Совершенствование методики формирования и индексации тарифа на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в Российской Федерации на примере Иркутской области

Астафьев С.А.1, Астафьев А.С.1, Воронов Д.А.1
1 Байкальский государственный университет, Россия, Иркутск

Статья в журнале

Жилищные стратегии
Том 8, Номер 4 (Октябрь-декабрь 2021)

Цитировать:
Астафьев С.А., Астафьев А.С., Воронов Д.А. Совершенствование методики формирования и индексации тарифа на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в Российской Федерации на примере Иркутской области // Жилищные стратегии. – 2021. – Том 8. – № 4. – С. 425-448. – doi: 10.18334/zhs.8.4.113970.

Эта статья проиндексирована РИНЦ, см. https://elibrary.ru/item.asp?id=48008060

Аннотация:
Актуальность исследования заключается в определению обоснованного уровня тарифов на капитальный ремонт многоквартирных домов Российской Федерации. В 2014 году, с момента начала взимания данного сбора, во всех регионах тариф был установлен исходя из недопущения социальной напряженности, т.е. на минимальном уровне. При чем минимальность в разных регионах была принята своя. Не было осуществлено какой-то унификации тарифов в рамках всей страны. Целью исследования является обоснование необходимой величины тарифа на капитальный ремонт с тем, чтобы можно было комплексно за 30 лет межремонтного периода отремонтировать все конструктивные элементы здания. В противном случае, либо значительная часть работ будет просто невыполнена, либо срок межремонтного периода может растянуться на 40-50 лет вместо нормативных 30 лет из-за нехватки денег, что противоречит требованиям документации по эксплуатации зданий. В процессе исследования был проведен анализ затрат на ремонт 1800 многоквартирных домов в Иркутской области с 2015-2019 гг. На основе данного анализа было разработано специальное приложение в программе MS Excel – Калькулятор расчета тарифа на капитальный ремонт, при помощи которого был осуществлен расчет тарифа для выполнения комплексного капитального ремонта. Результаты исследования текущего уровня тарифов в Иркутской области и расчета тарифа на комплексный капитальный ремонт при помощи Калькулятора приводят к выводам о том, что при среднем тарифе в 5 руб/м2 реальные затраты на проведение комплексного ремонта составляют на конец 2020 года в районе 14-19 руб/м2 в зависимости от типа зданий. Выводом исследования заключается в том, что при существующем тарифе полный комплексный ремонт в многоквартирных домах сделать не удастся. Не удастся так же одномоментно повысить в 4 раза тариф на капитальный ремонт, однако для реализации задач по обеспечению качества проживания населения в своих квартирах региональным органам власти необходимо стремиться к плавному приближению действующих тарифов к реальным и информировать население о необходимости этого процесса.

Ключевые слова: капитальный ремонт, жилищный фонд, тарифы, прогноз, минимальный размер взноса, аварийный жилой фонд

Финансирование:
Исследование выполнено при реализации Контракта № П4.35.2020 от 13.08.2020 г. между Министерством жилищной политики и энергетики и Байкальским государственным университетом.

JEL-классификация: R21, R31, L97



Введение

Изучение опыта различных регионов и публикаций ученых в части утверждения величины тарифа на капитальный ремонт [2, с. 173–177; 3, с. 156–158; 4, с. 26–32; 7, с. 61–64; 8, с. 111–116; 9, с. 141–145; 10, с. 58–63; 11, с. 100–104; 12, с. 223–227; 13, с. 29–35; 14, с. 159–162] (Alekseeva, Zhuravlev, 2012, р. 173–177; Bogarova, Pron, 2017, р. 156–158; Dedyukhina, 2015, р. 26–32; Elyukina, 2017, р. 61–64; Karpova, Ovsyannikova, 2015; р. 111–116; Kovalevskaya, Yudenko, 2020, р. 141–145; Klyuev, Zhuravlev, Zaytsev, 2019, р. 58–63; Kulikova, 2020, р. 100–104; Mochulaev, 2013, р. 223–227; Mochulaev, 2014, р. 29–35; Radishevskaya, 2017, р. 159–162) позволило сделать вывод о том, что в регионах не принята единая группировка жилых объектов как по возрасту, так и по конструктивным особенностям для целей установления минимального размера взноса (МРВ) на проведение капитального ремонта. В некоторых регионах установлен единый тариф для любых типов домов, где-то учтен возраст зданий и их износ, где-то, как в Иркутской области, сделано ранжирование всех районов области на «северные» и «южные» с установлением повышенного тарифа для северных муниципальных образований (см. табл. 1) [1].

Таблица 1

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории

Иркутской области, на 2020 год

N
п/п
Тип и этажность многоквартирного дома, расположенного на территории Иркутской области (далее – многоквартирный дом)
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (рублей на один квадратный метр занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику, в месяц)
в южных районах Иркутской области
в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях
1
Многоквартирный дом, оборудованный внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, газоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, оснащенный лифтовым оборудованием, с количеством этажей 4 и более
7,87

2
Многоквартирный дом, оборудованный внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, оснащенный лифтовым оборудованием, с количеством этажей 4 и более
7,32
8,39
3
Многоквартирный дом, оборудованный внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, газоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, с количеством этажей от 1 до 8
5,85
6,71
4
Многоквартирный дом, оборудованный внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, с количеством этажей от 1 до 8
5,30
6,07
5
Многоквартирный дом, оборудованный внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, и одной или несколькими внутридомовыми инженерными системами (отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения), с количеством этажей от 1 до 6
4,95
5,68
6
Многоквартирный дом, оборудованный внутридомовой инженерной системой электроснабжения, с печным отоплением, с количеством этажей от 1 до 3
3,41
3,90

Несмотря на это, утвержденные тарифы далеки от реальных затрат при проведении капитального ремонта. Актуальность и новизна проведенного исследования в рамках выполнения Контракта между Министерством жилищной политики и энергетики Иркутской области и Байкальским государственным университетом в 2020 году заключается в том, что для получения реальных затрат на проведение комплексного ремонта была использована значительная эмпирическая база исследования – более 1800 домов, у которых были частично отремонтированы с 2015 года по 2019 год отдельные конструктивные элементы зданий. По результатам данного исследования в 2021 г. в Байкальском государственном университете была опубликована монография [1] (Astafev, Voronov, Khomkalov, 2021), подробно описывающая всю технологию проведения исследования и нормативную базу по начислению тарифа на капитальный ремонт в различных регионах Российской Федерации.

Следует отметить, что работы ученых, проанализированные в статье, основываются в основном на теоретических выкладках, базирующихся на предварительных сметных расчетах по отдельным домам. При этом еще с 2012 года в публикациях ученых из Байкальского государственного университета делались выводы о недостаточности средств на проведение капитального ремонта в многоквартирных домах и о необходимости разработки подходов к модернизации финансовых инструментов проведения капитального ремонта в многоквартирных домах [5, с. 103–104; 6, с. 71–79; 15, с. 63–73; 16, с. 85–94] (Zhizhko, Demyanov, 2012, р. 103–104; Zhizhko, 2014, р. 71–79; Khomkalov, Torgashina, Demyanov, 2018, р. 63–73; Chernyshov, Astafev, Vakulina, 2015, р. 85–94)

Методология

Предлагаемая методика модернизации тарифов на проведение комплексного капитального ремонта может быть применена в любом регионе путем адаптации к утвержденной типологии объектов в этих регионах. С целью автоматизации расчетов был разработано приложение Калькулятор в среде MS Excel, позволяющий в полуавтоматическом режиме обрабатывать выборку отремонтированных зданий за определенный период времени и делать прогноз возможной величины тарифа на проведение комплексного капитального ремонта (см. рис. 1).

Рисунок 1. Общий вид Калькулятора по расчету тарифа на проведение

комплексного капитального ремонта в регионе

Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

В соответствии с рекомендациями Минстроя РФ расчетный размер взносов в Иркутской области в процессе исследования был определен исходя из предположения, что они должны обеспечить проведение комплексного капитального ремонта МКД, при условии ежемесячного внесения взносов в течение всего срока реализации региональной программы капитального ремонта (30 лет).

Устанавливаемые тарифы в соответствии с Методикой должны быть в размере, обеспечивающем финансирование установленного в Иркутской области перечня минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома без привлечения финансовой бюджетной поддержки (далее – необходимый размер взноса на капитальный ремонт). При формировании размера взноса на капитальный ремонт были учтены стоимостные, географические, технологические и временные показатели. Фактические данные о расходовании средств на ремонт в пересчете на единицу площади свидетельствуют о том, что ни в одном муниципальном образовании не было произведено комплексного капитального ремонта ни в одном доме.

Методика проведения расчетов по определению тарифов на проведение комплексного капитального ремонта МКД включает в себя следующие этапы:

1. Формирование реестра отремонтированных домов. В Калькуляторе на отдельном листе была создана выборка из отремонтированных домов – Реестр отремонтированных домов. В Иркутской области реестр включает в себя общую и жилую площадь объекта, а также затраты на проведенный капитальный ремонт по 17 утвержденным позициям. На рисунке 2 с примером расчета тарифа по ставке 3,41 руб./м2 из аббревиатуры в заголовках ячеек можно понять, что капитальный ремонт включает затраты на ремонт: электро-, тепло-, газовых сетей, сетей горячего, холодного водоснабжения и водоотведения, лифтов, крыши, подвала, фасада, мусоропровода, фундамента, затраты на благоустройство, а также на проведение технического обследования и проектно-сметную документацию.

2. Уточнение соотношения доли жилой и коммерческой недвижимости в общей площади жилья. Во время расчетов взноса выяснилось, что не по всем домам, по которым был произведен ремонт с 2015–2019 гг., были полностью заполнены все поля. В том числе у некоторых домов стояла только общая площадь дома и не стояла площадь помещений МКД (несколько десятков домов). Для заполнения отсутствующей информации была высчитана по общей выборке доля площади жилых и коммерческих помещений МКД (в общей площади), и получившийся относительный показатель был использован при определении площади жилых и коммерческих помещений МКД у тех домов, у которых она отсутствует. На основе анализа 1800 домов доля площади жилых и коммерческих помещений МКД в общей площади МКД с 2015 по 2019 г. составила 69%. Это значение показателя можно использовать при последующем определении площади жилых и коммерческих помещений МКД, там, где они отсутствовали в первоначальных сведениях о доме.

3. Формирование выборки отремонтированных домов в разрезе тарифных групп. При помощи инструмента Фильтр в Калькуляторе на листе Реестр отремонтированных домов по той или иной группе домов с различными утвержденными на момент проведения анализа тарифами необходимо сделать выборку и перенести ее поочередно на новые листы для дальнейшего расчета.

Рисунок 2. Вкладка Калькулятора – Тариф 3.41 с расчетом удельных показателей ремонта отдельных конструктивных элементов МКД, находящихся в группе МРВ 3,41 руб./м2

Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Например, создав запрос на сортировку по графе Тариф и выбрав первый из них – 3,41 руб./м2, мы получим все дома из данной категории, расположенные в зоне «Юг». После чего получившуюся выборку объектов можно скопировать и перенести в новый лист с названием «Тариф 3,41» (см. рис. 2). Аналогично затраты на ремонт конструктивных элементов по другим тарифным группам МКД производим на остальных листах «Тариф 3,90», «Тариф 4,95» и т.д.

Используя функцию Excel СУММЕСЛИ, можно определить площадь помещений в таблице, где был произведен ремонт тех или иных видов конструкций. Затем определяется средневзвешенное значение суммы, потраченной на ремонт отремонтированной площади. В результате таких расчетов получаем удельный средневзвешенный показатель затрат на ремонт 1 м2 площади помещений МКД по i-му виду затрат (i=1–17). На рисунке 2 это последняя строка – «Средневзвешенные затраты по видам работ».

После определения удельного показателя ремонта i-го вида работ по j-му тарифу переносим все удельные показатели в отдельный лист в Калькуляторе – Разбивка по МО (см. рис. 3) для осуществления дальнейших расчетов.

4. Расчет тарифа на осуществление комплексного капитального ремонта в разрезе муниципальных образований. В соответствии с методическими указаниями по расчету взноса на КР необходимо оценить затраты в каждом муниципальном образовании и понять, насколько они отличаются друг от друга, чтобы решать вопросы о необходимости выделения муниципальных образований в отдельные группы.

На рисунке 3 наглядно видны результаты выборки, созданной по муниципальным образованиям по установленному в настоящее время тарифу 4,95 руб./м2. Разберем на примере данной таблицы проблемы и допущения, которые возникли при ее заполнении.

Рисунок 3. Вкладка Калькулятора – Разбивка по МО с примером расчета прогнозной стоимости комплексного КР по МО с текущим МРВ на ремонт МКД 4,95 руб./м2

Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Анализ последней колонки таблицы показывает МО, в которых на ремонт МКД с 2015 года до 2019 год потрачено денег больше, чем собственники имущества в МКД соберут за оставшиеся 25 лет из тридцатилетнего цикла капитального ремонта при текущем уровне сборов на КР (там, где стоят отрицательные значения). Данный разрыв может быть компенсирован либо путем повышения величины взноса для данной категории МКД, либо за счет иных источников субсидирования (бюджетных).

В самой таблице есть ряд колонок (выделены желтым), которые не заполнялись ввиду отсутствия данных конструктивных особенностей на домах с МРВ 4,95 руб./м2 (газ, лифт, мусоропровод).

Выделенные (залитые зеленым) ячейки в таблице показывают отсутствующие данные, но для их заполнения были взяты сведения по затратам на КР или по данным соседних МО или в среднем по региону. К примеру, ремонт фундамента, который производился силами администрации только в Мамско-Чуйском районе, и удельные затраты на 1 м2, которые составили 2,153 руб. Этот показатель и был взят за основу при расчете величины взноса на капитальный ремонт для всех остальных МО по всем группам МКД в связи с отсутствием иных данных по этому виду работ. Как видно из таблицы, значительный объем фактически проведенных работ в МКД отсутствовал, и это притом, что анализ фактических затрат проводился на основе выборки из 1800 отремонтированных домов с 2015 по 2019 год.

После заполнения всех ячеек по всем МО можно посчитать размер взноса на выполнение комплексного КР. Из расчетов видно, что в результате заполнения отсутствующих фактических данных сведениями о затратах на основе среднеобластных затрат на ремонт отдельных конструктивных элементов в графе Расчетный тариф (средневзвешенный) рассчитывается прогнозная комплексная величина капитального ремонта в отдельных муниципальных образованиях. Например, в Заларинском районе тариф составил 19,3 руб./м2.

Рассмотрим сбор и расходование средств в Ангарске, Иркутске и Братске в 2015–2019 гг. (табл. 2).

Таблица 2

Пример расчета расходов на КР с учетом вариантов МРВ

Муниципальное образование
Текущий тариф, руб.м2
Прогнозный сбор за 30 лет при текущем тарифе, руб.
Фактические затраты на ремонт, с 2015г. по 2019г. включительно
Расчетный тариф (средневзвешенный)
Остаток средств на ремонт в последующие 25 лет (+). Перерасход средств –
Ангарское городское МО
5,3
17946609,84
26775068,06
15,2
-8828458,22
Ангарское городское МО
5,85
1421696220
780221497,9
11,3
641474721,7
Ангарское городское МО
7,32
25798080,96
7465669,64
9,6
18332411,32
Ангарское городское МО
7,87
803317311,7
264828488,1
10,06
538488823,6
Иркутск
3,41
1099561,32
4183483,5
13,44
-3083922,18
Иркутск
4,95
60054647,4
45857655,79
17,2
14196991,61
Иркутск
5,3
918408187,1
714126688,4
13,6
159047287,1
Иркутск
5,85
1035769761
654323517,9
13,5
381446243,2
Иркутск
7,32
1697436911
649729705,4
13,4
1044574845
Иркутское районное МО
3,41
2373687,36
3284392,99
16,1
-910705,63
Иркутское районное МО
4,95
17539759,12
15820450,12
19,1
1719308,996
Иркутское районное МО
5,3
76343105,88
41321997,88
12,0
35021108
МО города Братска
6,07
68255836,45
116636144,7
16,5
-48380308,24
МО города Братска
8,39
2319023583
818251319,6
11,5
1500772263
Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Из таблицы видно, что в этих городах часть МРВ была установлена ниже необходимого уровня, и по домам данной тарифной группы средства, которые могут быть собраны за 30 лет, уже перерасходованы даже при отсутствии комплексного ремонта.

5. Оценка целесообразности выделения отдельных муниципальных образований в группы. После расчета тарифа по отдельным МО с учетом заполнения недостающих данных необходимо провести оценку возможности выделения схожих МО в отдельные группы.

В 2014 году, когда утверждался минимальный размер взноса на ремонт МКД, все населенные пункты в Иркутской области по географическому признаку были отнесены к зоне «Юг» и «Север» с более высоким тарифом на ремонт в зоне «Север». Как уже было указано выше, признать сопоставимыми величины комплексных затрат на ремонт МКД в различных муниципальных образованиях невозможно по причине отсутствия фактических данных по различным видам работ и замены большинства недостающих показателей средними по области или данными из соседних МО. Таким образом, выделить какие-либо единичные МО в отдельные тарифные группы статистически невозможно. Однако при соблюдении единых подходов к сопоставимости данных можно сравнить, насколько отличаются между собой все МО из текущей зоны «Юг» от МО из зоны «Север» с целью подтверждения или опровержения необходимости оставить утвержденное ранее в Иркутской области деление на две эти группы.

6. Расчет фактических затрат на проведение комплексного капитального ремонта в разрезе действующих тарифных групп. Для расчета фактических взносов на комплексный ремонт по существующим в Иркутской области 6 группам МКД и по двум зонам – «Север» и «Юг» необходимо провести такую группировку и найти средневзвешенные удельные значения ремонта на 1 м2 по сумме затраченных средств на этот ремонт пропорционально отремонтированной площади по каждой классификационной группе. В таблице 3 приведены эти данные. Как видно из таблицы, стоимость фактического ремонта может варьироваться от 12,22 руб./м2 до 17,95 руб./м2. Что значительно выше, чем существующие взносы.

Таблица 3

Расчет фактических затрат на ремонт, полученный по данным МО с разбивкой на климатические районы «Юг» и «Север», руб./кв. м

Текущий МРВ, Юг
Средневзвешенные значения расчетного тарифа по всем МО на Юге
Текущий МРВ, Север
Средневзвешенные значения расчетного тарифа по всем МО на Севере
3,41
13,73
3,90
16,40
4,95
15,71
5,68
17,95
5,30
13,44
6,07
14,77
5,85
12,22
6,71
14,43
7,32
13,03
8,39
13,60
7,87
13,09


Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

7. Оценка целесообразности деления муниципальных образований на зоны «Север» и «Юг» по величине установленного расчетного тарифа на КР. В таблице 4 проведем расчеты средневзвешенного тарифа без разбивки на зоны, а только с разбивкой на одинаковые группы домов со схожими конструктивными элементами. Из таблицы видно, что все тарифные группы с разбивкой на разные зоны сильно отличаются от среднего тарифа без разбивки на такие зоны. А также они еще больше отличаются друг от друга.

Таблица 4

Расчет фактических затрат на ремонт 1 м2, полученный по данным МО без разделения на зоны «Юг» и «Север»

МРВ по типам домов, руб./м2
Средневзвешенный расчетный тариф, руб./м2
Отклонение от среднего, %
Отклонение друг от друга (по модулю), %
Юг
Север
3,41; 3,9
14,25
3,59
-15,12
18,71
4,95; 5,68
15,92
1,32
-12,75
14,07
5,3; 6,07
13,69
1,87
-7,86
9,73
5,85; 6,71
12,20
-0,13
-18,28
18,41
7,32; 8,39
12,63
-3,19
-7,71
10,90
7,87
13,09
0,00


Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Например, одинаковый по набору конструктивных элементов МКД с МРВ 4,95 руб./ м2 на Юге отличается от МКД с МРВ 5,68 руб./ м2 на Севере на 14,07%. В Методических указаниях по расчету МРВ рекомендовано выделять в отдельные группы МКД и муниципальные образования с различиями в МРВ более 10%. Как видно из таблицы 6, по всем группам тарифов на Севере и Юге они отличаются на 10 и более %, что подтверждает целесообразность деления на принятые ранее зоны.

Таким образом, на основе анализа и обнаружения существенных отклонений в фактической стоимости работ между Севером и Югом предлагается данное деление оставить и далее. Подобный механизм можно использовать и в других регионах при оценке целесообразности выделения отдельных групп МКД и начисления им отдельного тарифа.

8. Итоговый расчет тарифов на комплексный КР без выделения тарифов по отдельным МО. Поскольку нами было определено, что нецелесообразно выделять тарифы на капремонт в отдельных МО, для более быстрого расчета тарифа нами предлагается проводить эти расчеты в целом по всем МО в зоне «Юг» и в зоне «Север», лист Сводная в Калькуляторе (см. рис. 4).

Рисунок 4. Вкладка Калькулятора Сводная с примером расчета прогнозного тарифа на КР

Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

На представленном ранее рисунке 2 приведен пример отдельной выборки МКД по МРВ 3,41 руб./м2. Найденные таким образом данные по каждой тарифной группе автоматически собираются на лист Сводная в Калькуляторе, (см. рис. 4).

В сводной таблице недостаток, связанный с отсутствием работ определенного вида на Севере или на Юге, нивелирован тем, что в незаполненные ячейки с удельным расходом на ремонт 1 м2 автоматически подставляются средние удельные показатели ремонта по тому или иному виду ремонта либо в своей зоне («Юг» или «Север»), либо в другой зоне, если такая работа при капитальном ремонте в своей зоне не проводилась.

Желтым выделены те виды работ, которые на домах той или иной категории не предусмотрены в связи с отсутствием данных конструктивных элементов в подобных домах (отсутствует газ, лифт, мусоропровод).

В графе Сумма средневзвешенных удельных показателей суммируются построчно имеющиеся данные по удельным показателям по 17 видам работ, однако поскольку в этих расчетах отсутствуют те или иные виды работ, которые не осуществлялись в данном периоде по данной j-й группе МРВ, то недостающие данные берутся как средние удельные значения по недостающим i-м показателям по каждой климатической зоне. Эти данные подставляются автоматически в графу Сумма недостающих показателей, взятых как средняя величина по j-й зоне по i-му показателю.

При расчете недостающих данных в MS Excel рекомендуется применить оператор СУММЕСЛИМН. Например, по группе МРВ 3,41 руб./м2 определяемая доля прогнозного взноса равняется 5,31 руб./м2, а недостающая доля взноса равняется 9,77 руб./м2. В результате максимальный тариф, который необходимо установить, чтобы отремонтировать все основные конструктивные элементы зданий, по которым ранее был проведен ремонт в 2015–2019 гг., составит 15,08 руб./м2.

Для того чтобы в условиях отсутствия подробных данных по выполнению комплексного КР избежать ошибок в расчетах, необходимо сгруппировать дома с едиными техническими характеристиками, но отличающиеся только наличием или отсутствием газа в доме, в сводные группы для расчета удельных расценок на ремонт отдельных конструктивных элементов. Так, на Юге были сгруппированы МКД с утвержденным взносом на КР в размере 5,3 руб./м2 и 5,85 руб./м2 и группы МКД с утвержденными в настоящее время величинами взносов 7,32 руб./м2. и 7,87 руб./м2. В итоге на рисунке 4 по обоим парам групп МРВ прогнозная расчетная стоимость комплексного ремонта одинаковая, за исключением добавления к МКД с газом прогнозных затрат на ремонт систем газоснабжения, получившихся по фактически произведенным затратам в регионе.

Точно так же необходимо сделать и на Севере по группам домов с МРВ 6,07 руб./м2 и 6,71 руб./м2. Однако, так как ремонт МКД по группе МРВ 6,71 руб./м2 (с газом) в регионе не осуществлялся, то для прогноза стоимости такого ремонта были взяты затраты на ремонт по МРВ 6,07 руб./м2 с добавлением к нему среднеобластных затрат на ремонт газовых систем.

Результаты

В таблице 5 и на рисунке 5 приведены действующий МРВ и расчетный тариф на комплексный КР, полученный приведенным методом расчетов.

Таблица 5

Действующий МРВ и расчетный тариф, руб./м2

Типы домов
Текущий взнос, юг
Текущий взнос, Север
Расчетный тариф, Юг
Расчетный тариф, Север
До 3 этажей, печное
3,41
3,9
15,08
18,76
До 6 этажей, одна или несколько ИС (ОВ, ВК, ХВС, ГВС)
4,95
5,68
16,51
17,61
До 8 этажей, все ИС, без газа, без лифта
5,3
6,07
12,97
15,03
До 8 этажей, все ИС, с газом, без лифта
5,85
6,71
13,11
15,17
От 4 этажей, все ИС, с лифтом
7,32
8,39
13,27
13,68
От 4 этажей, все ИС, с лифтом, с газом
7,87

13,41

Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Очевидно, что установленного МРВ 3,41 руб./м2 никак не хватит, чтобы сделать ремонт на всех конструктивных элементах здания. Этот МРВ меньше необходимого комплексного в 4 раза. А текущий размер МРВ в 3,9 руб./м2 ниже фактически складывающихся затрат на МРВ в 4,8 раза.

Рисунок 5. Сравнение текущего взноса на КР и расчетного тарифа

Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Напомним, что на основании Методики определение МРВ может осуществляться как на основе учета фактических затрат, что было сделано выше, так и на основе прогнозных затрат с учетом инфляции.

Для сравнения: по установленному сейчас МРВ 3,41 руб./м2 в результате расчета удельных расходов по фактически произведенным затратам МРВ должен составить 15,08 руб./м2, а с учетом инфляции он может составить 5,11 руб./ м2. На основе статистических данных, инфляция в строительстве с 2015 до 2020 года составила 50%.

В таблице 6 приведены показатели, связанные с ремонтом более 1800 домов с 2015 г. по настоящее время. По МКД с МРВ 6,71 руб./м2 ремонт не производился, и поэтому в таблице по МКД из этой группы везде стоит 0.

Таблица 6

Оценка фактически произведенных затрат на ремонт МКД с 2015 г. по 2019 г. и суммы средств, которые отремонтированные дома смогут собрать за 30 лет действия программы

Текущий МРВ, руб./ м2
Общая площадь дома, м2
Площадь помещений, м2
Плановый сбор в ФКР за 30 лет, руб.
Фактическая стоимость ремонта с 2015 г.
Сумма, которую можно будет еще потратить на ремонт домов при утвержденном размере взноса, руб.
3,41
5449,96
4591,63
5636684,988
4103024,22
1 533 660,77
3,9
1251
1092,38
1533701,52
2693285,52
-1 159 584,00
4,95
169887,84
119203,20
212420116,7
176966826,1
35 453 290,60
5,3
1713179,75
1222486,92
2332505043
1769327407
563 177 636,29
5,85
2034079,91
1313966,21
2767212838
1652213836
1 114 999 002,46
5,68
11411,18
12339,67
25232160,16
24182913,74
1 049 246,42
6,07
325603,89
267446,08
584423180,8
455860859,4
128 562 321,42
6,71
0
0
0
0
0
7,32
1041386,83
752641,8
1983361671
778468925,4
1 204 892 745,95
7,87
412532,35
283537,1
803317311,7
264936412,4
538 380 899,37
8,39
1676290,34
1237912,6
3738991217
1231697477
2 507 293 740,42
Итого
7391073
5215217
12 454 633 926
6 360 450 966,2
6 094 182 959,70
Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Из таблицы видно, что по этим домам за оставшиеся 25 лет ремонтного цикла будет собрано еще много средств, которые, несомненно, будут потрачены на ремонт, но с учетом приведенных выше расчетов, этих средств заведомо не хватит на комплексный ремонт, поскольку присутствует общий заниженный уровень действующих взносов на капитальный ремонт. На какие-то группы домов это занижение выше, на какие-то ниже.

По отдельным группам МКД (3,9 руб./м2) наблюдается ситуация невозвратности заимствованных средств на ремонт данных домов, поскольку за оставшиеся годы при текущем уровне взноса эта группа МРВ не сможет вернуть в общий котел излишне потраченные на эти дома средства, что означает необходимость подъема взноса на ремонт МКД на большую величину, нежели остальные.

Рассмотрим эту ситуацию более предметно. В таблице 7 приведены 3 дома, ремонт которых прошел по величине взноса 3,9 руб./м2. Другие дома по данной тарифной группе в регионе за 5 лет не ремонтировались.

Таблица 7

Сравнение поступлений средств от МКД по размеру взноса 3,9 руб./ м2 и уже потраченной суммы средств на их ремонт

Адрес МКД
Год ввода в эксплуатацию
Общая площадь МКД
Площадь помещений МКД
Стоимость произведенного ремонта, руб.
Плановый сбор в ФКР за 30 лет, руб.
Остаток+ Недостаток–
руб.
г, Киренск, Комарова ул,, д, 16
1962
326,9
292,21
426 702,6
410 262,8
-16 439,8
г, Киренск, Красноармейская ул,, д, 1
1952
531,1
437,11
1 256 012,9
613 702,4
-642 310,5
г, Киренск, П.Осипенко ул,, д, 28
1957
393
363,06
1 010 569,9
509 736,2
-500 833,7
ИТОГО



2 693 285
1 533 701
-1 159 584
Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Таким образом, видно, что ремонт всего трех домов обошелся на 1,1 млн больше, чем эти дома соберут за 30 лет. По этой группе МКД явно нарушен принцип возвратности и требуется более интенсивное повышение МРВ для проведения комплексного ремонта домов данной группы. Дома с размером взноса 3,41 руб./м2 также почти потратили все будущие средства, которые будут собраны за оставшиеся 25 лет. Такая же ситуация и по МКД со взносом 5,68 руб./м2.

Обсуждение

Как было сказано в начале статьи, много ученых в стране проводили свои исследования относительно текущей величины взносов на капитальный ремонт, а также проводили свои обоснования, сколько на самом деле должен составлять этот тариф. Такая же работа периодически проводилась и на кафедре экономики строительства и управления недвижимостью Байкальского государственного университета при подготовке научных исследований и написании диссертаций, но лишь в 2020 году нам удалось произвести более качественное исследование при выполнении Контракта по поручению Министерства жилищной политики и энергетики Иркутской области.

Репрезентативность исследования обусловлена тем, что в отличие от других исследователей, которые ориентировались на стоимость ремонта на основе проведения сметных расчетов на отдельные дома или же на выборке из нескольких десятков домов, на которых был проведен капремонт, нами были проанализированы затраты на ремонт всех 1800 многоквартирных домов, которые к данному времени выполнил Фонд капитального ремонта Иркутской области. То есть для расчетов была взята не выборочная, а целиком генеральная совокупность, что минимизирует долю ошибки в полученных выводах.

Итоговые результаты, полученные по данным Иркутской области, приведены в таблице 8, где представлено несколько вариантов расчета прогнозного тарифа. Во-первых, это текущий размер МРВ, скорректированный на величину инфляции за это время (50%), – колонка 5. Во-вторых, это расчетный тариф на выполнение комплексного капитального ремонта – колонка 6. В-третьих – скорректированный прогнозный тариф на поправочный коэффициент – колонка 4. После нахождения весовых коэффициентов как отношения прогнозного значения комплексного тарифа на КР по той или иной группе зданий к среднему комплексному тарифу по Северу или Югу – колонка 3, эти весовые коэффициенты умножаются на прогнозный тариф с учетом инфляции.

Таблица 8

Сравнение действующего МРВ и расчетных тарифов, руб./м2

Территориальная зона
Текущий МРВ, руб./м2
Поправочный коэффициент, учитывающий отклонение комплексной величины ремонта от среднего значения, руб./м2
Тариф с учетом инфляции и поправочным коэффициентом, учитывающим фактическую стоимость ремонта, руб./м2
Тариф с учетом инфляции, руб./м2
Итоговый тариф с учетом прогноза комплексного ремонта, руб./м2
1
2
3
4
5
6
юг
3,41
1,07
5,49
5,11
15,08
4,95
1,17
8,72
7,41
16,51
5,30
0,92
7,34
7,94
12,97
5,85
0,93
8,18
8,76
13,11
7,32
0,94
10,36
10,96
13,27
7,87
0,95
11,26
11,79
13,41
север
3,90
1,17
6,84
5,84
18,76
5,68
1,10
9,35
8,51
17,61
6,07
0,94
8,53
9,09
15,03
6,71
0,95
9,51
10,05
15,17
8,39
0,85
10,73
12,57
13,68
Среднее по Югу – 14,06

Среднее по Северу – 16,05

Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Региональные власти могут принять любой из предложенных тарифов за основу при корректировке действующих МРВ, однако учитывая фактор социальной напряженности, нами рекомендовано принять за основу тариф с учетом инфляции и поправочного коэффициента (колонка 4) как наиболее точно отражающий инфляционные процессы в строительстве и реальные затраты на ремонт по отдельным группам МКД.

Наиболее наглядно разницу между расчетными тарифами можно увидеть на рисунках 6 и 7. На рисунках рекомендуемый к утверждению расчетный МРВ с учетом инфляции и корректировкой на фактические затраты представлен в виде красной пунктирной линии. Применяя предложенную методику и алгоритм корректировки тарифов, региональные органы власти могут ежегодно и с достаточной точностью корректировать утверждаемые в регионе тарифы. Данную работу рекомендуется выполнять регулярно, поскольку с каждым годом будет накапливаться база проведения работ на различных конструктивных элементах МКД, что позволит оценивать точнее реальные затраты на осуществление комплексного капитального ремонта.

Рисунок 6. Сравнение текущего взноса на КР и расчетного тарифа на юге

Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Рисунок 7. Сравнение текущего взноса на КР и расчетного тарифа на севере

Источник: составлено авторами в процессе выполнения Контракта.

Заключение

Проведенное исследование показало, что властям необходимо более тщательно и системно подходить к формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Если все остальные тарифы на тепло, свет, водоснабжение и канализацию ежегодно повышаются, как минимум на величину инфляции, то один из самых материалоемких видов затрат – тариф на проведение капитального ремонта – из года в год в Иркутской области не корректируется. Вот и на 2022 год в декабре 2021 года Правительством Иркутской области снова был утвержден тариф на уровне 2014 года, что приведет в итоге к удлинению межремонтного периода и ускорению ветшания зданий.

[1] Постановление Правительства Иркутской области от 27 ноября 2019 года № 1007-пп «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, на 2020 год» / Режим доступа: https://docs.cntd.ru/document/561640765


Источники:

1. Астафьев С.А., Воронов Д.А., Хомкалов Г.В. Совершенствование подходов к оценке затрат на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в Российской Федерации на примере Иркутской области. - Иркутск: Изд. дом БГУ, 2021. – 206 c.
2. Алексеева Н.А., Журавлев Е.С. Обоснование норматива затрат на капитальный ремонт многоквартирного дома // Экономические науки. – 2012. – № 96. – c. 173-177.
3. Богарова Е.В., Пронь С.П. Математическая модель платежей в фонд капитального ремонта многоквартирных домов // МАК: Математики - Алтайскому краю: Сборник трудов всероссийской конференции по математике. Барнаул, 2017. – c. 159-158.
4. Дедюхина Е.С. Определение стоимости капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах с использованием инновационных решений // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. – 2015. – № 4(15). – c. 26-32.
5. Жижко И.Б., Демьянов К.В. Финансирование работ по устранению физического износа жилых зданий // Известия Иркутской государственной экономической академии. – 2012. – № 1. – c. 103-104.
6. Жижко И.Б. Учет степени физического износа в механизме финансирования капитального ремонта жилых зданий на основе моделей прогнозирования // Известия Иркутской государственной экономической академии. – 2014. – № 2(94). – c. 71-79.
7. Елюкина Ю.В. Проблема соответствия стоимости капитального ремонта многоквартирных жилых домов фактическим затратам // Вестник ИжГТУ им. М.Т. Калашникова. – 2017. – № 4. – c. 61-64. – doi: 10.22213/2413-1172-2017-4-61-64.
8. Карпова Е.А., Овсянникова Т.Ю. К вопросу экономического обоснования размера взноса на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов. / Исследования молодых учёных: экономическая теория, социология, отраслевая и региональная экономика. - Новосибирск Институт экономики и организации промышленного производства СО РАН, 2015. – 111-116 c.
9. Ковалевская О.С., Юденко М.Н. Регулирование взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов // Теория и практика управления государственными функциями и услугами. Тарифное регулирование: Сборник научных трудов по итогам III национальной научно-практической конференции. Санкт-Петербург, 2020. – c. 141-145.
10. Клюев В.Д., Журавлев П.А., Зайцев Д.А. Оценка затрат на реализацию региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов // Нормирование и оплата труда в строительстве. – 2019. – № 1. – c. 58-63.
11. Куликова Л.В. К вопросу о формировании взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах // Ползуновский альманах. – 2020. – № 2. – c. 100-104.
12. Мочулаев В.Е. Размеры платы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах // Молодой ученый. – 2013. – № 8. – c. 223-227.
13. Мочулаев В.Е. Оценка необходимого размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме // Вопросы оценки. – 2014. – № 2(76). – c. 29-35.
14. Радишевская Д.Д. Формирование платы за капитальный ремонт многоквартирных жилых домов // 63-я Университетская научно-техническая конференция студентов и молодых учёных: Избранные доклады. Томск, 2017. – c. 159-162.
15. Хомкалов Г.В., Торгашина И.Г., Демьянов К.В. Применение «воспроизводственного подхода» в целях решения жилищной проблемы в стране // Известия Байкальского государственного университета. – 2018. – № 1. – c. 63-73. – doi: 10.17150/2500-2759.2018.28(1).
16. Чернышов Л.Н., Астафьев С.А., Вакулина В.П. Капитальный ремонт многоквартирных домов: проблемы формирования и направления развития // Известия Иркутской государственной экономической академии. – 2015. – № 1. – c. 85-94. – doi: 10.17150/1993-3541.2015.25(1).85-94.

Страница обновлена: 06.05.2022 в 06:28:27