Разработка мероприятий по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда в рамках проектов реновации территорий г. Магнитогорска

Введение

Жилой фонд является основой социальной инфраструктуры, обеспечивающей весь комплекс комфортного и безопасного проживания населения государства. Согласно ст. 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [12].

Основной единицей жилищного фонда является «жилой дом» – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Каждое жилое здание подвергается физическому износу, а также функциональному и внешнему (экономическому) устареванию на протяжении всего срока физической жизни. Из этого следует, что жилищный фонд нуждается в постоянном обновлении [29].

В последнее время особенно остро стоит вопрос расширения жилищного фонда городов России. По данным ФСГС (федеральной службы государственной статистики) [35] общая площадь многоквартирных домов составляет 68% от общей площади жилищного фонда РФ, а это 2 800 000 000 кв. м. И все же, жилой фонд страны остается «истощенным». По итогам 2018 г. было введено на 4,9% меньше площадей по сравнению с 2017 г., то есть 75 330 500 кв. м. До конца 2023г. планируется ввести 120 млн. кв. м жилья, что увеличит показатель общей площади жилищного фонда на 37%. Однако наряду с необходимостью нового строительства возникает проблема расселения людей из ветхого и аварийного жилья, а это 44 673 многоквартирных аварийных дома, общая площадь которых на начало 2019 г. достигала 11,9 млн. кв. м. Доля аварийного жилья, приходящаяся на Челябинскую область равна 3,8 %, из них 0,2% (87 жилых домов, общей площадью 36 238 кв. м) составляют дома под снос в г. Магнитогорске. Безусловно, развитие жилищного строительства не стоит на месте. Так, по итогам 2018 г. по Челябинской области введено в эксплуатацию 151 580 кв. м жилья, что на 6,9% больше, чем 2017 г. В Магнитогорске введено в эксплуатацию 143 320 кв. м жилья, что на 37% больше, чем 2017 г. Вместе с тем потребность не только в новом жилье, но и в переселении граждан из ветхого и аварийного жилья, остается крайне высокой.

Одним из способов решения данной проблемы может являться применение программы реновации жилищного фонда. Основываясь на актуальности проблемы, целью данного исследования является технико-экономическая оценка эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда города Магнитогорска. Предметом исследования являются экономические отношения в жилищном комплексе, возникающие в процессе реновации жилищного фонда.

Методика исследования

Основную роль в улучшении качества жилищных условий и удовлетворении потребности населения, проживающего в многоквартирных домах, находящихся в аварийном или неудовлетворительном техническом состоянии, имеет программа реновации жилищного фонда, под которой понимается циклический процесс замещения и восстановления, выбывших в результате функционального и физического износа элементов жилищного фонда (жилых зданий и их частей) новыми элементами или объектами. Таким образом, «реновация» (от лат. renovatio – обновление, возобновление) – экономический процесс восстановления стоимости основных производственных фондов посредством их обновления [30]. Из этого следует, что реновация жилых зданий является необходимым условием воспроизводства жилищного фонда.

К настоящему времени накоплен достаточно богатый мировой и отечественный опыт осуществления реновации территории городов. Каждая страна с течением времени сталкивается с проблемой не только увеличения жилищного фонда, но и с его обновлением. Решение этой проблемы для каждого отдельного государства является индивидуальным, так как законодательная база, в целом экономическая ситуация всегда различны, но цель остается единой [1]. В разное время и с различным успехом программы реновации были проведены в Германии (в основном на территории бывшей ГДР, где остались целые пустые кварталы, застроенные типовыми советскими панельными домами), Франции (в этой стране с 2007 года реализуется крупный реновационный проект под названием «Большой Париж» с бюджетом около 12 миллиардов евро, и к 2017 году программа реновации затронула 490 городских кварталов с общим населением около 4 миллионов человек), Китае (программа реновации проводилась в несколько этапов, и в конечном итоге площадь вновь построенных многоэтажек с 1990 г. по 1999 г. составила 15,6 млн кв. м.), Бразилии (в 2009 году в стране начала действовать программа строительства доступного жилья – «Minha Casa, Minha Vida», в рамках которой планировалось возвести 3,4 миллиона новых домов) и других государствах [20, 21, 26].

В нашей стране программа реновации жилищного фонда реализуется в основном в крупных мегаполисах [5-7, 23, 31, 32], и в первую очередь, в Москве [2, 10, 28]. Для осуществления данной программы был принят целый комплекс нормативно-правовых актов [11], и в частности в соответствии с законом №14 города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» от 17.05.2017 г. «реновация жилищного фонда в городе Москве – совокупность мероприятий, осуществляемых в целях предотвращения формирования аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения устойчивого развития жилых территорий, создания благоприятной среды жизнедеятельности, создания общественных пространств и благоустройства территории и предусматривающих комплексное обновление среды проживания граждан», а «программа реновации – нормативный правовой акт Правительства Москвы, определяющий перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация. В такой перечень могут быть включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, многоквартирные дома, аналогичные им по своим конструктивным характеристикам, в которых в соответствии со статьей 3 настоящего Закона жители поддержали включение соответствующего многоквартирного дома в проект программы реновации, программу реновации» [33]. Основная задача программы реновации – не допустить массового появления аварийного жилищного фонда в городе Москве и одновременно скорректировать накопленные за предыдущие десятилетия диспропорции развития города и сформировать городскую среду принципиально нового качества [4, 13].

Кроме того, реализация программы реновации способствует достижению целей и одной из задач государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. №1710 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», таких как повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения, повышение качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг населению, формирование комфортной городской среды [27].

Результаты исследования

Магнитогорск — город в Челябинской области России, возникший в 1929 году как посёлок при строительстве металлургического комбината у горы Магнитной, поблизости с основанной в XVIII веке казачьей станицей Магнитной [24]

По данным федеральной службы государственной статистики на сегодняшний день жилой фонд города Магнитогорска состоит из 2758 многоквартирных домов общей площадью 11 847 147 кв. м [8]. В таблице 1 и на рисунке 1 отражены: сводная статистика общего числа построенных домов в Магнитогорске с указанием общей площади по годам, количество построенных многоквартирных домов в Магнитогорске по годам, площадь построенных многоквартирных домов в Магнитогорске по годам.

Таблица 1

Сводная статистика общего числа построенных домов в Магнитогорске с указанием суммарной площади по годам

Рисунок 1. Количество построенных многоквартирных домов в городе Магнитогорске по годам Источник: разработано авторами

Из выше представленных графиков видно, что пик жилищного строительства в городе Магнитогорске приходился на 1950-1960 годы ХХ века. При этом интенсивный рост начал наблюдаться еще 1940-х годах [16]. Тогда повсеместно по всей стране возводились малоэтажные жилые дома. Во многих городах это было обусловлено необходимостью послевоенного восстановления и формирования новых градостроительных принципов [36, 37]. Однако при наблюдавшемся остром дефиците квалифицированных архитекторов, строителей и качественных строительных материалов это было возможно только при условии малоэтажного типового жилищного строительства в виде небольших кварталов из однообразных конструктивно унифицированных одно, двух- и трехэтажных жилых домов, составляющих микрорайоны [17, 19].

При этом следует отметить, что общая площадь построенных многоквартирных домов в период 1950-1990 годов находилась примерно на одном уровне, а затем в период развала СССР и становления Российской Федерации произошло существенное снижение объемов вводимого в эксплуатацию жилья (рис. 2).

Рисунок 2. Площадь построенных многоквартирных домов в городе Магнитогорске по годам Источник: разработано авторами

В разработке наиболее экономичных и архитектурно-выразительных проектов, которые было бы возможно использовать для комплексной застройки, принимали участие все крупные архитектурно-проектные мастерские страны. Один из наиболее удачных наборов малоэтажных жилых домов был создан архитектором С.А. Маслихом из архитектурно-проектной мастерской №1 Министерства нефтяной промышленности восточных районов СССР. Уже в начале 1950-х гг. двух и трехэтажные шлакоблочные и кирпичные дома с центральным отоплением, водопроводом, канализацией и ваннами широко применяются в строительстве на всей территории СССР. Принятая в проектах домов планировка квартир с двусторонним расположением жилых комнат обеспечивает сквозное проветривание и допускает возможность применения проектов при строительстве жилых домов как широтной, так и меридиональной ориентации. В первых этажах таких домов предусматривались нежилые площади, предназначенные под магазины или иное коммерческое использование. Во всех жилых домах запроектированы подвалы для размещения хозяйственных сараев и других подсобных помещений. В проектах предусмотрены также варианты строительства домов без подвалов. Предусмотрены варианты решения и торцовых секций домов, позволяющие соединять здания путем непосредственного их примыкания или с применением секций-вставок, а также присоединять их к существующим строениям. В целях получения разнообразия в застройке и наибольшего применения в ней типовых проектов в составе серии предусматривается возможность укрупнения жилых домов путем добавления типовых секций или замены другими типовыми секциями этой же серии [38]. Конструкция и отделка зданий даны в различных вариантах с применением унифицированных сборных деталей заводского изготовления, помещенных в каталоге индустриальных строительных изделий двухэтажных жилых домов для строительства в РСФСР. Все необходимые изделия помещены в альбоме каждого проекта [3, 14].

Фундаменты и внешние стены подвалов – бутобетонные или бутовые; стены надземной части зданий – в четырех вариантах: из шлакобетонных камней со щелевыми пустотами, из дырчатого кирпича, из полнотелого кирпича сплошной или облегченной кладки. Конструкции перекрытий разработаны с гипсобетонным канатом по обычным или клееным деревянным балкам (для строительства в районах, обеспеченных лесными материалами) или по сборным железобетонным балкам (для строительства в безлесных районах). Перекрытия над подвалами, магазинами и в санитарных узлах выполняются из сборных железобетонных плит. Все перекрытия опираются на стены и железобетонные прогоны. Вес элементов принят в двух вариантах: 1,5 т и 0,5 т в зависимости от наличия на строительстве соответствующих подъемных механизмов. Кровля – из асбестоцементных листов или черепичная. Обработка фасадов домов с кирпичной кладкой выполняется с расшивкой швов и применением закладных железобетонных архитектурных деталей; домов с шлакоблочной кладкой – с оштукатуркой стен и частичным применением тех же деталей. Проектом предусмотрены центральное отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, радио и телефон. Фасад и план этажа данной серии многоквартирных жилых домов представлены на рисунках 3 и 4.

Рисунок 3. Площадь построенных многоквартирных домов в городе Магнитогорске по годам Источник: архив кафедры архитектуры.

Рисунок 4. Площадь построенных многоквартирных домов в городе Магнитогорске по годам Источник: архив кафедры архитектуры.

Примером таких многоквартирных домов в городе Магнитогорске могут служить здания, расположенные по улицам: Московская, Корсикова, Писарева, Разина, Белинского, Ушинского, Болотникова и другим. Образец такого дома показан на рисунке 5.

Рисунок 5. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу ул. Корсикова, д. 13 Источник: фото авторов.

Однако с течением времени такие многоквартирные жилые дома значительно устарели, и подверглись большому физическому износу [18]. Большинство из них, согласно данным администрации города Магнитогорска, находится в аварийном состоянии и подлежит сносу. По состоянию на 2023 год в Магнитогорске в аварийном состоянии находятся 87 домов, общей площадью более 36 238 кв. м, в которых зарегистрировано более 1 158 человек. Исходя из вышеизложенного тема проведения программы реновации многоквартирных жилых домов первого периода индустриального строительства становится еще более актуальной.

В рамках предлагаемой администрацией города Магнитогорска программы реновации выделены следующие ключевые моменты:

· применение преимущественно квартального принципа застройки для территорий реновации и совершенствование планировочной организации кварталов;

· развитие благоустроенных общественных пространств, природных и озелененных территорий; формирование улично-дорожной сети, паркингов, прифасадных территорий;

· увеличение доступности объектов инфраструктуры за счет формирования системы публичных пространств – бульваров, рекреационных зон, улиц и проездов;

· размещение в границах кварталов детских площадок, площадок для выгула собак и прочее;

· формирование дворов в качестве приватных территорий с озеленением, площадками для тихого отдыха и пожарными проездами. Для транзита они будут закрыты самой конфигурацией жилых домов;

· строительство монолитных (сборно-монолитных) домов, обладающих высокой степенью энергоэффективности;

· размещение на первых этажах многоквартирных домов объектов торговли и обслуживания;

· применение новых стандартов отделки квартир.

В качестве пилотного проекта предлагается провести реновацию городской территории, расположенной в Ленинском районе. Земельный участок площадью 5,94 га, отведенный под реновацию, с северной стороны граничит с улицей Корсикова, с южной – улицей Московской, с восточной – улицей Писарева, а с западной стороны находится улица Бурденко. План территории под реновацию представлен на рисунке 6.

Рисунок 6. Местоположение участка под реновацию

Источник: Яндекс.Карты https://yandex.ru/maps/235/magnitogorsk/

Данный микрорайон застраивался в 1950-1960 гг. ХХ века. В застройке преобладают дома III группы капитальности, каменные облегченные. На данном участке располагаются 38 многоквартирных домов, двух- и трехэтажных, общей площадью 23105,41 м².

В силу возраста здания подверглись высокому функциональному устареванию, то есть потере в стоимости, вызванной тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам [22].

С использованием данных, размещенных на официальном сайте регионального оператора капитального ремонта [25] была определена совокупная величина физического износа имеющихся 38 многоквартирных домов, которая составила 66%. К настоящему моменту существующий жилищный фонд не соответствуют современным требованиям по безопасности и комфорту.

Для того, чтобы стартовала программа реновации жилого фонда, нужно предоставить незастроенный земельный участок на аукционе строительным организациям. Так как на данный момент на территории квартала имеются жилые дома, муниципалитет обязан взять на себя затраты по переселению жильцов и подготовке территории к аукциону [15, 34]. Переселению подвергнется 350 квартир, общей площадью 18 235,4 кв. м. Чтобы расселить такое количество жильцов, предлагается строительство нового многоквартирного дома в южной части города по улице Зеленый Лог. В данном районе города комплексную застройку осуществляет ОАО «Трест Магнитострой», успешно реализовавший строительство многоквартирных жилых домов по типовому проекту на 390 квартир. Однако, стоит отметить, что каждый собственник вправе отказаться от переселения в пользу получения компенсации в виде денежных средств. Остающиеся свободными 40 квартир застройщик сможет продать по рыночной стоимости и получить дополнительный доход.

После расселения жильцов и освобождения земельного участка от имеющихся жилых домов для воспроизводства жилищного фонда будет доступно территория, на которой застройщик может возмести не менее 15 современных и комфортабельных многоквартирных жилых домов с требуемой инфраструктурой.

Заключение

Жилищный фонд имеет свой жизненный цикл, поэтому его воспроизводство предполагает непрерывный процесс. Реализация программ реновации жилищного фонда предполагает участие в ней различных субъектов, таких как государство в лице муниципалитета, населения и коммерческих организаций. Все они преследуют свои цели и задачи и стремятся получить максимальный результат с минимальными издержками. Выбор программы реновации и источников ее финансирования зависит от характеристик возводимых многоквартирных домов, значений эффективности и заинтересованных в них участников.

Цели и задачи программы реновации для каждого субъекта программы выражаются по-своему, поэтому эффективность проекта также можно разделить на три группы: социальную, бюджетную и коммерческую. Бюджетная эффективность характеризуется количеством средств, полученным и сэкономленным в результате программы реновации жилищного фонда. Роль государства в этом случае заключается как в стимулировании участников инвестиционного процесса, так и в регулировании их деятельности.

Реализация программы реновации имеет огромное социальное значение. В этом проекте население выступает главным и полноправным участником процесса воспроизводства жилищного фонда. Однако, показатель эффективности для населения в таких программах, как реновация, не дает оснований утверждать, что данный способ не продуктивен, так как в чистом виде притока денежных средств не происходит, но при этом происходит улучшение жилищных условий и повышение стоимости одного квадратного метра жилья [9].

Коммерческая эффективность распространяется не только на участника, выполняющего организационно-строительную деятельность или выполняющего основной комплекс работ, здесь еще можно выделить получение прибыли субподрядными организациями и организациями, занимающимися кредитованием инвестиционного процесса. При этом, в случае кредитования, для лица, совершающего строительство, проценты по кредиту будут дополнительными затратами, а для кредитора – наоборот, доходами. Для коммерческих организаций главным инструментом увеличения эффективности является возведение более высоких зданий на территории, подлежащей программе реновации жилищного фонда. Для инвесторов и лиц участвующих в строительстве, основой эффективности является прибыль. Поэтому прирост жилой площади, которую можно реализовать или сдавать в аренду с наименьшими издержками, является основным критерием в данной ситуации.

В соответствии с полученными результатами программа реновации жилищного фонда в городе Магнитогорске выгодна для всех выше обозначенных сторон как с экономической, так и с социальной точки зрения.