Формирование инновационного социального сектора на рынке недвижимости

Инновационные процессы трансформации системы институтов, ведущих активную деятельность на рынке недвижимости, находятся в поступательном развитии с момента перехода экономики страны на рыночные отношения.

По мере социально-экономического развития и повышения благосостояния населения бурным развитием охарактеризовался и рынок недвижимости. При этом опережающие темпы роста доходов населения и развитие инфраструктуры рынка жилья привели к существенному дисбалансу спроса и предложения. В итоге недостаток государственного участия в регулировании отношений на рынке жилищного строительства привел к диспропорции системы институтов, обеспечивающих в процессе реализации жилищной политики взаимодействие её основных субъектов – государства, бизнеса и общества.

Государственная жилищная политика и инвестиционная система

Эффективность функционирования жилищной системы в целом характеризуется темпами жилищного строительства и доступностью приобретения жилья для большей части населения. Оценка ситуации показала, что в области предложения жилья реальное присутствие государства на сегодняшний момент является наименее действенным и требует усиления позиций.

В период административно-командной экономики строительно-монтажные управления выступали одновременно заказчиками и подрядчиками. Роль источника финансирования выполняло государство. С 1990-х годов на арену конкурентной борьбы выдвинулся застройщик, который занимался привлечением инвестиций и обеспечивал застройку территории наименее дешевым способом. Наличие такой «надстройки» привело к дополнительному росту цен.

Другими словами, наблюдается противоречие между государственной жилищной политикой и способностью институциональной инвестиционной системы обеспечить её развитие. Одна из причин, по которой проблема оживления деловой активности в инвестиционно-строительном комплексе решается с трудом – отсутствие учета требований потребителей. Следовательно, необходимо выявить и устранить существующие диспропорции в развитии институтов, приводящие к таким последствиям, в том числе противодействующие развитию социальных институтов и институтов инновационного развития.

Жилищные программы в Республике Татарстан

С учетом сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, в Татарстане были задействованы социальные институты, призванные исправить сложившуюся ситуацию. Ключевым звеном, определяющим региональную жилищную политику и обеспечившим стабилизацию цен на жилье, является Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан. Фонд реализует ряд крупных жилищных программ, среди которых программы социальной ипотеки и обеспечения жильем молодых семей.

Механизм реализации вышеуказанных жилищных программ обладает рядом существенных преимуществ. Во-первых, для участников программ установлена низкая стоимость (22–27 тыс. рублей за 1 кв. м. общей площади). Во-вторых, предусмотрены гибкие условия приобретения в виде безвозмездных субсидий и низкой процентной ставки за предоставленный кредит. Объединяет жилищные программы одно – использование бюджетных средств в финансировании мероприятий. Главный недостаток данного источника – его ограниченный характер.

По результатам проведенного исследования было определено, что средняя сумма кредита, получаемая участниками программ на приобретаемое жилье, достигает 800 тыс. руб., первоначальный взнос – около 400 тыс. руб. Изучение ипотечных сделок на рынке недвижимости показало, что средний размер ипотечного кредита сопоставим, при этом первоначальный взнос значительно выше и может превышать 900 тыс. руб.

В настоящее время сложилась ситуация, когда значительная часть населения готова приобрести жилое помещение даже с привлечением дорогого ипотечного кредита, но по такой же льготной цене, как и в рамках программ. Кредит будет средних размеров, и даже при использовании рыночных условий кредитования, доступность приобретения жилья сохранится.

Вместе с тем льготная цена позволит привлечь в жилищное строительство средства и тех покупателей, которые по финансовым признакам не смогли бы воспользоваться ни одной из схем. Речь идет о тех, кто не обладает значительным первоначальным взносом, но имеет достаточные доходы для получения ипотечного кредита. Отметим, что в ряде регионов реализуются программы, предусматривающие реализацию жилья по себестоимости, но без финансовой поддержки государства.

Объединения граждан – коллективных застройщиков жилья

Планируемое повышение макроэкономических показателей доказывает необходимость разработки и внедрения инновационного подхода в институциональной политике. В условиях недостаточного финансирования жилищных программ необходима трансформация роли государства как ключевого игрока в области социальных гарантий. При этом необходимо стимулировать активность некоммерческих институтов в жилищной сфере. Это позволит добавить будущего жильца в процесс принятия решений.

В рамках действующего жилищного законодательства наиболее приемлемой схемой для решения поставленных задач является формирование специализированных жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В предлагаемом варианте институциональная инновация заключается в трансформации ЖСК в форму общественных объединений граждан, являющихся коллективными застройщиками жилья [1]. Членами ЖСК являются конечные потребители, а потому из стоимости жилого помещения исключается прибыль застройщика. В результате, это позволит на 25–50% (для Татарстана) снизить стоимость жилья.

Такие ЖСК будут заинтересованы в удешевлении строительства путем использования новых строительных материалов и технологий, проектных и организационных решений. Это повысит гибкость и независимость в выборе подрядных строительных организаций.

Вместе с тем, мы считаем, что развитие ЖСК должно осуществляться в рамках частно-государственного партнерства. Для эффективного функционирования ЖСК необходимо качественное институциональное содержание данного механизма. ЖСК представляет собой исключительно сообщество потребителей. Исключая звено застройщика, мы лишаемся функций заказчика, технического надзора и функций некоторых других участников, традиционных сейчас для строительства.

Государственно-частное партнерство

В связи с изложенным на региональном уровне возникает необходимость формирования недостающих институтов инновационного развития. Первоочередное мероприятие – общественно-государственная пропаганда и социальное конструирование.

Одним из возможных вариантов являются использование института управляющих проектом. На начальных стадиях развития движения ЖСК в качестве организатора управляющих проектами должно стать государство. Круг вопросов, возлагаемых на управляющих (получение прав на земельный участок под строительство, подготовка проектно-сметной документации и т.д.), придётся решать наравне с застройщиками.

Для развития ЖСК необходимо предусмотреть различные формы государственного участия. В частности, ЖСК можно учредить для обеспечения жильём граждан, признанных нуждающимися, а начальный этап строительства финансировать за счёт бюджета, и только в дальнейшем предусмотреть привлечение средств пайщиков ЖСК.

В ходе формирования институциональной инфраструктуры движения ЖСК было бы важным:

– выстроить организационно-управленческий механизм из соображений снижения конечной стоимости приобретения жилья и вразрез с коммерческими интересами;

– для обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, внести изменения в законодательство относительно разработки и реализации соответствующих федеральных целевых программ и возложения ответственности на органы исполнительной власти за развитие движения ЖСК в регионах [2].

Положительная характеристика инновационной восприимчивости экономики Татарстана определяется социально-экономическим положением и высоким уровнем развития программно-целевого метода в управлении социальной сферой. Однако для повышения восприятия нововведений необходимо проведение ряда мероприятий, связанных как с законодательной поддержкой, так и с повышением информированности населения о сути и преимуществах инновационных институтов социальной сферы.

Решение этих первоочередных задач обеспечит создание условий для эффективного государственно-частного партнерства, направленного на создание инновационного социального сектора экономики в интересах гражданского общества.