Стратегии развития жилищного строительства в России

Развитие эффективных институтов взаимодействия государства и бизнеса в России выступает одним из важнейших условий формирования эффективной экономической политики. Этот механизм будет способствовать повышению инвестиционной и инновационной активности, развитию производственной и социальной инфраструктуры. Такое взаимодействие позволит увеличить темпы роста ВВП, повысить эффективность бюджетного сектора экономики.

Проекты партнерства государства и бизнеса уже разрабатываются и реализуются в сфере транспорта, инноваций, ЖКХ, энергетики и др. Но этим потенциал государственно-частного партнерства (ГЧП) не ограничивается. Механизм может и должен быть задействован в других сферах. Например, в обеспечении граждан доступным и комфортным жильем. Механизмы ГЧП могут быть одной из форм привлечения бизнеса к решению масштабных общенациональных и региональных программ [1].

Современные модели государственно-частного партнерства основаны на более сложном и многообразном взаимодействии, при котором создаются специальные механизмы (институты) с участием государственных и частных структур для осуществления проекта или для передачи частным (или смешанным) структурам функций управления объектом государственной собственности. Такие сложные модели ГЧП обычно называют институциональными партнерствами. Интересно, что в зарубежной практике партнером государства в проектах все чаще выступает не только бизнес, но и негосударственные некоммерческие структуры.

В сегодняшней России бизнес склонен любой проект, в котором задействовано государство, считать реализацией государственно-частного партнерства и предъявлять к государству слишком высокие требования. Впрочем, и государство зачастую рассматривает бизнес в качестве ключевого партнера, который должен взять на себя большую часть рисков и обязательств. Однако это распределение, по мнению экспертов, должно проводиться по принципу передачи рисков и обязательств тем, кто умеет наиболее эффективно ими управлять [2].

Зарубежный опыт

Мировыми лидерами в области частно-государственного партнерства признаны США и Великобритания, Франция и Германия.

Первый опыт ЧГП в Великобритании был получен в 1981 году в связи с перестройкой лондонских доков на основе новой дерегулированной и рыночно ориентированной политики планирования. В 1992 году с целью развития более эффективных общественных услуг высокого качества была основана «Частная финансовая инициатива» (PFI). В 1997 году процедуры PFI были изменены, и на свет появились новые критерии правительственной поддержки проектов частно-государственных партнерств.

Франция обладает прочными традициями государственно-частного партнерства, включающими в себя деятельность «Сообществ смешанной экономики» (SEM) и предоставление концессий. Законодательные основы SEM восходят к 1966 и 1983 годам.

В США кооперация властей и частников особенно широко распространена и приветствуется на муниципальном уровне. По данным Национального совета по государственно-частному партнерству (National Council for Public-Private Partnership), в США из 65 базовых видов деятельности муниципальных властей (водопровод, канализация, уборка мусора, школьное образование, эксплуатация парковок и т.д.) средний город использует коммерческие фирмы при исполнении 23 видов.

В Германии идея частно-государственного партнерства была очень рано принята в проектах кооперативного строительства. Первые некоммерческие строительные общества были созданы на основе частных инициатив в середине XIX столетия. В контексте сотрудничества между некоммерческими компаниями и государственным сектором такие компании вынуждены были налагать некоторые ограничения на собственный бизнес и политику получения прибыли. В обмен на это государство предоставляет им налоговые льготы. Начиная со второй половины 80-х годов прошлого века государственно-частное партнерство в Германии становится особенно важным. Этот процесс начался, в частности, с крупных проектов восстановления и перестройки городской инфраструктуры в Северной Рейн-Вестфалии, что повлекло за собой изменения в структурной политике и позволило выявить недостаток государственного финансирования. В контексте новой тогда региональной структурной политики в начале 90-х годов были созданы агентства развития, объединяющие государственных партнеров (например, местные власти) и частных игроков (землевладельцев, торговые ассоциации и т.д.). В качестве своего высшего приоритета такие агентства приняли, прежде всего, задачу восстановления заброшенных земель.

Таким образом, в зарубежных странах проекты, осуществляемые в рамках государственно-частного партнерства, можно легко обнаружить в самых разных отраслях экономики [3].

Жилищная проблема и земельный вопрос

Во многих районах России, за исключением мегаполисов, массовое строительство малоэтажных домов по проектам, отвечающим потребностям современного образа жизни, может стать эффективным средством решения жилищной проблемы населения. В этой связи на современном этапе концепция развития малоэтажного строительства в Российской Федерации постепенно набирает все большие обороты [4].

Привлечение частных инвесторов к созданию объектов малоэтажного жилищного строительства позволит существенно повысить эффективность их строительства и последующей эксплуатации. Зарубежный опыт убедительно доказывает: участие частного сектора в инфраструктурных проектах приводит к сокращению времени строительства и минимизации совокупных издержек на строительство и эксплуатацию, а также повышению степени удовлетворенности потребителей услуг. Национальный проект по формированию в России рынка доступного жилья заставляет региональные власти предлагать новые схемы финансирования жилищного строительства [5].

Для развития системы государственно-частного партнерства было бы эффективно развивать такое направление, как индивидуальное жилищное строительство. В рамках данного направления в силах государства предпринимать конкретные действия.

Одно из наиболее конструктивных решений: раздавать бесплатно или за символическую плату землю под индивидуальное жилищное строительство и при этом помочь с обустройством транспортной, энергетической, газовой инфраструктурой. Это не потребует чрезмерно больших денег и по силам даже региональным властям. В итоге люди начнут активно строить на этой земле. Люди будут тратиться на строительные материалы, строительные услуги. Таким образом, государство, с одной стороны, вкладывая в инфраструктуру, порождает инвестиционный спрос в ряде отраслей, но самое главное − генерируется спрос со стороны населения.

В данном контексте представляют интерес некоторые программные предложения 2011 года партии ЛДПР [6].

В программе партии в рамках освоения Сибири и Дальнего Востока предлагается выдавать один гектар земли бесплатно при переселении в данные регионы. При реализации данного направления будет заложен мощный стимул к росту экономики данных регионов и развитию индивидуального жилищного строительства.

Вариант решения проблемы: выделение земель под жилищное строительство

Также интересным предложением на первом этапе реализации проекта развития индивидуального строительства может стать выделение земельных участков под строительство жилья без инфраструктуры бесплатно, с инфраструктурой – по цене, не превышающей 4% стоимости постройки. Данное предложение выдвинуто в предвыборной программе партии Справедливая Россия в 2011 году [7].

Вариант выделения земли под строительство, вместо квартир, не нов, его уже пытались продвинуть власти некоторых областей. Однако вскоре Федеральная антимонопольная служба признала эти эксперименты незаконными. Дело в том, что Земельный кодекс РФ запрещает предоставлять землю из муниципального или государственного фонда бесплатно и без торгов. Без проведения торгов можно выделить участок земли лишь зарегистрированным дачным, садоводческим или огородническим объединениям или же отдельным категориям граждан, например, Героям Советского Союза.

Предлагается изменить федеральное законодательство и внести в Земельный кодекс дополнительные основания для безаукционного предоставления земли. Если проект поддержат Госдума, Совет Федерации и завизирует Президент РФ, бесплатные участки могут предоставляться, например, очередникам, а также тем, кто проживает в помещениях площадью, менее учетной нормы (эти нормы устанавливаются на региональном уровне).

Анализ зарубежного опыта показывает, что например, в Уэльсе выделяют участки под индивидуальное жилищное строительство в качестве антикризисной меры [8]. Уж там-то проблем, наверное, с индивидуальным жильем и инфраструктурой нет, но они сочли необходимым это делать. А в России такой практики нет (небольшое исключение, подтверждающее общее правило, видим лишь в Татарстане). Такая мера была способом мощнейшей генерации спроса в экономике.

Выделение земель под индивидуальное строительство станет спасительным выходом в ситуации, когда рыночные цены на жилье непрерывно растут, а доступность жилья, сколько бы его ни строили и сколько бы кредитов ни выдавали семьям, уменьшается в обратной пропорции. Цены на стройматериалы растут значительно медленнее «готовых» квадратных метров. В этом плане потенциал малоэтажного строительства огромен.