Trends in apartment building development: what will new buildings look like in 20 years?

Chernikov B.V.1
1 Томский государственный архитектурно-строительный университет

Journal paper

Russian Journal of Housing Research (РИНЦ, ВАК)
опубликовать статью | оформить подписку

Volume 12, Number 3 (July-september 2025)

Citation:

Abstract:
The article analyzes the long-term prospects for developing apartment buildings. Based on the current stage of the industry and digitalization trends, the author formulates new vectors of housing sector development. The author proposes a scenario for transitioning the residential real estate market to a service model, in which management companies and integrated digital platforms play a pivotal role. The article provides comprehensive combination of industry life cycle analysis, foreign market experience, and modern smart home technologies to identify specific areas of innovation. The article addresses the issue of aligning the current state of the market with potential development scenarios influenced by new technologies using comparative analysis and expert forecasting methods. The article may be of interest to housing construction specialists, urban planners, management company representatives, and anyone involved in shaping housing market strategies.

Keywords: apartment building, management company, smart home, Internet of things, platform services, service personalization

JEL-classification: F18, F64, I28



Введение

Жилищное строительство, и, в частности, многоквартирные дома, находится на стыке традиционных технологий и быстрых инновационных изменений. Калинин А.Р. [3] отмечает, что в современных условиях высокие темпы износа инфраструктуры (по данным Минстроя РФ – порядка 60 %) и низкая энергоэффективность жилых фондов свидетельствуют о необходимости серьезных преобразований. С одной стороны, актуальность темы определяется увеличивающейся ролью цифровизации и глобальной ориентацией на «умные» решения в строительной отрасли. С другой – Табоада-Орозко Э. [19] подчеркивает, что сложность современных зданий требует развитых систем управления (BMS), способных адаптироваться к потребностям жильцов при помощи датчиков и информационно-коммуникационных технологий. Отмечается быстрый рост информационных технологий в области управления зданиями и необходимость обобщающего обзора существующих решений. Аналогично, Лю В. и соавторы [17] демонстрируют, что технологии цифровых двойников приносят положительный эффект на различных этапах проекта и эксплуатации зданий.

В зарубежных исследованиях уделяется пристальное внимание концепции «умного города» и интеграции ИИ в коммунальные сервисы, в то время как отечественные работы изучают преимущественно технологические, экономические и организационные инновации в ЖКХ. Несмотря на это, до сих пор остается нерешенной задача выработки системного подхода к развитию жилого фонда с учётом всех этих факторов одновременно. Сформулированный научный пробел состоит в отсутствии комплексной стратегии прогнозирования дальнейшего эволюционного этапа рынка многоквартирного строительства, объединяющей технические новшества и сервисную составляющую. Цель исследования – выявить основные тенденции и параметры «новостройки» через 20 лет. Новизна работы обусловлена выдвижением гипотезы о выходе сектора на сервисную стадию развития, где цифровые платформы и персонифицированные услуги становятся приоритетом. Предполагается, что в долгосрочной перспективе главенство перейдёт от застройщика к управляющей компании, а система жилья будет базироваться на интегрированных умных решениях.

Методология исследования включает сравнительный анализ текущих и перспективных технологических трендов, синтез данных профильных отчетов и экспертных оценок. В работе применяется сценарный подход и индуктивный метод анализа развития отрасли (по аналогии с подходом комплексной оценки эффективности инноваций). Разрабатывается комплексная методика, учитывающая экономические, социальные и экологические факторы, сходная по духу с интегративными моделями оценки инноваций в ЖКХ Калинина А.Р. [3, с. 127-134].

Таким образом, проанализированы современные тенденции, выявлен пробел в существующих подходах и поставлены задачи исследования. Полученные результаты могут быть полезны при планировании долгосрочных стратегий развития жилищного строительства и формировании нормативной базы в области цифровизации жилищно-коммунального сектора.

В последние годы строительство многоквартирных домов (МКД) в России традиционно остается одним из наиболее значимых секторов экономики. Однако современная ситуация сочетает в себе как стабильно высокий спрос на жилье, так и ряд новых вызовов. В частности, по оценкам Дом.РФ, запуск новых проектов в 2025 г. оказался на 24% ниже уровня прошлого года (8,1 млн кв. м в I квартале 2025 г.) [8]. При сохранении высокой ставки Центробанка и низких продаж возможен дефицит жилья (до 30 млн кв. м к 2027 г.). Это подчеркивает актуальность поиска новых стратегий развития отрасли жилья.

В статье анализируются тенденции рынка МКД ближайших 20 лет. Принимая за основу индустриальные модели и опыт зарубежных рынков (например, США), проводится анализ текущей «точки старта» и выявляются векторы дальнейшего развития. Для этого рассмотрим сначала преемственные фазы эволюции рынка недвижимости, а затем – ключевые тренды, которые получат наибольшее развитие в будущем.

Фазы развития рынка многоквартирных домов

Развитие рынка МКД традиционно описывается через несколько последовательных фаз, сходных с аналогичными концепциями в других отраслях (рис. 1). Каждая фаза характеризуется собственными критериями качества и сервиса [5]:

· Сырьевая стадия – покупатель оценивает дом по «сырьевым» характеристикам: надежность и свойства строительных материалов (например, панели и плиты, утеплители, сантехника). На этой фазе критерием выбора служит техническая надежность конструкции и энергоэффективность здания. В современной практике к этому добавляются требования к экологичности материалов и соблюдению энегетических стандартов.

· Продуктовая стадия – формируется целостный продукт жилья. Здесь развитие происходит на нескольких уровнях:

o Уровень квартиры: девелоперы экспериментируют с планировками, выделяют зоны (кухонные ниши, кладовые, панорамные окна) и обустраивают террасы; растет число квартир с возможностью трансформации пространства.

o Уровень подъезда: создаются комфортные входные группы: дизайнерская отделка, безбарьерная среда, системы контроля доступа и консьерж-сервисы. В подъездах появляются колясочные, места для хранения велосипедов, зарядные станции.

o Уровень здания: применяются современные фасадные решения (фиброцементные, «клинкерные» панели, керамогранит), развивается архитектурная подсветка, появляются зелёные кровли и «умные» системы управления инженерией здания.

o Уровень двора: дворы трансформируются из простых парковок в благоустроенные безопасные пространства: используются натуральные покрытия, крупные игровые комплексы для детей, тренажеры на открытом воздухе, и значительно увеличивается доля зелёных насаждений. Цель – сделать двор местом отдыха и общения для всех возрастов.

o Уровень района: наивысший подуровень продуктовой фазы, связанный с концепциями комплексного развития территорий (КРТ) [2]. Здесь учитывается не только наличие детских садов, школ и поликлиник, но и их качество и доступность; важна интеграция жилых комплексов в общую инфраструктуру района. По мнению экспертов, современный российский рынок МКД находится именно на этом уровне: принципы КРТ уже внедряются, и дальнейшее улучшение инфраструктуры без значительного роста затрат теряет эффективность.

Дальнейшее развитие объекта в рамках продуктовой фазы становится экономически неоправданным: дальнейшие улучшения будут приносить меньше потребительской ценности, чем их себестоимость. Это подталкивает рынок к новой сервисной (дистрибьюционной) фазе.

· Сервисная стадия – жилье воспринимается как услуга. Уже сейчас крупные застройщики внедряют цифровые сервисы: квартиру можно приобрести через приложение, не посетив офис продаж; жители взаимодействуют с УК через мобильные приложения и чат-боты; в домах устанавливаются бесключевой доступ, интеллектуальные системы безопасности и диспетчеризации. Важной составляющей становятся маркетплейсы услуг в жилых комплексах: в офисе УК можно взять напрокат спортинвентарь, воспользоваться услугами прачечной, распечатать документы или купить кофе.

· Стадия «впечатления» – жилье превращается в центр жизни сообщества. Здесь появляются «соседские» клубы и культурно-досуговые пространства, жильцы объединяются по интересам, регулярно проводятся кинопоказы, мастер-классы, спортивные и образовательные мероприятия на территории ЖК. Дом становится не только местом проживания, но и своего рода социальной экосистемой.

Рис. 1. Фазы развития рынка недвижимости [5]

Поэтому рынок жилья в России сейчас близок к концу продуктовой стадии. Эксперты отмечают, что мы стоим на пороге перехода к сервисной модели. Дальнейший прирост инфраструктуры «как таковой» уже не дает существенной добавочной ценности, зато создается запрос на качественное послепродажное обслуживание и новые сервисы.

Тенденции развития МКД

Усиление роли управляющих компаний

Переход на сервисную модель неизбежно усиливает роль управляющих компаний (УК) – они становятся главным ответственным за качество жизни в доме. Третья и четвертая фазы развития рынка наиболее полно раскрываются на этапе жизни в проекте – это этап, за который отвечает управляющая компания. Таким образом, тенденция заключается в том, что УК выходят на первый план, а сам застройщик ограничивается функцией возведения здания.

Международный опыт подтверждает данный тренд. Так, в США рынок управления недвижимостью растет быстрее рынка первичной недвижимости: по оценке Mordor Intelligence, объем рынка управления жилья США составил $81,52 млрд в 2024 г. и вырастет до $98,88 млрд к 2029 г. [20] (рост в среднем 3,94% в год) при 2,04% в год у жилищного строительства [21]. При этом на американском рынке все чаще покупатели ориентируются не на бренд застройщика, а на бренд УК – ключевым становится опыт проживания и качество сервиса.

В России тенденция тоже прослеживается. Девелоперы активно создают собственные УК для своих проектов. Это особенно заметно в премиальном сегменте, где качественное обслуживание и готовность быстро устранять неполадки приравниваются к важнейшим конкурентным преимуществам. По данным РБК [5], в Санкт-Петербурге сегодня работает около двух сотен управляющих компаний, примерно треть из них – частные, в том числе созданные при крупных строительных компаниях. Большинство крупных застройщиков выбирают схему, когда после ввода дома в эксплуатацию оно передается на обслуживание «своей» УК через ТСЖ или иной механизм при этом, девелоперы подчеркивают, что такое решение продиктовано стремлением обеспечить качественный постпродажный сервис (что в свою очередь влияет на их репутацию)/

Укрепление роли УК заметно и в массовом сегменте: по словам экспертов, уже в ближайшие годы покупатели массового сегмента будут предъявлять требования качественного сервиса с самых первых дней после заселения [11]. Это означает, что застройщикам выгодно как можно скорее интегрировать функции управления домом, так как операционная эффективность УК (масштабирование объектов) выше, чем у фрагментированных ТСЖ. В итоге жильцы будут выбирать проекты исходя из обещанного уровня эксплуатации, а не только из планировки – «дом с сервисом» станет новым стандартом.

Умный дом и цифровизация жилья

Вторая ключевая тенденция – повсеместное распространение технологий «умного дома» и связанных с ними систем «интернета вещей» (IoT). Смарт-устройства проникают в квартиры и дома стремительными темпами. Так, по данным «МегаФона», к апрелю 2024 г. продажи товаров для умного дома на российском рынке выросли на 54% в штуках (43% – в денежном выражении) относительно аналогичного периода прошлого года [14]. Рост спроса подтверждают и ретейлеры: по итогам 2023 г. спрос на умные колонки и другие устройства домашней автоматизации увеличился более чем вдвое [14].

С точки зрения рынка это подкрепляется статистикой Минпромторга: в 2023 г. прирост объема рынка устройств «умного дома» в России составил 33% [12]. Уже сейчас 40% россиян готовы доплатить за квартиру с устройствами умного дома, из них 22% готовы потратить на это до 50 тыс. рублей, 14% - до 100 тыс. рублей и 15% - от 100 тыс. рублей [10], что указывает на существенный потенциал внедрения таких технологий в массовое жилье.

Закреплению тренда «умного дома» также способствует принятие первых стандартов цифровизации домов и жилищно-коммунального хозяйства (умных домов):

· ГОСТ Р 71199-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Термины и определения» устанавливает термины и определения понятий в области умного дома, его систем, процессов, типовой инфраструктуры и характеристик.

· ГОСТ Р 72200-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Общие положения». Устанавливает общие положения в области проектирования, применения, типовой структуры, интерфейсов и состава систем умного дома, а также их совместимости с внутренними и внешними системами умного многоквартирного дома.

Внедрение данных стандартов даст импульс к широкому распространению типовых решений и позволит снизить стоимость установки таких систем в новостройках, а значит кратно увеличит спрос. После введения стандартов единственным ограничением, мешающим широкому распространению умных домов в более короткой перспективе нежели 20 лет является отсутствие качественных недорогих устройств для таких систем, произведенных в России.

Кроме того, мощный толчок для распространения систем умного дома даст развитие искусственного интеллекта, так как генеративные языковые модели, лежащие в основе умных устройств нового поколения, являются неотъемлемой частью ИИ. В свою очередь развитие искусственного интеллекта сейчас активно поддерживается государством (Указа Президента РФ от 10.10.2019 г. №490 «О развитии искусственного интеллекта в РФ»; Поручение Президента РФ от 31.12.2020 г. № Пр-2242; Распоряжение Правительства РФ от 27.12.2021 №3883-р «Об утверждении стратегического направления в области цифровой трансформации строительной отрасли, городского и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года») и уже проникло на строительные площадки.

Высокие темпы развития ИИ и его важность для экономического роста и технологического суверенитета страны подтверждается различными исследованиями. Согласно докладу Банка России [13] уже в следующем году эффект от внедрения искусственного интеллекта составит 2% ВВП страны. По оценкам Сбера проникновение технологий генеративного искусственного интеллекта идет в четыре раза быстрее, чем проникновение интернета. Через три года ИИ будет использовать половина домохозяйств (рис. 2) [14].

Рис. 2. Скорость распространения технологий

Таким образом, через 20 лет «умные дома» станут массовым стандартом: интегрированные датчики и АИ-алгоритмы будут автоматически управлять климатом, безопасностью и энергосбережением в доме. По мнению аналитиков, жильцы уже готовы к этому: наличие систем «умного дома» рассматривается как значительная добавочная ценность при выборе жилья [4, с. 168].

Платформенные решения и персонификация сервиса

Третья тенденция связана с переходом к платформенным экосистемам вокруг жилого пространства. Под «платформенным решением» понимается комплексная цифровая платформа, объединяющая все аспекты жизни в доме и вокруг него – от управления инженерией и безопасностью до сервисов быта и досуга. В отличие от локальных умных устройств, платформа обеспечивает единый интерфейс для пользователя: через одно мобильное приложение жильцы могут одновременно управлять освещением, доступом, климатом, отслеживать счета, вызывать сервисы, а также пользоваться услугами партнёров (доставка продуктов, заказ такси, бронирование мастер-классов и т.д.).

Такие платформы часто оснащены средствами машинного обучения и ИИ: они анализируют привычки и предпочтения жильцов, «обучаются» подстраиваться под распорядок семьи. Кроме того, эти экосистемы открывают расширенную интеграцию с городскими и коммерческими сервисами. Например, УК могут встраивать в платформу услуги сторонних компаний – от заказа уборки и ремонта до образовательных курсов и развлечений – и тем самым формировать персонализированные пакеты услуг. Подписка жильцов может включать только нужные им опции: например, с доставкой продуктов, клинингом, платной парковкой или абонементом в фитнес-центр.

Проекты платформенных сервисов уже появляются на рынке. Некоторые девелоперы и технологические компании предлагают приложения для жителей ЖК, в которых объединены ЖКХ-операции (оплата счетов, заявки в УК) с сервисами городских порталов и маркетплейсов. Государство также продвигает цифровизацию ЖКХ: утверждена стратегия цифровой трансформации отрасли строительства и ЖКХ до 2030 г. В перспективе такая цифровая платформа для дома позволит УК действовать как операторы «умных экосистем»: накапливая данные о поведении жильцов, они смогут предлагать индивидуальные решения и адаптировать свои сервисы под конкретного клиента.

В итоге платформа и персонификация объединяют усилия всех участников рынка. Она станет связующим звеном между домом и внешним миром: жильцы получат привычную «подписную модель» (как в онлайне), а управляющие компании – новые источники доходов и повышения эффективности.

Заключение

Через 20 лет рынок жилья в России, по нашим прогнозам, перейдет в полную фазу сервисного обслуживания. Управляющим компаниям будет отведена ведущая роль: именно они будут формировать опыт проживания в доме. Технологии «умного дома» станут стандартной частью новостроек: автоматизация систем жизнеобеспечения и безопасности войдёт в набор обязательных опций. Платформенные экосистемы объединят жилой продукт и услугу: жилье превратится в персонализированный сервис для каждого обитателя. В этом свете девелоперы и УК должны смещать фокус с квадратных метров на качество жизни и сервисное сопровождение.

На практике это означает, что уже сейчас необходимо инвестировать в цифровую инфраструктуру и инновационные сервисы. Принятие нормативов «умного дома», развитие государственных платформ (ГИС ЖКХ, «Умный город» и др.) и интеграция ИИ-технологий открывают возможности для качественного роста. Девелоперам важно не упустить шанс стать платформенными интеграторами: строить не просто здания, а экосистемы, нацеленные на взаимодействие с жильцом.

Современная динамика подтверждает эти оценки: спрос на сервисы проживания становится неотъемлемой частью рынка, и успешными окажутся те проекты, где жилищный продукт будет представлен не только квадратными метрами, но и уникальным опытом жизни.


References:

Aleksandrova N. N., Meller N. V., Nekrasova I. Yu. (2022). Research on the development of the regional market of housing and communal services

Chakraborty A., Islam M., Shahriyar F., Islam S., Zaman H. U. (2023). Smart home system: a comprehensive review Journal of Electrical and Computer Engineering. (2). 1-30.

Ding H., Sun J. (2024). A systematic review of technology innovations in housing management in Scotland SAGE Open. (2).

Frolova O. E. (2023). Managing an apartment building by a management company: a practical guide for homeowners

Kalinin A. R., Kulakov S. A. (2025). Innovative approaches to the modernization of the housing and communal services system. Russian Journal of Housing Research. 12 (2). doi: 10.18334/zhs.12.2.123139.

Kolyasnikova Ya. E. (2025). Introduction of digital technologies and their impact for management in field of housing and communal services farms in the russian federation. Bulletin of Science. (3). 166-172.

Liu W. (2024). A Systematic Review of the Digital Twin Technology in Buildings, Landscape and Urban Environment from 2018 to 2024 Buildings. (14). 3475. doi: 10.3390/buildings14113475.

Morita P. P., Sahu K. S., Oetomo A. (2023). Health monitoring using smart home technologies: scoping review JMIR Mhealth Uhealth. 11 e37347.

Popov R. A. (2022). System-synergetic aspect of energy and resource conservation in construction and housing and communal services in the context of greening

Taboada-Orozco A. (2024). Smart Buildings: A Comprehensive Systematic Literature Review on Data-Driven Building Management Systems Sensors. (24). 4405. doi: 10.3390/s24134405.

US Property Management Market AnalysisMordor Intelligence. Retrieved April 06, 2025, from https://www.mordorintelligence.com/ru/industry-reports/us-property-management-market

US Residential Real Estate Market AnalysisMordor Intelligence. Retrieved April 06, 2025, from https://www.mordorintelligence.com/ru/industry-reports/residential-real-estate-market-in-usa

Valencia-Arias A., Cardona-Acevedo S., Gómez-Molina S., Gonzalez-Ruiz J. D., Valencia J. (2023). Smart home adoption factors: a systematic literature review and research agenda PLoS ONE. (10). e0292558.

Страница обновлена: 07.05.2025 в 18:25:54