития отрасли жилья.

В статье анализируются тенденции рынка МКД ближайших 20 лет. Принимая за основу индустриальные модели и опыт зарубежных рынков (например, США), проводится анализ текущей «точки старта» и выявляются векторы дальнейшего развития. Для этого рассмотрим сначала преемственные фазы эволюции рынка недвижимости, а затем – ключевые тренды, которые получат наибольшее развитие в будущем.

Фазы развития рынка многоквартирных домов

Развитие рынка МКД традиционно описывается через несколько последовательных фаз, сходных с аналогичными концепциями в других отраслях (рис. 1). Каждая фаза характеризуется собственными критериями качества и сервиса [5]:

· Сырьевая стадия – покупатель оценивает дом по «сырьевым» характеристикам: надежность и свойства строительных материалов (например, панели и плиты, утеплители, сантехника). На этой фазе критерием выбора служит техническая надежность конструкции и энергоэффективность здания. В современной практике к этому добавляются требования к экологичности материалов и соблюдению энегетических стандартов.

· Продуктовая стадия – формируется целостный продукт жилья. Здесь развитие происходит на нескольких уровнях:

o Уровень квартиры: девелоперы экспериментируют с планировками, выделяют зоны (кухонные ниши, кладовые, панорамные окна) и обустраивают террасы; растет число квартир с возможностью трансформации пространства.

o Уровень подъезда: создаются комфортные входные группы: дизайнерская отделка, безбарьерная среда, системы контроля доступа и консьерж-сервисы. В подъездах появляются колясочные, места для хранения велосипедов, зарядные станции.

o Уровень здания: применяются современные фасадные решения (фиброцементные, «клинкерные» панели, керамогранит), развивается архитектурная подсветка, появляются зелёные кровли и «умные» системы управления инженерией здания.

o Уровень двора: дворы трансформируются из простых парковок в благоустроенные безопасные пространства: используются натуральные покрытия, крупные игровые комплексы для детей, тренажеры на открытом воздухе, и значительно увеличивается доля зелёных насаждений. Цель – сделать двор местом отдыха и общения для всех возрастов.

o Уровень района: наивысший подуровень продуктовой фазы, связанный с концепциями комплексного развития территорий (КРТ) [2]. Здесь учитывается не только наличие детских садов, школ и поликлиник, но и их качество и доступность; важна интеграция жилых комплексов в общую инфраструктуру района. По мнению экспертов, современный российский рынок МКД находится именно на этом уровне: принципы КРТ уже внедряются, и дальнейшее улучшение инфраструктуры без значительного роста затрат теряет эффективность.

Дальнейшее развитие объекта в рамках продуктовой фазы становится экономически неоправданным: дальнейшие улучшения будут приносить меньше потребительской ценности, чем их себестоимость. Это подталкивает рынок к новой сервисной (дистрибьюционной) фазе.

· Сервисная стадия – жилье воспринимается как услуга. Уже сейчас крупные застройщики внедряют цифровые сервисы: квартиру можно приобрести через приложение, не посетив офис продаж; жители взаимодействуют с УК через мобильные приложения и чат-боты; в домах устанавливаются бесключевой доступ, интеллектуальные системы безопасности и диспетчеризации. Важной составляющей становятся маркетплейсы услуг в жилых комплексах: в офисе УК можно взять напрокат спортинвентарь, воспользоваться услугами прачечной, распечатать документы или купить кофе.

· Стадия «впечатления» – жилье превращается в центр жизни сообщества. Здесь появляются «соседские» клубы и культурно-досуговые пространства, жильцы объединяются по интересам, регулярно проводятся кинопоказы, мастер-классы, спортивные и образовательные мероприятия на территории ЖК. Дом становится не только местом проживания, но и своего рода социальной экосистемой.

Рис. 1. Фазы развития рынка недвижимости [5]

Поэтому рынок жилья в России сейчас близок к концу продуктовой стадии. Эксперты отмечают, что мы стоим на пороге перехода к сервисной модели. Дальнейший прирост инфраструктуры «как таковой» уже не дает существенной добавочной ценности, зато создается запрос на качественное послепродажное обслуживание и новые сервисы.

Тенденции развития МКД

Усиление роли управляющих компаний

Переход на сервисную модель неизбежно усиливает роль управляющих компаний (УК) – они становятся главным ответственным за качество жизни в доме. Третья и четвертая фазы развития рынка наиболее полно раскрываются на этапе жизни в проекте – это этап, за который отвечает управляющая компания. Таким образом, тенденция заключается в том, что УК выходят на первый план, а сам застройщик ограничивается функцией возведения здания.

Международный опыт подтверждает данный тренд. Так, в США рынок управления недвижимостью растет быстрее рынка первичной недвижимости: по оценке Mordor Intelligence, объем рынка управления жилья США составил $81,52 млрд в 2024 г. и вырастет до $98,88 млрд к 2029 г. [20] (рост в среднем 3,94% в год) при 2,04% в год у жилищного строительства [21]. При этом на американском рынке все чаще покупатели ориентируются не на бренд застройщика, а на бренд УК – ключевым становится опыт проживания и качество сервиса.

В России тенденция тоже прослеживается. Девелоперы активно создают собственные УК для своих проектов. Это особенно заметно в премиальном сегменте, где качественное обслуживание и готовность быстро устранять неполадки приравниваются к важнейшим конкурентным преимуществам. По данным РБК [5], в Санкт-Петербурге сегодня работает около двух сотен управляющих компаний, примерно треть из них – частные, в том числе созданные при крупных строительных компаниях. Большинство крупных застройщиков выбирают схему, когда после ввода дома в эксплуатацию оно передается на обслуживание «своей» УК через ТСЖ или иной механизм при этом, девелоперы подчеркивают, что такое решение продиктовано стремлением обеспечить качественный постпродажный сервис (что в свою очередь влияет на их репутацию)/

Укрепление роли УК заметно и в массовом сегменте: по словам экспертов, уже в ближайшие годы покупатели массового сегмента будут предъявлять требования качественного сервиса с самых первых дней после заселения [11]. Это означает, что застройщикам выгодно как можно скорее интегрировать функции управления домом, так как операционная эффективность УК (масштабирование объектов) выше, чем у фрагментированных ТСЖ. В итоге жильцы будут выбирать проекты исходя из обещанного уровня эксплуатации, а не только из планировки – «дом с сервисом» станет новым стандартом.

Умный дом и цифровизация жилья

Вторая ключевая тенденция – повсеместное распространение технологий «умного дома» и связанных с ними систем «интернета вещей» (IoT). Смарт-устройства проникают в квартиры и дома стремительными темпами. Так, по данным «МегаФона», к апрелю 2024 г. продажи товаров для умного дома на российском рынке выросли на 54% в штуках (43% – в денежном выражении) относительно аналогичного периода прошлого года [14]. Рост спроса подтверждают и ретейлеры: по итогам 2023 г. спрос на умные колонки и другие устройства домашней автоматизации увеличился более чем вдвое [14].

С точки зрения рынка это подкрепляется статистикой Минпромторга: в 2023 г. прирост объема рынка устройств «умного дома» в России составил 33% [12]. Уже сейчас 40% россиян готовы доплатить за квартиру с устройствами умного дома, из них 22% готовы потратить на это до 50 тыс. рублей, 14% - до 100 тыс. рублей и 15% - от 100 тыс. рублей [10], что указывает на существенный потенциал внедрения таких технологий в массовое жилье.

Закреплению тренда «умного дома» также способствует принятие первых стандартов цифровизации домов и жилищно-коммунального хозяйства (умных домов):

· ГОСТ Р 71199-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Термины и определения» устанавливает термины и определения понятий в области умного дома, его систем, процессов, типовой инфраструктуры и характеристик.

· ГОСТ Р 72200-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Общие положения». Устанавливает общие положения в области проектирования, применения, типовой структуры, интерфейсов и состава систем умного дома, а также их совместимости с внутренними и внешними системами умного многоквартирного дома.

Внедрение данных стандартов даст импульс к широкому распространению типовых решений и позволит снизить стоимость установки таких систем в новостройках, а значит кратно увеличит спрос. После введения стандартов единственным ограничением, мешающим широкому распространению умных домов в более короткой перспективе нежели 20 лет является отсутствие качественных недорогих устройств для таких систем, произведенных в России.

Кроме того, мощный толчок для распространения систем умного дома даст развитие искусственного интеллекта, так как генеративные языковые модели, лежащие в основе умных устройств нового поколения, являются неотъемлемой частью ИИ. В свою очередь развитие искусственного интеллекта сейчас активно поддерживается государством (Указа Президента РФ от 10.10.2019 г. №490 «О развитии искусственного интеллекта в РФ»; Поручение Президента РФ от 31.12.2020 г. № Пр-2242; Распоряжение Правительства РФ от 27.12.2021 №3883-р «Об утверждении стратегического направления в области цифровой трансформации строительной отрасли, городского и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года») и уже проникло на строительные площадки.

Высокие темпы развития ИИ и его важность для экономического роста и технологического суверенитета страны подтверждается различными исследованиями. Согласно докладу Банка России [13] уже в следующем году эффект от внедрения искусственного интеллекта составит 2% ВВП страны. По оценкам Сбера проникновение технологий генеративного искусственного интеллекта идет в четыре раза быстрее, чем проникновение интернета. Через три года ИИ будет использовать половина домохозяйств (рис. 2) [14].

Рис. 2. Скорость распространения технологий

Таким образом, через 20 лет «умные дома» станут массовым стандартом: интегрированные датчики и АИ-алгоритмы будут автоматически управлять климатом, безопасностью и энергосбережением в доме. По мнению аналитиков, жильцы уже готовы к этому: наличие систем «умного дома» рассматривается как значительная добавочная ценность при выборе жилья [4, с. 168].

Платформенные решения и персонификация сервиса

Третья тенденция связана с переходом к платформенным экосистемам вокруг жилого пространства. Под «платформенным решением» понимается комплексная цифровая платформа, объединяющая все аспекты жизни в доме и вокруг него – от управления инженерией и безопасностью до сервисов быта и досуга. В отличие от локальных умных устройств, платформа обеспечивает единый интерфейс для пользователя: через одно мобильное приложение жильцы могут одновременно управлять освещением, доступом, климатом, отслеживать счета, вызывать сервисы, а также пользоваться услугами партнёров (доставка продуктов, заказ такси, бронирование мастер-классов и т.д.).

Такие платформы часто оснащены средствами машинного обучения и ИИ: они анализируют привычки и предпочтения жильцов, «обучаются» подстраиваться под распорядок семьи. Кроме того, эти экосистемы открывают расширенную интеграцию с городскими и коммерческими сервисами. Например, УК могут встраивать в платформу услуги сторонних компаний – от заказа уборки и ремонта до образовательных курсов и развлечений – и тем самым формировать персонализированные пакеты услуг. Подписка жильцов может включать только нужные им опции: например, с доставкой продуктов, клинингом, платной парковкой или абонементом в фитнес-центр.

Проекты платформенных сервисов уже появляются на рынке. Некоторые девелоперы и технологические компании предлагают приложения для жителей ЖК, в которых объединены ЖКХ-операции (оплата счетов, заявки в УК) с сервисами городских порталов и маркетплейсов. Государство также продвигает цифровизацию ЖКХ: утверждена стратегия цифровой трансформации отрасли строительства и ЖКХ до 2030 г. В перспективе такая цифровая платформа для дома позволит УК действовать как операторы «умных экосистем»: накапливая данные о поведении жильцов, они смогут предлагать индивидуальные решения и адаптировать свои сервисы под конкретного клиента.

В итоге платформа и персонификация объединяют усилия всех участников рынка. Она станет связующим звеном между домом и внешним миром: жильцы получат привычную «подписную модель» (как в онлайне), а управляющие компании – новые источники доходов и повышения эффективности.

Заключение

Через 20 лет рынок жилья в России, по нашим прогнозам, перейдет в полную фазу сервисного обслуживания. Управляющим компаниям будет отведена ведущая роль: именно они будут формировать опыт проживания в доме. Технологии «умного дома» станут стандартной частью новостроек: автоматизация систем жизнеобеспечения и безопасности войдёт в набор обязательных опций. Платформенные экосистемы объединят жилой продукт и услугу: жилье превратится в персонализированный сервис для каждого обитателя. В этом свете девелоперы и УК должны смещать фокус с квадратных метров на качество жизни и сервисное сопровождение.

На практике это означает, что уже сейчас необходимо инвестировать в цифровую инфраструктуру и инновационные сервисы. Принятие нормативов «умного дома», развитие государственных платформ (ГИС ЖКХ, «Умный город» и др.) и интеграция ИИ-технологий открывают возможности для качественного роста. Девелоперам важно не упустить шанс стать платформенными интеграторами: строить не просто здания, а экосистемы, нацеленные на взаимодействие с жильцом.

Современная динамика подтверждает эти оценки: спрос на сервисы проживания становится неотъемлемой частью рынка, и успешными окажутся те проекты, где жилищный продукт будет представлен не только квадратными метрами, но и уникальным опытом жизни.