Совершенствование организационно-экономического механизма строительства и реализации доходных домов в московском регионе на основе государственно-частного партнерства как фактор увеличения обеспеченности населения доступным жильем

Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка. Реализация эффективной социальной жилищной политики является неотъемлемой составляющей экономического роста в современном государстве. Эффективность социальной жилищной политики достигается за счет определения наиболее оптимального набора механизмов улучшения жилищных условий граждан, а также источников и объемов финансирования таких механизмов.

Особенно актуальным данный вопрос становится в условиях финансово-экономического кризиса и сокращения объемов финансирования социальной жилищной политики.

Предоставление жилых помещений гражданам по договорам найма

По различным причинам около 75% семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях, предлагаемых городскими жилищными программами. Единственно доступной формой улучшения жилищных условий для таких семей является арендное жилье, так как с квартиросъемщика снимается ответственность по его содержанию и управлению. Кроме того, наем жилья позволяет обеспечить мобильность рабочей силы, а также гибкость реагирования на изменение демографической структуры и колебания в структуре доходов населения, поэтому он призван стать одной из основных форм предоставления жилья молодым семьям.

Предлагаемая для решения данной проблемы схема реализации сети бездотационных домов в настоящее время является малоперспективной в силу большого бюджета данного проекта, финансирование которого предусмотрено исключительно за счет государственных средств. Так, в соответствии с постановлением правительства Москвы от 05.08.2008 № 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма» было запланировано построить и сдать в эксплуатацию за период с 2008 по 2009 годы не менее 23 бездотационных дома площадью жилых помещений порядка 260 тыс. кв. м, 15 из которых планировалось заселить молодыми семьями, отвечающими требованиям участия в программе «Молодой семье – доступное жилье». На практике данный показатель составил 5 домов площадью 56 500 м кв.

Строительство доходных домов на основе государственно-частного партнерства

Важно отметить, что существующий организационно-экономический механизм формирования и реализации сети бездотационных домов фактически исключает возможность обоснованного принятия решений о распределении финансовых и иных ресурсов. Оценка данной программы осуществляется лишь по факту ее реализации, выполняет техническую функцию нивелировки уже принятых решений и не играет регулирующей роли в существующем организационно-экономическом механизме.

Так, в соответствии с действующей Концепцией строительства в городе Москве сети бездотационных домов принятие решений о распределении бюджетных средств в указанных целях осуществляется практически без проведения обоснованной оценки потребности в данного рода объектах и обоснованного прогноза их дальнейшей реализации.

Это обусловлено тем, что ресурсы жилой площади для выполнения социальных жилищных программ определяются в процентном отношении от общего объема строящегося на территории города Москвы жилья. В Москве ежегодно осуществляется строительство около 5 млн кв. м жилья, при этом на социальные цели направляется менее 50% данных объемов (около 2 млн кв. м), при этом около 1 млн кв. м жилой площади направляется на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

Вместе с тем для полного обеспечения всех семей, состоящих на жилищном учете в городе Москве, необходимо около 9 млн кв. м. Таким образом, практически любые объемы жилья, направляемые на реализацию социальных жилищных программ, будут реализованы.

По нашему мнению, в целях повышения эффективности развития арендных отношений необходимо дополнить существующую программу строительства государственных бездотационных домов строительством доходных домов на основе государственно-частного партнерства посредством заключения с коммерческими структурами концессионных соглашений.

В рамках проведенного анализа и этих предложений предлагается следующая модель организационно-экономического механизма строительства и реализации доходных домов (см. рис. 1 на с. 24).

Рис. 1. Модель взаимодействия государства и частных коммерческихструктур в рамках реализации концессионных соглашенийпо строительству доходных домов

Соглашения между государством и частными инвесторами

Отличие предлагаемого организационно-экономического механизма обеспечения незащищенных слоев населения, в том числе и молодых семей, доступным жильем заключается в привлечении частных коммерческих структур посредством заключения концессионного соглашения.

Применительно к реализации данной программы концессионным соглашением следует считать договор между Правительством Москвы (или иного регионального органа власти) (концендентом) и инвестором (концессионером) на строительство жилого доходного дома и его дальнейшую эксплуатацию на правах долгосрочной аренды.

Срок действия концессионного соглашения устанавливается с учетом срока строительства доходного дома, объема инвестиций и срока окупаемости таких инвестиций, других обязательств концессионера по концессионному соглашению.

Внесение концессионной платы за пользование и получение дохода от эксплуатации доходного дома предусматривается после получения чистой прибыли концессионером.

Реализация данного направления позволит:

– сделать рынок аренды жилья доступным и «прозрачным» для населения;

– реализовать принцип рыночной экономики, а именно создание стимула решения жилищной проблемы гражданами самостоятельно.Предлагается выделить следующие функции государства и частных инвесторов в рамках реализации Программы по строительству доходных домов на основе концессионных соглашений (см. рис. 2 ниже):

Рис. 2. Функции государства и частных структур в реализации концессионныхсоглашений, объектом которых является строительство доходных домов

Необходимым условием эффективного привлечения коммерческих структур в данный вид бизнеса является справедливая система распределения затрат между концендентом и концессионером.

В частности государство должно взять на себя такие расходы, как выделение земли под проекты строительства доходных домов в соответствии с градостроительными планами без аукционов и конкурсов, освобождение от уплаты за присоединение к коммунальной инфраструктуре, предоставление налоговых льгот.

Заключение

В основу эффективности взаимодействия региональных органов власти и частных инвесторов в рамках реализации концессионных соглашений, объектом которых является строительство доходных домов, должны быть заложены следующие основные принципы:

– рассмотрение реализуемой программы на протяжении всего ее жизненного цикла;

– принцип сравнения (сопоставимости условий сравнения различных вариантов программы);

– учет последствий реализации программы;

– разграничений прав и полномочий участников программы;

– многоэтапность оценки.