Improving Organizational and Economical Mechanisms for Construction and Implementation of Rental Apartment Buildings in Moscow Region

Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка. Реализация эффективной социальной жилищной политики является неотъемлемой составляющей экономического роста в современном государстве. Эффективность социальной жилищной политики достигается за счет определения наиболее оптимального набора механизмов улучшения жилищных условий граждан, а также источников и объемов финансирования таких механизмов.

Особенно актуальным данный вопрос становится в условиях финансово-экономического кризиса и сокращения объемов финансирования социальной жилищной политики.

Предоставление жилых помещений гражданам по договорам найма

По различным причинам около 75% семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях, предлагаемых городскими жилищными программами. Единственно доступной формой улучшения жилищных условий для таких семей является арендное жилье, так как с квартиросъемщика снимается ответственность по его содержанию и управлению. Кроме того, наем жилья позволяет обеспечить мобильность рабочей силы, а также гибкость реагирования на изменение демографической структуры и колебания в структуре доходов населения, поэтому он призван стать одной из основных форм предоставления жилья молодым семьям.

Предлагаемая для решения данной проблемы схема реализации сети бездотационных домов в настоящее время является малоперспективной в силу большого бюджета данного проекта, финансирование которого предусмотрено исключительно за счет государственных средств. Так, в соответствии с постановлением правительства Москвы от 05.08.2008 № 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма» было запланировано построить и сдать в эксплуатацию за период с 2008 по 2009 годы не менее 23 бездотационных дома площадью жилых помещений порядка 260 тыс. кв. м, 15 из которых планировалось заселить молодыми семьями, отвечающими требованиям участия в программе «Молодой семье – доступное жилье». На практике данный показатель составил 5 домов площадью 56 500 м кв.

Строительство доходных домов на основе государственно-частного партнерства

Важно отметить, что существующий организационно-экономический механизм формирования и реализации сети бездотационных домов фактически исключает возможность обоснованного принятия решений о распределении финансовых и иных ресурсов. Оценка данной программы осуществляется лишь по факту ее реализации, выполняет техническую функцию нивелировки уже принятых решений и не играет регулирующей роли в существующем организационно-экономическом механизме.

Так, в соответствии с действующей Концепцией строительства в городе Москве сети бездотационных домов принятие решений о распределении бюджетных средств в указанных целях осуществляется практически без проведения обоснованной оценки потребности в данного рода объектах и обоснованного прогноза их дальнейшей реализации.

Это обусловлено тем, что ресурсы жилой площади для выполнения социальных жилищных программ определяются в процентном отношении от общего объема строящегося на территории города Москвы жилья. В Москве ежегодно осуществляется строительство около 5 млн кв. м жилья, при этом на социальные цели направляется менее 50% данных объемов (около 2 млн кв. м), при этом около 1 млн кв. м жилой площади направляется на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

Вместе с тем для полного обеспечения всех семей, состоящих на жилищном учете в городе Москве, необходимо около 9 млн кв. м. Таким образом, практически любые объемы жилья, направляемые на реализацию социальных жилищных программ, будут реализованы.

По нашему мнению, в целях повышения эффективности развития арендных отношений необходимо дополнить существующую программу строительства государственных бездотационных домов строительством доходных домов на основе государственно-частного партнерства посредством заключения с коммерческими структурами концессионных соглашений.

В рамках проведенного анализа и этих предложений предлагается следующая модель организационно-экономического механизма строительства и реализации доходных домов (см. рис. 1 на с. 24).

Рис. 1. Модель взаимодействия государства и частных коммерческихструктур в рамках реализации концессионных соглашенийпо строительству доходных домов

Соглашения между государством и частными инвесторами

Отличие предлагаемого организационно-экономического механизма обеспечения незащищенных слоев населения, в том числе и молодых семей, доступным жильем заключается в привлечении частных коммерческих структур посредством заключения концессионного соглашения.

Применительно к реализации данной программы концессионным соглашением следует считать договор между Правительством Москвы (или иного регионального органа власти) (концендентом) и инвестором (концессионером) на строительство жилого доходного дома и его дальнейшую эксплуатацию на правах долгосрочной аренды.

Срок действия концессионного соглашения устанавливается с учетом срока строительства доходного дома, объема инвестиций и срока окупаемости таких инвестиций, других обязательств концессионера по концессионному соглашению.

Внесение концессионной платы за пользование и получение дохода от эксплуатации доходного дома предусматривается после получения чистой прибыли концессионером.

Реализация данного направления позволит:

– сделать рынок аренды жилья доступным и «прозрачным» для населения;

– реализовать принцип рыночной экономики, а именно создание стимула решения жилищной проблемы гражданами самостоятельно.Предлагается выделить следующие функции государства и частных инвесторов в рамках реализации Программы по строительству доходных домов на основе концессионных соглашений (см. рис. 2 ниже):

Рис. 2. Функции государства и частных структур в реализации концессионныхсоглашений, объектом которых является строительство доходных домов

Необходимым условием эффективного привлечения коммерческих структур в данный вид бизнеса является справедливая система распределения затрат между концендентом и концессионером.

В частности государство должно взять на себя такие расходы, как выделение земли под проекты строительства доходных домов в соответствии с градостроительными планами без аукционов и конкурсов, освобождение от уплаты за присоединение к коммунальной инфраструктуре, предоставление налоговых льгот.

Заключение

В основу эффективности взаимодействия региональных органов власти и частных инвесторов в рамках реализации концессионных соглашений, объектом которых является строительство доходных домов, должны быть заложены следующие основные принципы:

– рассмотрение реализуемой программы на протяжении всего ее жизненного цикла;

– принцип сравнения (сопоставимости условий сравнения различных вариантов программы);

– учет последствий реализации программы;

– разграничений прав и полномочий участников программы;

– многоэтапность оценки.