Проблемы и перспективы развития жилищного строительства в Российской Федерации

Для определения приоритетов развития жилищной системы в Российской Федерации в настоящее время сформирована достаточно полноценная институциональная инфраструктура. Детальной проработкой механизмов реализации и исполнением государственной политики на рынке недвижимости занимаются институты развития. Отечественными исследователями осуществлена инвентаризация существующих институтов развития, в том числе выявлен их организационный потенциал [3].

О структуре жилищного строительства

Основным показателем, характеризующим уровень и темпы развития рынка недвижимости, является ввод в действие общей площади жилищ. Через десятилетие после начала проведения реформ резко сократились объемы строительства жилья. Если в 2008 г. объемы жилищного строительства составили 64,1 млн кв.м., в 2009 г. – 59,9 млн кв. м, в 2010 г. – 58,4 млн кв. м, и только в 2012 г. объемы строительства достигли исторического максимума – 65,7 млн кв. м (см. табл.). В результате, в 2012 г. введено в эксплуатацию 826,8 тыс. квартир общей площадью 65,7 млн кв. м, что составило 105,5% к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица

Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации

Одним из направлений развития жилищной политики стало смещение акцентов в сторону строительства доступного жилья экономического класса. Для законодательного закрепления понятия жилья эконом-класса на федеральном уровне были разработаны и приняты соответствующие методические рекомендации. В соответствии с ними были установлены предельные архитектурно-планировочные решения и стоимостные ограничения. Указанные нововведения были призваны повысить доступность жилья для широкой категории граждан. Однако, самая главная проблема – предложение достаточного количества недорого жилья – сохраняется и по настоящее время. Разрешение дилеммы по увеличению предложения жилья эконом-класса требует разработки адекватных организационно-правовых механизмов, которые отличались бы привлекательностью как для застройщиков, так и для большей части населения.

В Республике Татарстан с целью определения перспектив развития отрасли принята долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011–2015 гг.» (Программа). В соответствии с ней в основные задачи Программы входит формирование условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан, в том числе жилищно-строительных кооперативов и строительных сберегательных касс. Более того, в тексте Программы сдерживание инвестиционной активности самих граждан в части объединения в жилищно-строительные и накопительные кооперативы характеризуется как серьезная проблема, которая препятствует инвестиционной активности в строительстве.

Несмотря на вышеуказанную расстановку акцентов в государственной жилищной политике статистика объемов строительства жилищно-строительными кооперативами из года в год демонстрирует только стремительное снижение. К примеру, если в 1990 г. доля жилья, построенного ЖСК составляла 4,7%, то по итогам 2012 г. доля кооперативного движения снизилась до 0,6%. В абсолютном выражении объемы построенного жилья также уменьшились.

Социально-экономический смысл ЖСК

С началом экономических реформ преобладающая форма бесплатного решения жилищных проблем стала постепенно сокращать свою долю и на роль приоритетного инструмента стали выдвигаться механизмы ипотечного кредитования. На перепутье оказалось и кооперативное движение. В конце1980-х и начале 1990-х гг. решение жилищной проблемы путем вступления в ЖСК было наиболее дорогим вариантом. Гражданам приходилось либо своим денежным взносом, либо трудовым участием на строящемся объекте приобретать право на заселение в квартиру. Вместе с этим, государство продолжало оказывать существенную финансовую поддержку гражданам пайщикам кооперативов.

В итоге, период от начала 1990-х до 2005 г. для граждан страны превратился в экспериментальный этап, когда законодательные изменения привели к увеличению количества типов кооперативов, тем самым дискредитировав сущность кассы взаимопомощи, заложенную в кооперативное движение. Старая форма кооперативов, в котором государство оказывало поддержку, полностью исчезло с правового поля.

С 2005 г. с введением в действие пакета жилищных законов в структуре Жилищного кодекса Российской Федерации появился раздел о жилищно-строительных кооперативах, которые превратились в кооперативы одного дома. Другими словами, законодатели их предназначением видели аккумулирование финансовых средств для строительства социального жилья. Безусловно, объединившиеся граждане самостоятельно решить вопрос строительства многоквартирного жилого дома не могли. Более того, на государственном уровне заложенную идею и по сей день не смогли реализовать, в частности:

– нет застройщиков, готовых предлагать жилье гражданам по цене близкой к стоимости строительства. Вместе с этим, практика кризиса 2008–2009 гг. продемонстрировала определенную, но, скорее, вынужденную готовность застройщиков к предложению жилья по цене на уровне нормативной стоимости (около 30 тыс.руб. за 1 кв.м. общей площади), устанавливаемой Министерством регионального развития Российской Федерации и применяемой для расчета социальных выплат (субсидий);

– отсутствуют некоммерческие жилищные организации, готовые организовывать ЖСК для нуждающихся граждан. Анализ структуры институтов рынка жилой недвижимости показал, что среди профессиональных участников нет понимания о необходимости появления социального поставщика жилья. В связи с этим, важнейшим вопросом является создание соответствующего оператора на региональном и муниципальном уровнях или делегирование подобных функций уже существующей некоммерческой организации [1];

– не создан методический центр, который на уровне органов местного самоуправления координировал бы вопросы создания и функционирования ЖСК, формировал группы граждан в зависимости от степени нуждаемости и благосостояния;

– не разработана система информирования и учета граждан, готовых вступить в члены ЖСК и тем самым заняться решением жилищного вопроса.

Существующие противоречия в современной практике ЖСК

Несмотря на обозначенные выше проблемы, наличие жилья, построенного жилищно-строительными кооперативами (по статистике, это 400 тыс.кв.м.), наводит на вопрос – какова природа этих кооперативов и что это за жилье?

В исследовании И.Ф. Гареева отмечается, что в современной практике механизм ЖСК используется для обхода ограничений федерального закона об участии в долевом строительстве. В частности, учреждение ЖСК и последующий сбор денежных средств посредством принятия в члены кооператива в рамках действующего законодательства не требует наличия исходно-разрешительной документации на застраиваемый объект [2]. Таким образом, применение конструкции ЖСК осуществляется не по начальному замыслу законодателей, а конъюнктурно, для снижения административных барьеров. Это увеличивает объемы жилищного строительства, снижает напряжение на рынке жилой недвижимости. К настоящему времени среди экспертов сложившаяся ситуация получила справедливую и адекватную оценку, в результате чего среди депутатов Государственной Думы Российской Федерации стали звучать предложения о внесении изменений в жилищное законодательство. Для искоренения подрыва сути кооперативного движения предлагается деятельность ЖСК осуществлять только в качестве застройщика земельного участка. Другими словами, ЖСК должен будет превратиться в профессионального участника рынка недвижимости, что, к настоящему времени, не стыкуется с заложенными в его основу принципами некоммерческой организации.

Направления развития строительства социального жилья

Еще одним показателем, подсчет и анализ которого по нашему глубокому убеждению найдет отражение в статистических индикаторах, показывающих динамику жилищного строительства, станет арендное жилье. В настоящее время старту строительства арендного жилья уделяется значительное внимание со стороны органов государственной власти. Среди основных действий – разработка нормативно-правовой базы для создания условий его строительства на муниципальном уровне и обеспечение привлекательности его строительства для коммерческих застройщиков.

По нашему мнению, а также с точки зрения наших коллег, на начальной стадии развития цивилизованного рынка арендной недвижимости ключевую роль в его становлении должны играть некоммерческие организации [4]. Вкупе с призывами о необходимости развития жилищно-строительной кооперации некоммерческие организации могли бы стать тем катализатором, который существенно повысит инвестиционную активность в социальном сегменте рынка жилой недвижимости.

Перечень категорий населения, нуждающегося в приоритетной поддержке при улучшении жилищных условий, в целом по Российской Федерации определен в едином направлении и в зависимости от региона отличается лишь по конъюнктурным причинам. Это могут быть необходимость в профессиональных кадрах для запуска нового производства, обновление штата сотрудников в важнейших социальных областях (здравоохранение, образование, правопорядок) и неблагоприятная демографическая ситуация.

На протяжении последнего десятилетия приоритетной категорией граждан, поддержка которых возведена на федеральный уровень, являются молодые семьи. Объяснением столь пристального внимания к ним является совокупный социально-экономический эффект, которого можно достичь при поддержке именно этой категории. В результате, оценка программ молодых семей в улучшении жилищных условий стала объектом исследования экспертов регионов России. К примеру, проведенный Т.В. Прусаковой анализ существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы в части реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей» позволил ей прийти к таким же выводам, что и у нас [5]. Ею предложен механизм финансирования программ обеспечения жильем молодых семей и создания жилья социального найма за счет средств региональных фондов обеспечения жильем граждан России, который позволит повысить уровень проработки процедур реализации бюджетно-инвестиционной политики в жилищной сфере и доступность жилья для молодых семей.

С нашей точки зрения, строительство фонда арендного жилья, прежде всего, необходимо для молодых семей. Среди них довольно высокая дифференциация по доходам, количеству детей и трудовой миграции, а, следовательно, именно для молодых семей необходимо предложение широкого варианта инструментов для решения жилищного вопроса.

Выводы

Проведенные авторами исследования позволили сделать вывод, что для оценки жилищного строительства, кроме традиционных показателей его объемов и динамики, постоянному анализу должна поддаваться и его структура. В условиях адресной государственной жилищной политики, когда разработано большое количество мероприятий и на их реализацию направляются значительные по объему финансовые ресурсы, важно отслеживать достигаемые результаты. Качественная оценка развития кооперативного движения вместе с динамикой наемного жилого фонда в перспективе должны занять важное место в показателях жилищного строительства.