Реновация территорий как разновидность инвестиционных проектов

Реновация территорий представляет собой трансформацию или развитие объекта недвижимости с ограничениями по срокам, содержанию и ресурсам, а также необходимостью привлечения больших по объему инвестиций. Это демонстрирует многосторонность процесса реновации и дает общее представление о масштабе значимости результатов.

Цели, задачи и принципы реновации территорий

Реновация осуществляется с целью приведения депрессивных территорий к экономически, экологически и социально эффективному режиму использования.

В числе задач проекта рефункционализации индустриальных площадок (industrial brownfield – англоязычная транскрипция деградирующих индустриальных пространств и плоскостей) правомерно выделить такие блоки:

– купирование «враждебного» воздействия производственных и масштабных транспортных площадок на экологию;

– восстановление ценности или приращение стоимости объектов недвижимости;

– подъем коэффициента полезного использования территории в центральных районах мегаполиса;

– возрождение и грамотное использование градостроительного потенциала;

– объективно необходимый секвестр производственных мощностей и передислокация производственного потенциала;

– сохранение потенциала рабочих мест;

– придание освобождаемым площадям функциональной нагрузки, отвечающей современному платежеспособному спросу;

– обеспечение защиты на перспективу от негативных техногенных воздействий.

В результате анализа задач реформирования территорий представляется возможным формирование принципов, лежащих в его основе:

– эффективность экономическая (многосубъектная);

– эффективность социальная;

– эффективность экологическая (био-позитивность);

– рациональность организации развития территорий;

– сохранение или возрождение исторического наследия.

Этапы проекта трансформации территории

Понять смысл вышеуказанных принципов и выявить специфические черты, проблемы процесса редевелопмента производственных территорий целесообразно в ходе детального рассмотрения каждого из этапов реализации проекта.

Этапы реализации проекта трансформации территорий обобщенно могут быть представлены следующим образом [1]:

1) инициирование проекта;

2) оценка инициативы;

3) обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования;

4) технико-экономическое обоснование и проектирование;

5) согласование проекта с органами государственного контроля и регулирования;

6) формирование системы договорных отношений участников реализации проекта;

7) внедрение проекта;

8) распоряжение результатами проекта.

В силу того, что каждый проект, каждый объект являются уникальными, последовательность и момент реализации обозначенных этапов могут меняться.

Составляющими элементами блоков проекта трансформации территорий могут быть: информационные ресурсы; финансовые ресурсы; административные ресурсы; профессиональные девелоперские и организационные навыки; профессиональные связи; материальные ресурсы (собственно комплекс промышленных объектов, пригодных или нуждающихся в реновации); профессиональная девелоперская команда; платежеспособный спрос на результат проекта.

Проблемы процесса трансформации территорий

Отдельного рассмотрения заслуживает комплекс проблем, который приходится нивелировать предпринимателю, приступившему к трансформации территорий.

В таблице представлены проблемы процесса трансформации территорий, сгруппированные автором по направлениям их возникновения. Однако на практике все проблемы связаны между собой и отнести их однозначно к какой-либо из групп не всегда возможно.

Таблица

Группировка проблем процесса трансформации территорий

Комментарии к выделенным проблемам трансформации территорий

Дополнительно для понимания особенностей проблем и порядок их возникновения в процессе реновации комплексов производственных объектов недвижимости требуется внести по отдельным указанным пунктам уточнения. В отношении масштаба реанимируемой территории уместно выделить два вида редевелопмента: локальный (точечный), когда проводится работа над отдельным зданием; глобальный (комплексный), когда разрабатывается проект реновации целого квартала.

При пространственной трансформации промышленных объектов, особенно опасных и вредных производств (литейное, гальваническое, химическое), появляется необходимость утилизировать все конструкции здания, снимать верхний слой почвы, пропитанный химическими отходами производства, обеззараживать его, вывозить за пределы города и утилизировать. Согласно оценкам Агентства развития и исследований в недвижимости, бюджет рекультивации по подобному сценарию может составить не менее $100 за 1 кв. м. В структурном срезе затрат такие работы могут составить 20% от общего объема инвестиций.

Процесс трансформации в силу комплексности задач и индивидуальности каждого проекта, в основе которого такой уникальный продукт, как земельный участок, требует формирования команды специалистов с кросс-функциональным профилем навыков. Они должны уметь решать нестандартные задачи, базирующиеся на сочленении различных областей: экономический анализ, юридический аудит и согласование, проектирование, логистика, маркетинг.

Обязательства по сохранению отдельных зданий, сооружений, строений, представляющих памятник истории культуры и промышленной архитектуры, повышают стоимость проекта. Дополнительная финансовая нагрузка бывает обусловлена еще и тем, что такие памятники существуют только по документам. Это означает, что возникает требование не просто сохранить или отреставрировать, но и воссоздать.

Разработка концепции реновации депрессивных территорий

Можно выделить две существенно различающиеся схемы воплощения концепции реновации депрессивных территорий по признаку исходной базы:

– работа с действующими предприятиями (доками), логистическими комплексами;

– территории под прекратившими свою непосредственную деятельность предприятиями.

По признаку правомочности действий редевеломент может быть законным и незаконным.

Такое деление скорее относится к процедуре получения прав на земельный участок.

Законный порядок предполагает покупку прав у одного, либо у нескольких собственников. При этом наиболее удобным признается вариант взаимодействия с единым собственником, но на практике такое случается редко. Поэтому застройщик вынужден тратить не только временные, но и финансовые ресурсы на поиск всех правообладателей на обширные индустриальные площади. Данный нюанс является следствием как этапов приватизации объектов государственной собственности, так и передела сфер влияния, характерного для начала 1990-х гг. [2].

Незаконной моделью захвата потенциально привлекательных территорий посредством прямого силового воздействия является рейдерство.

Смысловым стержнем редевелопмента индустриальных территории является концепция, которая воплощает собой: в глобальном плане – результат соотнесения требований и мотивов каждой стороны – участницы проекта, а в формализованном – модель будущего бизнес-актива, способного приносить доход.

Подготовка идеи-концепции рефункционализации индустриальной территории может быть реализована в соответствии со следующими этапами [3].

1) Комплексное исследование рынка недвижимости:

– общие тенденции рынка недвижимости;

– состояние сегментов рынка недвижимости;

– динамика рынка недвижимости.

2) Полный и всесторонний аудит объекта инвестирования (due diligence) по направлениям:

– функциональная принадлежность объекта недвижимости (производственная, коммунально-складская, деградирующие территории, автобазы и т.д.);

– привлекательность территории (экономическая, градостроительная, ландшафтная, экологическая и т. д.);

– уровень негативного воздействия на окружающую среду;

– изучение культурной, исторической, архитектурной ценности территории и зданий (памятники, уникальная современная архитектура);

– форма собственности;

– доходность;

– основательность и физическое состояние зданий.

3) Инвестиционный анализ:

– основные нормативные документы для финансово-экономических расчетов;

– план организации проекта (этапы и сроки реализации);

– смета расходов на проект;

– расчет доходов (план продаж);

– график освоения инвестиций;

– источники, объемы и сроки финансирования;

– отчет о движении денежных средств;

– прогнозный баланс;

– отчет о прибылях и убытках;

– оценка и прогноз различных сценариев бюджета проекта;

– построение бизнес-плана.

4) Формирование стратегии, концепции и отбор исполнителей проекта:

– концепция включает: новое функциональное приложение, архитектурные и потребительские требования, инженерные и инвестиционные аспекты, юридические параметры;

– создание профессиональной команды исполнителей предполагает: проведение тендера среди различных специалистов, проектировщиков, консультантов, подрядчиков; разработку тендерной документации [4].

Выводы

Редевелопмент индустриальных территорий, независимо от их профиля (производство, склады, земли железной дороги, грузовые порты), особенно в центральных районах города, является инструментом разрешения множества системных проблем, относимых к следующим сферам: управление конкретным комплексом индустриальных объектов; управление недвижимостью города; экологическая среда; социальная сфера; сфера формирования рынка недвижимости, рынка правовых услуг.

Это в общем случае и обуславливает многосубъектность, многогранность каждого процесса рефункционализации городских территорий.