Рассмотрение понятий и сути комплексной жилой застройки города как фактора формирования качественно новой жилой среды

Главным фактором развития территории земель, отведенных под населенные пункты, является комплексное освоение территории, реализуемое на основных принципах – повышение эффективности освоения земель, целесообразное размещение сил в жилищном строительстве обеспечивающие основные потребности населения.

Возникновение и развитие комплексной жилой застройки территорий

На сегодняшний день развитие жилищного рынка в России представлен в виде динамически развивающегося сегмента комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ).

Возникновение такого инновационного, существенного сегмента жилищного рынка Российской Федерации обусловлено принятием следующих законодательных актов федерального уровня - Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.

Особенности градостроительного развития городских территорий в крупных урбанизированных центрах и городских поселениях показывают, что резервы точечной и уплотнительной застройки практически исчезают. В этой связи появилась необходимость осваивать все более обширные территории под строительство комплексной жилой застройки территории (КЖЗТ).

КЖЗТ предполагает создание наилучшего сочетания между объектами жилой недвижимости и коммерческими объектами, сосредоточенными на размещение предприятий, предоставляющих услуги и для населения и бизнеса, инфраструктурные услуги.

Проекты КЖЗТ предполагают создание новой и привлекательной среды обитания. Привлекательность обеспечивается за счет компетентного строительного решения (жилье + работа + отдых).

Следует отметить, что экономический механизм реализации данных инвестиционных проектов и программ отличается огромными рисками и неопределенностями. В данном случае научно-практическая концепция девелопмента является современным рыночным инструментом управления [1]

Результатом изучения основных классификаций и направлений развития систем международного девелопмента недвижимости явилось отсутствие необходимой методической проработки современного управления объектами комплексной жилой застройки территории.

Исследования позволяют выявить общие управленческие и организационно-экономические предпосылки комплексного жилищного строительства как системы реализации крупных проектов комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ). Именно такая застройка способна обеспечить максимальный ввод жилья от крупных девелоперов и является современным инвестиционным и градостроительным инструментом комплексного развития территорий, будучи очень заманчивой для органов власти.

Как правило, в строительстве микрорайона участвует несколько больших строительных организаций, которые имеют возможность использования средств федерального бюджета. При этом средние, малые организации выступают в роли подрядных структур.

Следует отметить, что в отличие существующей точечной застройки комплексная застройка предполагает строительство самодостаточных микрорайонов со значительной площадью территории (10 и более га). Развиваясь на окраине города, комплексная застройка превращается в микрорайоны со своей определенной инфраструктурой. Все это естественным образом приводит к расширению границ мегаполиса без его уплотнения. В такой комплекс входят помимо жилых домов и своя инфраструктура, а именно инженерные коммуникации, административные здания и магазины, детские сады, школы, транспортные развязки и автомобильные стоянки. А самая главная особенность проектов - это единая концепция развития и застройки, единый архитектурный стиль.

Критерии отбора проектов комплексной застройки

Становится понятно, что комплексная застройка является решением жилищного вопроса для крупных городов. Разработка и реализация данных проектов осуществляется на базе государственно-частного партнерства.

Вступивший в силу приказ Росстроя РФ от 24.05.2007 № 141 «О проведении отбора экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» является организационно-экономическим механизмом государственно-муниципальной поддержки данных типов проектов застройки [2].

В этом приказе также были расшифрованы основные критерии комплексного освоения территорий, а целью является оказание максимального содействия в подготовке и реализации проектов через организацию экспериментальных инвестпроектов, с последующей отработкой организационных, технологических, правовых и финансовых механизмов комплексного освоения территорий [3].

Отбираемые проекты при этом должны отвечать определенным критериям комплексности (см. рис. 1).

Рис. 1. Соответствие отбираемых проектов по критериям комплексности

В свою очередь у каждого критерия комплексности существуют свои проблемы. Такие, как получение исходно-разрешительной документации для строительства, а именно получение положительного заключения государственной экспертизы на материалы инженерных изысканий и разработанную проектную документацию, технических условий на инженерно-техническое обеспечение и разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта – здесь преобладает наличие административных барьеров от монополизированных организаций. Также проблемные вопросы у застройщика возникают при оформлении земельного участка - не до конца регламентирован перевод земель из сельско-хозяйственного назначения в земли населенных пунктов, с последующим отведением под строительство. Существуют проблемы кадастрового учета земельных участков при принятии и корректировки муниципальными образованиями градостроительной документации - схем территориального планирования, правил землепользования и застройки, генеральных планов.

Поддержка со стороны государства

Согласно законодательству Российской Федерации при реализации проектов комплексной жилой застройки территории предоставляется следующие факторы поддержки со стороны государства:

- государственные гарантии за счет федерального бюджета по заимствованиям для обеспечения и модернизации инженерно-технической инфраструктуры жилищного строительства;

- субсидии за счет федерального бюджета, предоставляемые субъектам Российской Федерации для возмещения части затрат, связанных с уплатой по полученным кредитам для строительства коммунальной инфраструктуры, автомобильных дорог, для микрорайонов многоквартирной застройки территории [4].

Следует отметить, что реализация данного приказа была затруднительна и очень ограничена. Поэтому становится очевидным, что на самых ранних этапах проектирования данных проектов следует создавать самодостаточные и самоокупаемые проекты с минимальным бюджетным участием и максимальной инвестиционной привлекательностью [5].

Принципы градостроительного развития территорий

Принципы градостроительного развития территорий в крупных урбанизированных городах с учетом их особенностей являются следующим комплексом организационно-экономических предпосылок развития и формирования комплексной жилой застройки (см. рис. 2).

Рис. 2. Принципы градостроительного развития территорий в крупных

урбанизированных городах

Практически единственным и самым верным решением всех вышеупомянутых проблем, является запуск проектов комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства в городах Российской Федерации, создающих облик города нового типа, учитывающий потребности населения. Все это получается за счет функционального зонирования территорий, правильного и сбалансированного комплексного набора объектов (см. рис. 3).

На стадии проектирования комплексной жилой застройки территории необходимо закладывать параметры, кардинально отличающиеся от тех, которые применялись еще в советское время.

Рис. 3. Сущность комплексной застройки жилой территории (КЗЖТ)

Следовательно, внедрение подобных проектов в городах-миллионниках и других городских центрах урбанизации Российской Федерации должно позволить решить проблемы жилищного и социального обеспечения населения, приводя к эффективному росту местной экономики. Такая реализация комплексного проекта в городах способствует созданию новых рабочих мест и значительному маркетинговому эффекту для данной территории. Девелоперам таких проектов необходимо привлекать опытных проектировщиков с мировым именем, иностранных соинвесторов, известных своей работой в зарубежных строительных компаниях [6].

Благодаря этому обеспечивается достаточно высокий престиж самого проекта и города, где он реализуется. Застройка территории в рамках комплексного освоения территории становится определенным толчком, который приведет к развитию этой отрасли промышленности в регионе, вплоть до образования полноценного кластера: от производства необходимых строительных материалов, изделий и конструкций до осуществления строительно-монтажных работ, инжиниринговых и технических услуг [7].

Хотелось бы отметить, что процветание и развитие проектов комплексной реализации территории в больших городах России могут способствовать возникновению площадок для реализации приоритетных национальных проектов в сфере жилищного строительства, здравоохранения, образования, демографической политики. Возникновение значительных социально-экономических эффектов реализации проектов может отвечать определенным целям региональной и муниципальной власти. Практически, такого рода проекты становятся привлекательными для всех сфер бизнеса [8].

Таким образом, следует выделить основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного точечного строительства (см. табл.).

Таблица

Основные отличия проектов точечной застройки территории

от проектов с комплексным освоением

Но следует отметить, что комплексное освоение территорий предполагает достаточно значительные долгосрочные вложения.

В условиях экономической неопределенности вопрос надежности крупномасштабных проектов не может не волновать дольщиков, которые вложили или планируют вложить средства в строящиеся объекты.

Зачастую именно масштабность реализуемого строительства является существенной гарантией надежности застройщика. Только стабильные компании со значительными активами способны принять участие в комплексной застройке, поскольку все это ведет к серьезным финансовым вливаниям [9].

Иными словами все вышесказанное позволило выделить основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного точечного строительства, выполнить классификацию основных организационных форм активизации данных типов проектов и определить базовое терминологическое понятие комплексной жилой застройки.

Выводы

Основной проблемной особенностью развития реализации проектов комплексной жилой застройки территорий является необходимость формирования и развития под данные типы проектов инновационной системы управления в виде особой специальной разновидности девелопмента, который позволяет обеспечить высокую экономическую надежность решений по срокам и объемам строительства.